【正文】 萬達(dá)的加減法，有所為，有所不為都是圍繞核 心商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行的，是使城市綜合體的業(yè)態(tài)更完善及滿足擴(kuò)張速度的需要。 最重要加法就是萬千百貨，發(fā)展自己的連鎖品牌，遵循并 確保自己的開發(fā)節(jié)奏。 ? 學(xué)習(xí)萬達(dá)做加減法，有所為、有所不為 在中國，萬科不斷做減法，最終做大做強(qiáng)專業(yè)化房地產(chǎn)。 ? 學(xué)習(xí)萬達(dá)的“城市副中心 +城市綜合體”開發(fā)戰(zhàn)略 萬達(dá)關(guān)注城市副中心建設(shè)，一座大中型城市商業(yè)中心絕不會(huì)是只有一個(gè)，而是有好幾個(gè)，萬達(dá)率先嗅到了其商業(yè)機(jī)會(huì)。 ? 提高團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力，組織能力 有效發(fā)揮 營造良好的執(zhí)行環(huán)境是提高執(zhí)行力的基礎(chǔ)和保障，萬達(dá)從上到下，從高層到基層，上下同心協(xié)力，目標(biāo)一致，良好的執(zhí)行環(huán)境影響每位員工的行為！ 打造 學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)，不斷提高團(tuán)隊(duì)素質(zhì)是提高執(zhí)行力的關(guān) 鍵。 每一個(gè)新項(xiàng)目從拿地 18 個(gè)月建成開業(yè)與當(dāng)前中國政治環(huán)境有密切聯(lián)系的，中國當(dāng)前政治環(huán)境下，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目不僅是個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，也是一項(xiàng)政績工程。王健林從軍經(jīng)歷以及他所貫徹的“萬達(dá)是一支軍隊(duì)”的文化，是具有良好執(zhí)行力的前提。萬達(dá)內(nèi)部定位 完成銷售指標(biāo)是萬達(dá)生命線，通過快速的城市化和高速的土地增值。專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)如何提升價(jià)值并最終與資本市場取得連接價(jià)值最大化才是跟本，其核心就是在于運(yùn)營所帶來的價(jià)值提升。不用就租金進(jìn)行曠日持久的談判，重點(diǎn)進(jìn)行業(yè)態(tài)組合，有利用快速發(fā)展； 先租后建： 面積、租金確認(rèn)后 ，先簽租約，交一部分保證金，才開工建設(shè)，進(jìn)行量身定做，使建設(shè)面積都是收租面積，保證所有投資都是有效投資。另外，盡管萬達(dá)在同這些國際巨頭的結(jié)盟合作過程中，在租金上 做 出了很大的讓利甚至犧牲，但通過沃爾瑪巨頭們的良 好經(jīng)營和品牌影響力，萬達(dá)在獲取有限租金之 外，最大限度地獲得了高額的資產(chǎn)升值，從而使萬達(dá)的資本實(shí)力日益增強(qiáng)，為其持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 “訂單 ”模式是萬達(dá)的獨(dú)特優(yōu)勢。 萬達(dá)一開始就與國際零售巨頭沃爾瑪、百安居、百勝等結(jié)成了戰(zhàn)略合作的伙伴關(guān)系，形成了萬達(dá)獨(dú)特的 “訂單地產(chǎn) ”模式。 ? 訂單地產(chǎn)幫助萬達(dá)解決了轉(zhuǎn)型期的商業(yè)模式問題 一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功開發(fā)，并不僅僅是一個(gè)生產(chǎn)與銷售的簡單過程，而是通過對(duì)商業(yè)物業(yè)持有和商業(yè)運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)增值。因此，在未來個(gè)人英雄主義色彩將逐步褪色 ，取而代之將是一個(gè)個(gè)類似美國西 蒙集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)投資集團(tuán)的興 起，個(gè)人作用在整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條當(dāng)中不是非常重要，重要的是團(tuán)隊(duì)、制度與體系。 商業(yè)地產(chǎn)早期，融資通道和人才體系欠缺之時(shí)，個(gè)人發(fā)揮著舉足輕重作用， 一個(gè)人決定企業(yè)興衰，在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的鏈條當(dāng)中起著決定性作用。 