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正文內(nèi)容

萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)作業(yè)指引(參考版)

2025-08-06 08:04本頁面
  

【正文】 。施工階段是資金投入的最大階段,是招投標(biāo)工作的延伸,是合同的具體化。此外,應(yīng)爭取工程保險、工程擔(dān)保等風(fēng)險控制措施,使風(fēng)險得到適當(dāng)轉(zhuǎn)移、有效分散和合理規(guī)避,提高工程造價的控制效果。在簽定的過程中,對招標(biāo)文件和設(shè)計中不明確、不具體的內(nèi)容,通過談判,爭取得到有利于合理低價的合同條款。目前推行的工程量清單計價報價與合理低價中標(biāo),作為業(yè)主方應(yīng)杜絕一味尋求絕對低價中標(biāo),以避免投標(biāo)單位以低于成本價惡意競爭。對招標(biāo)文件中涉及費(fèi)用的條款要反復(fù)推敲,盡量做到“知己知彼”,以利于日后的造價控制。招標(biāo)前,應(yīng)嚴(yán)格審查施工安裝單位資質(zhì),必要時進(jìn)行實地考察,避免“特級企業(yè)投標(biāo),一級企業(yè)轉(zhuǎn)包,二級企業(yè)進(jìn)場”等不正?,F(xiàn)象,這對項目成本控制非常不利。工程招標(biāo)投標(biāo)包括設(shè)備、材料采購招投標(biāo)和施工招投標(biāo)兩個方面,通過招投標(biāo)選擇施工單位或材料供應(yīng)商,這對項目投資乃至質(zhì)量、進(jìn)度的控制都有至關(guān)重要的作用。針對目前設(shè)計人迥經(jīng)濟(jì)觀念淡薄,設(shè)計變更隨心所欲。,健全設(shè)計經(jīng)濟(jì)責(zé)任制,有效避免設(shè)計不精、深度不夠的情況,從而有效控制工程造價。設(shè)計質(zhì)量的好差直接影響建設(shè)費(fèi)用的多少和建設(shè)工期的長短,直接決定人力、物力和財力投入的多少。補(bǔ)充和動態(tài)調(diào)整月施工進(jìn)度計劃。工程部每周必須組織召開一次施工生產(chǎn)調(diào)度會,內(nèi)容主要總結(jié)上周計劃完成情況,及下達(dá)下周施工計劃,協(xié)調(diào)解決各單位施工進(jìn)度等問題,動態(tài)更新調(diào)整施工進(jìn)度計劃、每月28日前,工程部將進(jìn)行統(tǒng)計并將本月施工計劃完成情況及下月施工形象計劃上報。,應(yīng)要求施工單位編制下一期進(jìn)度計劃。記錄實際進(jìn)度及相關(guān)的情況,進(jìn)行進(jìn)度控制。采取措施。(季、月、周)計劃報審表。進(jìn)度控制,報直屬上級審核,批準(zhǔn)后組織落實。,建設(shè)單位的工程管理人員如發(fā)現(xiàn)工程關(guān)鍵部位出現(xiàn)質(zhì)量問題且影響到工程項目整體結(jié)構(gòu)安全,應(yīng)立即向施工單位發(fā)出停工指令,同時向公司主管領(lǐng)導(dǎo)匯報。,建設(shè)單位的工程管理人員如發(fā)現(xiàn)工程質(zhì)量出現(xiàn)較嚴(yán)重問題應(yīng)立即在現(xiàn)場組織質(zhì)量研討會,制定相應(yīng)的處理方案。,參加人員必須做好驗收記錄,發(fā)現(xiàn)常見施工質(zhì)量問題應(yīng)定期整改,直至驗收合格。,建設(shè)單位工程管理人員及監(jiān)理人員必須對施工半成品的質(zhì)量進(jìn)行隨時監(jiān)控,找到關(guān)鍵的質(zhì)量控制點,上道工序未經(jīng)驗收合格不得允許施工單位轉(zhuǎn)到下道工序進(jìn)行施工。(過程)控制,如實際確有變化,應(yīng)有建設(shè)單位、監(jiān)理單位、設(shè)計單位及施工單位共同簽屬的設(shè)計修改變更通知單等正規(guī)手續(xù)。