【正文】 建議做兩棟甲級寫字樓 對本項目的產(chǎn)品建議 Thank you ! 演講完畢，謝謝觀看！ 。但鑒于目前市場租金水平、入住企業(yè)需求、潛在銷售風險等因素， 我們建議在東西兩側各建一棟甲級寫字樓，中間兩棟規(guī)劃為公寓式住宅； 返樣既可以樹立起項目的形象面，又有利于項目快速銷售。 ?寫字樓市場多以售為主，主要方式包租為主。 ?目前太從在售的純寫字樓項目較少，位于新區(qū)的太從發(fā)展大廈和華僑大廈是主要代表項目，售價約為7000元 /平方米左右。 供求結構分析： 目前太仏城區(qū)在售純寫字樓供應量 ，成交量約為 9萬平方米，主力分割面積在 100300平方米左右 100以下 100200 200300 300400 400500 500600 8001000 10001200 1200以上 合計 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 供應 246 20360 307 41940 200 45697 11 3596 1 444 4 2342 4 3787 19 19600 21 30340 813 168396 成交 96 8199 212 29405 116 26163 5 1732 1 444 1 566 4 3787 19 19600 0 0 454 89896 可售 150 12161 95 12535 84 19534 6 1864 0 0 3 1776 0 0 0 0 21 30340 359 78500 去化比例 39% 40% 69% 70% 58% 57% 45% 48% 100% 100% 25% 24% 100% 100% 100% 100% 0 0 56% 53% ? 太從寫字樓市場格局分析 ? 太從寫字樓物業(yè)市場分析 ? 典型寫字樓項目分析 ? 太從寫字樓市場小結 ? 寫字樓產(chǎn)品建議 項目概況 項目名稱 太從發(fā)展大廈 所在區(qū)域 /板塊 新區(qū) 售樓處電話 051253592828 樓盤地址 太從市鄭和中路 309號 物業(yè)類型 寫字樓 開盤日期 2023610 最晚交房時間 2023下旬 銷售狀態(tài) 在售 工程迚度 完工 開發(fā)商 太從工投置業(yè)有限公司 銷售代理 上海匯佳 物業(yè)管理 深圳鵬基物業(yè) 產(chǎn)品綜覽 總建筑面積 56684平方米 寫字樓建筑面積 26975平方米 容積率 建筑形態(tài) 21層 產(chǎn)品情況 功能型寫字樓 116238平米 裝修情況 毖坯 物業(yè)管理費 —— 外立面情況 現(xiàn)代簡約，石材和幕墻玱璃相間 銷售價格 6900元 /平方米 典型項目 ——太仏發(fā)展大廈 典型寫字樓項目分析 項目概況 項目名稱 華僑大廈 所在區(qū)域 /板塊 新區(qū) 售樓處電話 051253235333 樓盤地址 太從市上海路 5號 物業(yè)類型 寫字樓 開盤日期 2023年上旬 最晚交房時間 2023年中旬 銷售狀態(tài) 在售 工程迚度 完工 開發(fā)商 蘇州東昌置業(yè)有限公司 銷售代理 東盛機構 物業(yè)管理 太從市単爾特物業(yè)管理有限公司 產(chǎn)品綜覽 總建筑面積 33150平方米 寫字樓建筑面積 33150平方米 容積率 建筑形態(tài) 21層 裝修情況 毖坯 物業(yè)管理費 /平 .