中國未來的發(fā)展模式將以內(nèi)需增長型發(fā)展為重點(diǎn)，未來商業(yè)發(fā)展將持續(xù)增長。 萬達(dá)長板與短板 萬達(dá)重點(diǎn)借鑒要素 商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)層面 ： ? 商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的可行性； ? “土地、資金、資源體系”前置對(duì)競爭力形成的促進(jìn)作用； ? 萬達(dá)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值挖掘不足的可彌補(bǔ)性，是商業(yè)地產(chǎn)新競爭力可關(guān)注領(lǐng)域； ? 萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的探索過程中，形成 的產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品組合、商業(yè)資源體系、商業(yè)經(jīng)營等經(jīng)營細(xì)節(jié)的可借鑒性； ? 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體系經(jīng)營、管理制度化建設(shè)；創(chuàng)新思維；知識(shí)沉淀對(duì)企業(yè)發(fā)展的實(shí)質(zhì)促進(jìn)作用。 萬達(dá)的外在內(nèi)在競爭力評(píng)價(jià) ? 外在競爭力 企業(yè)規(guī)模、品牌的 聚合效應(yīng)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域位于行業(yè)領(lǐng)先地位； 目標(biāo)投資區(qū)域市場優(yōu)勢及已實(shí)現(xiàn)程度； 項(xiàng)目數(shù)量、產(chǎn)品體量、業(yè)態(tài)組合、已建成運(yùn)營項(xiàng)目的外在觀感、對(duì)政府、投資者、商家的說服力； 大型城市綜合體和商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)作能力； 國際、國內(nèi)品牌商業(yè)資源體系對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的支持程度； 自主投資的商業(yè)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營水平。 ? 強(qiáng)大的執(zhí)行力 企業(yè)文化作為企業(yè)最核心的競爭力。成立了國內(nèi)首家商業(yè)管理公司，專門管理全國的購物中心。 ? 全程產(chǎn)業(yè)鏈 城市綜合體的開發(fā)能力成為萬達(dá)的核心競爭優(yōu)勢，并且能夠給城市帶來就業(yè)、稅收、品牌等綜合效益。“訂單地產(chǎn)”是先租后建，避免了租不出去的現(xiàn)象； 減少金融風(fēng)險(xiǎn)。 對(duì)行業(yè)的貢獻(xiàn)： 引導(dǎo)行業(yè)減少盲目投資 。 （ 4） 理想境界是百年萬達(dá) 企業(yè)文化是百年企業(yè)的基礎(chǔ) 做百年企業(yè)需要具備物質(zhì)、制度、文化三個(gè)方面的條件： ? 做百年企業(yè)要有強(qiáng)大的物質(zhì)基礎(chǔ)； ? 要有現(xiàn)代企業(yè)制度作保證； ? 要有優(yōu)秀的企業(yè)文化。 萬達(dá)員工的核心文化觀： ⅰ、簡單的人際關(guān)系是留住人才的一個(gè)重要因素，萬達(dá)堅(jiān)決反對(duì)公司政治，一直致力于鏟除內(nèi)部團(tuán)體幫派； ⅱ、待遇比較好也是留住人的關(guān)鍵； ⅲ、形成萬達(dá)獨(dú)特優(yōu)秀的企業(yè)文化。萬達(dá)在全國首創(chuàng)“訂單地產(chǎn)”商業(yè)模式，打造商業(yè)地產(chǎn)垂直鏈條上的產(chǎn)業(yè)體系，都是屬于商業(yè)模式上的創(chuàng)新。 萬達(dá)集中招投標(biāo)： 所有超過 10萬設(shè)備采購，投資超過 20萬以上工程都必須招投標(biāo)，實(shí)行總部招投為主，當(dāng)?shù)毓緸檩o。 高度財(cái)務(wù)集權(quán) : 所有融資和分配均是通過集團(tuán)財(cái)務(wù)中心完成的，全國所有公司財(cái)務(wù)人員都是集團(tuán)財(cái)務(wù)部的編制，績效評(píng)估由總部負(fù)責(zé)，實(shí)行輪崗制。集權(quán)管理符合萬達(dá)集團(tuán)跨區(qū)域發(fā)展的需要，房地產(chǎn)企業(yè)成功的關(guān)鍵在于執(zhí)行力和控 制力。 300 萬字操作性極強(qiáng)的企業(yè)經(jīng)營管 理制度匯編，擁有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的獨(dú)創(chuàng)制度，萬達(dá)建設(shè)了全國首個(gè)房企 ERP 系統(tǒng)，將制度流程信息化。