,應(yīng)召集施工方、設(shè)計方、監(jiān)理方共同進(jìn)行圖紙會審,發(fā)現(xiàn)問題及時解決。質(zhì)量控制:有效利用施工現(xiàn)場項目監(jiān)理部力量,抓住關(guān)鍵的質(zhì)量控制點。:對項目整體負(fù)責(zé),能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)與商業(yè)進(jìn)行有效整合,確保行業(yè)間資源的整合力度。,要提供如下資料到安監(jiān)站辦理手續(xù):;;;(結(jié)論部分);(含地下室平、立、剖);(總建筑面積、層數(shù)、總高度、造價);:、文明施工責(zé)任制;、文明施工管理目標(biāo);;、文明施工檢查制度;、文明施工教育制度;,安全員、特種作業(yè)人員上崗證原件和復(fù)印件;、安全標(biāo)志等總平面布置圖;、準(zhǔn)用證發(fā)票原件和復(fù)印件;;;、法規(guī)規(guī)定的其他資料。,要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù);;;;;。,要補(bǔ)充如下資料到招標(biāo)辦辦理手續(xù)。建設(shè)工程報建,首先要提供如下資料到建委辦理登記手續(xù) 計劃部門核發(fā)的《固定資產(chǎn)投資許可證》或主管部門批準(zhǔn)的計劃任務(wù)書;計劃委員會 規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;規(guī)劃局 國土部門核發(fā)的《國有土地使用證》;國土資源局 符合項目設(shè)計資格設(shè)計單位設(shè)計的施工圖紙和施工圖設(shè)計文件審查批準(zhǔn)書;建委施工圖審查處 人防辦核發(fā)的《人民防空工程建設(shè)許可證》;人民防空辦公室 消防部門核發(fā)的《建筑工程消防設(shè)計審核意見書》;公安消防支隊 防雷設(shè)施檢測所核發(fā)的《防雷設(shè)施設(shè)計審核書》;防雷辦 地震辦公室核發(fā)的《抗震設(shè)防審核意見書》;地震辦 建設(shè)資金證明;當(dāng)?shù)劂y行《建設(shè)工程類別核定書》;咨詢公司、法規(guī)規(guī)定的其他資料。,委托設(shè)計單位進(jìn)行建筑設(shè)計。 以上幾個階段,需增加或減少的相關(guān)事項及時限,會因?qū)嶋H情況不同而發(fā)生變化。 房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段 (大產(chǎn)權(quán)證)登記。、市政部門、環(huán)保局、人防辦、公安消防支隊、園林局以及其他需要參加驗收的部門,按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定對相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行驗收并核發(fā)相關(guān)的驗收合格意見書。:持審查通過的房產(chǎn)測繪數(shù)據(jù)表、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書、工程施工合同、土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售方案等要件到房地產(chǎn)管理局綜合審批處報件,經(jīng)審核合格后核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》。 。:持《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、中標(biāo)通知書、建設(shè)工程施工申請會簽表、規(guī)劃總平面圖、建筑總平圖到建筑市場執(zhí)法監(jiān)察大隊報審并審批通過。:交納定額測定費(fèi)后到建委造價管理窗口審核并通過。