【正文】 面，充分做到人車分流并且規(guī)劃好停車位。突出環(huán)境設計的宗旨，以“綠地中的公建”和“公建中的綠地”兩個手法營造兩個中心，形成集中景觀，有效利用土地，發(fā)揮投資潛能，突出 21世紀居住社區(qū)的整體特色。） 第六章 項目開發(fā)建設建議 一、項目總體規(guī)劃建議 由于項目開發(fā)周期較長，在規(guī)劃設計中既要立足現(xiàn)實，又要著眼未來，充分體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的策略，建議在總體規(guī)劃設計中，將地塊分成若干個相對獨立的 功能組團，以利于分期開發(fā)，每一組團可根據(jù)開發(fā)時的市場情況進行單獨設計。 代的優(yōu)勢。 消費群界定 （ 1）行政事業(yè)單位和科研教育單位人士； （ 2）民營或私營企業(yè)家或個體老板； （ 3）來大豐市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)投資的企業(yè)人士及其管理人員； （ 4）富裕居民購房和二次換房的需要； 年齡判斷在 30－ 45 歲 購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它。 第五章 項目定位 面對競爭激烈的房地產(chǎn)市場，公司要建立自己的品牌與形象，就必須長、短目標兼顧，為實施品牌戰(zhàn)略，在本項目定位時，須將區(qū)域，交通環(huán)境、配套設施，人文文化等各種因素綜 合考慮。 （ 3）本項目目前交通狀況較好，常新路將在年內(nèi)完成通車，到時候小區(qū)的交通將相當便捷，而且物業(yè)的增值可能性是顯而易見的。 三、項目開發(fā)經(jīng)營機會點 （ 1）人口眾多，私營，民營企業(yè)今年來不斷增加，收入水平持續(xù)增加，加之開發(fā)區(qū)的大規(guī)模建設活動，使得整個大豐市的房市較為活躍，有利于新項目的上馬開工。 ①項目開發(fā)公司領導核心可實行新組建的班子，在人事、財務管理等方面 可實行 全新的體制， ②項目開發(fā)公司領導層經(jīng)營思想應以營造精品品牌，為江蘇省大豐市人民作出貢獻。 （ 2）項目的區(qū)位優(yōu)勢與地段優(yōu)勢及其發(fā)展空間與規(guī)模 ①新天地花園的自然環(huán)境，在江蘇省大豐市得地獨優(yōu)； ②新天地花園可作為經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、企事業(yè)單位人員，私營、民營企業(yè)家理想的生活基地； ③新天地花園占地近三百多畝，規(guī)模大，是置業(yè)的理想地方。 ③置業(yè)意識 —— 古往今來中國文化觀念的組成部分，已經(jīng)重新泛起，并將成為全社會占主導地位的消費觀念。 ①國家宏觀經(jīng)濟處于上升繁榮期，恰恰是本項目的開發(fā)經(jīng)營期?，F(xiàn)對該項目真正的、突出于新天地住宅市場的優(yōu)勢點集中如下。 經(jīng)營機會轉化為項目個性以后，即成為在激烈的市場競爭中項目的優(yōu)勢點、競爭點、賣點。 第四章 項目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點與機會點分析 一、房地產(chǎn)投資項目開發(fā)經(jīng)營機會形成模式 經(jīng)營機會的實質(zhì)是尋求、識別、把握企 業(yè)可進取的市場空間。 （二）問卷調(diào)查的分析 選擇在此置業(yè)的客戶對小區(qū)的認同因素依次為：環(huán)境好、距離近、戶型合理、付款方式、價格、升值潛力，比例依次為 70%、 50%、 50%、 20%、 20%、 15%。 2準備投入的購房資金 40%希望投 0~17 萬元， 40%希望投 17~20 萬元， 15%希望投 20~23 萬元， 5%希望投 23~30 萬元。 2希望小區(qū)有什么樣的物業(yè)服務 50%希望物業(yè)智能化、家政物業(yè)管理、綠化服務，可視對講裝置， 60%希望有閉路監(jiān)控系統(tǒng)， 40%希望能 24 小時服務和維修服務、清潔服務，35%希望有餐飲服務。 2希望的小區(qū)休閑設施有哪些 40%希望兒童樂園， 50%希望有休閑和健身步道， 20%希望有搖椅、秋千。 1喜歡的環(huán)境景觀要素 40%希望有噴泉、花壇， 25%希望有雕塑和圍廊， 20%希望有景觀、水池。總體上人們都希望小區(qū)周邊交通、生活配套、教育配套比較完善，因此對這些因素考慮的多一點。 