【正文】 相對(duì)而言，本案的寫字樓將面臨全市寫字樓產(chǎn)品集中放量、競(jìng)爭(zhēng)激烈的背景，卻難以得到供應(yīng)增加引發(fā)的外部經(jīng)濟(jì)的益處。寫字樓市場(chǎng)出現(xiàn)南、北、中區(qū)鼎足而三的格局。出現(xiàn)寫字樓的數(shù)量進(jìn)一步密集與質(zhì)量的提升，隨著人才大廈、和記黃埔等高品質(zhì)寫字樓的推出，將使此區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)出現(xiàn)質(zhì)的飛躍，徹底改變國(guó)際大廈一枝獨(dú)秀的局面，成為天津最高檔次寫字樓的主要聚集區(qū)。加之較小體量的寫字樓，預(yù)計(jì) 本案推出市場(chǎng)時(shí)，每年寫字樓的投放量將超過 60萬(wàn)平米，競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。相比之下，核心區(qū)域?qū)懽謽峭顿Y回報(bào)率更 高，但難以保證足夠的銷售速度，與目前天津市場(chǎng)寫字樓銷售的冷淡與市民投資意識(shí)的冷淡與落后有直接關(guān)系；而次級(jí)區(qū)域的寫字樓往往報(bào)出超出租金承受范圍的售價(jià)，提前預(yù)支寫字樓升值的增值空間，同樣影響了銷售速度。而其它區(qū)域的寫字樓即使自身檔次較高，租金水平也與市中心區(qū)域項(xiàng)目有較大差距，體現(xiàn)了客群對(duì)寫字樓位置的重視。 遠(yuǎn)洋大廈客戶租用面積以 220平米以下中小面積為主，占公司總數(shù)的 80%，其中 70— 100平米最多，接近 50%。但是，也有太平洋保險(xiǎn)等核心企業(yè)租用四層，作為大廈核心客戶的情況。 十一經(jīng)路區(qū)域 十一經(jīng)路區(qū)域的公司性質(zhì)比較雜亂，沒有突出的主要業(yè)態(tài)，面積上，以 200到 300平米為主，100平米以下的小型 公司也占據(jù)了較大比例。 鞍山西道區(qū)域 鞍山西道區(qū)域以科技類公司占據(jù)了絕對(duì)主流，面積則以 100平米以下為主。 公司性質(zhì)方面，貿(mào)易、出口類公司所占比例最高，達(dá)到 %。但是，由于公司規(guī)模多在分公司或分理處的規(guī)模，因此面積不大。 貿(mào)易公司的比重在小白樓區(qū)域的客群里占據(jù)了明顯多數(shù)，達(dá)到了區(qū)域客群總量的 %，此外，咨詢、服務(wù)類行業(yè)也占到 %。 面積分布上， 300平米以下占據(jù)了絕大多數(shù)。此外，友誼路區(qū)域的部分項(xiàng)目售價(jià)也相對(duì)較高，但售價(jià)與租賃市場(chǎng)出現(xiàn)了一定偏離。但是由于建設(shè)較早、設(shè)備已較落后，加之缺乏區(qū)域的集聚效應(yīng)，因此入住 率一般。但是由于區(qū)域仍未能形成與小白樓區(qū)域的緊密聯(lián)系，因此難以借用小白樓地區(qū)的商務(wù)氛圍，入住率相對(duì)較低。雖然是天津市的重點(diǎn)商務(wù)區(qū)，但由于地理位置相對(duì)偏僻，配套不便，區(qū)域內(nèi)寫字樓的租金水平相對(duì)較低。 小白樓 CBD區(qū)域 項(xiàng)目名稱 租金 入住率 信達(dá)廣場(chǎng) 15% 濱江萬(wàn)麗 75% 金皇大廈 80% 泰達(dá)大廈 75% 文華中心 70% 國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心 80% 小白樓 CBD區(qū)域的寫字樓租金在 — 6元 /天 ?平米，多數(shù)寫字樓的租金在 3— 4元 /天 ?平米之間。硬件的細(xì)節(jié)特征和物業(yè)、配套居于次要地位，更高的硬件標(biāo)準(zhǔn)和更好的物業(yè)服務(wù)是價(jià)格的有力支撐，但難以由此增加顯著的競(jìng)爭(zhēng)力，僅能起錦上添花的作用。 細(xì)部特征上，天津 市的平均水平，電梯數(shù)與層數(shù)比為 1： 6，電梯數(shù)與單層面積比為 1： 250左右，車位比則為 1： 300— 1： 400之間。一般而言，外資高水平物業(yè)管理公司的引入及物業(yè)配套的豐富對(duì)寫字樓租售狀況有一定幫助作用，但決定性不強(qiáng)，僅能起到錦上添花的作用。硬件的落后極大的影響了項(xiàng)目的租售價(jià)格。寫字樓項(xiàng)目的電梯數(shù)層數(shù)比的平均水平在 1： ，電梯數(shù)與單層面積的比值平均為 1： 235，車位數(shù)量相對(duì)較低，為 1： 389。 