【正文】 0000 50000 444 30% 311 傲飾福貴苑 27000 22623 129 20% 103 通達(dá)花園 24477 24477 204 5% 194 龍居華庭 80000 80000 800 40% 480 福源小區(qū) 130000 130000 1000 20% 800 錦波園 48170 47500 360 0% 360 錦繡園 30706 25923 240 70% 72 環(huán)秀山莊 150000 150000 1200 85% 180 青年大廈 10581 9595 131 99% 1 彩虹新天地 19983 10000 100 0% 100 偉業(yè)家園 80000 72066 720 85% 108 合 計(jì) 2709 郊區(qū)在建項(xiàng)目和縣城已建項(xiàng)目無論從項(xiàng)目位置、對置業(yè)者的吸引力還是銷售時(shí)間上，均無法與本項(xiàng)目形成直接競爭關(guān)系，因此項(xiàng)目直接競爭對手、 即現(xiàn)有平陰市場住宅消化上限為 2709 戶。 總套數(shù)為： 5889 套 —— 10389 套，平均值： 8139 套 總面積為： 588900 ㎡ —— 1038900 ㎡，平均值： 813900 ㎡ 山東平陰如扣除 2020 年至 2020 年較落后的房屋的套數(shù) 4500 套， 2020 年及 2020 年的新增房屋套數(shù)為 4500 套 ，其差值達(dá)到 10389 套。 從上述的全縣近 5 年內(nèi)新建住宅總套數(shù)為 9000 套的數(shù)字中可以看出：在平陰目前持有的房屋總量 20900 套中，較新的、較符合現(xiàn)代人居理念的住宅套數(shù)僅為 9000 套，占 2020 年全縣總戶數(shù)的 % ，占 2020 年城鎮(zhèn)總戶數(shù)的 %，占平陰總房套數(shù)的%。銀座城市廣場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁，第 19 頁 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 下面以 100 ㎡的房屋按照 3100 元 /㎡的價(jià)格，例舉上述三種人群購房金額與戶均家庭存款金額的對比： 3100 元 /㎡ 100 ㎡ =310000 元，首付款比例 20%，首付款金額 62020 元 高收入家庭：房屋全款占家庭存款額的 20%； 較高收入家庭：首付款金額占家庭存款額的 32%； 中等收入家庭：兩代三家存款額： 70761 元； 根據(jù)上述數(shù)據(jù)比較，從平陰戶均存款及社會(huì)財(cái)富群體的分類 的分析中可以看出： 平陰擁有購房能力的家庭戶數(shù)為： 14889 戶。因此將該類群體作為住宅需求群體考慮。 2 = 36221 ㎡，合 453 套 (二 ) 平陰縣住宅用房 市場 容量分析 1. 根據(jù)人口、收入、存款對平陰縣城內(nèi)住宅面積市場容量的分析 平陰縣社會(huì)家庭存款及社會(huì) 階層財(cái)富分配情況 單位：元 項(xiàng)目 人數(shù) 比例 人數(shù) 戶均 人口 戶數(shù) 財(cái)富 比例 存款總額 人均 存款額 戶均 存款額 高收入家庭 % 3687 1250 % 1920491609 520882 1536602 較高收入家庭 % 10475 3551 % 675991415 64535 190379 中等收入家庭 % 29759 10088 % 237941364 7996 23587 中下收入 家庭 % 84545 28659 % 83752680 991 2922 低收入家庭 % 240192 81421 % 29480000 123 362 總戶數(shù) % 368700 124969 % 2948000000 7996 23587 住宅市場容量分析 從上表中可以看出：目前平陰中等收入以上人群的中戶數(shù)為 14889 戶。 ? 合理商業(yè)銷售面積總量： 36221 ㎡，合 453 套 。銀座城市廣場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁，第 18 頁 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 7. 結(jié)論 根據(jù)上述 6 個(gè)方面的綜合分析對比中可以看出：平陰目前至 2020 年內(nèi)，在本項(xiàng)目所在地 的商業(yè)綜合面積合理總量應(yīng)為： ? 合理商業(yè)面積總量為 ： 32364 ㎡，扣除銀座 16000 ㎡，合理其他商業(yè)面積總量：16364 ㎡。 平陰城區(qū)內(nèi)中高檔商鋪銷售面積 最大市場份額 為： 56078 ㎡ ，合 760 套左右。因此可以確定：購買商鋪的社會(huì)群體屬于高收入家庭及較高收入家庭。 考慮到銀座商城對周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的進(jìn)一步拉動(dòng)及吸引作用，擁有銀座商城后的平陰縣城區(qū)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)消費(fèi)面積比為： 60% VS 40% 擁有銀座商城后的平陰縣城內(nèi)商業(yè)面積合理總量： 44244 ㎡ —— 48226 ㎡ 5. 