【正文】 通過 從事公益活動，可以塑造企業(yè)在消費(fèi)者心目中的良好形象，借以提升項(xiàng)目生活品質(zhì)。因此，建議選擇收視率較高的廣播和電視進(jìn)行廣告宣傳。強(qiáng)銷期：本階段以突出市場主題為主，吸引大量的目標(biāo)客戶群關(guān)注，以廣告推廣和活動推廣為主。合理的使用人力、物力和財力，在保證工程質(zhì)量的同時，盡量縮短工期。（1）施工噪聲的影響在工地施工的機(jī)械大多是大功率機(jī)械，其產(chǎn)生的噪聲值較大，通過測試，距施工機(jī)械 5 米處，大多數(shù)機(jī)械都在 80－90dB 之間，當(dāng)共同作用時，其能量疊加值大于 90d。建立完善的生態(tài)和綠地系統(tǒng)，創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的自然、生態(tài)環(huán)境。 項(xiàng)目規(guī)劃用地條件地質(zhì)情況滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求該項(xiàng)目土地用途是住宅用途，項(xiàng)目所在地地勢平坦，沒有地質(zhì)斷裂帶?！癤XXXX”項(xiàng)目可行性研究報告 23 擬建項(xiàng)目定位產(chǎn)品定位：根據(jù)市場調(diào)研結(jié)果的統(tǒng)計分析和對項(xiàng)目區(qū)位、周邊環(huán)境等特點(diǎn)的基本判斷，將項(xiàng)目產(chǎn)品定位于中檔住宅小區(qū)：（1）功能定位：詳見第四章項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計方案；（2）價格定位：詳見 價格定位。威脅分析（threats）在對項(xiàng)目進(jìn)行充分的調(diào)查后，我們認(rèn)為擬開發(fā)建設(shè)的“XXXX”主要受到以下發(fā)展威脅：★ 既成品牌項(xiàng)目的威脅由于等駕坡陽光小區(qū)等項(xiàng)目的社區(qū)居住概念已經(jīng)形成，市場認(rèn)知度較強(qiáng)，本項(xiàng)目的市場推廣會不可避免地受到上述品牌的威脅。項(xiàng)目所在地有 221 路、41 路、606 路、118路、19 路、400 路、 607 路等十余條公交路線 通往。從以上數(shù)據(jù)可以看出，本項(xiàng)目目 標(biāo)客戶群普遍具有高素質(zhì)、收入穩(wěn)定、消費(fèi)行 為趨于理性化的特征。在 2022 年房地產(chǎn)新政影響下，西安房價增幅 僅微降，反映西安整體房地產(chǎn)市場發(fā)展較健康，市場投機(jī)、炒作行為少。同時，家庭規(guī)模的減少，核心家庭比例的上升也極大的刺激了住宅需求的增加，以上看來本項(xiàng)目的開發(fā)具有現(xiàn)實(shí)的需求環(huán)境?！?本項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為中檔住宅，房屋面積主力戶型為 80 M2－110 M2；房屋總價相對不高，總價區(qū)間為 24－34 萬，具有較強(qiáng)的市場吸納能力。物業(yè)類型定位：項(xiàng)目定位于環(huán)境優(yōu)美、安全舒適的中檔住宅小區(qū)。（2）項(xiàng)目位置與規(guī)模：項(xiàng)目位于西安市東南郊，西影路以北，雁翔路以東，項(xiàng)目北臨待建地塊、西靠“ 朗郡水木蘭亭”項(xiàng)目及規(guī)劃路、東倚鐵設(shè)院住宅小區(qū)、南接梅園小區(qū)，項(xiàng)目距西影路 60 米。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性西影路地區(qū)住宅市場發(fā)展的需要調(diào)研結(jié)果表明，西影路片區(qū)住宅市場存在著較大的需求潛力，關(guān)鍵是能否開發(fā)出適合市場的產(chǎn)品，而中檔住宅市場更存在較大的發(fā)展空間，本項(xiàng)目的定位符合這一市場需求趨勢，本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)能夠滿足區(qū)域內(nèi)科研企事業(yè)單位的中層、基 層管理人員、中高級技術(shù)人員、周邊學(xué)校教職員工等人員的住房需求，項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)具有較好的市場前景?！