【正文】 找準(zhǔn)項目定位、開發(fā)有針對性的客戶群體，借助高質(zhì)量的規(guī)劃設(shè)計方案、建筑設(shè)計方案、景觀設(shè)計方案、推廣策略等技術(shù)手段進行規(guī)避。建議開發(fā)商借助高水平的規(guī)劃設(shè)計方案及南郊水廠、中水等環(huán)保概念，通過專業(yè)地產(chǎn)策劃機構(gòu)，逐步樹立起家喻戶曉的“XX”地產(chǎn)品牌形象。劣勢分析（weakness）通過對開發(fā)商以及項目和周邊環(huán)境的調(diào)查、分析與論證，我們發(fā)現(xiàn)項目存在著以下方面的劣勢，主要表現(xiàn)如下：★ 開發(fā)商品牌形象有待樹立本項目的開發(fā)商—陜西 XX 實業(yè)有限公司于 2022 年 8 月 8 日成立，在本項目開發(fā)之前未涉足過房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，在西安房地產(chǎn)界未建立品牌形象。★ 項目周邊人居環(huán)境業(yè)已形成項目位于西安市東南郊，項目東側(cè)為西安市的大型住宅小區(qū)—陽光小區(qū)，目前陽光小區(qū)已形成居住社區(qū)概念；在此大區(qū)域內(nèi)，還有“鑫龍?zhí)烊痪印?、“蘇格蘭風(fēng)笛”、 “朗郡●水木蘭亭” 等項目，上述項目已具 備一定的市場號召力，潛在的人居環(huán)境業(yè)已形成。還應(yīng)當(dāng)特別指出的是，本項目南側(cè)即為占地 300 畝的國家著名高等學(xué)府科技園區(qū)—西安交通大學(xué)科技產(chǎn)業(yè)園，該科技園區(qū)已經(jīng)建設(shè)完畢，園內(nèi)基 礎(chǔ)設(shè)施齊全，交大科技園的興建，將會對帶動該地區(qū)的經(jīng)濟特別是房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到積極的作用。在此居住的居民出門交通便利。★ 交通與市政條件優(yōu)勢項目所在區(qū)位交通暢達、便捷?！?東南板塊房地產(chǎn)市場開始啟動城市建設(shè)的快速發(fā)展，帶動?xùn)|南郊地區(qū)房地產(chǎn)市場開始啟動?！癤XXXX”項目可行性研究報告 17 項目 SWOT 分析優(yōu)勢分析（strength）項目用地地勢平坦，市政管線接入方便，道路通暢快捷，西影路拓寬改造的全線貫通。重點關(guān)注房間采光通風(fēng)、客廳與餐廳的設(shè)置及社區(qū)環(huán)境等，需求集中在 80㎡左右的二室二廳戶型和 110㎡左右的三室一廳戶型；初次置業(yè)者：購買動機是擁有自己的空間。重點關(guān)注室內(nèi)外功能空間的設(shè)置、社區(qū)配套與景觀、項目品牌對自身需求的滿足等，需求集中在 120㎡左右的三室兩廳戶型；換房者：此類型購房者屬于周邊企事業(yè)單位福利分房后換房者。★ 收入水平項目目標(biāo)客戶群中，居民家庭年收入情況中 4 萬到 6 萬之間所占比率最高，占到了總量的 35%；居民家庭年收入在 2 萬到 4 萬之間及 6 萬到 8 萬之間的所占比率次之，占到了總量的 20%；居民家庭年收入在 8 萬到 10 萬之間占到了總量的 17%；居民家庭年收入在 2 萬以下的占到了總量的 7%；居民家庭“XXXXX”項目可行性研究報告 16年收入在 10 萬元以上的比率最低，占到了總量的 5%?！?知識水平項目目標(biāo)客戶群中，知識水平大專程度的比率最高，占到了總量的 52%；知識水平在本科程度的比率次之，占到了總量的 23%；知識水平在高中程度的占到了總量的 16%，知識水平在碩士程度的占到了 總量的 6%；知識水平在碩士以上程度的占到了總量的 2%；知識水平在初中程度以下的比率最低，占到了總量的 1%?！