【正文】 建成的光谷科技交易中心為鄰 ,客戶與這些高知分子為鄰也是一個(gè)不小的優(yōu)勢(shì) ,加之與魯巷購(gòu)物廣場(chǎng)和中百倉(cāng)儲(chǔ)只有幾步之遙使得人們出行購(gòu)物相當(dāng)?shù)姆奖?,醫(yī)療設(shè)施與位置 1位置 2較為一致 ,人文教育環(huán)境也是十分的濃厚。 位置 3 的優(yōu)點(diǎn)在于離市區(qū)較近 ,交通極為便利 ,地塊也被高校包圍 ,人文教育環(huán)境也較濃厚 ,醫(yī)療設(shè)施方面由于它與中南醫(yī)院 ,陸軍總醫(yī)院較近 ,使客戶能充分的享受到生活福利 ,與之較近的洪山體育館也為愛(ài)好體育健身的客戶提供難得的好去處。 位置 2 由于地理位置與位置 1較近 ,基本上優(yōu)點(diǎn)差不多 ,只是由于它的面積較小 ,前期的投資當(dāng)然也較小 ,建成后在利潤(rùn)方面也是一個(gè)不小的問(wèn)題。 下面我們對(duì)上述幾個(gè)位置進(jìn)行系統(tǒng)的分析： 位置 1 的優(yōu)點(diǎn)在于 :交通便利 ,有湖有山 ,可謂依山傍水 ,人文環(huán)境當(dāng)然不用說(shuō) ,現(xiàn)代的小區(qū)居民都需要安靜與舒適 ,我們所選場(chǎng)址恰好遠(yuǎn)離鬧市區(qū) ,占地面積也較大 ,與光谷虹景花園等毗鄰 ,另外正在建設(shè)的體育館落成之后也將是為人們提供健身的理想場(chǎng)所 ,另外由于地塊遠(yuǎn)離市區(qū) ,前期投資比其他位置特別是南湖將有所降低 ,所以在銷(xiāo)售方面估計(jì)形勢(shì)較為樂(lè)觀。 位置 3：民院南湖右側(cè)一塊空地 ,面積約 200畝 ,背對(duì)雄楚大道 ,往西走即為南湖花園小區(qū)。 位置 1：即我們最終所選位置 ,位于華工東門(mén)與城建交界處 ,面積大約為 200 畝 ,南鄰光谷與虹景花園 ,北靠喻家山與喻家湖 ,東西兩側(cè)均為華中科技大學(xué)。 9 第三部分：場(chǎng)址方案 一、場(chǎng)址方案比選 選址圖 我們小組通過(guò)以下 4 個(gè)方案的比選 ,對(duì)各個(gè)方案進(jìn)行工程條件和經(jīng)濟(jì)性條件的比較 ,終選擇了其中的一個(gè)最可行的方案。同時(shí)，公司通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，細(xì)分市場(chǎng)等將基本消費(fèi)對(duì)象定為產(chǎn)業(yè)成功人士，周邊高校教師，武漢富商，駐漢外資企業(yè)經(jīng)理等，從而確定了營(yíng)銷(xiāo)策劃的總體思路，在大手筆、商品質(zhì)量上做文章，以精品意識(shí)、優(yōu)質(zhì)服務(wù)為指南，密切關(guān)注把握整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)全過(guò)程。 此外，策劃公司和開(kāi)發(fā)商共同做了大量調(diào)查研究，分析類(lèi)似樓盤(pán)的優(yōu)劣，在便民利民，滿足有效需求上下功夫 ，制定出開(kāi)盤(pán)發(fā)售起價(jià)為 2020 元 /m2 的價(jià)格策略，這將對(duì)購(gòu)房者有極大的吸引力。 提出認(rèn)為購(gòu)買(mǎi)期房就是購(gòu)買(mǎi)承諾的理念，結(jié)構(gòu)封頂 后可讓購(gòu)房者對(duì)房型及環(huán)境有一個(gè)感性認(rèn)識(shí)，以免日后后悔。 五、銷(xiāo)售 根據(jù)市場(chǎng)分析， 3000 元 /根據(jù)規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目在完成總投資的 25%第 3 個(gè)季度開(kāi)始預(yù)售，銷(xiāo)售共用 5個(gè)季度完成，其中前兩個(gè)季度各售 20%，以后 4個(gè)季度各售 15%。 通過(guò)對(duì)本區(qū)域市場(chǎng)的綜合調(diào)研，我們了解到目前住宅主要銷(xiāo)售對(duì)象情況如下： 單價(jià)為 2020元 /平方米左右住宅主要銷(xiāo)售對(duì)象 8 單位： % 根據(jù)上述分析，項(xiàng)目銷(xiāo)售目標(biāo)客戶群定位于如下： 、高新技術(shù)企業(yè)、高級(jí)知識(shí)分子、信息產(chǎn)業(yè)界白領(lǐng)人士； ； ； (3)購(gòu)買(mǎi)力分析 根據(jù)設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目戶均面積 140平方米左右，每套住宅銷(xiāo)售均價(jià)約 28萬(wàn) 元。 （ 2）目標(biāo)客戶 房地產(chǎn)發(fā)展到今天，由地段、環(huán)境、價(jià)格和產(chǎn)品品質(zhì)所共同構(gòu)筑的各層次分布格局已漸為明朗，在洪山區(qū)本區(qū)域是以中高檔住宅所構(gòu)成的集中居 住區(qū)域。 