癖?項(xiàng)目微觀區(qū)域競爭項(xiàng)目不多，市 場競爭不激烈，市場推廣壓力較小。 西安市房地產(chǎn)市場分析城市建設(shè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場保持健康、穩(wěn)定的發(fā)展勢頭近幾年西安固定資產(chǎn)投資明顯增大，年均增幅達(dá) %，反映西安城市建設(shè)進(jìn)入一個高速的發(fā)展期。西安 2022 年住宅均價 3098 元/平方米，與全國同類城市相比，仍有進(jìn)一步上升的空間。“XXXXX”項(xiàng)目可行性研究報告 14家 庭 人 數(shù)10%63%25% 2% 2個 以 下 （ 含 ）3個4個5個消 費(fèi) 支 出15%17%33%9% 5%21%生 活 用 品子 女 教 育食 品購 房服 裝醫(yī) 療★ 家庭人數(shù)通過分析可以看出，預(yù)計本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群家庭人數(shù)在 3 個的所占比率將最高，占到了總量的 63%左右，超過半數(shù)；家庭人口數(shù) 4 個的所占比率次之，占到了總量的 25%；家庭人口數(shù) 2 個或 2 個以下的所占比率為 10%；家庭人口數(shù)為 5 個的所占比率為 2%。在此居住的居民出門交通便利?！?在建項(xiàng)目的威脅目前，鑫龍●天然居、 “蘇格蘭風(fēng)笛” 項(xiàng)目正在熱銷中， “朗郡●水木蘭亭”也在大力宣傳階段，從而構(gòu)成本項(xiàng)目市場推廣的威脅因素?？蛻舳ㄎ唬骸?目標(biāo)消費(fèi)群定位一級目標(biāo)：企業(yè)管理階層、部分公務(wù)員或事業(yè)單位工作人員；二級目標(biāo)：白領(lǐng)階層、學(xué)校教師；三級目標(biāo)：私營企業(yè)主、企業(yè)職工。根據(jù)勘查取證， 該項(xiàng)目的建設(shè)地的地質(zhì)情況完全滿足項(xiàng)目建設(shè)的要求。(3) 在保持整體風(fēng)格與環(huán)境相協(xié)調(diào)的前提下，努力創(chuàng)造多樣性的住宅類型，以滿足個性化的住房要求。經(jīng)測算施工機(jī)械距敏感區(qū)域 50 米以外才能達(dá)到干線交通噪聲晝夜標(biāo)準(zhǔn)。（3）恰當(dāng)安排冬雨季施工，確保按時竣工由于本工程的竣工日期為第 2 年 6 月，其間要經(jīng)歷 2 個冬季和 1 個雨季。在銷售上應(yīng)利用預(yù)熱期所聚集的人氣，根據(jù)實(shí)際的銷“XXXXX”項(xiàng)目可行性研究報告 34 售情況適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但是注意價格調(diào)整的幅度不要過大，頻率不要過快。如：陜西交通音樂臺、西安電視二臺等?！癤XXXX”項(xiàng)目可行性研究報告 37 項(xiàng)目銷售在銷售階段，我們主要從銷售準(zhǔn)備、銷售理念、銷售策略以及促銷策略四個方面來提出策劃思路。②社會公益活動各種社會公益活動為房地產(chǎn)項(xiàng)目市場推廣創(chuàng)造了良好的機(jī)會，開發(fā)商應(yīng)充分利用這種機(jī)會，以引起公眾的注意，例如可舉辦音樂會，植樹造林等公益活動。②電子媒體◆廣播和電視根據(jù)市場調(diào)查，有近 20%的人通過廣播和電視 來獲取房地產(chǎn)信息。同 時 也注意采用銷售促進(jìn)措施，例如在本期內(nèi)購房的消費(fèi)者，可享受折扣優(yōu)惠，實(shí)行這種銷售促進(jìn)策略有利于吸引大量的購房者，提高人氣，同時又可使項(xiàng)目更加迅速的融入市場。 （2）采用流水作業(yè)法，提高施工效率采用流水方法組織施工，充分考慮各道工序之間的技術(shù)間歇與搭接，以保證施工連續(xù)地、均衡地、有節(jié)奏地進(jìn)行。施工環(huán)境影響分析擬建項(xiàng)目位于西安市西影路 5 號，科研機(jī)構(gòu)分布密集，本項(xiàng)目施工過程中會帶來一定的環(huán)境影響。