:持建設(shè)工程施工許可申請會簽表、質(zhì)檢登記表及施工合同、監(jiān)理合同、勘察設(shè)計合同、建設(shè)施工設(shè)計合同及建筑施工企業(yè)資質(zhì)證明文件到建委質(zhì)檢窗口報審并通過。:先行辦理防雷審批、墻改辦審批再匯同消防設(shè)計審批及全套經(jīng)審圖事務(wù)所審核通過的施工圖紙到勘察設(shè)計窗口進(jìn)行報審并通過。招標(biāo)類工程通過招標(biāo)確定施工隊伍,非招標(biāo)類工程直接發(fā)包,取得中標(biāo)通知書。此階段辦理以下一般事項:持工程報建申請表到建委報建窗口報建并核發(fā)《建設(shè)工程許可申請會簽表》。:將全套施工圖紙報公安消防支隊進(jìn)行審查,并核發(fā)消防設(shè)計審核意見書。此階段辦理以下一般事項: 、單體設(shè)計文本文件及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》規(guī)定的各項會簽審批文件進(jìn)行審核并核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。:持開發(fā)辦核發(fā)的《建設(shè)項目審查意見書》、經(jīng)環(huán)保局審批通過的項目環(huán)評報告、項目可研報告房地產(chǎn)公司開發(fā)資質(zhì)證書等要件到發(fā)改委窗口報件并取得其核發(fā)的當(dāng)年建設(shè)計劃的通知。:持相關(guān)要件到建委窗口核定配套費(fèi)用,開發(fā)公司交納各項費(fèi)用后持相關(guān)票據(jù)到窗口蓋章并開具發(fā)票。:首先辦理項目資金到位的驗資報告,并持項目工程可研報告及相關(guān)要件辦理項目審查意見書。:持規(guī)劃總平圖及相關(guān)要件到消防窗口辦理建筑工程位置防火審批意見書。:委托環(huán)評公司出具環(huán)評報告或環(huán)評報告表并經(jīng)環(huán)保局審批通過且核發(fā)審批意見書。此階段辦理以下一般事項: 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》,給出建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件及綜合管網(wǎng)設(shè)計條件。此階段一般辦理以下事項: 。 根據(jù)我國當(dāng)前法律、法規(guī)、規(guī)章,房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段:1)選址定點;2)建設(shè)用地規(guī)劃審批;3)建設(shè)工程規(guī)劃審批;4)施工報建審批;5)建設(shè)工程預(yù)銷售許可審批;6)建設(shè)工程竣工綜合驗收備案審批。由董事會按照投資原則,對該項目進(jìn)行批示意見進(jìn)行表決,董事會通過確定后進(jìn)行立項開發(fā)。第四部分、工程建設(shè)程序一、內(nèi)部立項研討首先集團(tuán)根據(jù)發(fā)展計劃,在確定目標(biāo)開發(fā)城市之后根據(jù)市場調(diào)研分析報告組織財務(wù)、工程等部門進(jìn)行可行性論證分析,分析內(nèi)容(主要包括政策分析、市場分析、效益分析、管理分析、法律分析、風(fēng)險分析及風(fēng)險規(guī)避)等。車位編號地面停車位:停車位設(shè)置停車區(qū)活動隔離柱樁車位編號地上停車場規(guī)劃柱面處理車行標(biāo)志車輛出入口坡道防滑地大型車??浚汗卉?