沿海啟航廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)專(zhuān)題研究報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)(參考版)
2025-06-12 09:38本頁(yè)面
【正文】 本資料來(lái)自 60 THANKS! 偉業(yè)顧問(wèn) 〃 大連 。 ? 微觀(guān)：周邊版塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，剛需為主，價(jià)格為王。 ? 中觀(guān)：整體市場(chǎng)未走出低潮期， 09年下半年走勢(shì)堪憂(yōu)。 ? 中觀(guān)：整體房地產(chǎn)市場(chǎng) 08年下半年低迷，近期爆發(fā)式增長(zhǎng)。 本資料來(lái)自 57 全程競(jìng)爭(zhēng)（重點(diǎn)個(gè)案） 華南 地 塊 核心競(jìng)爭(zhēng)力： 核心位臵、商業(yè)先行；華南集團(tuán)開(kāi)發(fā)餐飲城 位于華南板塊核心，地理位臵優(yōu)越 北側(cè)高壓線(xiàn)， 影響生活品質(zhì) 地塊平整，形狀規(guī)則利于規(guī)劃 商業(yè)為主，住宅部分舒適度降低 交通方便，生活便利 開(kāi)發(fā)商住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不 足 優(yōu)勢(shì) S 劣勢(shì) W 本資料來(lái)自 58 綜述說(shuō)明 本資料來(lái)自 59 ? 宏觀(guān)：以經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展、拉動(dòng)內(nèi)需為主導(dǎo)，短期內(nèi)以市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)為主。 ?該項(xiàng)目目前展示方式主要以戶(hù)外廣告為主，硬廣只刊登 3次。 本資料來(lái)自 53 全程競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目說(shuō)明 本資料來(lái)自 54 09年競(jìng)比項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)單位 占地面積 （萬(wàn)㎡） 規(guī)劃建筑面積 （萬(wàn)㎡） 容積率 目前進(jìn)度階段 預(yù)計(jì)上市 時(shí)間 預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)放量 （萬(wàn)㎡） 遠(yuǎn)洋自然 遠(yuǎn)洋 產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段 09年 3季度 — 華南地塊 華南 — — — 土地平整 09年 3季度 — 本案 沿海 產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段 09年 3季度 — 全程競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目列表 ?競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目同屬 華南板塊 ， 且 銷(xiāo)售周期基本重疊，地域特征相差不明顯，目標(biāo)客群存在重合，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈。 ? 09年甘井子區(qū)商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)逐漸走出 08年年末低谷，出現(xiàn)回暖跡象。 ?本案需更多的鎖定地緣版塊的升級(jí)客戶(hù)，分流華南，并向北聚焦。 ?泉水板塊由于屬于限價(jià)房板塊，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯且毗鄰項(xiàng)目，對(duì)本案有一定沖擊，主要以分流本案目標(biāo)客群為主。 ?本案從未來(lái)發(fā)展看，需跳出近身的泉水，華南板塊會(huì)成為本案價(jià)格拉升后第一參考板塊。 