【正文】 ? 宏觀：大連市整體經(jīng)濟(jì)向好，房地產(chǎn)投資熱情高。 ?在售項(xiàng)目 09年價(jià)格環(huán)比均有明顯降幅，一方面由于產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)導(dǎo)致，另一方面各項(xiàng)目均采用以低價(jià)刺激購買力的做法，鵬輝新天居銷售速度不降反升。 ?區(qū)域定位：城鄉(xiāng)結(jié)合部，落后的低端居住區(qū)。 ?板塊內(nèi)成交平均面積 9095㎡ ，單套價(jià)格集中在 50萬左右。 ?西山板塊： 板塊內(nèi)供應(yīng)量大 ，競爭激烈，區(qū)域配套急需完善。 甘井子區(qū)房地產(chǎn)概況 ? 該區(qū)域整體開發(fā)量大，以中低端項(xiàng)目為主 ； ? 外來開發(fā)商較少， 多為 本土企業(yè) ，發(fā)展參差不齊， 競爭激烈 ； ? 區(qū)域內(nèi) 轄區(qū)多個(gè)板塊， 不同 板塊 的價(jià)格相差較大 。東西長 40公里，南北寬 35公里。 數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)市場、偉業(yè)市場部 本資料來自 28 09 年 1 4 月中心四區(qū)住宅成交情況01020304050607080901月 2月 3月 4月 1 4 月合計(jì)公頃 6 0 % 4 0 % 2 0 %0%20%40%60%占比08年 09年 0 9 年同比中心四區(qū)成交量走勢02468101214161820 中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū)轉(zhuǎn)折點(diǎn)明顯 大連 09年 14月商品房市場分析 ?沙河口區(qū)、西崗區(qū)四月成交量表現(xiàn)為下滑態(tài)勢，甘井子區(qū)成交量爆發(fā)式增長，說明現(xiàn)階段市場累積的剛性需求得到一定程度釋放，且多集中于價(jià)格調(diào)整過的區(qū)域。 數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)市場 本資料來自 23 1 4 月土地市場供求對比0501001502001月 2月 3月 4月 1 4 月合計(jì)公頃 2 0 0 . 0 %0 . 0 %2 0 0 . 0 %4 0 0 . 0 %6 0 0 . 0 %8 0 0 . 0 %1 0 0 0 . 0 %1 2 0 0 . 0 %占比08年 09年 0 9 年同比大連 09年 14月土地市場分析 1 4 月土地市場成交對比0204060801001201401601801月 2月 3月 4月 1 4 月合計(jì)公頃 2 0 0 . 0 %0 . 0 %2 0 0 . 0 %4 0 0 . 0 %6 0 0 . 0 %8 0 0 . 0 %1 0 0 0 . 0 %1 2 0 0 . 0 %占比08年 09年 0 9 年同比?09年 14月，大連市內(nèi)四區(qū)共入市 ㎡土地，成交 ㎡，同比分別劇增 294%及 323%，其中四月為市場主要供求月份，紅凌路、東港為主要承載區(qū)。 ? 經(jīng)過 08年一系列宏觀調(diào)控，多個(gè)重要指標(biāo)出現(xiàn)放緩跡象，但整體市場穩(wěn)定、向好。 數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計(jì)局 本資料來自 15 大連戶籍人口增長狀況5405505605705805906006102020 2020 2020 20200 . 0 0 %1 . 0 0 %2 . 0 0 %3 . 0 0 %4 . 0 0 %5 . 0 0 %6 . 0 0 %戶籍人口數(shù) 增長率人均可支配性收入與消費(fèi)支出050001000015000200002020 2020 2020 20200 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %城市居民人均可支配收入（元） 城市居民人均消費(fèi)性支出（元）可支配性收入增長率 消費(fèi)性支出增長率自 05年開始，大連市戶籍人口持續(xù)快速增長。 ? 從抑制過熱到擴(kuò)大內(nèi)需，維持金融市場穩(wěn)定，保持經(jīng)濟(jì)連續(xù)、快速增長。 數(shù)據(jù)來源：政府公布 本資料來自 7 2020下半年全國土地與住房保障相關(guān)變化 全國土地政策： 保障住房體系建設(shè)： ? 規(guī)范土地市場的運(yùn)作，進(jìn)一步使土地市場透明化； ? 加強(qiáng)土地清查與管理，合理利用土地資源，控制金融風(fēng)險(xiǎn)； ? 通過重新的土地整理，促進(jìn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰。 