友誼路圍堤道區(qū)域 項(xiàng)目名稱 總建（萬(wàn)平米） 建筑高度（米） 層數(shù) 單層面積 電梯數(shù) 車位數(shù) 云翔大廈 4 112 32 1200 4 70 天信大廈 106 30 1100 7 95 華盛廣場(chǎng) 5 100 33 1500 4 250 北方金融大廈 85 33 1300 4 220 峰匯廣場(chǎng) 158 43 1500 9 400 友誼大廈 4 84 24 1300 4 180 友誼路區(qū)域?qū)懽謽堑挠布焚|(zhì)相對(duì)較差，主要體現(xiàn)在電梯上。 小白樓 CBD區(qū)域 項(xiàng)目名稱 總建（萬(wàn)平米） 建筑高度（米） 層數(shù) 單層面積 電梯數(shù) 車位數(shù) 信達(dá)廣場(chǎng) 238 51 1430 17 500 濱江萬(wàn)麗 203 47 1450 8 30 金皇大廈 188 50 1500 17 220 泰達(dá)大廈 6 115 31 1700 7 70 文華中心 89 21 2000 5 180 國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心 100 31 1100、 1400 19 360 小白樓 CBD區(qū)域的項(xiàng)目品質(zhì)差距較大。 項(xiàng)目名稱 總建（萬(wàn)平米） 寫字樓面積（萬(wàn)平米） 入住時(shí)間 萬(wàn)科中心大廈 3 1997 時(shí)代奧城生態(tài)寫字群 8 6 2020 海河之子 未入住 海泰信息廣場(chǎng) 2 2 未入住 總計(jì) —— 其它區(qū)域?qū)懽謽欠植急容^分散，海河沿線、奧運(yùn)板塊、華苑產(chǎn)業(yè)園區(qū)均有分布，總建筑面積，占全市的 %；其中寫字樓面積 ，占全市的 %。 項(xiàng)目名稱 總建（萬(wàn)平米） 寫字樓面積（萬(wàn)平米） 入住時(shí)間 遠(yuǎn)洋大廈 1997 遠(yuǎn)洋大廈于 1997年入住，是天津市較有影響的綜合體建筑。 項(xiàng)目名稱 總建（萬(wàn)平米） 寫字樓面積（萬(wàn)平米） 入住時(shí)間 萬(wàn)隆太平洋大廈 2001 天星河畔廣場(chǎng) 1998 三聯(lián)廣場(chǎng) 2020 總計(jì) —— 十一經(jīng)路區(qū)域商務(wù)氛圍形成較早，始于 1998年。 規(guī)模上，寫字樓面積占總面積的比重圍 %。 泛 CBD區(qū)域 小白樓區(qū)域向外發(fā)散后，形成了 “ 泛 CBD” 區(qū)域。區(qū)域?qū)懽謽琼?xiàng)目總建筑面積 ，占全市的 %，其中寫字 樓部分 ，占全市的約 %。 規(guī)模上，該區(qū)域商業(yè)氛圍相對(duì)較弱，以純寫字樓項(xiàng)目為主，寫字樓體量占總體量的 %， 為純粹的金融商務(wù)區(qū)。 規(guī)模 上，小白樓 CBD區(qū)域?qū)懽謽峭瑯右跃C合體為主，除國(guó)際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心及泰達(dá)大廈為純寫字樓外，其余項(xiàng)目均為綜合體建筑，寫字樓僅是各種業(yè)態(tài)中的一部分，業(yè)態(tài)互動(dòng)能力更強(qiáng)。寫字樓比例的縮減，其它業(yè)態(tài)比重的增加促進(jìn)了商務(wù)和商業(yè)、酒店等業(yè)態(tài)的互動(dòng)，保證了該區(qū)域?qū)懽謽堑钠焚|(zhì)，該區(qū)域由此成為天津市綜合品質(zhì)和租金最高的商務(wù)區(qū)之一。 寫字樓區(qū)域分布狀況 目前，天津?qū)懽謽侵饕性谀暇┞费鼐€、小白樓 CBD、友誼路圍堤道區(qū)域、鞍山西道、十一經(jīng)路五個(gè)區(qū)域。 自 2001年天津地鐵八條線路的規(guī)劃建設(shè)、津?yàn)I高速輕軌的投入使用、全長(zhǎng) 145公里快速路的逐步建設(shè)等，這些城市交通規(guī)劃成為天津經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展的有力支撐，也為緩解寫字樓出行的交通壓力提供了有力的保證。 2020年天津引進(jìn)合同外資額已超過北京、遼寧，在整個(gè)環(huán)渤海地區(qū)位居第二位。 固定資產(chǎn)投資額是反映一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度的重要指標(biāo)，天津固定資產(chǎn)投資額的持續(xù)快速上升，表明房地產(chǎn)仍處在上升通道中，仍有進(jìn)一步穩(wěn)定發(fā)展的潛力，但是，投資的過熱也容易導(dǎo)致供應(yīng)過剩，需加以警惕。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的晴雨表，天津的寫字樓市場(chǎng)得到了宏觀經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力支撐。 目錄 第一部分：市區(qū)存量寫字樓狀況 5 一、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 5 天津市 GDP、人均