【正文】 內(nèi)設(shè)中央生活廣場(chǎng)，布置有干式噴水廣場(chǎng)、小橋流水、主題石雕等，另規(guī)劃有高檔幼兒園，占地 320 畝，建筑面積約 55萬平方米，總投資 12 億元人民幣，分三期滾動(dòng)開發(fā)。 案名 地理位置 規(guī)模 價(jià)格 江岸明珠 弋江區(qū)中山南路 、 近新時(shí)代商業(yè)街 ) 項(xiàng)目總用地面積：122898 平方米，總建筑面積約 25 萬㎡，其中 1 萬余平米的社區(qū)商業(yè)配套及社區(qū)會(huì)所等樓層以小高層、高層住宅為主，戶型以 88㎡ 143 ㎡的兩房到三房半為 主 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、 代表樓盤 縱觀蕪湖商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 具有代表性且 能對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭壓力的，有以下產(chǎn)品： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。新建社區(qū)商鋪一般以服務(wù)周邊或?yàn)樯鐓^(qū)內(nèi)部配套等為主，其市場(chǎng)相對(duì)比較穩(wěn)定，具備一定的投資價(jià)值。 商鋪迅速飽和是因?yàn)樯啼佂顿Y回報(bào)利潤高， 普通沿街商鋪在不同的地段，其價(jià)格走勢(shì)有很大的不同。 目前，蕪湖市中心商鋪的價(jià)格基數(shù)過大，開發(fā)規(guī)模也超前，其升值潛力已經(jīng)大不如前。隨著市政府的東遷、商業(yè)文化中心區(qū)的建設(shè)，以及綠地 城南地區(qū)將涌現(xiàn)大批以專業(yè)大市場(chǎng)為主流形態(tài)的大批商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目， 消費(fèi)群體將 看好這批專業(yè)大型 市場(chǎng)給未來幾年內(nèi)蕪湖商業(yè)地產(chǎn)帶來的活力。 在城中區(qū)域 ，聯(lián)盛國際商業(yè)中心、融匯中江廣場(chǎng)（西區(qū)）、鏡街、僑鴻國際商城、小九華商業(yè)街、凱帆大廈等一批新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，將進(jìn)一步鞏固鏡湖區(qū)的中心商業(yè)區(qū)的地位，名流置業(yè)、世茂股份分別打造的濱江綜合商業(yè)項(xiàng)目，將在不遠(yuǎn)的將來，構(gòu)成蕪湖城市新的商業(yè)圈。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。方特樂園、銀湖 另一個(gè)國際大型商業(yè)連鎖企業(yè)法國 歐尚 ，也將在 2020 年內(nèi)于蕪湖城北區(qū)域開業(yè)。據(jù)悉，即將開設(shè)的蕪湖 “樂購 2020 年，在 家樂福 意外退出的時(shí)刻，屬于世界五百強(qiáng)的全球第三 大商 業(yè)零售企業(yè)英國 TESCO、 特易購）旗下的 “樂購 目前在建的這些商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)面積至少在 100 萬平方米以上。 二、 區(qū)域分析 2020 年， 只 在蕪湖市區(qū)內(nèi)，目前就有數(shù)十萬平方米的大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目正在建設(shè)、銷售 進(jìn)程中。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 近幾年來 ，蕪湖 一批大型商 業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛亮相，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在日益繁榮的同時(shí)也呈現(xiàn)出競(jìng)爭加劇的格局。 面對(duì) 2020 年 國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整 ，諸多的發(fā)展商 依然 看好蕪湖優(yōu)越的城市區(qū)位與迅速發(fā)展的宏觀經(jīng)濟(jì)，他們對(duì)未來的市場(chǎng)空間雄心勃勃。在崗職工年平均工資 22761 元，比上年增長 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 目 前城中板塊由于城市功能發(fā)展相對(duì)比較成熟，租賃價(jià)格具有更強(qiáng)的合理性，而城南板塊屬于新區(qū)，在城市建設(shè)、人口導(dǎo)入、配套設(shè)施方面還存在一定差距，所以租賃價(jià)格還比較低，而隨著城市化進(jìn)程的加快，城南板塊的價(jià)格上揚(yáng)空間將得以看好。 