1對小區(qū)采用哪種供氣方式 85%希望是管道煤氣， 15%是瓶裝液化氣。 1對窗框材質(zhì)的選擇 65%希望用塑鋼， 35%希望用鋁合金。 1對陽臺形式的選擇 55%希望是封閉式， 45%希望是敞開式。 對建筑外立面材料的選擇 65%希望用面磚， 35%希望用涂料。 對建筑外立面風格的選擇 40%希望是歐式風格的， 50%希望是現(xiàn)代風格， 10%希望是中式風格。 對房型的要求 40%的人希望房型為三房二廳二衛(wèi)， 25%希望房型為三房二廳一衛(wèi)，20%希望房型為二房二廳二衛(wèi)， 15%希望房型為二房二廳一衛(wèi)。 對付款方式的選擇 25%的人選擇一次性付款； 75%的人選擇分期付款方式，并向銀行按揭貸款。 對住宅形式的選擇 30%的人選擇多層； 40%的人選擇小高層； 30%的人選擇聯(lián)體別墅。 四、 消費者調(diào)查分析 為了使本項目更適應市場發(fā)展，滿足大豐市當?shù)鼐用竦馁彿恳?，我們對大豐市部分市民進行了關于住宅消費的市場調(diào)研。雖然目前的在售樓盤較少，但土地拍賣和新開發(fā)的樓盤數(shù)量正在增加，該市 的房地產(chǎn)市場 2020 年變化較大，銷售量和價格漲幅增長較大。購買動機：換環(huán)境 87%； 結婚用 8% ；投資 5%，客戶購買動機主要為改善居住環(huán)境。已購房客戶職業(yè)分布：行政事業(yè)單位 35%；科研教育單位25%；個體私營企業(yè) 40%。 2020 年區(qū)域在售樓盤實現(xiàn)銷售約 25萬平方米，客戶主要來自大豐當?shù)?，現(xiàn)對已購房客戶進行調(diào)查統(tǒng)計分析后發(fā)現(xiàn)。 【匯總分析】 通過上述個案的分析后，可以看出大豐 樓盤 2020 年的平均價格在 1650 元 /㎡左右，目前樓盤的平均價格隨著市場的變化，已 經(jīng)將達到 1750 元 /㎡左右。 【匯金購物公園】 該案緊靠人民路，位于名都廣場的斜對面，開發(fā)商是浙江 公司，朝人民路入口處有部分三層商鋪，靠大華路為寫字樓，一層為商鋪，其余內(nèi)部多為三層商鋪，部分為兩層，朝人民路商鋪一、二、三層一起賣，并且二、三層為大通間，三層不計價，背面商鋪只單買一層，銷售價格以人民路為最高點，往內(nèi)遞減。 車庫售價 1800 元 /㎡，商鋪一層售價臨健康路 14000 元 /㎡，臨人民路 27000元 /㎡，靠近主入口的 16500 元 /㎡，內(nèi)部不臨街均價在 8500 元 /㎡ —— 12500 元/㎡之間，二層均價在 3800 元 /㎡ —— 5000 元 /㎡之間，三層均價在 2500元 /㎡—— 3100 元 /㎡之間，四層均價為 2000 元 /㎡， 已 于 2020 年 8月交房。 名都廣場，分為南、北、中三大區(qū)塊，西南臨河為高檔住宅區(qū)，中區(qū)是大型市民綠化廣場，大片綠地、噴泉水池與休閑步道座椅等公共設施，東南及北區(qū)為商業(yè)區(qū)，以一條精品化商業(yè)步行街南北貫通，是大豐黃金商業(yè)橋頭堡的綜合性現(xiàn)代商業(yè)中心。 【名都廣場】 本項目位于市中心人民中路以西，大四河東畔，工農(nóng)路之北，由杭州居易房地產(chǎn)開發(fā)有限公 司全程開發(fā)。該案由 7幢多層和一些二層的裙房組成， 房型面積為二房 91~92 ㎡，三房 135~139 ㎡，平均銷售價格為 1750 元 /㎡；商鋪一樓平均價格為 10000 元 /㎡，二樓平均價格為 3500 元 /㎡。 【金豐苑一期 于 2020 年 9月開盤，商鋪、車庫和住 宅已售空 。 該案房型面積為二房 106— 115㎡，三房 134— 144 ㎡，躍層 66㎡、 101 ㎡。 【國泰花園】 本項目位于黃海路、建工巷，距離市政府不逾百米，是傳統(tǒng)的城市中心地帶。 三、大豐項目周邊主要案例分析 大豐市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進的規(guī)劃理念的個案屈指可數(shù)。地塊規(guī)整，基建配套（水、 電、氣、污）系統(tǒng)完善，基地西靠經(jīng)濟開發(fā)區(qū)核心地塊，東臨大豐市各行政單位，潛在客戶群體較為廣泛，這是該項目顯而易見的優(yōu)勢。特別需要指出的是待沿海高速公路即同三高速公路營建完成后，大豐同長江三角洲核心區(qū)域 上海的經(jīng)濟地理距離將大大縮短，極具潛在區(qū)位優(yōu)勢 ，給 大豐 市帶來接受發(fā)達地區(qū)強輻射的新機遇。