癤XXXX”項目可行性研究報告 14家 庭 人 數(shù)10%63%25% 2% 2個 以 下 （ 含 ）3個4個5個消 費 支 出15%17%33%9% 5%21%生 活 用 品子 女 教 育食 品購 房服 裝醫(yī) 療★ 家庭人數(shù)通過分析可以看出，預(yù)計本項目目標(biāo)消費群家庭人數(shù)在 3 個的所占比率將最高，占到了總量的 63%左右，超過半數(shù)；家庭人口數(shù) 4 個的所占比率次之，占到了總量的 25%；家庭人口數(shù) 2 個或 2 個以下的所占比率為 10%；家庭人口數(shù)為 5 個的所占比率為 2%?！?客戶職業(yè)分析客 戶 職 業(yè) 分 析白 領(lǐng) 階 層35%教 師15%其 他5%公 務(wù) 員30%私 營 企 業(yè) 主15%公 務(wù) 員白 領(lǐng) 階 層私 營 企 業(yè) 主教 師其 他從統(tǒng)計圖中可以看出：本項目目標(biāo)消費群職業(yè)構(gòu)成中，白領(lǐng)及公務(wù)員階層比例最高，占到了總數(shù) 65%，教師及私營企 業(yè)主也擁有一定的比例，占到了總數(shù)的 30%。項目區(qū)域環(huán)境分析詳見 建設(shè)項目簡介中的項目周邊環(huán)境分析。二、項目區(qū)域市場分析隨著城東南板塊的不斷活躍，西影路已成為曲江與雁塔區(qū)的連接樞紐主干道。★ 城東南板塊發(fā)展趨勢預(yù)測 本板塊內(nèi)待開發(fā)項目定位于中檔或中檔偏上的樓盤居多，預(yù)計未來板塊內(nèi)部競爭不斷加大；本板塊有一定的市場需求潛力，但是需求多以中檔摟盤居多；目前本板塊內(nèi)集中商業(yè)設(shè)施有待于進一步的完善，預(yù)計此區(qū)域的商業(yè)物業(yè)具有一定的潛力?！?城東南板塊劣勢 城東南板塊內(nèi)的東部地區(qū)分布著一些有代表性的國有大中型企業(yè)，例如東方集團、 陜鋼等，市場形象上還沒有完全脫離工業(yè)區(qū)域概念，高品質(zhì)的居住環(huán)境尚未形成?！癤XXXX”項目可行性研究報告 12便利的交通優(yōu)勢。 城東南板塊及項目區(qū)域市場分析一、城東南板塊市場分析項目位于城東南板塊靠近曲江板塊一帶，此板塊本身的優(yōu)勢、劣勢以及預(yù)測等如下幾個方面：★ 城東南板塊優(yōu)勢 此板塊緊鄰曲江板塊和浐灞板塊，特別是城東南板塊與曲江板塊的結(jié)合部受曲江新區(qū)建設(shè)的影響較強，本項目正是處于城東南板塊與曲江板塊的結(jié)合一帶。西安 2022 年住宅均價 3098 元/平方米，與全國同類城市相比，仍有進一步上升的空間。商品房價平穩(wěn)上升，仍有較大上升空間近年西安住宅價格呈平穩(wěn)上升趨“XXXXX”項目可行性研究報告 11勢，年均增長約 4%。國家經(jīng)貿(mào)委發(fā)布的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積—每千人商業(yè)服務(wù)建筑面積 700—910 平方米，小區(qū)社區(qū)服務(wù)每千人指標(biāo) 59—464 平方米。對于西安而言，以自住型購房占到絕對比例，因此政策的出臺對于西安房價的影響較小，而隨著各項建設(shè)開發(fā)成本等的增長，未來房價仍然將保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，政策后市場將恢復(fù)平穩(wěn)。而價格同比上升 4%左右。住宅和商業(yè)服務(wù)市場綜合分析今年上半年， “國六條”及“ 九部委意見的出臺” ，對諸如穩(wěn)定房價、調(diào)控市場供求結(jié)構(gòu)平衡等出臺詳細(xì)操作規(guī)定，使得近期西安市場又有所波動，西安市目前開發(fā)商對于政策的觀望情緒已經(jīng)有所顯現(xiàn)；而從購房者角度來看，由于近年來政策出臺較為頻繁，購房者對于政策的反映比較冷淡。隨著城市規(guī)模不斷擴大，道路交通建設(shè)迅速發(fā)展，郊區(qū)的大規(guī)模城市化建設(shè)，以及城 鎮(zhèn)配套設(shè)施日漸完善，西安市房地產(chǎn)市場還會不斷得到改善，各類“XXXXX”項目可行性研究報告 10房地產(chǎn)產(chǎn)品的空置率將會進一步下降，市場成熟度不斷提高，買方和賣方更加理性，西安整體房地產(chǎn)市場投機、炒作行為少。