【正文】 外圍的商業(yè)氛圍。⑤采用地源熱泵可調(diào)節(jié)溫控系統(tǒng)，做到低能耗冬暖夏涼，戶戶通熱水，住戶省去了購買安裝空調(diào)、熱水器的費用，真切的享受到科技進步的成果，品味人生。③ 充分考慮襄陽的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求通風系統(tǒng)暢通。② 更多的地產(chǎn)和綠化開放的空間。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。通過別具特色的物業(yè)服務(wù)，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。二、項目總體規(guī)劃方案規(guī)劃設(shè)計原則① 挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；② 以銷售為主導的分期規(guī)劃設(shè)計，保證項目滾動有序運作；③ 節(jié)點式園林景觀視線軸設(shè)計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④ 人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。小區(qū)綠化率達40%，按照綠化品種分區(qū)。項目以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的江岸生活。第三節(jié) 建設(shè)方案一、項目設(shè)計主題和開發(fā)理念在建筑設(shè)計上，以江景為導向，考量襄陽當?shù)鼐用竦纳盍晳T，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。三、環(huán)境條件本項目位于襄陽市樊城區(qū)，商業(yè)繁華，市政配套齊全。在這種情況下，在襄陽市投資建設(shè)“888888地產(chǎn)”住宅小區(qū)項目，以規(guī)模的開發(fā)、引進成熟的設(shè)計及營銷方式來提升襄陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展水平。項目用地以出讓方式取得土地使用權(quán)。二、土地權(quán)屬類別及占地面積“888888地產(chǎn)”項目總占地面積284488平方米。五、銷售策略：總體原則：（1）因項目為襄陽市一流城市品位樓盤，所以先利用高品質(zhì)、適當價位產(chǎn)品搶占高端市場所造成的市場影響力，樹立樓盤形象，成為市場的引領(lǐng)者的位置；（2）服務(wù)大眾消費客群，以較合適的價格策略主力銷售多層公寓產(chǎn)品，切合項目市場定位，以景觀和物管及配套的差異化優(yōu)勢占據(jù)市場主導力量，營造高檔型樓盤的社會正面影響力；（3）因為本項目產(chǎn)品類型具有一定跨度，銷售時間要參照各種產(chǎn)品的競爭力和進入市場的具體時間進行錯位銷售，拉開與其他樓盤的差距，按工程進度分批推出；（4）分批次以穩(wěn)定的價格推盤，采用多批次、小批量的推盤原則，逐步占領(lǐng)市場，形成持續(xù)熱銷場面。高端客群購房特點主要為：事業(yè)有所成就，年收入一般在10萬元以上，比較穩(wěn)定，大多數(shù)是第二、第三次置業(yè)，有自己的房子，置業(yè)用途主要是尋找與身份相匹配的居所或者為孩子準備和投資。根據(jù)年齡、職業(yè)、收入、購房心理等分為高端客群、大眾客群和城市就近工作人員三部分?？紤]到本案商業(yè)的地段情況，一層按10000元估算。三、市場定價項目周邊開發(fā)或在建樓盤情況金環(huán)御江苑樓盤為5800元/㎡， 藝苑觀天下樓盤為5400元/㎡根據(jù)低開高走及周邊樓盤售價對比的定價原則，對于“888888地產(chǎn)”項目銷售定價如下：住宅第一階段銷售期銷售起價為5300元/平方米，隨著樓盤主體建筑工程的完工，市場對前期推出的樓盤經(jīng)過一段時間認可和消化后，第二階段的銷售隨即開始，第二階段銷售起價擬定為5500元/平方米（注：本文測算時全部按5500計算）。由于面積較大（400余畝），可以將綠化、景觀等做到盡善盡美，滿足成功人士的需求。本案緊鄰漢江三橋（在建，2014年通車），三面為城市主干道，地理位置優(yōu)越。