2020年 10月 29日 從 2020年 10月 30日起，一年期存款基準(zhǔn)利率 下調(diào) ；一年期貸款基準(zhǔn)利率 下調(diào) 2020年 11月 27日 從 2020年 11月 27日起， 下調(diào) 金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 ， 2020年 12月 22日 從 2020年 12月 23日起， 下調(diào) 一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 2020下半年全國金融政策的調(diào)整與實(shí)施 數(shù)據(jù)來源：政府公布 ?09年開始，國家對利率沒有進(jìn)行進(jìn)一步的調(diào)整，依舊延續(xù) 08年年底的利率水平。 ? 拉動(dòng)內(nèi)需、恢復(fù)信心成為主導(dǎo)方向。 ?第二套房住房的限制有所松動(dòng)，救市傾向明顯。 數(shù)據(jù)來源：政府公布 本資料來自 13 2020下半年 2020上半年 大連市主要規(guī)劃信息 2020年下半年大連市主要規(guī)劃信息 序號 規(guī)劃信息 1 地鐵一號線 09年 6月開工 2 第二快速路“東聯(lián)路”預(yù)計(jì) 09年 8月竣工 3 快軌三號線至金州延伸線通車，金州至普蘭店線建設(shè)方案完成 4 周水子機(jī)場 09年改擴(kuò)建 5 東部規(guī)劃建設(shè)超大海岸公園 ? 交通是 08年下半年 09年上半年規(guī)劃的重點(diǎn)。 ?08年消費(fèi)性支出增長首次超過居民可支配收入增長，居民消費(fèi)意愿強(qiáng)烈。 08年甘井子區(qū)占全年成交面積的 83%，成為供應(yīng)的絕對主力和未來城市發(fā)展的方向。 ?沙河口區(qū)樓面價(jià)出現(xiàn)明顯下跌（ 07年土地市場，大醫(yī)地塊、中海七賢嶺、警校地塊激烈競拍， 08年周邊地塊均底價(jià)成交）；甘井子區(qū)土地市場價(jià)格非常穩(wěn)定。 數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)市場、偉業(yè)市場部 本資料來自 30 大連 09年 14月二手房市場分析 ?進(jìn)入 09年，二手房成交量連續(xù)增長，自 09年 2月起成交均價(jià)快速增長，整體漲勢超過商品房。常住人口 。 數(shù)據(jù)來源：大連市國土房屋局 土地成交05000001000000150000020000002500000300000035000002020 2020 2020 2020本資料來自 37 甘井子區(qū)商品房市場分析 ?09年甘井子區(qū)整體成交經(jīng)過小幅震蕩之后出現(xiàn)“量價(jià)齊升”局面。 椒北板塊 本資料來自 41 椒北板塊 版塊名稱 項(xiàng)目名稱 08年月均銷售套數(shù) 09年月均銷售套數(shù) 成交平均單套 面積（㎡） 成交平均單套價(jià)格 （萬元） 08年成交均價(jià) （元 /㎡ ） 09年成交均價(jià) （元 /㎡ ） 椒北版塊 晶品楓林 49 29 6356 5992 樂活源 16 18 5955 5839 今都 0 13 0 5463 ?價(jià)格戰(zhàn)啟動(dòng)，板塊內(nèi)項(xiàng)目無一幸免。 ?區(qū)域基本配套設(shè)施相對完善，區(qū)域通達(dá)性較好，區(qū)域成熟度高。預(yù)計(jì)34年可竣工通車。 ?泉水板塊由于屬于限價(jià)房板塊，價(jià)格優(yōu)勢明顯且毗鄰項(xiàng)目，對本案有一定沖擊，主要以分流本案目標(biāo)客群為主。 ? 微觀：周邊版塊競爭激烈，剛需為主，價(jià)格為王。 本資料來自 53 全程競爭項(xiàng)目說明 本資料來自 54 09年競比項(xiàng)目 開發(fā)單位 占地面積 （萬㎡） 規(guī)劃建筑面積 （萬㎡） 容積率 目前進(jìn)度階段 預(yù)計(jì)上市 時(shí)間 預(yù)計(jì)開盤放量 （萬㎡） 遠(yuǎn)洋自然 遠(yuǎn)洋 產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段 09年 3季度 — 華南地塊 華南 — — — 土地平整 09年 3季度 — 本案 沿海 產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段 09年 3季度 — 全程競爭項(xiàng)目列表 ?競爭項(xiàng)目同屬 華南板塊 ， 且 銷售周期基本重疊，地域特征相差不明顯，目標(biāo)客群存在重合，未來競爭將十分激烈。產(chǎn)品逐漸從低檔轉(zhuǎn)變?yōu)橹械蜋n。 LOFT產(chǎn)品總計(jì) 306套，推出 170套，去化 43套，月均去化 5套。 ?部分項(xiàng)目在價(jià)格調(diào)整后成交量上升。 0 8 0 9 年各月甘井子區(qū)成交均價(jià)0500100015002000250030003500400045000801 0803 0805 0807 0809 0811 0901 09030 8 0 9 年各月甘井子區(qū)成交均價(jià)010002000300040005000600070000801 0803 0805 0807 0809 0811 0901 0903數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)市場、偉業(yè)市場部 本資料來自 38 ?南關(guān)嶺板塊： 未來土地供應(yīng)大 ， 本地 品牌開發(fā)商集中進(jìn)駐。甘井子區(qū)