【正文】 后成交量上升。 ?作為限價房板塊，價格優(yōu)勢明顯；與 08年相比， 09年成交均價略有上漲。 ?由于目前在售項目多處于尾盤期，剩余產品總價高、面積大，所以與 08年相比銷售速度降幅較明顯。 華南板塊 本資料來自 45 華南板塊 ?價格相對穩(wěn)定，但在大勢影響下受周邊板塊沖擊明顯，整體去化速度較慢。 LOFT產品總計 306套，推出 170套，去化 43套，月均去化 5套。 區(qū)域概況 區(qū)域現狀 名稱 相關配套 商業(yè) 萬盛購物廣場、綠原超市、北市汽車城 教育 大連第 19中學、南關嶺小學、北華小學、姚家小學 醫(yī)療 南關嶺地區(qū)醫(yī)院、北市醫(yī)院、社區(qū)診所 交通 8路、大連灣 青泥洼橋、姚家 興工街、祥和花園 勝利橋北 ?板塊內人口較少，配套落后，嚴重制約板塊發(fā)展。 ?南關領區(qū)域將成為北部交通樞紐。新體育中心整個工期約４～５年。產品逐漸從低檔轉變?yōu)橹械蜋n。 ?板塊內成交單套面積集中在 6570㎡ ，單套價格集中在 3545萬元。 ?本案從未來發(fā)展看，需跳出近身的泉水，華南板塊會成為本案價格拉升后第一參考板塊。 ?本案需更多的鎖定地緣版塊的升級客戶，分流華南，并向北聚焦。 本資料來自 53 全程競爭項目說明 本資料來自 54 09年競比項目 開發(fā)單位 占地面積 （萬㎡） 規(guī)劃建筑面積 （萬㎡） 容積率 目前進度階段 預計上市 時間 預計開盤放量 （萬㎡） 遠洋自然 遠洋 產品設計階段 09年 3季度 — 華南地塊 華南 — — — 土地平整 09年 3季度 — 本案 沿海 產品設計階段 09年 3季度 — 全程競爭項目列表 ?競爭項目同屬 華南板塊 ， 且 銷售周期基本重疊，地域特征相差不明顯，目標客群存在重合，未來競爭將十分激烈。 本資料來自 57 全程競爭（重點個案） 華南 地 塊 核心競爭力： 核心位臵、商業(yè)先行；華南集團開發(fā)餐飲城 位于華南板塊核心，地理位臵優(yōu)越 北側高壓線， 影響生活品質 地塊平整，形狀規(guī)則利于規(guī)劃 商業(yè)為主，住宅部分舒適度降低 交通方便，生活便利 開發(fā)商住宅開發(fā)經驗不 足 優(yōu)勢 S 劣勢 W 本資料來自 58 綜述說明 本資料來自 59 ? 宏觀：以經濟穩(wěn)定發(fā)展、拉動內需為主導，短期內以市場自我調節(jié)為主。 ? 中觀：整體市場未走出低潮期， 09年下半年走勢堪憂。 本資料來自 60 THANKS! 偉業(yè)顧問 〃 大連 。 ? 微觀：周邊版塊競爭激烈，剛需為主，價格為王。 ? 中觀：整體房地產市場 08年下半年低迷，近期爆發(fā)式增長。 ?該項目目前展示方式主要以戶外廣告為主，硬廣只刊登 3次。 ? 09年甘井子區(qū)商品房市場量價逐漸走出 08年年末低谷，出現回暖跡象。 ?泉水板塊由于屬于限價房板塊，價格優(yōu)勢明顯且毗鄰項目，對本案有一定沖擊，主要以分流本案目標客群為主。 板塊名稱 項目名稱 08年月均銷售套數 09年月均銷售套數 成交單套面 積（㎡） 成交平均單套價格（萬元） 08年成交均價 （元 /㎡ ） 09年成交均價 （元 /㎡ ） 南關領板塊 南嶺花園 21 9 5745 5222 鵬輝新天居 23 25 6861 6242 本資料來自 50 價值單一 價值復合 板塊 價格 生活配套 交通 綜合評定 華南 高 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 泉水 低 中 中 中 南關嶺 中 中 中 中 椒金山 中 差 差 中下 各板塊綜合評定 基于項目地塊屬性考慮，對于甘井子北部區(qū)域的四個版塊將給予關注，因其距離較近，且供應量體充足，競爭激烈 。 本資料來自 49 南關領板塊 ?隨區(qū)域成熟度提高而價格有所調整，板塊內位臵是決定價格的最主要因素。 區(qū)域未來 區(qū)域重新定位 ?區(qū)域力求重新定位：有潛質的中高端居住區(qū)。預計34年可竣工通車。 本資料來自 47 南關領板塊 ?南關嶺位于大連市“十一五”期間正在規(guī)劃建設中的北部商業(yè)中心地帶。 