被中國國家交通部列入 “ 九五 ” 規(guī)劃的萬噸級泊位的大豐港現(xiàn)已開 工建設，建成后將成為一類口岸，直接通航韓國、日本、香港等國家和地區(qū)。 轄 17 個鎮(zhèn)和一個港口經(jīng)濟區(qū)，從區(qū)位狀況來看，其 地處中國東部沿海開放帶， 從 屬上海經(jīng)濟區(qū)，受長江三角洲經(jīng)濟圈輻射，經(jīng)濟發(fā)展的區(qū)位優(yōu)勢十分突出。 一、投資地塊的地理環(huán)境 本項目位于江蘇省大豐市開發(fā)區(qū)內(nèi)，地處 中國江蘇省中部，長江以北，黃海之濱。 第三章 項目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析 項目調(diào)查是可行性研究工作的基礎，是在地域選擇后進行的多項生活指標的調(diào)查。預計2020 年，隨著中國市場的逐步國際化，地產(chǎn)信托和房地 產(chǎn)基金等融資方式將得到進一步的拓展。為了保持房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，政府將繼續(xù)采取一系列措施，通過加強土地市場建設，壓縮房地產(chǎn)信貸，加快和完善房地產(chǎn)信息收集系統(tǒng)等，抑制部分地區(qū)增長過快的房地產(chǎn)投資，適當控制房地產(chǎn)市場價格，防止泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生危害國民經(jīng)濟發(fā)展和社會安定。 2020年，房地產(chǎn)市場將繼續(xù)按 “ 三個基本 ” 的要求保持快速發(fā)展勢頭。 隨著經(jīng)濟發(fā)展、收入增加、居住水平的提高而不斷演變， 大豐市的房地產(chǎn)將 會迎來一個蓬勃健康發(fā)展的階段。 大豐市目前真正從產(chǎn)品本身出發(fā)，具備較先進的規(guī)劃理念的個案屈指可數(shù)。 56年之內(nèi)如果國家不出現(xiàn)大的政策性調(diào)整，房地產(chǎn)市場還將會有 56年的高速發(fā)展時期。 城市化進程加速房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 房地產(chǎn)狀況 衡量房地產(chǎn)市場形勢，必須遵循以下基本標準：首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài)；再次要看房屋價格的波動狀況及其走勢。 到 2020 年，全市力爭 GDP 達到 300 億元，人均超過 5000 美元，財政收入達到 15億元，均比 2000 年翻兩番以上，率先全面建成小康社會；到 2020 年， GDP 達到 600 億元，人均超過 10000 美元，比 2000年翻三番，財政收入達到 60 億元，比 2000 年翻四番，全市總體上實現(xiàn)基本現(xiàn)代化。 大豐的經(jīng)濟發(fā)展狀況可視為典型農(nóng)業(yè)化經(jīng)濟向工業(yè)化及第三產(chǎn)業(yè)化轉型階段，其經(jīng)濟指標絕對值增長較快。 二、 江蘇省 大豐市房地產(chǎn)市場分析 經(jīng)濟狀況 大豐地處中國東部沿海開放帶，屬上海經(jīng)濟區(qū)，受長江三角洲經(jīng)濟圈輻射，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。 8月，國務院《關于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》在充分肯定 “ 房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè) ” 的基礎上，重申發(fā)揮市場機制在房地產(chǎn)業(yè)資源配置中的基礎性調(diào)節(jié)作用，并在完善供 應政策、改革住房制度、健全市場體系、發(fā)展住房信貸、改進規(guī)劃管理、調(diào)控土地供應、加強市場監(jiān)管、整頓市場秩序等多個方面都作出了相應的規(guī)定。 4月份《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》規(guī)定，這對治理虛假廣告和重復抵押，防范金融風險，規(guī)范市場秩序起到了重要的保障作用。 針對這些問題， 2020 年政府出臺了一些對我國房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展具有重大意義的政策。 2020 年我國出臺了許多房地產(chǎn)政策，而這些政策的共同點就是