【正文】 另外，沒(méi)有任何文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的萬(wàn)達(dá)在“在學(xué)中干， 在干中學(xué)”到 2020 年萬(wàn)達(dá)擁用 600 塊銀幕、 15 億元電影票房，占國(guó)內(nèi) 30%市場(chǎng)份額。開(kāi)發(fā)核心特色就是“城市副中心 +都市綜合體”，萬(wàn)達(dá)選擇城市非中心區(qū)，其強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)模式帶活一個(gè)商圈后，整體物業(yè)的升值水平會(huì)比在城市中心區(qū)域高出幾倍甚至更多。中國(guó)各地政府一屆任期是五年， 18 個(gè)月建成開(kāi)業(yè)速度切中了政績(jī) 工程，用時(shí)間切重需求，萬(wàn)達(dá)能夠如此快的速度在全國(guó)不斷開(kāi)發(fā)、建設(shè)、開(kāi)業(yè)、功城掠地的深層次原因。 ? 學(xué)習(xí)萬(wàn)達(dá)第一項(xiàng)任務(wù)就是它像軍隊(duì)一樣的執(zhí)行力 一個(gè)具有良好執(zhí)行力團(tuán)隊(duì)，不僅是行動(dòng)上執(zhí)行，思想上也要貫徹執(zhí)行，從思想和行動(dòng)上進(jìn)行統(tǒng)一，不折不扣的完成任務(wù)！ 萬(wàn)達(dá)最跟本的財(cái)富就是它的執(zhí)行力，萬(wàn)達(dá)真正的成功內(nèi)核在于能夠把想法貫徹下去，讓想法變成現(xiàn)實(shí)。 ? 現(xiàn)金流滾資產(chǎn) 運(yùn)作的成功 中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)要從低端的銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng)向高端運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展。 “訂單 ”模式開(kāi)發(fā)至少為萬(wàn)達(dá)帶來(lái)三個(gè)方面的好處：一、項(xiàng)目號(hào)召力的提升；二、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升；三、投資開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的減小 。 商業(yè)模式比產(chǎn)品甚至品牌的建立更重要，萬(wàn)達(dá)獨(dú)特的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”形成強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ，每到一個(gè)地方就能做熱，拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和稅收。 商業(yè)地產(chǎn)逐漸 進(jìn)入深水區(qū)，隨著各種制度的健全和金融環(huán)境的改善，商業(yè)地產(chǎn)整體內(nèi)外環(huán)境的成熟，將進(jìn)入發(fā)展的塊車(chē)道 。 萬(wàn)達(dá)精神層面： ? 學(xué)習(xí)他們樹(shù)立遠(yuǎn)大的理想和追求卓越的精神！ ? 學(xué)習(xí)他們敢為人先，大膽探索和實(shí)踐的勇氣！ ? 學(xué)習(xí)他們敢于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的情懷！ ? 學(xué)習(xí)他們以人為本、關(guān)愛(ài)員工的價(jià)值觀實(shí)現(xiàn)！ ? 學(xué)習(xí)他們以誠(chéng)信為本的價(jià)值觀！ ? 學(xué)習(xí)他們強(qiáng)大的執(zhí)行力！ 萬(wàn)達(dá)成功關(guān)鍵因素分析 ? 個(gè)人英雄主義是商業(yè)地產(chǎn)早期成功重要因素之一 國(guó)家“十二五”規(guī)劃中提出了新的要求，即城鎮(zhèn)化！