人民生活水平普遍提高，再加上房地產(chǎn)產(chǎn)品的增值與保值特性、銀行提供購房按揭支持等的共同作用形成房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展局面。 西安市房地產(chǎn)市場分析城市建設(shè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展勢頭近幾年西安固定資產(chǎn)投資明顯增大，年均增幅達 %，反映西安城市建設(shè)進入一個高速的發(fā)展期。我國城市化的加速發(fā)展帶動了國民經(jīng)濟的快速增長，也促進了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。經(jīng)濟形勢分析 融資渠道的多元化對房地產(chǎn)業(yè)影響很大，但是日前，國家對房地產(chǎn)信托又制定了更為嚴(yán)格的政策，在金融市場高度壟斷的前提下，目前房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)融資渠道多元化的難度實際很高。從政策面上分析，目前房地產(chǎn)市場開發(fā)以及交易活動將日益規(guī)范，市場結(jié)構(gòu)向合理方向發(fā)展， 總體看來，我國的房地產(chǎn)市場趨于良性發(fā)展的態(tài)勢，同時“XXXXX”項目可行性研究報告 9也對企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量越來越高。2022 年 7 月 6 日，建設(shè)部聯(lián)合國家發(fā)展和改革委 員會、國家工商行政管理總局下發(fā) 166 號文件《關(guān)于進一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知》，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在 10 日內(nèi)開始銷售商品房。2022 年 5 月 29 日，國務(wù)院辦公廳出臺《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》》（簡稱 十五條意見，國 辦發(fā)（ 2022 ）37 號），十一五 時期，要重點發(fā)展普通商品住房?！癤XXXX”項目可行性研究報告 8第二章 市場分析 房地產(chǎn)宏觀市場分析政策分析 針對房地產(chǎn)市場運行中出現(xiàn)的一些問題，國家在 2022 年上半年陸續(xù)出臺了一些相關(guān)政策：2022 年 5 月 17 日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國 務(wù)院常務(wù)會議。經(jīng)濟評價結(jié)論根據(jù)項目財務(wù)評價指標(biāo)的計算可知，財務(wù)內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，回收期小于總開發(fā)建設(shè)時間?！癖?項目微觀區(qū)域競爭項目不多，市 場競爭不激烈，市場推廣壓力較小?！?本 項目所處位置與西安交通大學(xué)科教產(chǎn)業(yè)園以及曲江新區(qū)的連接度好，具有很好的外部發(fā)展空間?！?西安交通大學(xué)科教產(chǎn)業(yè)園的日益成熟、西影路拓寬改造的全線貫通、曲江新區(qū)的不斷擴張，使項目有機會在市場中得以表現(xiàn)。1委托方提供的有關(guān)其他資料；1受托方現(xiàn)場勘察及市場調(diào)查收集的資料；1有關(guān)建設(shè)項目經(jīng)濟評價的基本參數(shù)和指標(biāo)。項目開發(fā)建設(shè)成功，能夠快速提升西安 XX 置業(yè)有限公司的市場形象，促使公司品牌逐步形成，能夠為 XX 公司在將來房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中打下良好的基礎(chǔ)。