【正文】 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %3 0 . 0 0 %商品房平均成交單價(jià)（元/ ㎡） 增長(zhǎng)率大連市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)境分析 商品房平均成交價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)， 08年開(kāi)始增幅放緩。 ?08年消費(fèi)性支出增長(zhǎng)首次超過(guò)居民可支配收入增長(zhǎng)，居民消費(fèi)意愿強(qiáng)烈。并且房地產(chǎn)投資占GDP比重自 06年開(kāi)始一直保持 13%左右穩(wěn)定比例。 數(shù)據(jù)來(lái)源：政府公布 本資料來(lái)自 13 2020下半年 2020上半年 大連市主要規(guī)劃信息 2020年下半年大連市主要規(guī)劃信息 序號(hào) 規(guī)劃信息 1 地鐵一號(hào)線 09年 6月開(kāi)工 2 第二快速路“東聯(lián)路”預(yù)計(jì) 09年 8月竣工 3 快軌三號(hào)線至金州延伸線通車(chē)，金州至普蘭店線建設(shè)方案完成 4 周水子機(jī)場(chǎng) 09年改擴(kuò)建 5 東部規(guī)劃建設(shè)超大海岸公園 ? 交通是 08年下半年 09年上半年規(guī)劃的重點(diǎn)。 ? 連續(xù)“降息”、“降存款準(zhǔn)備金率”、“降低資本金比例”，凸顯保增長(zhǎng)決心。 ?第二套房住房的限制有所松動(dòng)，救市傾向明顯。 2020下半年 2020上半年 全國(guó)財(cái)稅政策的調(diào)整與實(shí)施 ? 降低首付比例、放寬二套房政策，刺激購(gòu)房需求，促進(jìn)消費(fèi)者信心。 ? 拉動(dòng)內(nèi)需、恢復(fù)信心成為主導(dǎo)方向。Consulting 沿海啟航廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)專(zhuān)題研究報(bào)告 本資料來(lái)自 2 ? 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀政策及大連市場(chǎng)的宏觀環(huán)境 ? 大連房地產(chǎn)市場(chǎng) ? 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng) ? 全程競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目說(shuō)明 ? 綜述說(shuō)明 本資料來(lái)自 3 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀政策及大連市場(chǎng)的宏觀環(huán)境 本資料來(lái)自 4 調(diào)整時(shí)間 調(diào)整內(nèi)容 2020年 9月 15日 從 2020年 9月 16日起， 下調(diào) 一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率 從 2020年 9月 25日起，存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 下調(diào) 1個(gè)百分點(diǎn)。 2020年 10月 29日 從 2020年 10月 30日起，一年期存款基準(zhǔn)利率 下調(diào) ；一年期貸款基準(zhǔn)利率 下調(diào) 2020年 11月 27日 從 2020年 11月 27日起， 下調(diào) 金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 ， 2020年 12月 22日 從 2020年 12月 23日起， 下調(diào) 一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 2020下半年全國(guó)金融政策的調(diào)整與實(shí)施 數(shù)據(jù)來(lái)源：政府公布 ?09年開(kāi)始，國(guó)家對(duì)利率沒(méi)有進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整，依舊延續(xù) 08年年底的利率水平。 二套房貸款 2020年 12月 17日，出臺(tái)“國(guó)三條”明確 放寬二套房貸 ，支持居民合理的改善型臵業(yè)需求。 數(shù)據(jù)來(lái)源：政府公布 本資料來(lái)自 7 2020下半年全國(guó)土地與住房保障相關(guān)變化 全國(guó)土地政策： 保障住房體系建設(shè)： ? 規(guī)范土地市場(chǎng)的運(yùn)作，進(jìn)一步使土地市場(chǎng)透明化； ? 加強(qiáng)土地清查與管理，合理利用土地資源，控制金融風(fēng)險(xiǎn)； ? 通過(guò)重新的土地整理，促進(jìn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰。 ” ： ?“加快落實(shí)和完善促進(jìn)保障性住房建設(shè)的政策措施” ?“對(duì)符合條件的第二套普通自住房購(gòu)買(mǎi)者； 促進(jìn)普通商品住房消費(fèi)和供給，加大對(duì)中小套型、中低價(jià)位普通商品房建設(shè)的信貸支持 。 ? 從抑制過(guò)熱到擴(kuò)大內(nèi)需，維持金融市場(chǎng)穩(wěn)定，保持經(jīng)濟(jì)連續(xù)、快速增長(zhǎng)。 ? 搬遷改造將釋放大量需求，為整體市場(chǎng)注入活力。 數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市統(tǒng)計(jì)局 本資料來(lái)自 15 大連戶(hù)籍人口增長(zhǎng)狀況5405505605705805906006102020 2020 2020 20200 . 0 0 %1 . 0 0 %2 . 0 0 %3 . 0 0 %4 . 0 0 %5 . 0 0 %6 . 