、物流貨車、直通車小 型 車:設(shè)置在商場側(cè)面中型貨車:設(shè)置在商場后面(比較僻靜的地方)大型貨車:設(shè)置在商場后面(比較僻靜的地方)直通客車:設(shè)置在商場正門兩側(cè)公交客車:分別設(shè)置在商場不同的方向摩 托 車:指定門側(cè)面位置自 行 車:指定門側(cè)面位置人 力 車:設(shè)置在家居館位置車型面積(㎡)規(guī)格數(shù)量小型車7000*5m500地下3606*243中型貨車8403m*7m40大型貨車26686m*38直通客車280*10m8公交車位2100*10m60摩托車位2261m*2m113自行車位630*500人力車位3002*350合計140441309地下停車場規(guī)劃區(qū)域大致分為:結(jié)合商場經(jīng)營特點;商品特性等依據(jù);以中軸線將停車場劃分若干區(qū)域。在物流區(qū),進(jìn)口和出口最好是單行道,不要設(shè)置在一起,分開設(shè)立。電話線、空間管等處要防止出現(xiàn)漏水死角。排水注意下水管道的堵塞,衛(wèi)生間和下水口處要做一個箅子,使之有過濾作用,衛(wèi)生間和洗蹲處地面做個網(wǎng)箅子,使地面的雜物有所過濾。尤其是在人車混雜(注意車流疏導(dǎo))。 對所有設(shè)施的安全性預(yù)先評估,特別是老人、兒童容易發(fā)生危險的地方要精心設(shè)計,進(jìn)行安全性評估?!半[性”布局商場洗手間,作為商場的附加設(shè)施,它的布局設(shè)計不能有礙商場的經(jīng)營功能。衛(wèi)生間最好設(shè)置在偏僻角落,以帶動客流運(yùn)動。設(shè)煙感噴淋、消防指示,消防栓,滅火器(包括培訓(xùn)使用)等,商裝的用料采用防火材料或粉刷防火涂料等,以及餐飲商場須煤氣管道檢測等。 營造特殊氛圍,促進(jìn)商品銷售。指導(dǎo)消費(fèi)者選購商品,商場向消費(fèi)者播放商品展銷、優(yōu)惠出售信息。吸引消費(fèi)者對商品的注意。在商場設(shè)計中須考慮到聲音的傳遞與吸收,設(shè)計清晰的音響系統(tǒng),播放著名輕音樂,制造舒緩、愉悅的購物氣氛,調(diào)節(jié)顧客購物心理。市場建筑節(jié)能設(shè)計,主要從減少能源損失和提高設(shè)備效率兩個方面考慮。:主要在戶外與戶內(nèi):,增加標(biāo)識,戶外注重醒目,戶內(nèi)注重理念提升,如電視屏,導(dǎo)視牌,電扶梯兩側(cè)廣告牌,墻面留白處,地標(biāo)色彩,吊頂彩旗,商鋪門楣,卷簾門面標(biāo)識或區(qū)域色彩劃分。各商場既要充分利用現(xiàn)有的招牌,又要賦予招牌更為豐富的內(nèi)涵。 VI設(shè)計的應(yīng)用 招牌 :對商場經(jīng)營內(nèi)容具有高度概括力和在藝術(shù)上具有強(qiáng)烈吸引力,對消費(fèi)者的視覺刺激和心理影響是很重要的。、制冷劑類型,減少污染。同時要注意以下問題:,解決好一次性投資與長期運(yùn)行的費(fèi)用承受能力。營業(yè)場所的溫度對顧客和商品保管都有影響,商場也應(yīng)考慮空調(diào)設(shè)施的建設(shè)。 ,電費(fèi)成為市場的較大固定成本支出,因此采用照明設(shè)備必須考慮穩(wěn)定可靠的節(jié)能燈具。,自己買電,這樣可以起到節(jié)能作用。 ,橫向燈帶間距通常為6米。在均衡分配商超內(nèi)的照明亮度時,應(yīng)以全體照明的店內(nèi)平均亮度為1,店面櫥窗為2~4倍,店內(nèi)正面深處部分為2~3倍,~2倍,需加倍亮度的地方只要加上局部照明即可。比如通道一般選用一種過渡性較好的燈飾,商場的通道和拐角是消費(fèi)者進(jìn)入商場的一個緩沖區(qū),所以,也要特別注意細(xì)節(jié)上的問題;還要區(qū)別指示標(biāo)志;游玩區(qū),則選色調(diào)豐富的燈飾組合。:燈飾選擇還要跟據(jù)業(yè)種的特點分析,比如食品類與服裝類,前者不需特效,而后者則注重?zé)艄馑鶐淼男Ч#簾麸椩O(shè)置要根據(jù)商場檔次、風(fēng)格、形象等予以結(jié)合考慮。:通過結(jié)合商場所在區(qū)域氣候,對燈飾色調(diào)選擇。 從商品色彩來看,冷色(青、紫)用熒光燈較好,暖色(橙、紅)用白熾燈更能突出商品的鮮艷。