板塊名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 08年月均銷(xiāo)售套數(shù) 09年月均銷(xiāo)售套數(shù) 成交單套面 積（㎡） 成交平均單套價(jià)格（萬(wàn)元） 08年成交均價(jià) （元 /㎡ ） 09年成交均價(jià) （元 /㎡ ） 南關(guān)領(lǐng)板塊 南嶺花園 21 9 5745 5222 鵬輝新天居 23 25 6861 6242 本資料來(lái)自 50 價(jià)值單一 價(jià)值復(fù)合 板塊 價(jià)格 生活配套 交通 綜合評(píng)定 華南 高 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 泉水 低 中 中 中 南關(guān)嶺 中 中 中 中 椒金山 中 差 差 中下 各板塊綜合評(píng)定 基于項(xiàng)目地塊屬性考慮，對(duì)于甘井子北部區(qū)域的四個(gè)版塊將給予關(guān)注，因其距離較近，且供應(yīng)量體充足，競(jìng)爭(zhēng)激烈 。 ?板塊內(nèi)成交單套面積集中在 6570㎡ ，單套價(jià)格集中在 3545萬(wàn)元。 本資料來(lái)自 49 南關(guān)領(lǐng)板塊 ?隨區(qū)域成熟度提高而價(jià)格有所調(diào)整，板塊內(nèi)位臵是決定價(jià)格的最主要因素。產(chǎn)品逐漸從低檔轉(zhuǎn)變?yōu)橹械蜋n。 區(qū)域未來(lái) 區(qū)域重新定位 ?區(qū)域力求重新定位：有潛質(zhì)的中高端居住區(qū)。新體育中心整個(gè)工期約４～５年。預(yù)計(jì)34年可竣工通車(chē)。 ?南關(guān)領(lǐng)區(qū)域?qū)⒊蔀楸辈拷煌屑~。 本資料來(lái)自 47 南關(guān)領(lǐng)板塊 ?南關(guān)嶺位于大連市“十一五”期間正在規(guī)劃建設(shè)中的北部商業(yè)中心地帶。 區(qū)域概況 區(qū)域現(xiàn)狀 名稱(chēng) 相關(guān)配套 商業(yè) 萬(wàn)盛購(gòu)物廣場(chǎng)、綠原超市、北市汽車(chē)城 教育 大連第 19中學(xué)、南關(guān)嶺小學(xué)、北華小學(xué)、姚家小學(xué) 醫(yī)療 南關(guān)嶺地區(qū)醫(yī)院、北市醫(yī)院、社區(qū)診所 交通 8路、大連灣 青泥洼橋、姚家 興工街、祥和花園 勝利橋北 ?板塊內(nèi)人口較少，配套落后，嚴(yán)重制約板塊發(fā)展。 版塊名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 08年月均銷(xiāo)售套數(shù) 09年月均銷(xiāo)售套數(shù) 成交單套面 積（㎡） 成交平均單套價(jià)格（萬(wàn)元） 08年成交均價(jià) （元 /㎡ ） 09年成交均價(jià) （元 /㎡ ） 華南版塊 加州洋房 14 7 7612 7314 動(dòng)力院景 8 11 6591 6567 典型項(xiàng)目 本資料來(lái)自 46 南關(guān)領(lǐng)板塊 ?南關(guān)嶺街道行政區(qū)域 ，轄區(qū)常住人口 ，流動(dòng)人口為 2萬(wàn)人。 LOFT產(chǎn)品總計(jì) 306套，推出 170套，去化 43套，月均去化 5套。 ?板塊內(nèi)成交平均面積 95105㎡ ，單套價(jià)格集中在 6065萬(wàn)左右。 華南板塊 本資料來(lái)自 45 華南板塊 ?價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，但在大勢(shì)影響下受周邊板塊沖擊明顯，整體去化速度較慢。 ?區(qū)域基本配套設(shè)施相對(duì)完善，區(qū)域通達(dá)性較好，區(qū)域成熟度高。 ?由于目前在售項(xiàng)目多處于尾盤(pán)期，剩余產(chǎn)品總價(jià)高、面積大，所以與 08年相比銷(xiāo)售速度降幅較明顯。 ?青果公寓總計(jì) 345套，全部推出，目前銷(xiāo)售 72套。 ?作為限價(jià)房板塊，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯；與 08年相比， 09年成交均價(jià)略有上漲。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀： ?建筑形態(tài)： 以 普通住宅集群 為主， 為大規(guī)模住宅區(qū)；產(chǎn)品以小高層、高層為主 ?產(chǎn)品供應(yīng)： 主力戶(hù)型以?xún)删?、三居 為主 ； ?主力價(jià)格：板塊 平均價(jià)格區(qū)間集中在 5500元 /㎡ 左右，限價(jià)房增值空間小，價(jià)格敏感度高； ?主力客戶(hù)： 客戶(hù)多為 剛性需求（如婚房）和改善型客群 。 ?部分項(xiàng)目在價(jià)格調(diào)整后成交量上升。