(2) 項(xiàng) 目的規(guī)劃應(yīng)在創(chuàng)造良好居住環(huán)境的前提下，注意節(jié)約土地，提高土地的使用效率。日照：全年日照時數(shù)為 小時，全年日照百分率為 46%，日照間距系數(shù)為 。車位價格確定按照目前車位的市場行情，保守考慮取售價為 萬元/車位?！?居民收入不斷增加，個人購房成為主流，同時項(xiàng)目周邊企事業(yè)單位具有較明確的購房意向?！?交通與市政條件優(yōu)勢項(xiàng)目所在區(qū)位交通暢達(dá)、便捷?！?客戶職業(yè)分析客 戶 職 業(yè) 分 析白 領(lǐng) 階 層35%教 師15%其 他5%公 務(wù) 員30%私 營 企 業(yè) 主15%公 務(wù) 員白 領(lǐng) 階 層私 營 企 業(yè) 主教 師其 他從統(tǒng)計圖中可以看出：本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群職業(yè)構(gòu)成中，白領(lǐng)及公務(wù)員階層比例最高，占到了總數(shù) 65%，教師及私營企 業(yè)主也擁有一定的比例，占到了總數(shù)的 30%。商品房價平穩(wěn)上升，仍有較大上升空間近年西安住宅價格呈平穩(wěn)上升趨“XXXXX”項(xiàng)目可行性研究報告 11勢，年均增長約 4%。我國城市化的加速發(fā)展帶動了國民經(jīng)濟(jì)的快速增長，也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?！?本 項(xiàng)目所處位置與西安交通大學(xué)科教產(chǎn)業(yè)園以及曲江新區(qū)的連接度好，具有很好的外部發(fā)展空間。項(xiàng)目周邊人氣較旺，交通便利，適合住宅開發(fā)。建設(shè)項(xiàng)目概況（1）項(xiàng)目名稱：“XXXX”。項(xiàng)目總占地面積為 ，用地性質(zhì)為居住用地，總建“XXXXX”項(xiàng)目可行性研究報告 2筑面積為 70862M2。順應(yīng)本區(qū)域房地產(chǎn)市場啟動的需要項(xiàng)目位于西安市東南郊，占地約 20 畝，項(xiàng)目位于西影路以北，雁翔路以東，北臨待建地塊、西靠“ 朗郡“XXXXX”項(xiàng)目可行性研究報告 7● 本 項(xiàng)目已經(jīng)過深入的市場調(diào)研，市場接受程度和購房意向較好，具有一定數(shù)量的購房意向客戶，具有較為確定的市場受眾群體。伴隨著西安經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、西安市城市規(guī)劃和建設(shè)的全面升級，西安房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入一個快速的發(fā)展期，城市快速擴(kuò)張為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來機(jī)遇。部分城市商品住宅價格表（單位：元/平方米）全國主要城市 西安 鄭州 武漢 成都 濟(jì)南商品住宅均價 3098 2614 3345 2875 4000增幅 % % % % %西安市房地產(chǎn)市場分析結(jié)論從總體上看，西安房地產(chǎn)市場發(fā)展是健康的，隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展、國家對房地產(chǎn)市場管理的逐步規(guī)范以及居民收入的穩(wěn)步增長，西安市房地產(chǎn)業(yè)迎來了很好的發(fā)展機(jī)遇，拓展了更大的市場空間，預(yù)計今后幾年西安市房地產(chǎn)市場還將保持持續(xù)穩(wěn)步增長的態(tài)勢，市場環(huán)境將進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)市場體系更趨完善。