0 0 %戶(hù)籍人口數(shù) 增長(zhǎng)率人均可支配性收入與消費(fèi)支出050001000015000200002020 2020 2020 20200 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %城市居民人均可支配收入（元） 城市居民人均消費(fèi)性支出（元）可支配性收入增長(zhǎng)率 消費(fèi)性支出增長(zhǎng)率自 05年開(kāi)始，大連市戶(hù)籍人口持續(xù)快速增長(zhǎng)。市場(chǎng)開(kāi)發(fā)熱情高漲。 ? 經(jīng)過(guò) 08年一系列宏觀調(diào)控，多個(gè)重要指標(biāo)出現(xiàn)放緩跡象，但整體市場(chǎng)穩(wěn)定、向好。 數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市國(guó)土房屋 本資料來(lái)自 21 大連市土地市場(chǎng)價(jià)格01000200030004000中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū)2020 2020 2020 2020大連市土地市場(chǎng)分析 四區(qū)整體樓面價(jià)0500100015002000250030002020 2020 2020 2020 2 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %平均樓面價(jià)（元/ ㎡） 增幅市內(nèi)四區(qū)樓面價(jià)出現(xiàn)波動(dòng)主要是由于結(jié)構(gòu)性因素，但總體走向?yàn)閮r(jià)格上漲。 數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市房地產(chǎn)市場(chǎng) 本資料來(lái)自 23 1 4 月土地市場(chǎng)供求對(duì)比0501001502001月 2月 3月 4月 1 4 月合計(jì)公頃 2 0 0 . 0 %0 . 0 %2 0 0 . 0 %4 0 0 . 0 %6 0 0 . 0 %8 0 0 . 0 %1 0 0 0 . 0 %1 2 0 0 . 0 %占比08年 09年 0 9 年同比大連 09年 14月土地市場(chǎng)分析 1 4 月土地市場(chǎng)成交對(duì)比0204060801001201401601801月 2月 3月 4月 1 4 月合計(jì)公頃 2 0 0 . 0 %0 . 0 %2 0 0 . 0 %4 0 0 . 0 %6 0 0 . 0 %8 0 0 . 0 %1 0 0 0 . 0 %1 2 0 0 . 0 %占比08年 09年 0 9 年同比?09年 14月，大連市內(nèi)四區(qū)共入市 ㎡土地，成交 ㎡，同比分別劇增 294%及 323%，其中四月為市場(chǎng)主要供求月份，紅凌路、東港為主要承載區(qū)。 ?隨著大連東港區(qū)域改造及新居工程拆遷改造的逐漸落實(shí)及實(shí)施，預(yù)計(jì)下半年土地供應(yīng)將份批次集中放量，且拆遷改造的絕大多數(shù)地塊位于沙河口區(qū)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)、偉業(yè)市場(chǎng)部 本資料來(lái)自 28 09 年 1 4 月中心四區(qū)住宅成交情況01020304050607080901月 2月 3月 4月 1 4 月合計(jì)公頃 6 0 % 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%占比08年 09年 0 9 年同比中心四區(qū)成交量走勢(shì)02468101214161820 中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū)轉(zhuǎn)折點(diǎn)明顯 大連 09年 14月商品房市場(chǎng)分析 ?沙河口區(qū)、西崗區(qū)四月成交量表現(xiàn)為下滑態(tài)勢(shì)，甘井子區(qū)成交量爆發(fā)式增長(zhǎng)，說(shuō)明現(xiàn)階段市場(chǎng)累積的剛性需求得到一定程度釋放，且多集中于價(jià)格調(diào)整過(guò)的區(qū)域。 ?政策利好的出臺(tái)將進(jìn)一步助推二手房市場(chǎng)的活躍并變相打壓商品房市場(chǎng)。東西長(zhǎng) 40公里，南北寬 35公里。 產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目8個(gè)，總投資約 ； 城市建設(shè)項(xiàng)目 17個(gè)，總投資約 元。 甘井子區(qū)房地產(chǎn)概況 ? 該區(qū)域整體開(kāi)發(fā)量大，以中低端項(xiàng)目為主 ； ? 外來(lái)開(kāi)發(fā)商較少， 多為 本土企業(yè) ，發(fā)展參差不齊， 競(jìng)爭(zhēng)激烈 ； ? 區(qū)域內(nèi) 轄區(qū)多個(gè)板塊， 不同 板塊 的價(jià)格相差較大 。 甘井子區(qū)成交套數(shù)在 08年 9月開(kāi)始成交持續(xù)低迷， 09年 4月成交激增。 ?西山板塊： 板塊內(nèi)供應(yīng)量大 ，競(jìng)爭(zhēng)激烈，區(qū)域配套急需完善。安邦北灣 5000元 /㎡ 的入市均價(jià)，打破了該區(qū)域的價(jià) 格底線，隨后今都、勝景家園等項(xiàng)目緊隨其后。 ?板塊內(nèi)成交平均面積 9095㎡ ，單套價(jià)格集中在 50萬(wàn)左右。 ?作為該區(qū)域最成熟板塊，呈現(xiàn)但價(jià)高、總價(jià)高現(xiàn)象， 09年與 08年相比，價(jià)格略有下降。 ?區(qū)域定位：城鄉(xiāng)結(jié)合部，落后的低端居住區(qū)。 ?區(qū)域定位：交通樞紐 ?功能定位：物流商貿(mào)與居住 ?商業(yè)定位：火車(chē)站區(qū)級(jí)商業(yè)中心 ?配套：文化、體育等逐步完善。 ?在售項(xiàng)目 09年價(jià)格環(huán)比均有明顯降幅，一方面由于產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致，另一方面各項(xiàng)目均采用以低價(jià)刺激購(gòu)買(mǎi)力的做法，鵬輝新天居銷(xiāo)售速度不降反升。 本資料來(lái)自 52 小 結(jié) ? 甘井子區(qū)作為城市未來(lái)發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，潛力巨大。 ? 宏觀：大連市整體經(jīng)濟(jì)向好，房地產(chǎn)投資熱情