貨車可以在地下一層卸貨,通過貨梯將商品運(yùn)送到各個樓層,在時間段上略有錯開,貨車的進(jìn)卸貨時間有所分開(如在夜晚等)。 常用于帶有中庭的商業(yè)項目,也有設(shè)置在商場外部的,主要作為商場亮點。商場垂直電梯一般設(shè)置專用通道,與扶梯、商鋪分立設(shè)置。但同時也要注意消費(fèi)者逛商場的疲勞度,進(jìn)行合理跨距分析。“右上左下”規(guī)則根據(jù)東方人的行走方向習(xí)慣,一般是偏右,商場雙向扶梯布置時,要根據(jù)“右上左下”規(guī)則,引導(dǎo)顧客向上購物。(直升梯、扶梯)商場電梯的基本功能是運(yùn)載商場內(nèi)人流,商場扶梯部數(shù),布局位置,都要以有效疏散運(yùn)載人流作為出發(fā)點。標(biāo)識、指示系統(tǒng)設(shè)計、促銷空間設(shè)計、廣告位設(shè)計、櫥窗設(shè)計、花車設(shè)計。顧客收銀臺設(shè)計:視情況而定,通常15002000㎡設(shè)一個。在項目修建時就要充分考慮到各種商業(yè)業(yè)態(tài)的配套要求,盡量讓配套規(guī)劃完善到位。不同業(yè)態(tài)有不同的配套要求。鋪位內(nèi)部邊緣可由商戶自行設(shè)計為商品展示墻及藝術(shù)品展示窗等。 材質(zhì):木制、鋁塑等材料,在大的主通道采用外墻磚,并在適當(dāng)位置設(shè)壁燈并適當(dāng)配以綠色植物點綴,給消費(fèi)者以行走在外部步行街的體驗。副通道地面:圖案可根據(jù)經(jīng)營區(qū)品類的不同而變化使整體效果更加生動。:中央廣場(陽光通道):仿古磚公共通道:(主信道、副信道)規(guī)格:600㎜ * 600㎜材質(zhì):拋光磚色調(diào):象牙白、米灰色:位置:中央廣場、主信道中間位置;主信道與副信道交匯處。色調(diào):淺色調(diào)牙白色、純白色 、乳白色。如為多層建筑,根據(jù)實際情況也可在頂棚做扣板。在保證整體商裝風(fēng)格特色的前提下,充分利用局部吊頂、包柱和精品店LOGO 等因素結(jié)合各商場的經(jīng)營訴求,著力于體現(xiàn)差異化經(jīng)營的風(fēng)格和展現(xiàn)各商場的主題特色。商場應(yīng)定出標(biāo)準(zhǔn)色,用于統(tǒng)一的視覺識別,顯示企業(yè)特性。、陰暗易使人產(chǎn)生壓抑的心理感覺,用淺色調(diào)裝飾地面、天花板可以給人帶來賞心悅目的清新感受。,入口處顧客流量多,應(yīng)以暖色裝飾,形成熱烈的迎賓氣氛。,能夠刺激購買欲望,增加銷售額。,制定品類的個性(二次)商裝方案。保證商場商裝的理念和形式在35年內(nèi)適應(yīng)經(jīng)營需求。:注重成本控制,追求商裝效果的實效性,采用“畫龍點睛”的方法。滿足人們對時尚、品味的消費(fèi)追求。使經(jīng)營文化和經(jīng)營行為不斷融合,從而實現(xiàn)差異化經(jīng)營,提升企業(yè)核心競爭力。:裝飾品設(shè)置要具有可觀賞性,從造型、色調(diào)等,結(jié)合商場中庭、色調(diào)、風(fēng)格,組合成統(tǒng)一格調(diào)。:商場裝飾品作為一種觀賞裝飾,必須與商場總體風(fēng)格相融,要結(jié)合商場內(nèi)部裝修風(fēng)格,包括色調(diào)、造型、圖案等。、墻面的圖案選擇:商場地、墻面圖案運(yùn)用除了要結(jié)合商場風(fēng)格外,還要從不同功能區(qū)的差異,運(yùn)用不同圖案。:地、墻面材料選擇正確,是保證日后對其維修與保養(yǎng)的核心。:色調(diào)是風(fēng)格的主要表現(xiàn)形式,商場墻、地面作為商場的主要內(nèi)部空間,其色調(diào)的選取,取決于商場風(fēng)格。而中庭則側(cè)重于保持商場內(nèi)人流的停留時間,廣場側(cè)重于商場外圈的人流集合。:以商場核心主題特色為基點,通過中庭景觀、電子顯示屏的有效組合,與商場主題
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