★ 消費(fèi)支出狀況前 期調(diào)研 顯示，本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群中，居民消費(fèi)支出中，購房支出所占比率最高，占到了總量的 33%；食品消費(fèi)支出所占比率次之，占到了 總量的 21%；居民消費(fèi)支出中用于子女教育的比率占到了總量的 17%；用于日常生活用品的比率占到了總量的 15%；服裝 類消費(fèi)支出的比率占到了總量的 9%；用于醫(yī)療消費(fèi)的比率最低，“XXXXX”項(xiàng)目可行性研究報告 15知 識 水 平16%23%2% 1%6%52%初 中 以 下高 中大 專本 科碩 士碩 士 以 上收 入 家 庭 年 收 入5%20%20%10%10%35%2萬 元 以 下2萬 —4萬4萬 —6萬6萬 —8萬8萬 —10萬10萬 以 上占到了總量的 5%。★ 文化科技環(huán)境優(yōu)勢項(xiàng)目位于西安市東南郊，所在區(qū)域文化氛圍良好，周邊分布著多家科研院所，有色金屬西安勘察院、能源部科研所、鐵 道部勘測設(shè)計院等多家科研機(jī)構(gòu)，全國著名的西安交通大學(xué)距項(xiàng)目正北僅約 2 公里，在此居住的人們將受到現(xiàn)代科技環(huán)境的影響。“XXXXX”項(xiàng)目可行性研究報告 20 典型案例分析通過對本項(xiàng)目所在城東南板塊住宅市場的調(diào)查，該區(qū)域有一定量的中檔住宅項(xiàng)目及項(xiàng)目配套的商服用房，這些項(xiàng)目與本項(xiàng)目既互相競爭又相互促進(jìn)，選取的新建、在建典型案例如表 21 所示：表 21 典型案例對比表住宅項(xiàng)目序號 名稱 實(shí)際銷售均價 （元/平方米） 規(guī)模 竣工日期1 蘇格蘭風(fēng)笛 高層 3100 m2 2022 年 3 月2 朗郡● 水木蘭亭 高層 3150 占地 22 畝 2022 年 9 月3 穎園小區(qū) 高層 3100 占地 32 畝 2022 年 2 月 價格定位本項(xiàng)目的價格定位采用市場比較法?！?目標(biāo)消費(fèi)群描述本項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群為 28 歲—45 歲之間家庭經(jīng)濟(jì)實(shí)力較好的中青年人群；他們有著較高的文化層次，對精神及物質(zhì)領(lǐng)域的感受都很重視；他們有自己的思維觀念及一定的審美觀。滿足城市規(guī)劃的要求項(xiàng)目所在地屬于西安市規(guī)劃的青龍寺居住圈，該項(xiàng)目的建設(shè)符合城市整“XXXXX”項(xiàng)目可行性研究報告 25體規(guī)劃的要求，已被西安市規(guī)劃局批準(zhǔn)建設(shè)。規(guī)劃設(shè)計方案設(shè)想“XXXXX”項(xiàng)目可行性研究報告 27（1）規(guī)劃布置根據(jù)用地形狀規(guī)劃小區(qū)的結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目以高層為主，小區(qū)內(nèi)沿東西方向設(shè) 4棟 24 層高層住宅，靠近規(guī)劃路的 1樓為 24 層商住樓，底部三層為商業(yè)，其上為住宅，其余三棟均為 24 層高層住宅樓。若要達(dá)到夜間標(biāo)準(zhǔn)，需離敏感區(qū)域 280 米。根據(jù)西安市歷年的氣象資料表明：西安市的年平均降雪日為 天，年降水量為 ～ 毫米。同時，繼續(xù)加大宣傳力度，充分體現(xiàn)出旺銷搶購的氛圍。◆通訊設(shè)備在信息傳遞快捷的今天，幾乎每人都擁有一種通訊工具。銷售準(zhǔn)備（1）銷售資料的準(zhǔn)備在銷售資料準(zhǔn)備中，除了一些必要的法律文件的準(zhǔn)備以外，還需要對宣傳資料進(jìn)行準(zhǔn)備。（2）活動推廣①樓盤慶 典儀式本項(xiàng)目可借助樓盤慶典儀式進(jìn)行市場推廣，如：在樓盤慶典儀式中邀請西安市或陜西省的有關(guān)新聞單位、演藝界或體育界明星以及具有成交意向的買主參加，同時還可邀請相關(guān)建設(shè)行政管理部門的有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)或社會知名人士參加，通過他 們的介入及新聞媒體的宣傳來擴(kuò)大本項(xiàng)目的市場影響力。所以，建議本項(xiàng)目選擇《華商報》、《西安晚報》等作為主要宣傳媒體。在本階段注意與廣告公司的銜接，推廣手段上應(yīng)重點(diǎn)