根據(jù)項(xiàng)目在平陰縣城中的地理位置對本項(xiàng)目商業(yè)總量 的 分析： 考慮道本項(xiàng)目位于目前平陰縣城內(nèi)最繁華地段，開發(fā)成功后將是平陰縣城內(nèi)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中規(guī)模最大最集中、建筑形態(tài)最新穎的商業(yè)中心，并且因?yàn)閾碛秀y座主力商場后將會(huì)對城內(nèi)周邊消費(fèi)起到吸引作用， 因此本項(xiàng)目位置與縣城內(nèi)周邊街道的商業(yè)面積之比為： 70% VS 30% 本項(xiàng)目的合理商業(yè)面積總量為 ： 30970 ㎡ —— 33758 ㎡，平均值： 32364 ㎡ 山東平陰 2020年平陰縣人口及戶數(shù)總量 ： 區(qū)域人口總量： 368702 人； 城鎮(zhèn)人口總量： 108536 人； 區(qū)域戶數(shù)總量： 122900 戶； 城 鎮(zhèn)戶數(shù)總量： 36179 戶； 2020年平陰縣人口及戶數(shù)預(yù)計(jì)總量 ： 區(qū)域人口總量： 401885 人； 城鎮(zhèn)人口總量： 118304 人； 區(qū)域戶數(shù)總量： 133961 戶； 城鎮(zhèn)戶數(shù)總量： 39435 戶； 山東平陰 因此隨著銀座商場的進(jìn)駐將會(huì)在填補(bǔ)平陰大型商場空缺、拉升提高平陰整體商業(yè)水準(zhǔn)的同時(shí)，在平陰縣城內(nèi)形成一個(gè)中高檔商業(yè)經(jīng)營面積的市場需求量。 山東平陰銀座城市廣場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁，第 14 頁 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 平陰縣商品房銷售情況024681005年 06年 07年0%10%20%30%40%50%60%70%銷售面積（萬㎡） 銷售額（億元）銷售面積增長率 銷售額增長率 平陰縣商品房銷售均價(jià)情況0500100015002020250006年 07年 0 8 年1 9 月0%5%10%15%20%25%商品房銷售均價(jià)（元/ ㎡） 增長率 平陰縣商品房銷售呈增加趨勢，銷售額增長率明顯高于銷售面積增長率，銷售價(jià)格穩(wěn)步持續(xù)提升。 平陰縣人均居住情況05101520253002年 03年 04年 05年 06年 07年0 . 00 . 10 . 10 . 20 . 20 . 30 . 30 . 4人均居住面積（㎡） 人均居住支出（百元）每平米居住支出（元） 線性（每平米居住支出） 隨著恩格爾系數(shù)的降低，平陰縣人均居住支出呈穩(wěn)步提升的趨勢。銀座城市廣場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁，第 13 頁 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 平陰縣商品房竣工情況012345678904年 05年 06年 07年 4 0 % 3 0 % 2 0 % 1 0 %0%10%20%商品房竣工面積（萬㎡）竣工增長率線性 ( 竣工增長率) 從長期走勢觀察，平陰縣商品房竣工面積持續(xù)走高。結(jié)合招拍掛土地性質(zhì)分析，該比重還將進(jìn)一步降低。 2020 年前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長 %，比 07 年度將近翻一番。 2020 年部分商業(yè) /住宅用地招拍掛結(jié)果 位置 土地使用權(quán)人 土地性 質(zhì) 級別 容積 率 土地面積 (畝 ) 成交總價(jià) (萬元 ) 成交地價(jià) (萬元 /畝 ) 成交日期 東溝街東段路南 劉允民 商業(yè) /住宅 2 2 298 149 翠屏街東段路北 山東長河豪門投資置業(yè)有限公司 商業(yè) /住宅 2 3700 平陰縣 2020 年 實(shí)際 商業(yè) /住宅混合用地 成交價(jià)格 在 100 萬元 /畝以上 。銀座城市廣場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁，第 12 頁 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 因 2020 年 平陰縣 掛牌土地多為郊區(qū)錦東新區(qū)、濟(jì)西工業(yè)園地段，因此價(jià)格略有下降，但從長期趨勢分析仍然呈現(xiàn)明顯的上升趨勢 。十九大行業(yè)中，平均工資位于前三位的分別是：金融業(yè) 3091 元 /月；郵政業(yè) 2283 元 /月；信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè) 2069 元 /月。銀座城市廣場項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 共 33 頁，第 11 頁 山東茂昌世紀(jì)投資有限公司 地址：山東省濟(jì)南市經(jīng)四維二 49 號大觀園商場 12 樓 平陰縣城鎮(zhèn)居民收支情況0400080001202003年 04年 05年 06年 07年 1 0 %0%10%20%人均可支配收入 人均消費(fèi)性支出（元）收入增長率 支出增長率線性 ( 收入增長率) 線性 ( 支出增長率) 從歷史發(fā)展走勢判斷，平陰縣城鎮(zhèn)居民收入增長率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于支出增長率，近六年的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長率平均值為 %。 儲(chǔ)蓄占工資比重約 55%，略高于全國 %的平均值。 山東平陰共有商業(yè)街 11 條，總長度 萬米，網(wǎng)點(diǎn)個(gè)數(shù) 4200 個(gè)，年交易額 億元。 平