版塊名稱 項目名稱 08年月均銷售套數 09年月均銷售套數 成交單套面 積（㎡） 成交平均單套價格（萬元） 08年成交均價 （元 /㎡ ） 09年成交均價 （元 /㎡ ） 華南版塊 加州洋房 14 7 7612 7314 動力院景 8 11 6591 6567 典型項目 本資料來自 46 南關領板塊 ?南關嶺街道行政區(qū)域 ，轄區(qū)常住人口 ，流動人口為 2萬人。 ?板塊內成交平均面積 95105㎡ ，單套價格集中在 6065萬左右。 ?區(qū)域基本配套設施相對完善，區(qū)域通達性較好，區(qū)域成熟度高。 ?青果公寓總計 345套，全部推出，目前銷售 72套。 房地產現狀： ?建筑形態(tài)： 以 普通住宅集群 為主， 為大規(guī)模住宅區(qū)；產品以小高層、高層為主 ?產品供應： 主力戶型以兩居 、三居 為主 ； ?主力價格：板塊 平均價格區(qū)間集中在 5500元 /㎡ 左右，限價房增值空間小，價格敏感度高； ?主力客戶： 客戶多為 剛性需求（如婚房）和改善型客群 。部分已售項目紛紛以特價房、暗折等方式應對，部分項目降幅明顯。 椒北板塊 本資料來自 41 椒北板塊 版塊名稱 項目名稱 08年月均銷售套數 09年月均銷售套數 成交平均單套 面積（㎡） 成交平均單套價格 （萬元） 08年成交均價 （元 /㎡ ） 09年成交均價 （元 /㎡ ） 椒北版塊 晶品楓林 49 29 6356 5992 樂活源 16 18 5955 5839 今都 0 13 0 5463 ?價格戰(zhàn)啟動，板塊內項目無一幸免。 ?泛高新園板塊： 區(qū)域成熟度高， 有一定的供應， 受產業(yè)帶動，區(qū)域價值迅速提升。 ?華南板塊： 整體供應走弱，區(qū)域較成熟， 未來供應有限。 甘井子區(qū)成交均價在 08年 9月達到峰值。 數據來源：大連市國土房屋局 土地成交05000001000000150000020000002500000300000035000002020 2020 2020 2020本資料來自 37 甘井子區(qū)商品房市場分析 ?09年甘井子區(qū)整體成交經過小幅震蕩之后出現“量價齊升”局面。 0 9 年1 4 月份市內四區(qū)商品房成交均價020004000600080001000012000中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū)數據來源：大連市房地產市場、偉業(yè)市場部 本資料來自 36 甘井子區(qū)土地市場分析 2 0 0 5 －2 0 0 8 年甘井子區(qū)樓面均價1325 136322092336050010001500200025002020 2020 2020 2020元樓面均價06年開始成交激增， 08年成交量增幅放緩。甘井子已售商品房屋銷售均價 2020年前 4月達到 6414元 /㎡ 。 根據大連市十一五期間的用地規(guī)劃， 甘井子區(qū)將成為市內四區(qū)的主要供應區(qū)域 。常住人口 。東北與金州區(qū)、大連經濟技術開發(fā)區(qū)接壤，南與沙河口區(qū)為鄰，西南與旅順口區(qū)毗連；東、南臨黃海，北瀕渤海。 ? 剛需集中爆發(fā)過后對后市去化提出挑戰(zhàn)，后市不甚明朗，下半年市場或有走弱傾向。 09 年 1 4 月市內四區(qū)一、二手房成交情況010002000300040005000600070000901 0902 0903 09040200040006000800010000商品房成交套數 二手房成交套數商品房成交均價 二手房成交均價政策鏈接： 2020年 5月 19日，大連市國土資源和房屋局通報說，2020年 10月以來，我市在住房公積金、交易稅費、普通住房標準、經濟適用住房貨幣化補貼、舊區(qū)改造、分期繳納土地出讓價款等方面采取的 16項調控引導房地產市場的措施， 其執(zhí)行 “ 有效期 ”將延長 6個月，至 2020年 12月 31日 。 數據來源：大連市房地產市場、偉業(yè)市場部 本資料來自 30 大連 09年 14月二手房市場分析 ?進入 09年，二手房成交量連續(xù)增長，自 09年 2月起成交均價快速增長，整體漲勢超過商品房。 ?市內四區(qū)整體市場， 14月成交量呈現波動式上升態(tài)勢，市場出現明顯的階段性轉折。