根據(jù)蕪湖 365 地產(chǎn)家居網(wǎng)與實(shí)地調(diào)研結(jié)果， 2020 年蕪湖配套商業(yè)新盤數(shù)據(jù)如下： 2020 年配套商業(yè)新盤介紹 板塊 樓盤 目前價(jià)格范圍（元／平方米） 城中板塊 泰華家園（外街一層） 12020 天泰大廈（外街一層） 15000 和平大廈（內(nèi)街一層） 15000 城南板塊 長江長現(xiàn) 代城（外街一層） 未開盤，預(yù)計(jì) 20200 以上 中央城（內(nèi)街一層） 6000 匯成名郡（外街一層） 20200 2020 蕪湖地產(chǎn)租賃市場(chǎng)解讀 相比蕪湖比較成熟的銷售市場(chǎng)，蕪湖租賃市場(chǎng)與發(fā)達(dá)的一、二線城市租賃市場(chǎng)相比，還尚在起步階段，體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： 沒有成熟、系統(tǒng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù) 租賃價(jià)格浮動(dòng)很大，用市場(chǎng)發(fā)達(dá)城市通用的“元 /月 .平方米”指標(biāo)來衡量，往往同類樓盤租賃價(jià)格差距都會(huì)很大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 配套商業(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 板塊 樓盤 價(jià)格范圍（元／平方米） 城中板塊 融匯錦江 4700 香榭麗舍 4300 世貿(mào)濱江 7300 月桂都市 5300 城南板塊 長江長現(xiàn)代城 6300 中央城 5200 江岸明珠 4900 匯成名郡 5000 根據(jù)以上表獲知 ， 2020 年高檔樓盤不斷推出，均價(jià)不斷刷新蕪湖甚至整個(gè)安徽省的記錄，由于目前城南板塊是蕪湖市場(chǎng)熱點(diǎn)的趨向所在，價(jià)格與城中板塊主要樓盤相差越來越小。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2020 年蕪湖地產(chǎn)銷售市場(chǎng)解讀 住宅 根據(jù)房庫網(wǎng)與實(shí)地調(diào)研結(jié)果， 2020 年城中、城南板塊新盤數(shù)據(jù)如下： 2020 年主要住宅新盤介紹 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三山區(qū)板塊介紹 樓盤檔次 中低檔 均價(jià) 2020 元以上 物業(yè)形態(tài) 住宅、商業(yè) 主力戶型 三房兩廳 70120 平米 消費(fèi)群體 全市居民，投資戶居多。該區(qū)在努力打造集電力能源、汽車制造、特色農(nóng)業(yè)、物流業(yè)和商貿(mào)服務(wù)業(yè)為一體的現(xiàn)代化城區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。具有代表性 的住宅有北城水岸、鳳凰城系列樓盤、信德翡翠灣等隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃發(fā)展形成了一批開發(fā)規(guī)模較大的樓盤，現(xiàn)階段住宅均價(jià)在 2930 元 —3538 元之間。 均價(jià) 5500 元以上 5000 元以下 物業(yè)形態(tài) 高層、商業(yè)、寫字樓 多層、小高層 主力戶型 三房兩廳 70— 120 平米 兩房兩廳 100 平米以下 消費(fèi)群體 以本地板塊消費(fèi)人群為主，外商消費(fèi)為輔，多為傳統(tǒng)居民 社區(qū)規(guī)模 中、大盤為主，以 3— 50 萬平米項(xiàng)目居多 鳩江區(qū)板塊 鳩江區(qū)位于蕪湖市東北部，西臨長江，是蕪湖市所轄四區(qū)之一。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 城南板塊介紹 樓盤檔次 高檔 中低檔 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 弋江 區(qū)地處蕪湖市城市發(fā)展中心區(qū)域。職業(yè)特征為生意人、私企老板、行政事業(yè)單位職工 社區(qū)規(guī)模 中盤為主，以 5— 10 萬平米項(xiàng)目居多 城南板塊 城南板塊主要指沿江路以南弋江區(qū)大部區(qū)域。價(jià)格在 4300元 8000 元之間。是蕪湖市的傳統(tǒng)中心。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2020 年，蕪湖各類注冊(cè)的企業(yè)已達(dá) 10808 家，其中，中小企業(yè)總數(shù)已由 2020年的 8443 戶增加到 2020 年的 9500 余戶（這一數(shù)量甚至超過浙江省中小企業(yè)最多的寧波市 —— 8767 家），業(yè)內(nèi)人士分析，蕪湖 目前的 辦公樓銷售市場(chǎng)辦公樓市場(chǎng)由于政策的調(diào)整以及各種產(chǎn)業(yè)集群的建設(shè)，區(qū)域成長性比較強(qiáng)，而 中小型民 營企業(yè) 的蓬勃 發(fā)展，使蕪湖未來辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)得以看好 。此外，蕪湖市流動(dòng)人口近 100 萬，有一大部分屬于進(jìn)城務(wù)工人員，對(duì) 房屋租賃有很大的市場(chǎng)需求。同時(shí)隨著城市化進(jìn)程的加快，民營企業(yè)的快速發(fā)展，以及購房入戶政策的實(shí)施，都會(huì)吸引大量的外來人口購房，據(jù)測(cè)算新增人口每年大約需要住房近 80 萬平方米。