項目所在地塊過去做為鐵爐廟村的集體土地，曾經(jīng)一度做為煤廠，土地性質(zhì)現(xiàn)已變更為住宅用地，從房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)的角度看能發(fā)揮土地的級差效益，本項目的開發(fā)建設(shè)將對促進區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，促進土地效益潛力的發(fā)揮起到積極的作用。本項目的建設(shè)順應(yīng)本區(qū)域房地產(chǎn)市場啟動，并且能夠充分發(fā)揮該地塊的經(jīng)濟價值。水木蘭亭”項 目及規(guī)劃路、東倚鐵設(shè)院住宅小區(qū)、南接梅園小區(qū)，項目距西影路 60 米。 項目建設(shè)的必要性西影路地區(qū)住宅市場發(fā)展的需要調(diào)研結(jié)果表明，西影路片區(qū)住宅市場存在著較大的需求潛力，關(guān)鍵是能否開發(fā)出適合市場的產(chǎn)品，而中檔住宅市場更存在較大的發(fā)展空間，本項目的定位符合這一市場需求趨勢，本項目的開發(fā)建設(shè)能夠滿足區(qū)域內(nèi)科研企事業(yè)單位的中層、基 層管理人員、中高級技術(shù)人員、周邊學(xué)校教職員工等人員的住房需求，項目的開發(fā)建設(shè)具有較好的市場前景。項目周邊人氣較旺，交通便利，適合住宅開發(fā)。項目附近人文景觀有青龍寺、大雁塔、曲江海洋世界、大唐芙蓉園、萬畝生態(tài)林等， 項目周邊人文景觀豐富。項目以西方向還分布著海星超市、“XXXXX”項目可行性研究報告 3國美電器、軍城大廈超市、沃爾瑪、大雁塔北廣場商業(yè)城等購物場所；項目距南二環(huán) 2 公里，南二環(huán)一帶分布著眾多的餐飲場所。項目周邊還分布著西安交通大學(xué)、西安建筑科技大學(xué)東校區(qū)、西安理工大學(xué)曲江校區(qū)、陜西廣播電視大學(xué)、西安汽車科技學(xué)院等高等院校，周邊教育配套基礎(chǔ)設(shè)施齊全。項目周邊 公里半徑范圍內(nèi)分布著新安醫(yī)院、陜鋼醫(yī)院、陜西正合醫(yī)院、鐵路中心醫(yī)院、武警醫(yī)院等醫(yī)療機構(gòu)，就醫(yī)條件優(yōu)越。（4）項目周邊環(huán)境：項目所在地的東西主干道為西影路，通達市內(nèi)，交通網(wǎng)絡(luò)較為完善。項目周邊道路網(wǎng)絡(luò)完善，交通極為方便，開發(fā)條件十分成熟。水木蘭亭”項目及規(guī)劃路、東倚鐵設(shè)院住宅小區(qū)、南接梅園小區(qū)，項目距西影路 60 米。建設(shè)項目概況（1）項目名稱：“XXXX”。西安 XX 置業(yè)有限公司 總經(jīng)理 XX 多年來一直從事企 業(yè)管理工作，具有較強的領(lǐng)導(dǎo)能力和創(chuàng)新精神，具有敢于開拓、勇于創(chuàng)新的工作作風(fēng)，業(yè)務(wù)素質(zhì)過硬, 有良好信譽。公司成立以來，始終堅持以人為本，提倡忠誠敬業(yè)、穩(wěn)健務(wù)實的工作作風(fēng)?！癤XXXX”項目可行性研究報告 1 目 錄第一章 總論 .........................................................................................................................................................1 建設(shè)項目簡介 .............................................................................................................................................1 項目建設(shè)的必要性 ..............................................................