注重持續(xù)創(chuàng)新能力，已經(jīng)成為萬達(dá)的企業(yè)文化基因之一。 企業(yè)文化活動(dòng)： 向員工推薦一本書，要求每個(gè)員工寫讀書筆記，進(jìn)行演講比賽；每年舉辦五次以上文體活動(dòng)，每年舉辦 員工才藝大賽。 萬達(dá)企業(yè)文化形成三大體系： ? 完善的組織制度； ? 完整的企業(yè)文化內(nèi)容； ? 豐富多彩的企業(yè)文化活動(dòng)。 萬達(dá)的企業(yè)文化戰(zhàn)略 （ 1） 萬達(dá)集團(tuán)企業(yè)文化面面觀 萬達(dá)的企業(yè)愿景是：國際萬達(dá)，百年企業(yè)。 （ 7） 萬達(dá)酒店之路 萬達(dá)正在成為全球領(lǐng)先的酒店投資企業(yè)，是自身持有響當(dāng)當(dāng)?shù)钠放?。萬千百貨定位是要做中國最著名的連鎖百貨集團(tuán)，力爭成為百 貨零售業(yè)在國內(nèi)龍頭，并具備成為上市公司的條件。 （ 5） 先蓋房子，后開店子 萬千百貨之路 萬達(dá)引以為豪的“訂單模式”，通過自主百貨的建立，可以增加談判籌碼，提高后續(xù)商業(yè)經(jīng)營的利潤。 （ 4） 目標(biāo)是做中國最大的不動(dòng)產(chǎn)商 萬科一直做減法，萬達(dá)就是一個(gè)“加”出來的商業(yè)帝國。為了保證合作伙伴能賺錢，萬達(dá)也會(huì)充分聽取各個(gè)主力店的意見和建議，在城市和地段的選擇上兼顧合作伙伴的利益。 優(yōu)質(zhì)的合作商家增強(qiáng)萬達(dá)的商業(yè)競爭力 發(fā)展項(xiàng)目時(shí)，保護(hù)合作伙伴的利益，萬達(dá)到任何地方，任何一個(gè)萬達(dá)廣場都有 80%以上的租賃面積。 （ 2） 與世界 500 強(qiáng)共舞 戰(zhàn)略合作 萬達(dá)兩種合作伙伴 ? 緊密型合作伙伴：主力店和萬達(dá)簽訂“生死契約”，萬達(dá)會(huì)為商業(yè)伙伴預(yù)先設(shè)計(jì)規(guī)劃經(jīng)營場所； ? 戰(zhàn)略合作伙伴：項(xiàng)目信息發(fā)出后，戰(zhàn)略合作伙伴下訂單。 萬達(dá)與沃爾瑪最初是采取捆綁式，目前更多的都是戰(zhàn)略合作。 （ 5） 萬達(dá)的新城市計(jì)劃是商業(yè)地產(chǎn)未來區(qū)域發(fā)展的趨勢 ? 城市形象工程計(jì)劃：重塑城市形象為高度和標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)超前開發(fā)理念、融合一流建筑設(shè)計(jì)、生態(tài)環(huán)境和精細(xì)物管的大中型地產(chǎn)項(xiàng)目； ? 城市土地增值計(jì)劃：通過對(duì)城市舊城的改造和新城區(qū)的建設(shè)，優(yōu)化城市 區(qū)域功能，完善城市基礎(chǔ)配套，實(shí)現(xiàn)區(qū)域土地增值； ? 城市化杠桿計(jì)劃：通過核心地產(chǎn)項(xiàng)目和主流地產(chǎn)投資，拉動(dòng)城市化速度和水準(zhǔn)，催生城市功能的完善和結(jié)構(gòu)優(yōu)化； ? 城市人居文化再造計(jì)劃：緊扣中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的腳步，全面提升人們的生活品質(zhì)和城市形象。 萬達(dá)的“中國新城市計(jì)劃” 以新城市主義為理論基礎(chǔ)，萬達(dá)積極參與中國城市新規(guī)劃和城市再造、改造基礎(chǔ)上產(chǎn)生的，一種通過集中式、綜合型、規(guī)?；?城市地產(chǎn)投資方式，促進(jìn)城市整體功能化、空間轉(zhuǎn)化和地產(chǎn)市場發(fā)展的企業(yè)經(jīng)營和投資運(yùn)營。五星酒店作為商業(yè)地產(chǎn)配套產(chǎn)業(yè)，通過自持物業(yè)，委托經(jīng)營，構(gòu)成項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合重要部分。連鎖百貨業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，通過支持商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，成為國內(nèi)最大連鎖商業(yè)。商業(yè)地產(chǎn)由商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)部分組成，萬達(dá)已經(jīng)走過了為了地產(chǎn)而商業(yè)階段，當(dāng)前萬達(dá)真正核心在于商業(yè)。 萬達(dá)在一個(gè)地方選址時(shí)，關(guān)注城市副中心的建設(shè)，萬達(dá)推出