【正文】 放緩。 202014月大連市各區(qū)住宅銷售均價 甘井子區(qū)的房地產(chǎn)起步較其他三個區(qū)較晚，產(chǎn)品以中低端項目為主，個別品牌開發(fā)商的進入使得部分板塊的競爭激烈，同時產(chǎn)品品質也得以提高。甘井子已售商品房屋銷售均價 2020年前 4月達到 6414元 /㎡ 。甘井子區(qū)的新居住區(qū)的地位不可取代。 根據(jù)大連市十一五期間的用地規(guī)劃， 甘井子區(qū)將成為市內(nèi)四區(qū)的主要供應區(qū)域 。 本資料來自 34 “西拓北進 ” 的戰(zhàn)略要地，迎來了房地產(chǎn)發(fā)展的高潮期 工業(yè)項目 14個，總投資約 ；以做大做強重大技術裝備高端項目，促進產(chǎn)業(yè)集聚為重點 商貿(mào)旅游項目 16個，總投資約 元 ； 社會事業(yè)項目 5個，總投資約 億元 房地產(chǎn)項目 13個，總投資約 ； “三新 ” 工程項目 7個，總投資約。常住人口 。 面積 502平方公里。東北與金州區(qū)、大連經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)接壤，南與沙河口區(qū)為鄰，西南與旅順口區(qū)毗連；東、南臨黃海，北瀕渤海。地形西南部寬，東北部窄。 ? 剛需集中爆發(fā)過后對后市去化提出挑戰(zhàn)，后市不甚明朗，下半年市場或有走弱傾向。 ? 部分區(qū)域出現(xiàn)明顯的價格調(diào)整，該形勢在中短期內(nèi)將繼續(xù)蔓延，中低端項目集中的區(qū)域有爆發(fā)價格戰(zhàn)的可能。 09 年 1 4 月市內(nèi)四區(qū)一、二手房成交情況010002000300040005000600070000901 0902 0903 09040200040006000800010000商品房成交套數(shù) 二手房成交套數(shù)商品房成交均價 二手房成交均價政策鏈接： 2020年 5月 19日，大連市國土資源和房屋局通報說，2020年 10月以來，我市在住房公積金、交易稅費、普通住房標準、經(jīng)濟適用住房貨幣化補貼、舊區(qū)改造、分期繳納土地出讓價款等方面采取的 16項調(diào)控引導房地產(chǎn)市場的措施， 其執(zhí)行 “ 有效期 ”將延長 6個月，至 2020年 12月 31日 。二手房市場的繁榮對于以剛性需求為主導的甘井子區(qū)沖擊最大。 數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)市場、偉業(yè)市場部 本資料來自 30 大連 09年 14月二手房市場分析 ?進入 09年，二手房成交量連續(xù)增長，自 09年 2月起成交均價快速增長，整體漲勢超過商品房。 ?成交量開始由城市中心轉向邊緣區(qū)域。 ?市內(nèi)四區(qū)整體市場， 14月成交量呈現(xiàn)波動式上升態(tài)勢，市場出現(xiàn)明顯的階段性轉折。 ?市場大量存量入市，市場階段性轉暖。 大連 09年 14月商品房市場分析 數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)市場、偉業(yè)市場部 本資料來自 27 09 年 1 4 月市內(nèi)四區(qū)住宅批售 / 新上市情況0102030405060 1 4 月合計0%100%200%300%400%批售 新上市 上市率大連 09年 14月商品房市場分析 ?新房批售入市速度明顯加快。 甘井子占總體供給量的 74%，依然為主要供應區(qū)；西崗區(qū)無新增供應。 ?未來大連土地市場呈現(xiàn)分批次集中放量，拆遷改造占有一定比例。 數(shù)據(jù)來源：大連市國土房屋局 本資料來自 25 大連 09年 14月土地市場分析 甘井子區(qū), 1 20. 64未來計劃供應,中山區(qū), 3 1西崗區(qū), 6 .34地塊名稱 拆遷戶數(shù) 規(guī)劃占地面積 規(guī)劃建筑面積 （戶） （平方米） （平方米） 黃河路南側改造地塊 173 5540 28700 香沙街南側改造地塊 176 4300 14800 沙能街東側改造地塊 182 6700 22000 劉家橋小學北側地塊 265 15000 54000 升平街 10－ 12號地塊 86 2125 13700 新建小學南北側地塊 132 9000 15000 交通大學家屬樓地塊 226 11000 45000 大慶街地塊 1950 91800 247930 星海街 88號地塊 41 3180 8460 水源南巷地塊 334 15400 48140 淮海街西側地塊 327 38200 194500 中山區(qū)長江路沿線地塊 1286 46000 88337 合計 5178 248245 780567 09年計劃拆遷地塊 ?09年大連市內(nèi)四區(qū)土地供應計劃（占地面積）共計 350萬平（調(diào)整后）， 14月土地成交 萬平，占 09年土地供應計劃的 47%。 ?沙河口區(qū)樓面價出現(xiàn)明顯下跌（ 07年土地市場，大醫(yī)地塊、中海七賢嶺、警校地塊激烈競拍， 08年周邊地塊均底價成交）；甘井子區(qū)土地市場價格非常穩(wěn)定。 數(shù)據(jù)來源：大連市國土房屋局 本資料來自 24 大連 09年 14月土地市場分析 05001000150020002500300035002002 2020 2020 2020 2020 2020 2020 09年1 4月050010001500200025003000350040002002 2020 2020 2020 2020 2020 2020 09年14月沙河口區(qū) 甘井子區(qū) ?09年 14月市內(nèi)四區(qū)整體樓面價出現(xiàn)下降態(tài)勢。 ?目前土地市場供求特點：為保障土地市場良好發(fā)展，政府方多供應具有較高開發(fā)潛力的土地（多分布于城市中心邊緣而非城郊），以迎合開發(fā)商需求。 ?去化量下降但價格持續(xù)攀升，整體市場存有較大風險。 市內(nèi)四區(qū)成交均價連續(xù)三年增長， 08年沙河口區(qū)成交均價首次超過中山區(qū)。 ?甘井子區(qū)作為城市發(fā)展方向，樓面價連續(xù)三年增長。 市內(nèi)四區(qū)樓面價在 08年均達到最高，特別是甘井子區(qū)自 05年開始持續(xù)增長。 ? 甘井子區(qū)成交占比巨大，迅速推進城市化進程。 08年甘井子區(qū)占全年成交面積的 83%，成為供應的絕對主力和未來城市發(fā)展的方向。 城市屬性的特殊性使得大連并未呈現(xiàn)明顯波谷狀態(tài) 市場大于調(diào)控 本資料來自 19 大連房地產(chǎn)市場 本資料來自 20 大連市土地市場分析 9% 0% 8% 83% 中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 08年市內(nèi)四區(qū)土地成交 175萬㎡，同比增長41%，超過全年供應計劃 18萬平。 ? 城市擴容、居民購買力增長，消費意愿強烈，需求旺盛。 本資料來自 18 小 結 ? 05年開始大連市整體經(jīng)濟環(huán)境良好，房地產(chǎn)業(yè)進入高速發(fā)展期，各主要指標增長明顯。 數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計局 本資料來自 17 商品房平均成交均價走勢010002000300040005000600070002020 2020 2020 20200 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %商品房平均成交單價（元/ ㎡） 增長率大連市房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境分析 商品房平均成交價格持續(xù)增長， 08年開始增幅放緩。 ?施工面積增長遠大于竣工面積增長，市場投資熱度持續(xù)增漲。 商品房銷售面積連續(xù)三年增長， 08年開始高位下降。竣工面積在 0 08年達到高峰。 ?08年消費性支出增長首次超過居民可支配收入增長，居民消費意愿強烈。證明了居民有較強的消費意愿。 08年戶籍人口首次突破 600萬，需求市場巨大。 ?整體金融危機有一定影響，但投資者對于大連市場的房產(chǎn)投資熱情不減。并且房地產(chǎn)投資占GDP比重自 06年開始一直保持 13%左右穩(wěn)定比例。整體經(jīng)濟形式良好，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展奠定基礎。 數(shù)據(jù)來源：政府公布 2020年上半年大連市主要規(guī)劃信息 序號 規(guī)劃信息 1 市內(nèi)四區(qū)將改造 48萬平方米舊區(qū) 2 我市目前在建 4條鐵路 ， 2020年將 新建 12條鐵路 項目，全面提升基礎設施建設水平 3 2020年城市基礎設施建設的計劃：確定了 42個項目 ，包括勝利路等 7個交通項目 、 6個污水處理項目 等； 總投資 29億元 。 ? 地鐵 1號線將正式開工，交通配套的完善將推進沿線物業(yè)的價值提升。 數(shù)據(jù)來源：政府公布 本資料來自 13 2020下半年 2020上半年 大連市主要規(guī)劃信息 2020年下半年大連市主要規(guī)劃信息 序號 規(guī)劃信息 1 地鐵一號線 09年 6月開工 2 第二快速路“東聯(lián)路”預計 09年 8月竣工 3 快軌三號線至金州延伸線通車，金州至普蘭店線建設方案完成 4 周水子機場 09年改擴建 5 東部規(guī)劃建設超大海岸公園 ? 交通是 08年下半年 09年上半年規(guī)劃的