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天津?qū)懽謽巧虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目研究報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)(更新版)

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【正文】 超市、健身俱樂部、公寓 北方金融大廈 北信物業(yè)管理公司 銀行、郵局、餐廳、咖啡廳 華盛廣場(chǎng) 華盛元物業(yè)公司 食府、咖啡廳、銀行 天信大 廈 信業(yè)達(dá)經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司 健身房、商務(wù)中心、多功能廳 遠(yuǎn)洋大廈 遠(yuǎn)洋第一太平物業(yè)管理公司 EMS快遞、銀行、花店、休閑健身、多功能會(huì)議廳、公寓 萬科中心大廈 萬科中心大廈有限公司 浴室、餐廳、會(huì)客室、商務(wù)中心 萬隆太平洋大廈 萬隆物業(yè)有限公司 銀行、餐廳、酒吧、健身、美容、咖啡廳 天星河畔廣場(chǎng) 天星物業(yè)管理公司 郵政、超市、健身、網(wǎng)球場(chǎng) 今晚大廈 今晚物業(yè)管理公司 銀行、酒店、餐飲、會(huì)議室、 VIP俱樂部、商務(wù)中心、健身、游泳 百腦匯科技大廈 金晟物業(yè)管理公司 浴室、商場(chǎng)、咖啡廳 電子科技中心 融海物業(yè)管理 公司 銀行、商場(chǎng)、員工餐廳 信達(dá)廣場(chǎng) 天孚物業(yè)管理公司 商場(chǎng)、商務(wù)中心、餐廳、公寓 三聯(lián)廣場(chǎng) 三聯(lián)物業(yè)管理公司 銀行、餐廳 云翔大廈 云翔物業(yè)管理公司 會(huì)客室、健身、商場(chǎng)、員工餐廳 峰匯廣場(chǎng) 峰匯物業(yè)管理公司 超市、餐廳、游泳 國華大廈 安康物業(yè)管理公司 員工餐廳、商務(wù)中心、咖啡廳、銀行 友誼大廈 恒怡物業(yè)管理公司 咖啡廳、銀行、員工餐廳 榮華時(shí)代廣場(chǎng) 榮輝物業(yè)管理公司 商場(chǎng)、美食城、銀行 天津?qū)懽謽俏飿I(yè)管理在模式上一般分為三類:一是聘請(qǐng)新加坡、香港等地知名的物業(yè)公司作顧問,引進(jìn)其先進(jìn)的管理理念;二是招募本 地有專業(yè)水準(zhǔn)和較高知名度的物業(yè)管理公司直接管理;也有部分開發(fā)企業(yè)自行成立物業(yè)公司進(jìn)行自管。 鞍山西道區(qū)域 項(xiàng)目名稱 總建(萬 平米) 建筑高度(米) 層數(shù) 單層面積 電梯數(shù) 車位數(shù) 百腦匯科技大廈 102 29 1200 4 70 電子科技大廈 76 20 1100 3 120 榮華時(shí)代廣場(chǎng) 95 30 1700 7 90 注:榮華時(shí)代廣場(chǎng)的總建筑面積、電梯均僅統(tǒng)計(jì)了一期情況 鞍山西道區(qū)域的產(chǎn)品以 SOHO為主,由于小客戶對(duì)價(jià)格、出房率的敏感性更高,因此區(qū)域產(chǎn)品的硬件條件一般。但萬科世貿(mào)廣場(chǎng)的檔次則相對(duì)較低。 東站區(qū)域 東站周邊的甲級(jí)寫字樓主要有遠(yuǎn)洋大廈。該區(qū)域共計(jì)寫字樓項(xiàng)目 15萬平米,占全市的 %;其中寫字樓面積 ,占全市的 %。 項(xiàng)目名稱 總建(萬平米) 寫字樓面積(萬平米) 入住時(shí)間 百腦匯科技大廈 3 2020 電子科技中心 2 2020 榮華時(shí)代廣場(chǎng) 未入住 總計(jì) —— 鞍山西道商務(wù)區(qū)是新興的以電子科技類公司為主要客群的商務(wù)區(qū)域。 項(xiàng)目名稱 總建(萬平米) 寫字樓面積(萬平米) 入住時(shí)間 信達(dá)廣場(chǎng) 2020 濱江萬麗 2000 金皇大廈 2001 文華中心 3 2002 泰達(dá)大廈 6 6 1997 國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心 7 2020 總計(jì) —— 小白樓 CBD區(qū)域自 2000年后開始興起,發(fā)展速度較快,目前統(tǒng)計(jì)甲級(jí)寫字樓總建筑面積共,占全市的 %;其中寫字樓面積 ,占全市的 %。 注:為了更有針對(duì)性,本報(bào)告中存量項(xiàng)目?jī)H統(tǒng)計(jì)了甲級(jí)寫字樓狀況。 “ 十五 ” 期間,天津市利用外資實(shí)現(xiàn)的翻兩番的快速增長(zhǎng)。 從目前的發(fā)展現(xiàn)狀來看,天津正在面臨一個(gè)新的轉(zhuǎn)型期。 興建寫字樓機(jī)會(huì)成本較高,絕非本案最優(yōu)選擇。 除十一經(jīng)路等極少數(shù)區(qū)域外,各區(qū)域均有相對(duì)集中的業(yè)態(tài)作為主力。 