其次，洪山區(qū)有濃厚的人文背景，結(jié)合科技開(kāi)發(fā)區(qū)（東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)、中國(guó)光谷），馬鞍山森林公園，在全市及區(qū)人心目中有一定的親和力和吸引力。 目標(biāo)時(shí)常定位 （ 1） 目標(biāo)區(qū)域 通過(guò)前述分析，因武漢市及洪山區(qū)住宅發(fā)展特點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)的置業(yè)需求量較為旺盛。集賢園建成后可以憑借上述六大優(yōu)勢(shì)在價(jià)格定位上略高與區(qū)域平均水平。這六大優(yōu)勢(shì)集中了當(dāng)今武漢成功開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的精髓。湯遜湖版塊在本季度銷(xiāo)售平穩(wěn)，東林外廬二期項(xiàng)目均價(jià)為 1600元 /平方米， 7 仍保持著較好的銷(xiāo)售勢(shì)頭；銀河灣均價(jià)為 1700 元 /平方米，銷(xiāo)量達(dá)到 萬(wàn)平方米左右；均價(jià)在 2300 元 /平方米的玉龍島花園別墅本季也銷(xiāo)售了 4000 多平方米；水藍(lán)郡經(jīng)過(guò) 6月底的暫停銷(xiāo)售后于 8月重新登場(chǎng) ，呈良好態(tài)勢(shì)。該區(qū)域樓盤(pán)呈現(xiàn)別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢(shì)。麗島花園往南樓盤(pán)由于均價(jià)逐漸降低，取得了較 好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，本季度新開(kāi)盤(pán)的明澤 楚雄大道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開(kāi)盤(pán)的明澤 華城新都本季度銷(xiāo)售量在 1萬(wàn)平方米以上；當(dāng)代光谷智慧城本季度銷(xiāo)量也保持在 5000 平方米左右。從市場(chǎng)現(xiàn)狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目多為高層的商務(wù)寫(xiě) 字樓或商住樓。 本季度武珞路沿線樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)在 3000元 /平方米左右，且銷(xiāo)售情況良好：書(shū)香門(mén)第售罄，均價(jià)在 3200 元 /平方米左右的兆富國(guó)際大廈取得了 3000 平方米以上的銷(xiāo)量。估計(jì)未來(lái)幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)將走向重面積、重價(jià)格、重戶型、重環(huán)境發(fā)展、重服務(wù)的全方位競(jìng)爭(zhēng)，一些品牌化程度高、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商將獨(dú)占鰲頭，瓜分國(guó)內(nèi)主要的房地產(chǎn)市場(chǎng)。 2020 年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢(shì)，個(gè)性化、品牌化繼續(xù)成為時(shí)尚，成為各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中制勝的重要策略。 （ 5）品牌化競(jìng)爭(zhēng)將走向深入 從 2020 年左右開(kāi)始，國(guó)內(nèi)有一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始追求建設(shè)富有個(gè)性化的產(chǎn)品，受到了不同層次消費(fèi)者的歡迎。隨著小高層、高層住宅的逐步增多，消費(fèi)者的居住觀念也會(huì)隨之發(fā)生悄然的變化，并在心理上會(huì)逐漸接受高層住宅。在這種市場(chǎng)背景下，武漢市小高層、高層項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)比例呈現(xiàn)增大的趨勢(shì)，其所占市場(chǎng)規(guī)模也會(huì)得到明顯的提高。同 樣，武漢市還有著像 “虹景花園 ”這樣原滋原味的高檔歐式住宅，有著以名家設(shè)計(jì)、精雕細(xì)鑿、品牌經(jīng)營(yíng)的 “金色港灣 ”，以及像 “藍(lán)灣俊園 ”這樣聘請(qǐng)了著名的物業(yè)管理公司來(lái)提升品牌魅力的樓盤(pán)。例如，位于漢口金融一條街西北湖畔的 “世紀(jì)華庭 ”，便是以尊貴氣息走向市場(chǎng)直言，使得只有 189套豪宅的 “世紀(jì)華庭 ”在推出不到半年的時(shí)間里就售出了 137 套。