根據(jù)對項目周邊環(huán)境及物業(yè)市場的調(diào)查分析，將項目住宅定位為中高檔次，項目地塊沿**路、***路、*路設(shè)施臨街多層商業(yè)，局部高層。襄陽近年來房價增長速度快于收入的增長，理論上可能會影響市民的購買能力從而抑制市民的購買需求。襄陽市居民家庭存款余額逐漸遞增，襄陽市居民消費潛力不斷增強襄陽作為湖北省的副中心城市,區(qū)位優(yōu)勢明顯,交通便利,是以汽車產(chǎn)業(yè)為支柱的工業(yè)性城市,也是中西部地區(qū)的物流中轉(zhuǎn)中心,工商業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)良好,發(fā)展后勁較強。隨著可支配收入水平整體提高及受消費觀念的影響，襄陽市總體消費能力逐年提升。第一產(chǎn)業(yè)比重較低，第二 、三產(chǎn)業(yè)發(fā)達，共同支撐國民經(jīng)濟發(fā)展的局面。隨著“省域副中心城市”戰(zhàn)略實施的發(fā)展，以及襄陽市經(jīng)濟發(fā)展加速,外來人口規(guī)模將持續(xù)增大，省內(nèi)和周邊省份的流動人口將是襄陽市外來人口的主力軍。二、市場定位（一）宏觀環(huán)境分析襄陽作為湖北省副中心城市，隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展和城市規(guī)模的擴張，房地產(chǎn)發(fā)展與商業(yè)將與這一城市定位相匹配，有著較大的發(fā)展?jié)摿ΑＨ?、樊城區(qū)地塊所在區(qū)域情況介紹功能定位：區(qū)域性商業(yè)商務(wù)和市級公共服務(wù)主體功能區(qū)，以都市文化為特色，集休閑、居住、旅游為一體的高品質(zhì)的綜合社區(qū)2. 土地使用規(guī)劃圖樊城區(qū)規(guī)劃布局規(guī)劃實施后形成新城綜合服務(wù)組團、傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)組團、濱水休閑文化中心三大市級綜合服務(wù)中心，三者通過新城商業(yè)界面延伸帶 、濱水公共岸線、老城商業(yè)界面延伸帶組成三足鼎立的樊城區(qū)市級綜合服務(wù)組群。二、預(yù)測情況表8 “十二五” 襄陽市區(qū)住宅建設(shè)情況預(yù)計年份市區(qū)房屋總建筑面積（萬㎡）其中：住宅總建筑面積（萬㎡）年均新增住宅建筑面積（萬㎡）市區(qū)人口（萬人）市區(qū)戶數(shù)（萬戶）人均住宅建筑面積（萬㎡）20102011201220132014201514832表9 “十二五” 襄陽市區(qū)住宅房價情況預(yù)計預(yù)測方法2011年2012年2013年2014年2015年備注按“十一五”% 2010年末為4360元／㎡房價收入比為6倍，% 　房價收入比為9倍，增長速率為13% 　與城鎮(zhèn)可支配收入增長幅度（%）同比例增長 2010年我市城鎮(zhèn)可支配收入為14756元／人襄陽市的實際房價情況，更接近上表按照13%的預(yù)測結(jié)果。其中本市銷售7074套，包含城區(qū)6542套，其他532套；外地銷售439套，包含本省311套，外省的127套，境外1套。；。／㎡。表7：住宅面積（平方）60以下6080809090100100120120144144180180以上合計預(yù)售面積（萬方）去化率72%26%74%68%65%55%103%67%61%商品房成交金額。商品房成交面積情況。90177平米的戶型消化率在5568%，消化了一半左右。商品房成交套數(shù)情況2012年18月市區(qū)共成交商品房8454套，%，其中住宅成交7513套，%。第二節(jié) 襄陽市房地產(chǎn)市場分析一、襄陽市2012年18月襄陽市區(qū)樓市數(shù)據(jù)商品房預(yù)售面積和套數(shù)2012年18月市區(qū)新增預(yù)售面積1992238平方（），%，新增預(yù)售商品房套數(shù)15884套（其中住宅12485套），%。襄陽市“十二五”規(guī)劃預(yù)測，到2015年，全市生產(chǎn)總值年均增長14%，達到3500億元；地方一般預(yù)算收入年均增長21%，達到132億元；人均生產(chǎn)總值達到58萬元；全社會固定資產(chǎn)投資達到2550億元，年均增長25% ，5年 累 計 達 到8500億元以上；城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入