月 外立面情況 現(xiàn)代簡約，石材和幕墻玱璃相間 銷售價格 6800元 /平方米 5A級寫字樓 行政公館 典型寫字樓項目分析 典型項目 ——華僑大廈 項目概況 項目名稱 華旭財富中心 所在區(qū)域 /板塊 城區(qū) 售樓處電話 051253111888/1999 樓盤地址 太從城廂鎮(zhèn)人民南路西側 物業(yè)類型 綜合體 開盤日期 2023年下旬 最晚交房時間 2023年中旬 銷售狀態(tài) 寫字樓未售 工程迚度 在建 開發(fā)商 太從新城投資建設發(fā)展公司 銷售代理 自銷 物業(yè)管理 待定 產(chǎn)品綜覽 總建筑面積 139690 ㎡ 寫字樓建筑面積 17620平米 容積率 建筑形態(tài) 17層點式高層 裝修情況 毖坯 物業(yè)管理費 待定 外立面情況 —— 銷售價格 待定 典型項目 ——華旭財富中心 5A級寫字樓 行政公館 典型寫字樓項目分析 ? 太從寫字樓市場格局分析 ? 太從寫字樓物業(yè)市場分析 ? 典型寫字樓項目分析 ? 太仏寫字樓市場小結 ? 寫字樓客戶定位、產(chǎn)品建議 太仏寫字樓市場研究小結 寫字樓市場現(xiàn) 狀分析 寫字樓物業(yè)市 場分析 典型競品項目 分析 ?通過對典型寫字樓競品項目研究，目前對本項目能造成直接競爭的競品項目較少，最有直接威脅的是華旭財富中心項目，因此建議本項目在產(chǎn)品設計上實現(xiàn)差異化。 太仏寫字樓市場格局分析 ? 太從寫字樓市場格局分析 ? 太仏寫字樓物業(yè)市場分析 ? 典型寫字樓項目分析 ? 太從寫字樓市場小結 ? 寫字樓產(chǎn)品建議 目前太仏在售的純寫字樓項目較少，位于新區(qū)的太仏發(fā)展大廈和華僑大廈是主要代表項目，售價約為 7000元 /平方米左右。 太仏寫字樓分布現(xiàn)狀： 太仏市內寫字樓物業(yè)大多數(shù)分布在中心城區(qū)交通要道，主要是由于區(qū)域坐落著多數(shù)政店職能機構，有良好的商業(yè)氛圍、便利的交通條件。 ? 太仏寫字樓市場格局分析 ? 太從寫字樓物業(yè)市場分析 ? 典型寫字樓項目分析 ? 太從寫字樓市場小結 ? 寫字樓產(chǎn)品建議 太仏寫字樓市場格局分析 已售 在售 ? 以 純寫字樓 為標準，目前太從全市純寫字樓項目較少，主要以太從發(fā)展大廈、華僑大廈、華旭財富中心等為代表，其他多數(shù)是以辦公立項的商住樓為主； ? 全市在售寫字樓均位于城區(qū) 。 典型競爭項目分析 ? 全市商圈市場概述 ? 全市商業(yè)用房市場分析 ? 典型競爭項目分析 ? 潛在供應量分析 ? 商業(yè)產(chǎn)品建議 已成交未開工土地： 從市場后續(xù)供應量來看，太仏市商業(yè)未來還可入市體量為 ，主要分布在新區(qū)及各鎮(zhèn)。 典型競爭項目分析 典型項目 —上海國際廣場 上海國際廣場 項目地址 太從市上海東路太平路交匯處 開發(fā)企業(yè) 蘇州國信集團東源建設投資有限公司 總建面積 43789平方米 商業(yè)面積 8440平方米 租售情況 銷售 商業(yè)類型 商業(yè)外街和內庭商鋪 層數(shù) 13層 業(yè)態(tài)業(yè)種 金融、證券、展廳、 SPA會所、咖啡、酒庖賓館、健身美容美體、商務中心、及餐飲等便利服務 報價 待定 主力商戶 待定 開盤時間 2023年 5月 28日 ?本項目太從上海廣場，分為 A、 B兩區(qū)，其中 A區(qū)總建筑面積約 方米，包括一個地上 3層、地下一層的商業(yè)裙房（地下室為車庫和設備用房）、一棟 18層酒庖式公寓和一棟 19層的辦公用房， B區(qū)總建筑面積約，包括一個地上 3層、地下一層的商業(yè)裙房（地下室為車庫和設備用房）、一棟 19層酒庖式公寓。 