沿海啟航廣場(chǎng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)專題研究報(bào)告商業(yè)地產(chǎn)(文件)
【正文】 后成交量上升。 ?作為限價(jià)房板塊，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯；與 08年相比， 09年成交均價(jià)略有上漲。 ?由于目前在售項(xiàng)目多處于尾盤(pán)期，剩余產(chǎn)品總價(jià)高、面積大，所以與 08年相比銷(xiāo)售速度降幅較明顯。 華南板塊 本資料來(lái)自 45 華南板塊 ?價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，但在大勢(shì)影響下受周邊板塊沖擊明顯，整體去化速度較慢。 LOFT產(chǎn)品總計(jì) 306套，推出 170套，去化 43套，月均去化 5套。 區(qū)域概況 區(qū)域現(xiàn)狀 名稱 相關(guān)配套 商業(yè) 萬(wàn)盛購(gòu)物廣場(chǎng)、綠原超市、北市汽車(chē)城 教育 大連第 19中學(xué)、南關(guān)嶺小學(xué)、北華小學(xué)、姚家小學(xué) 醫(yī)療 南關(guān)嶺地區(qū)醫(yī)院、北市醫(yī)院、社區(qū)診所 交通 8路、大連灣 青泥洼橋、姚家 興工街、祥和花園 勝利橋北 ?板塊內(nèi)人口較少，配套落后，嚴(yán)重制約板塊發(fā)展。 ?南關(guān)領(lǐng)區(qū)域?qū)⒊蔀楸辈拷煌屑~。新體育中心整個(gè)工期約４～５年。產(chǎn)品逐漸從低檔轉(zhuǎn)變?yōu)橹械蜋n。 ?板塊內(nèi)成交單套面積集中在 6570㎡ ，單套價(jià)格集中在 3545萬(wàn)元。 ?本案從未來(lái)發(fā)展看，需跳出近身的泉水，華南板塊會(huì)成為本案價(jià)格拉升后第一參考板塊。 ?本案需更多的鎖定地緣版塊的升級(jí)客戶，分流華南，并向北聚焦。 本資料來(lái)自 53 全程競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目說(shuō)明 本資料來(lái)自 54 09年競(jìng)比項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)單位 占地面積 （萬(wàn)㎡） 規(guī)劃建筑面積 （萬(wàn)㎡） 容積率 目前進(jìn)度階段 預(yù)計(jì)上市 時(shí)間 預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)放量 （萬(wàn)㎡） 遠(yuǎn)洋自然 遠(yuǎn)洋 產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段 09年 3季度 — 華南地塊 華南 — — — 土地平整 09年 3季度 — 本案 沿海 產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段 09年 3季度 — 全程競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目列表 ?競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目同屬 華南板塊 ， 且 銷(xiāo)售周期基本重疊，地域特征相差不明顯，目標(biāo)客群存在重合，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將十分激烈。 本資料來(lái)自 57 全程競(jìng)爭(zhēng)（重點(diǎn)個(gè)案） 華南 地 塊 核心競(jìng)爭(zhēng)力： 核心位臵、商業(yè)先行；華南集團(tuán)開(kāi)發(fā)餐飲城 位于華南板塊核心，地理位臵優(yōu)越 北側(cè)高壓線， 影響生活品質(zhì) 地塊平整，形狀規(guī)則利于規(guī)劃 商業(yè)為主，住宅部分舒適度降低 交通方便，生活便利 開(kāi)發(fā)商住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不 足 優(yōu)勢(shì) S 劣勢(shì) W 本資料來(lái)自 58 綜述說(shuō)明 本資料來(lái)自 59 ? 宏觀：以經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展、拉動(dòng)內(nèi)需為主導(dǎo)，短期內(nèi)以市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)為主。 ? 中觀：整體市場(chǎng)未走出低潮期， 09年下半年走勢(shì)堪憂。 本資料來(lái)自 60 THANKS! 偉業(yè)顧問(wèn) 〃 大連 。 ? 微觀：周邊版塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，剛需為主，價(jià)格為王。 ? 中觀：整體房地產(chǎn)市場(chǎng) 08年下半年低迷，近期爆發(fā)式增長(zhǎng)。 ?該項(xiàng)目目前展示方式主要以戶外廣告為主，硬廣只刊登 3次。 ? 09年甘井子區(qū)商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)逐漸走出 08年年末低谷，出現(xiàn)回暖跡象。 ?泉水板塊由于屬于限價(jià)房板塊，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯且毗鄰項(xiàng)目，對(duì)本案有一定沖擊，主要以分流本案目標(biāo)客群為主。 板塊名稱 項(xiàng)目名稱 08年月均銷(xiāo)售套數(shù) 09年月均銷(xiāo)售套數(shù) 成交單套面 積（㎡） 成交平均單套價(jià)格（萬(wàn)元） 08年成交均價(jià) （元 /㎡ ） 09年成交均價(jià) （元 /㎡ ） 南關(guān)領(lǐng)板塊 南嶺花園 21 9 5745 5222 鵬輝新天居 23 25 6861 6242 本資料來(lái)自 50 價(jià)值單一 價(jià)值復(fù)合 板塊 價(jià)格 生活配套 交通 綜合評(píng)定 華南 高 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 泉水 低 中 中 中 南關(guān)嶺 中 中 中 中 椒金山 中 差 差 中下 各板塊綜合評(píng)定 基于項(xiàng)目地塊屬性考慮，對(duì)于甘井子北部區(qū)域的四個(gè)版塊將給予關(guān)注，因其距離較近，且供應(yīng)量體充足，競(jìng)爭(zhēng)激烈 。 本資料來(lái)自 49 南關(guān)領(lǐng)板塊 ?隨區(qū)域成熟度提高而價(jià)格有所調(diào)整，板塊內(nèi)位臵是決定價(jià)格的最主要因素。 區(qū)域未來(lái) 區(qū)域重新定位 ?區(qū)域力求重新定位：有潛質(zhì)的中高端居住區(qū)。預(yù)計(jì)34年可竣工通車(chē)。 本資料來(lái)自 47 南關(guān)領(lǐng)板塊 ?南關(guān)嶺位于大連市“十一五”期間正在規(guī)劃建設(shè)中的北部商業(yè)中心地帶。 版塊名稱 項(xiàng)目名稱 08年月均銷(xiāo)售套數(shù) 09年月均銷(xiāo)售套數(shù) 成交單套面 積（㎡） 成交平均單套價(jià)格（萬(wàn)元） 08年成交均價(jià) （元 /㎡ ） 09年成交均價(jià) （元 /㎡ ） 華南版塊 加州洋房 14 7 7612 7314 動(dòng)力院景 8 11 6591 6567 典型項(xiàng)目 本資料來(lái)自 46 南關(guān)領(lǐng)板塊 ?南關(guān)嶺街道行政區(qū)域 ，轄區(qū)常住人口 ，流動(dòng)人口為 2萬(wàn)人。 ?板塊內(nèi)成交平均面積 95105㎡ ，單套價(jià)格集中在 6065萬(wàn)左右。 ?區(qū)域基本配套設(shè)施相對(duì)完善，區(qū)域通達(dá)性較好，區(qū)域成熟度高。 ?青果公寓總計(jì) 345套，全部推出，目前銷(xiāo)售 72套。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀： ?建筑形態(tài)： 以 普通住宅集群 為主， 為大規(guī)模住宅區(qū)；產(chǎn)品以小高層、高層為主 ?產(chǎn)品供應(yīng)： 主力戶型以兩居 、三居 為主 ； ?主力價(jià)格：板塊 平均價(jià)格區(qū)間集中在 5500元 /㎡ 左右，限價(jià)房增值空間小，價(jià)格敏感度高； ?主力客戶： 客戶多為 剛性需求（如婚房）和改善型客群 。部分已售項(xiàng)目紛紛以特價(jià)房、暗折等方式應(yīng)對(duì)，部分項(xiàng)目降幅明顯。 椒北板塊 本資料來(lái)自 41 椒北板塊 版塊名稱 項(xiàng)目名稱 08年月均銷(xiāo)售套數(shù) 09年月均銷(xiāo)售套數(shù) 成交平均單套 面積（㎡） 成交平均單套價(jià)格 （萬(wàn)元） 08年成交均價(jià) （元 /㎡ ） 09年成交均價(jià) （元 /㎡ ） 椒北版塊 晶品楓林 49 29 6356 5992 樂(lè)活源 16 18 5955 5839 今都 0 13 0 5463 ?