當(dāng) 前 蕪湖 市房地 產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行基本正常，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨向合理，地產(chǎn) 價(jià)格 呈穩(wěn)步上升趨勢(shì) ，宏 觀調(diào)控效果逐步顯現(xiàn)。 市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 2020 年，蕪湖各類注冊(cè)的企業(yè)已達(dá) 10808 家，其中，中小企業(yè)總數(shù)已由 2020年的 8443 戶增加到 2020 年的 9500 余戶，業(yè)內(nèi)人士分析，蕪湖 目前的 辦公樓銷售市場(chǎng)辦公樓市場(chǎng)由于政策的調(diào)整以及各種產(chǎn)業(yè)集群的建設(shè)，區(qū)域成長性比較強(qiáng)，而 中小型民 營企業(yè) 的蓬勃 發(fā)展，使蕪湖未來辦公樓市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)得以看好 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 20202020年 蕪湖市辦公樓平均價(jià)格（元/平 方米）2226323005001000150020202500300035002020 2020 2020 2020 2020 蕪湖辦公樓平均價(jià)格 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 價(jià)格走勢(shì)分析 總體而言，蕪湖 的 銷售型辦公樓的價(jià)格相對(duì)較低，主力價(jià)格段在 3000 元 /平方米－ 4500 元 /平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 開發(fā)量分析 最近三年蕪湖住宅、辦公樓和商業(yè)用房的新開工面積的結(jié)構(gòu)比例由 ：： 17 調(diào)整為 85： 5： 10，而辦公樓的新開工面積更是呈幾何式增長，照 此發(fā)展趨勢(shì)，接下來的幾年在蕪湖的房地產(chǎn)市場(chǎng)，辦公樓將呈快速上升發(fā)展趨勢(shì)。我們有些企業(yè)在利益的趨勢(shì)下在把寫字樓當(dāng)住宅賣，這樣就失去了寫字樓的作用，也失去了寫字樓開發(fā)的意義。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。該規(guī)定的出臺(tái)將規(guī)范蕪湖住宅市場(chǎng)與寫字樓市場(chǎng)的界線，也為寫字樓市場(chǎng)帶來了新一輪發(fā)展機(jī)遇。 這一政策的出臺(tái)表明個(gè)人不再允許購買寫字樓。 辦公樓市場(chǎng)現(xiàn)狀 分析 辦公樓發(fā)展政策環(huán)境分析 2020 年 12 月 1 日 ，蕪湖有關(guān)部門出臺(tái)《關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)屬登記若干問題的規(guī)定》，其中第五條其中一款規(guī)定：“辦公用房不得以個(gè)人名義申請(qǐng)辦理權(quán)屬登記，必須以市工商行政管理部門登記注冊(cè)的各類經(jīng)營實(shí)體名 義申請(qǐng)方可辦理，且不得以住宅名義辦理按揭貸款或提取住房公積金，不得享受居民生活用水、用電、用氣價(jià)格”。 城中區(qū) 418843 5374 5277 3634 城南區(qū) 560020 4423 4297 3270 三山區(qū) 44189 2097 2067 1718 城北區(qū) 278380 3164 3101 3148 蕪湖 土地市 場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 根據(jù)蕪湖市房地產(chǎn)管理局信息中心提供的資料， 2020 年全年，蕪湖市區(qū)土地市場(chǎng)共出讓土地 17 宗，雖然只比 2020 年 增加 1 宗， 但從土地出讓面積來看，2020 年土地出讓面積多達(dá) 萬平方米（去年同期為 萬平方米），較去年同期增加 %。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 蕪湖 2020 年新建商品房平均銷售價(jià)格情況分析表 區(qū)域 預(yù)售面積 （平方米） 預(yù)售備案均價(jià)（元 /平方米） 實(shí)際銷售均價(jià)（元 /平方米） 2020年實(shí)際銷售均價(jià)（元 /平方米 ） 同比增長 （ %） 市區(qū)整體 1301434 4381 4281 3295 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。從整體上看，在國家宏觀調(diào)控政策基本穩(wěn)定的情況下，市場(chǎng)機(jī)制使得蕪湖市房價(jià)繼續(xù)運(yùn)行在合理軌道上，價(jià)格基本保持著微幅上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。同時(shí)， 2020 年蕪湖市住宅的空置率下降了 %，顯示了對(duì)住宅市場(chǎng)的強(qiáng)勁需求。房地產(chǎn)行業(yè)投資額與銷售面積等多項(xiàng)指標(biāo)都實(shí)現(xiàn)了大幅度的增長。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集