天津?qū)懽謽琼?xiàng)目研究報(bào)告 研究報(bào)告 摘要: 宏觀形勢(shì)判斷 宏觀經(jīng)濟(jì)將對(duì)寫字樓市場(chǎng)發(fā)展形成堅(jiān)定支撐,但也可能導(dǎo)致未來競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。 需求市場(chǎng) 客戶對(duì)寫字樓位置都絕對(duì)的重視,市中心區(qū)域?qū)懽謽亲饨鹩兄黠@的優(yōu)勢(shì)。 若本案三年后推出,則租金 2元 /天 ?平米,售價(jià) 6551元 /平米。預(yù)估 05年整個(gè)經(jīng)濟(jì)仍將保持較高的增長(zhǎng)速度,經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)為地產(chǎn)發(fā)展創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 吸引外資情況 2020年,天津共引進(jìn)直 接利用外資項(xiàng)目 1309個(gè),同比增長(zhǎng) %;完成合同外資 元,同比增長(zhǎng) 31%;實(shí)際利用外資 ,同比增長(zhǎng) %,兩項(xiàng)指標(biāo)絕對(duì)值均創(chuàng)歷史新高。可見,天津市甲級(jí)寫字樓大多為綜合體建筑,配套業(yè)態(tài)較齊備,業(yè)態(tài)互動(dòng)性較強(qiáng)。目前,小白樓區(qū)域的存量寫字樓有信達(dá)廣場(chǎng)、濱江萬麗、金皇大廈、文華中心、泰達(dá)大廈、國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心 6座,其中信達(dá)廣場(chǎng)仍在主要銷售期。目前,區(qū)域內(nèi)存量寫字樓主要有百腦匯科技大廈、電子科技大廈、榮華時(shí)代廣場(chǎng)三座,其中榮華時(shí)代廣場(chǎng)主體完工,但并未入住。 項(xiàng)目 名稱 總建(萬平米) 寫字樓面積(萬平米) 入住時(shí)間 創(chuàng)展大廈 未入住 恒華大廈 2020 國華大廈 2020 總計(jì) 15 —— 泛 CBD區(qū)域主要位于小白樓地區(qū)南側(cè)大沽南路沿線, 2020年正式成型。 規(guī)模上,該區(qū)域共有寫字樓 ,占全市的 %;其中寫字樓部分 ,占全市的 %;區(qū)域?qū)懽謽钦紖^(qū)域總體量的 %,其它比例主要為底商賣場(chǎng),經(jīng)營較混亂,檔次較低。而入市較早的今晚大廈和國際大廈雖然在車位、電梯上已有所不足,但仍能基本保證使用的需要。但是,新入市的項(xiàng)目峰匯廣場(chǎng)在硬件設(shè)施有了顯著改善。 項(xiàng)目名稱 總建(萬平米) 建筑高度( 米) 層數(shù) 單層面積 電梯數(shù) 車位數(shù) 遠(yuǎn)洋大廈 153 42 1350 7 300 遠(yuǎn)洋大廈入市時(shí)間較早,硬件條件有所落后,經(jīng)改造后,目前電梯數(shù)與層數(shù)比為 1: 6,電梯數(shù)與單層面積比為 1: 190,車位比則為 1: 250,已能達(dá)到天津市的平均水平,基本能夠滿足用戶的需要。 物業(yè)及配套上,外資高水平物業(yè)管理公司的引入與寫字樓檔次的決定性不強(qiáng),處于輔助作用。信達(dá)廣場(chǎng)由于建設(shè)較晚、正在租售中,并且,雖然其硬件水平較優(yōu)秀,加之其位置一般,仍未完全確立高端寫字樓的形象,因此入住率相對(duì)較低。由于受區(qū)域交通的限制,加之寫字樓設(shè)施的老話,目前一些已入住企業(yè)仍考慮遷出,入住率呈下降趨勢(shì)。 各區(qū)域?qū)懽謽侨胱】腿禾卣? 南京路沿線 南京路沿線寫字樓吸引的客群主要以貿(mào)易公司和貨運(yùn)物流類企業(yè)為主,二者占總比重的 53.6%。整體看,以服務(wù)為主的第三產(chǎn)業(yè)是絕對(duì)主流,工業(yè)企業(yè)和其它公司僅有%的比例。 面積分布方面, 100300平米占據(jù)區(qū)域主流,其中 100200平米占 %, 200300平米占 2%。由于農(nóng)業(yè)銀行河?xùn)|支行租用了萬隆太平洋大廈底商,加之太平洋保險(xiǎn)是萬隆大廈的核心客戶,也吸引了一定金融投資類公司入駐。 寫字樓需求小結(jié) 從需求情況看,甲級(jí)寫字樓基本保持了較高的入住率。 第二部分:寫字樓市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì) 一、未來三年潛在寫字樓規(guī)模 隨著海河節(jié)點(diǎn)、地鐵上蓋的開發(fā)及市政府對(duì)解決 “ 停緩建 ” 工程力度的加大,未來一到兩年內(nèi),將有大量的寫字樓項(xiàng)目推向市場(chǎng),加劇市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。 但由于中央商務(wù)區(qū)的寫字樓多為大規(guī)模、高檔 次的建筑綜合體,整體開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng),進(jìn)入市場(chǎng)時(shí)間相對(duì)滯后。
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