商業(yè)地產(chǎn)要關(guān)注城 鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)，從大的發(fā)展環(huán)境中去尋找定位和商機(jī)。其最核心的內(nèi)容為： 愿景“國(guó)際萬(wàn)達(dá)、百年企業(yè)”； 企業(yè)價(jià)值觀“人的價(jià)值高于物的價(jià)值； 企業(yè)價(jià)值高于個(gè)人價(jià)值；社會(huì)價(jià)值高于企業(yè)價(jià)值； 企業(yè)核心理念：“共創(chuàng)財(cái)富、公益社會(huì)； 集權(quán)管理為其管理核心思想； 軍事化管理保障萬(wàn)達(dá)的強(qiáng)大執(zhí)行力， 18 個(gè)月為一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的平均周期。 前期：萬(wàn)達(dá)擁有全國(guó)唯一一家商業(yè)規(guī)劃院； 中后期： 項(xiàng)目中期 的成本、銷(xiāo)售的控制，對(duì)后期的運(yùn)營(yíng)管理。 由商業(yè)零 售商決定建購(gòu)物中心的地址，避免重復(fù)投資； 減少資源浪費(fèi) ?？偸且荒暌荒甑亩寄馨涯繕?biāo)實(shí)現(xiàn)，每一年都有新的事業(yè)拓展，員工就產(chǎn)生自豪感； ⅳ、確保員工低流失率。 強(qiáng)調(diào)企業(yè)創(chuàng)新血統(tǒng)： 對(duì)企業(yè)而言，最重要的是商業(yè)模式的創(chuàng)新，盈利模式創(chuàng)新，其 作用遠(yuǎn)大于經(jīng)營(yíng)能力和經(jīng)營(yíng)水平的提高。 萬(wàn)達(dá)母子公司關(guān)系： 平衡集團(tuán)內(nèi)部多方面投資及母公司與子公司關(guān)系，牢牢掌握財(cái)務(wù)命脈，才能掌控大局。靠制度管人，萬(wàn)達(dá)倡導(dǎo)和推進(jìn)企業(yè)管理的現(xiàn)代化，反對(duì)家族式管理，王健林和萬(wàn)達(dá)的高管沒(méi)有一個(gè)親屬在萬(wàn)達(dá)工作。 當(dāng)前主要的思想體系刊物有： ? 集團(tuán)企業(yè)文化手 冊(cè)； ? 道德修養(yǎng)手冊(cè)； ? 員工手冊(cè)； ? 一年一版萬(wàn)達(dá)故事集； ? 月刊和網(wǎng)站。與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)形成完整的酒店建造鏈條，能夠獨(dú)立完成五星級(jí)酒店設(shè)計(jì)、建造、裝飾、機(jī)電等全部工程，并于一批世界頂 級(jí)酒店管理集團(tuán)建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系。萬(wàn)千百貨定位于流行時(shí)商百貨，依托萬(wàn)達(dá)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)實(shí)力、形成“同步進(jìn)入，同步開(kāi)發(fā)，快速擴(kuò)張，快速升級(jí)，以規(guī)模帶動(dòng)效應(yīng)”整體發(fā)展戰(zhàn)略。選擇，萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目中小商鋪可以做到三年租金翻一倍，今后，將提高小商鋪的比 例到 50%左右水平。 （ 3） 共贏 是合作伙伴不斷增多的理由 與萬(wàn)達(dá)同行的品牌商家 正在增加 萬(wàn)達(dá)每年都會(huì)召開(kāi)招商大會(huì)，完成了從尋找主力店到品牌店排隊(duì)等待簽約的過(guò)度。 萬(wàn)達(dá)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略 （ 1） “傍大款” 與沃爾瑪?shù)拿墼轮靡l(fā)的鏈條效應(yīng) 萬(wàn)達(dá)選擇零售商的標(biāo)準(zhǔn)： ? 大型的連鎖、超市以及百貨，肯定是目前行業(yè)里面的前三名； ? 新型的零售行業(yè)，企業(yè)快速成長(zhǎng)、潛力等； ? 