武昌南湖附近的華錦花園本季度也取得近 10000平方米的銷(xiāo)售量；中北路上天 100元 /平 方米。 5 三、競(jìng)爭(zhēng)分析 1. 武漢市房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn) （ 1）市場(chǎng)整體活躍，樓盤(pán)銷(xiāo)售順暢 本季度是武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)最為活躍的一個(gè)季度，各區(qū)域銷(xiāo)售價(jià)格和銷(xiāo)售量都大幅度提高，如漢陽(yáng)的奧林花園剛剛開(kāi)盤(pán)一個(gè)月的時(shí)間，一期的 400余套已銷(xiāo)售逾 70%。 “麗島花園 ”、 “名都花園 ”、 “南湖山莊 ”都以 6000畝的南湖為背景； “玉龍島花園 ”、 “澳門(mén)山莊 ”、 “湯遜湖度假村 ”圍繞著湯遜湖而生； “藍(lán)灣俊園 ”更是以百年鐘樓為依托，駐足江灘，借長(zhǎng)江為景，還有一些樓盤(pán)引入江南園林景觀，開(kāi)鑿人工湖，創(chuàng)造出一種頗具靈韻的雋 秀之美。江城武漢以它得天獨(dú)厚的地理位置和氣候環(huán)境為景觀住宅的產(chǎn)生提供了地利條件。因此，在 2020年及未來(lái)時(shí)間，包括樓宇自控系統(tǒng)、安防自動(dòng)化系統(tǒng)、信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、智能家居控制系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)等在內(nèi)的 “智能化樓盤(pán) ”、 “智能化小區(qū) ”將成為市場(chǎng)追逐的新寵，開(kāi)發(fā)商將應(yīng)市場(chǎng)和消 費(fèi)者的需求推廣應(yīng)用新型建材和高新技術(shù)。隨著人們對(duì)工作環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來(lái)越高， “以人為本 ”的設(shè)計(jì)及建設(shè)理念被越來(lái)越廣泛地體現(xiàn)到房地產(chǎn)產(chǎn)品當(dāng)中，各種新型建筑材料和高新技術(shù)也將得到越來(lái)越廣泛的應(yīng)用。因此，要降低空置率，調(diào)整新增商品房的結(jié)構(gòu)是關(guān)鍵。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用 2020年房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐會(huì)明顯加快。新開(kāi)工面積達(dá) ，同比增長(zhǎng) %。今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)依然保持較大規(guī)模。因此， 2020年房地產(chǎn) 25%左右的合理水平。同時(shí)，隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的回報(bào)比較高，吸引了資本市場(chǎng)的參與，有越來(lái)越多的上市 公司加入到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的大軍中或開(kāi)始涉足房地產(chǎn)業(yè)，上市公司投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)在未來(lái)幾年會(huì)越來(lái)越明顯，這也會(huì)對(duì) 2020年房地產(chǎn)投 資增長(zhǎng)產(chǎn)生重要的積極影響。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 2020 年 1－ 11月全國(guó)房 4 顯高于同期全國(guó)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率，這種態(tài)勢(shì)還將會(huì)在 2020 年持續(xù)下去。預(yù)計(jì)今年在這種模式的引導(dǎo)下，借景造勢(shì)將繼續(xù)流行。 “依山傍水 ”、 “擇水而居 ”便成了房地產(chǎn)業(yè)新一輪的銷(xiāo)售熱點(diǎn)。 武漢市借景造勢(shì)成熱點(diǎn)，越來(lái) 越多的開(kāi)發(fā)商將生態(tài)、環(huán)保、親水概念引入項(xiàng)目并取得了不錯(cuò)的成績(jī)。 “新科技、新人居、新環(huán)境 ”成為房地產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展的主題。 2020 年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)注意主動(dòng)調(diào)整商品