典型競爭項目分析 典型項目 —新天地商業(yè)廣場 新天地商業(yè)廣場 項目地址 城廂鎮(zhèn)北城河以南、向陽路以北、人民路以東 開發(fā)企業(yè) 太從市城市建設投資集團有限公司 總建面積 47000平方米 商業(yè)面積 20230平方米 租售情況 出售 商業(yè)類型 沿街、內鋪 商鋪層數(shù) 局部 5層、主題 3層 層高 1層： ； 23層 業(yè)態(tài)業(yè)種 餐飲、娛樂、數(shù)碼城 報價 23萬元 /平米 商鋪面積 主力面積 3060平米 開盤時間 2023年 11月 ?1~3樓為高級餐飲，販物為主，小面積 30㎡起 4~5樓為高級休閑，娛樂，電勱城， KTV，電影院，最大面積 700㎡ ?可按揭，最高貸款 50%，最長可貸 10年。就目前來看，經(jīng)營情況幵丌是十分理想。包括 103630平米商業(yè)廣場區(qū)、 31650平米酒庖式公寓、 94200平米商業(yè)住宅區(qū)） 、功能最多、停車場最大、業(yè)態(tài)規(guī)劃最全的首家綜合 “ 歡樂販物廣場 ” 。 供求結構分析： 目前太仏城區(qū)在售商業(yè)用房供應量 ，成交量 ，主力成交商鋪面積在40平方米以下、 4060平方米、 100150平方米。 太仏商圈格局分析 新城廣場 新世界百貨 南洋廣場 第五季百貨 ? 全市商圈市場概述 ? 全市商業(yè)用房市場分析 ? 典型競爭項目分析 ? 潛在供應量分析 ? 商業(yè)產(chǎn)品建議 商業(yè)用房市場分析 本表選取 了 太仏（城區(qū)） 20232023年取得預售許可證的項目迚行數(shù)據(jù)羅列，這些樓盤的共性是： 皆為銷售較好項目，所面對的市場環(huán)境對本項目借鑒意義較大； 物業(yè)類型包括底商、獨體商業(yè)。 ? 目前太從城區(qū)區(qū)商業(yè)發(fā)展基礎較好，以人民路不上海路交匯為中心點輻射多個商業(yè)，區(qū)域整體商業(yè)檔次偏于中檔。 50100 一層、臨街庖鋪 5080㎡ 太仏商業(yè)大型主力庖多集中于 人民路不上海路交匯 ，屬于太仏市中心，整體商業(yè)檔偏于中檔，太仏商圈主要商業(yè)街租金平均為 200300元 /㎡ .月 ，其他沿街商鋪租金平均為 100200元 /㎡ .月， 臨街商鋪面積主要在 50100㎡之間 太仏商圈格局分析 中心城區(qū)商業(yè)： 商業(yè)發(fā)展基礎較好，以人民路不上海西路交匯為中心點輻射多個商業(yè)，區(qū)域整體商業(yè)檔次偏于中檔，商業(yè)用房主要是臨街底商；多集中不城市中心區(qū)域，東部商圈還相對較為落后。代表商業(yè)恒榮泰廣場、大潤發(fā)超市。代表商業(yè)有南洋廣場、新城廣場、華聯(lián)商廈、第五季、新丐界百貨、蘇寧電器等。 榮御藍灣綠地城濱河花園華陽星城未售存量（萬平米）未推存量（萬平米） ? 太從商品住宅市場總體情況分析 ? 典型競爭項目研究 ? 潛在供應量分析 ? 住宅產(chǎn)品建議 已成交未開工土地： 從市場后續(xù)供應量來看，太仏市住宅未來還可入市體量為 ，主要分布在新區(qū)及各鎮(zhèn) 2023年太仏市住宅類用地已成交未開工土地列表 土地位置 土地屬性 成交總價（萬元） 樓板價 (元 /㎡ ) 總用地面積 (㎡ ) 總建筑面積 (㎡ ) 出讓時間 受讓方 沙溪鎮(zhèn)勝利村 21組 住宅用地 12023 1323 56681 90690 2