期望進(jìn)入企業(yè)：更多的業(yè)態(tài)和商務(wù)模式 購(gòu)物中心里面運(yùn)營(yíng)有豐富經(jīng) 驗(yàn)的 對(duì)商業(yè)面積的需求事兩級(jí)分化的。 （ 4） 萬(wàn)達(dá)的區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略 在區(qū)域選擇上，萬(wàn)達(dá)純商業(yè)項(xiàng)目選址在城市最核心商圈，城市綜合體選址在城市副中心，主要集中在國(guó)內(nèi)一、二線城市。 當(dāng)前，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和集團(tuán)產(chǎn)業(yè)之間互動(dòng)上定位 :商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)作為核心產(chǎn)業(yè)，通過(guò)城市綜合體和寫(xiě)字樓租售于運(yùn)營(yíng)來(lái)平衡現(xiàn)金 流，帶動(dòng)商業(yè)項(xiàng)目客流量。 獲得地方政府優(yōu)惠政策是非常重要的，與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)也非常強(qiáng)調(diào)城市綜合體對(duì)地方經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用：ⅰ、就業(yè)工程：每一座購(gòu)物中心可以新增 1 萬(wàn)人就業(yè)；ⅱ、稅收工程：任何一個(gè)購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)每年上繳幾千萬(wàn)的稅收；ⅲ、提升城市商業(yè)水準(zhǔn)：提升地方商業(yè)與國(guó)際接軌，對(duì)政府招商引資非常重要；ⅳ、提升城市行象：為當(dāng)?shù)爻鞘性黾有碌貥?biāo)。對(duì)消費(fèi)及商圈的拉動(dòng)方面，原有的商業(yè)圈是城鄉(xiāng)接合部，選擇是城市副中心。整體發(fā)展目標(biāo)是建成上海市東北部核心商圈，形成功能配套齊全，經(jīng)營(yíng)錯(cuò)位互補(bǔ)，體現(xiàn)商業(yè)購(gòu)物功能。選址考慮因素：人口總量、生產(chǎn)總值、項(xiàng)目規(guī)模、交通現(xiàn)狀及未來(lái)規(guī)劃、政府規(guī)劃定位及發(fā)展前景。萬(wàn)達(dá)的信息系統(tǒng)，決策反饋迅速，集權(quán)模式并未隨組織長(zhǎng)大而失去存在基礎(chǔ)。 萬(wàn)達(dá)規(guī)劃院、商務(wù)部以及商管公司構(gòu)成“鐵三角”，才是萬(wàn)達(dá)管理體系執(zhí)行力的精髓。第二階段：主攻商業(yè)地產(chǎn)，集團(tuán)隊(duì)業(yè)務(wù)部的管理模式，按商業(yè)鏈條來(lái)調(diào)整組織架構(gòu)。單靠招人無(wú)法滿足快速發(fā)展需要，只有靠培訓(xùn)，此外，萬(wàn)達(dá)計(jì)劃建立 自己的大學(xué)，一年培訓(xùn) 1000 個(gè)業(yè)務(wù)骨干。商業(yè)管理公司完成了《商業(yè)管理概論》《購(gòu)物中心招商管理實(shí)務(wù)》 200 萬(wàn)字的培訓(xùn)教材。而作風(fēng)是穩(wěn)定的行為習(xí)慣，從根本上說(shuō)，要靠長(zhǎng)期地、有意識(shí)地加強(qiáng)培養(yǎng)，作風(fēng)就是一個(gè)人、一個(gè)組織的精、神。通過(guò)目標(biāo)責(zé)任制管理，對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行有效的管控，并建立了成本預(yù)警制度。在萬(wàn)達(dá)執(zhí)行力文化中，員工無(wú)論職位高低，第一要求就是講紀(jì)律、守紀(jì)律。在本屆政府任期內(nèi)建成開(kāi)業(yè)，自己裁樹(shù)，自己摘果。 “快”的兩面性 萬(wàn)達(dá)任務(wù)快是戰(zhàn)略問(wèn)題，必須要快，做大市場(chǎng)份額，贏得未來(lái)市場(chǎng)空間和話語(yǔ)權(quán)。 ? 擁有完備的產(chǎn)業(yè)化鏈條，貫穿全程土建、招商、裝修等，以 18 個(gè)月開(kāi)業(yè)倒計(jì)時(shí)推進(jìn)工作，一個(gè)項(xiàng)目立項(xiàng)后各個(gè)工作環(huán)節(jié)即全方位啟動(dòng)，各個(gè)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，責(zé)任明晰。如果實(shí)現(xiàn)不了，一定要對(duì)項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人進(jìn)行問(wèn)責(zé)。而軍人出身的企業(yè)家們有點(diǎn)得天獨(dú)厚的味道，豐獻(xiàn)精神、冒險(xiǎn)精神、團(tuán)隊(duì)精神、服從精神都是軍人所具備的特殊品質(zhì)，也是企業(yè)家和團(tuán)隊(duì)所追求的。 （ 2）產(chǎn)業(yè)鏈條上游多重資源整合打造競(jìng)爭(zhēng)力 （ 3）開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售、持有物業(yè)規(guī)模及構(gòu)成 （ 4） 新增長(zhǎng)點(diǎn) —— 成立商業(yè)管理公司（將管理費(fèi)與租金分開(kāi)，以控制商業(yè)管理公司管理成本）；商業(yè)廣場(chǎng)外墻廣告、內(nèi)部廣告；成立自己的酒店管理公司 。 （ 1）銷(xiāo)售回款對(duì)現(xiàn)金流的支撐 （ 2）加強(qiáng)資金鏈的動(dòng)作 —— 強(qiáng)化 “房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)補(bǔ)貼商業(yè)經(jīng)營(yíng)”策略（在資金壓力下，在新增城市綜合體項(xiàng)目中加大 住宅比例）。項(xiàng) 目竣工90 天起開(kāi)始收取租金，降低風(fēng)險(xiǎn)。用步行街串聯(lián)商業(yè)體。 （ 2）設(shè)計(jì)思路 人流動(dòng)線（單一通道最好，最多一個(gè)環(huán)路）；視覺(jué)通透（一眼至少能看到十點(diǎn)店鋪，不搞花哨、不實(shí)用）；交通體系（人車(chē)分流）；主力店技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（招商 在前，技術(shù)對(duì)接，先設(shè)計(jì)后建設(shè)）； （ 3）規(guī)劃特點(diǎn) 標(biāo)準(zhǔn)化、適應(yīng)化、性能化、動(dòng)線化、主題化、休閑化、綜合體化、城市化 （ 4） 業(yè)態(tài)組合 集約建筑群打造城市地標(biāo)、物業(yè)形態(tài)組合豐富、自持物業(yè)、商業(yè)業(yè)態(tài)齊全 、百貨 /酒店的核心作用、綜合體、高使用率 （ 5） 業(yè)態(tài)規(guī)劃基本原則 定位優(yōu)先原則、功能性選擇（基礎(chǔ)）、業(yè)態(tài)的相關(guān)性、長(zhǎng)期租 金回報(bào)能力評(píng)估（前提）、空間資源的約束（課題） （ 6） 商家構(gòu)成 主力店及次主力店店鋪 1012 家占租賃面積 70%，其余 30%為招商的小店鋪 150 家左右?！敝?步將商業(yè)地產(chǎn)思路轉(zhuǎn)向第三代產(chǎn)品 —— 城市綜合體。同時(shí)，面對(duì)資金壓力，萬(wàn)達(dá)通過(guò)“不賣(mài)商鋪，賣(mài)住宅和寫(xiě)字樓；不賣(mài)內(nèi)部商鋪，賣(mài)上面寫(xiě)字樓、公寓和外圍商鋪；買(mǎi)賣(mài)大店不賣(mài)小店”緩解資金壓力。但多個(gè)盒子間沒(méi)有進(jìn)行多層次連接，人流動(dòng)線不合理。而且， 第一代產(chǎn)品是單體購(gòu)物中心，造成商鋪經(jīng)營(yíng)品種龐雜，商鋪經(jīng)營(yíng)權(quán)分散和管理職能的滯后，嚴(yán)重影響商鋪的后期盈利， 反過(guò)來(lái)影響萬(wàn)達(dá)廣