價(jià)格戰(zhàn)啟動(dòng)，板塊內(nèi)項(xiàng)目無(wú)一幸免。 ?泛高新園板塊： 區(qū)域成熟度高， 有一定的供應(yīng)， 受產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)，區(qū)域價(jià)值迅速提升。 ?華南板塊： 整體供應(yīng)走弱，區(qū)域較成熟， 未來(lái)供應(yīng)有限。 甘井子區(qū)成交均價(jià)在 08年 9月達(dá)到峰值。 數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市國(guó)土房屋局 土地成交05000001000000150000020000002500000300000035000002020 2020 2020 2020本資料來(lái)自 37 甘井子區(qū)商品房市場(chǎng)分析 ?09年甘井子區(qū)整體成交經(jīng)過(guò)小幅震蕩之后出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”局面。 0 9 年1 4 月份市內(nèi)四區(qū)商品房成交均價(jià)020004000600080001000012000中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū)數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)、偉業(yè)市場(chǎng)部 本資料來(lái)自 36 甘井子區(qū)土地市場(chǎng)分析 2 0 0 5 －2 0 0 8 年甘井子區(qū)樓面均價(jià)1325 136322092336050010001500200025002020 2020 2020 2020元樓面均價(jià)06年開(kāi)始成交激增， 08年成交量增幅放緩。甘井子已售商品房屋銷(xiāo)售均價(jià) 2020年前 4月達(dá)到 6414元 /㎡ 。 根據(jù)大連市十一五期間的用地規(guī)劃， 甘井子區(qū)將成為市內(nèi)四區(qū)的主要供應(yīng)區(qū)域 。常住人口 。東北與金州區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)接壤，南與沙河口區(qū)為鄰，西南與旅順口區(qū)毗連；東、南臨黃海，北瀕渤海。 ? 剛需集中爆發(fā)過(guò)后對(duì)后市去化提出挑戰(zhàn)，后市不甚明朗，下半年市場(chǎng)或有走弱傾向。 09 年 1 4 月市內(nèi)四區(qū)一、二手房成交情況010002000300040005000600070000901 0902 0903 09040200040006000800010000商品房成交套數(shù) 二手房成交套數(shù)商品房成交均價(jià) 二手房成交均價(jià)政策鏈接： 2020年 5月 19日，大連市國(guó)土資源和房屋局通報(bào)說(shuō)，2020年 10月以來(lái)，我市在住房公積金、交易稅費(fèi)、普通住房標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣化補(bǔ)貼、舊區(qū)改造、分期繳納土地出讓價(jià)款等方面采取的 16項(xiàng)調(diào)控引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)的措施， 其執(zhí)行 “ 有效期 ”將延長(zhǎng) 6個(gè)月，至 2020年 12月 31日 。 數(shù)據(jù)來(lái)源：大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)、偉業(yè)市場(chǎng)部 本資料來(lái)自 30 大連 09年 14月二手房市場(chǎng)分析 ?進(jìn)入 09年，二手房成交量連續(xù)增長(zhǎng)，自 09年 2月起成交均價(jià)快速增長(zhǎng)，整體漲勢(shì)超過(guò)商品房。 ?市內(nèi)四區(qū)整體市場(chǎng)， 14月成交量呈現(xiàn)波動(dòng)式上升態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的階段性轉(zhuǎn)折。
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