部分已售項(xiàng)目紛紛以特價(jià)房、暗折等方式應(yīng)對(duì)，部分項(xiàng)目降幅明顯。 ?椒北板塊是最早出現(xiàn)價(jià)格戰(zhàn)的板塊。 椒北板塊 本資料來(lái)自 41 椒北板塊 版塊名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng) 08年月均銷(xiāo)售套數(shù) 09年月均銷(xiāo)售套數(shù) 成交平均單套 面積（㎡） 成交平均單套價(jià)格 （萬(wàn)元） 08年成交均價(jià) （元 /㎡ ） 09年成交均價(jià) （元 /㎡ ） 椒北版塊 晶品楓林 49 29 6356 5992 樂(lè)活源 16 18 5955 5839 今都 0 13 0 5463 ?價(jià)格戰(zhàn)啟動(dòng)，板塊內(nèi)項(xiàng)目無(wú)一幸免。 本資料來(lái)自 40 基本特征： ?靠近傳統(tǒng)工業(yè)區(qū) ，環(huán)境惡劣； ?新開(kāi)發(fā)的大規(guī)模居住區(qū) ，最靠近市區(qū)的版塊； ?區(qū)域基本配套設(shè)施相對(duì)落后，區(qū)域通達(dá)性較差 ； 房地產(chǎn)現(xiàn)狀： ?建筑形態(tài)： 以 普通住宅集群 為主， 多為小高層、高層產(chǎn)品； ?產(chǎn)品供應(yīng)： 主力 產(chǎn)品 以 7080㎡ 經(jīng)濟(jì)型兩居為主 ； ?主力價(jià)格：板塊 平均價(jià)格區(qū)間集中在 5500元 /㎡ 左右，價(jià)格上漲空間不大； 價(jià)格敏感度很高。 ?泛高新園板塊： 區(qū)域成熟度高， 有一定的供應(yīng)， 受產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，區(qū)域價(jià)值迅速提升。 ?機(jī)場(chǎng)板塊： 未來(lái)持續(xù)供應(yīng)量大 ，區(qū)域發(fā)展迅速，升值潛力大。 ?華南板塊： 整體供應(yīng)走弱，區(qū)域較成熟， 未來(lái)供應(yīng)有限。 0 8 0 9 年各月甘井子區(qū)成交均價(jià)0500100015002000250030003500400045000801 0803 0805 0807 0809 0811 0901 09030 8 0 9 年各月甘井子區(qū)成交均價(jià)010002000300040005000600070000801 0803 0805 0807 0809 0811 0901 0903數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)、偉業(yè)市場(chǎng)部 本資料來(lái)自 38 ?南關(guān)嶺板塊： 未來(lái)土地供應(yīng)大 ， 本地 品牌開(kāi)發(fā)商集中進(jìn)駐。 甘井子區(qū)成交均價(jià)在 08年 9月達(dá)到峰值。 ?成交量的激增并未帶動(dòng)整體價(jià)格大幅上揚(yáng)，甘井子區(qū)目前依舊以低價(jià)沖擊購(gòu)買(mǎi)。 數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市國(guó)土房屋局 土地成交05000001000000150000020000002500000300000035000002020 2020 2020 2020本資料來(lái)自 37 甘井子區(qū)商品房市場(chǎng)分析 ?09年甘井子區(qū)整體成交經(jīng)過(guò)小幅震蕩之后出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”局面。 ? 08年成交量放緩，未來(lái)將繼續(xù)成為供應(yīng)主力，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也更加激烈。 0 9 年1 4 月份市內(nèi)四區(qū)商品房成交均價(jià)020004000600080001000012000中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)、偉業(yè)市場(chǎng)部 本資料來(lái)自 36 甘井子區(qū)土地市場(chǎng)分析 2 0 0 5 －2 0 0 8 年甘井子區(qū)樓面均價(jià)1325 136322092336050010001500200025002020 2020 2020 2020元樓面均價(jià)06年開(kāi)始成交激增， 08年成交量增幅
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