【正文】 ——FOXTOWN（狐貍城）投資方將率代表團到通州進一步商榷投資事宜 ……” 通州區(qū)商務(wù)局王士杰局長如數(shù)家珍地向記者描述著今年以來通州商業(yè)格局的變化。 面對這樣一份出色的成績單，王士杰局長依然沒露出半點兒笑容。通州人在貴友、藍島等商場的消費比例還要高。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 “消費者的收入高了，消費傾向就由單純的功能實用向時尚實用轉(zhuǎn)變。所以，把通州的商業(yè)定位為濱水城市商業(yè)、世界城市商業(yè)、宜居城市商業(yè)。目前通州人均商業(yè)面積為 平方米左右，但根據(jù)通州的《 “十五 ”商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，通州實現(xiàn)人均商業(yè)面積指標(biāo) 1 平方米將比全市提前兩年。 這五大引力點包括以大運河為中心的濱水休閑商業(yè)中心區(qū)、現(xiàn)代生活與文化體驗街區(qū)、京東主題消費區(qū)、大型主題公園商業(yè)集群、楊莊大型綜合購物中心?？梢哉f，該項目建成后不僅對京城追求高品質(zhì)消費的白領(lǐng)具有極大的吸引力，而 且憑借其位于京沈高速路臺湖出口的有利地理位置，其輻射范圍很可能會超出京津冀，遠播東北地區(qū)。 世界城市商業(yè)：建設(shè)更成熟、更現(xiàn)代、更國際化，輻射超廣域的世界城市商業(yè)。 商業(yè)格局跨越式發(fā)展。 □ 結(jié)構(gòu)指標(biāo) 商業(yè)中心區(qū) 50%；現(xiàn)代生活廣場 40%；社區(qū)便利終端 10%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。定位：濱水復(fù)合性休閑商業(yè)區(qū)。 現(xiàn)代生活文化體驗街區(qū)：北起瑞都商圈，南至天地美墅。 京東主題消費區(qū)：位于京沈高速南側(cè)，通馬路東側(cè)。定位：未來世界（環(huán)球影視城）相關(guān)商業(yè)配套。 “集中式 店鋪 ”+“開放式廣場 ”；購物中心 +文化中心 +交往中心 +休閑中心。 通州商場早已 “低不就 ” 通州區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點有 16752 個，但主要商業(yè)網(wǎng)點大多分布在新華大街沿線， 1 萬平方米 以上的大型商場僅有 6 個， 3000 平方米以上綜合超市也僅有 7 個，商場和超市都以中低檔產(chǎn)品為主，消費群體也以當(dāng)?shù)卦芯用駷橹鳌? 金尚東總經(jīng)理付昆告訴記者，最初的想法是越來越多的 “城里人 ”在通州買房，尤其是在 CBD 就業(yè)的年輕白領(lǐng)在通州安家，會為通州帶來新鮮的購買力。 品牌賣場可占先機 “新移民 ”不在通州買東西，一來這個人群多數(shù)已經(jīng)形成了相對固定的購物習(xí)慣，二來通州現(xiàn)有的商業(yè)設(shè)施確實難以滿足他們的購物需求。 ” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 九、 存在五大瓶頸 通州商業(yè)配套亟待升級 “ 城市經(jīng)濟發(fā)展給通州的商業(yè)帶來巨大的機遇，國內(nèi)外知名商業(yè)品牌紛紛進駐通州，大型超市、電器連鎖店、建材家居市場一家接一家出現(xiàn)在通州，通州商業(yè)日新月異，但發(fā)展的同時還要看到，作為北京市重點新城區(qū)，通州的商業(yè)還存在不少不足，需要盡快升級。 原有的商場也在積極尋求變動，從去 年開始，上科華聯(lián)商廈、人民商場、通百商場均對內(nèi)部商品結(jié)構(gòu)進行了全面調(diào)整，精品百貨正在逐步崛起。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。目前通州區(qū)商業(yè)發(fā)展仍停留在 “ 配套 ” 層面，沒有充分發(fā)揮現(xiàn)代服務(wù)業(yè)對區(qū)域發(fā)展的 “ 拉動 ” 作用。 再次，缺乏特色和亮點。 最后，業(yè)態(tài)老化單一。 據(jù)了解，通州區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃已經(jīng)出臺。 世界城市商業(yè)是以東部、南部城區(qū)新區(qū)開發(fā)為契機，發(fā)揮后發(fā)優(yōu)勢，建設(shè)更成熟、更現(xiàn)代、更國際化、輻射更超廣域的世界城市商業(yè)?！侗本┏鞘锌傮w規(guī)劃（ 2020－ 2020 年）》中確定了 “兩軸兩帶多中心 ”的發(fā)展格局，近兩年，北京通州作為京東 CBD 的輻射區(qū)，已成為重點發(fā)展新城，也是北京參與環(huán)渤海區(qū)域合作發(fā)展的重要基地。居住人群素質(zhì)也在提升，對商業(yè)的訴求從基本滿足居住需求，向高品質(zhì)需求方向轉(zhuǎn)變。通州還維持著以新華大街為核心的商業(yè)中心區(qū)一枝獨秀的格局，其總量在 11 萬平方米左右。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。去年，貴友的近 30 億元的營業(yè)額中，有 10 億是通州人消費的。住宅、商業(yè)用房、辦公樓的比例嚴(yán)重失調(diào)，居住者大部分不在通州就業(yè)，也不在通州消費，醫(yī)療衛(wèi)生、文化教育等也都不在通州。 有數(shù)據(jù)顯示，通州往返市區(qū)的主要交通出入口北苑環(huán)島每天過車 6400 余輛，每天早晨在這里換乘車輛的人在 5000 人以上。朝青板塊家居市場需求浮出水面，北京城市東擴和環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)建設(shè)助推通州商業(yè)發(fā)展，京東的朝青板塊和通州地區(qū)將形成兩大新商圈。調(diào)查顯示，朝青板塊目前的家居消費潛力將近３０億元，而且中高檔項目的集中入駐，對家居的需求 也從一般的裝修和裝飾，延伸到了家居品質(zhì)和文化的范疇。 明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中心總監(jiān)陳云峰告訴記者，朝青板塊的居民以有 一定經(jīng)濟基礎(chǔ)的中產(chǎn)階級居多，他們對家的要求較為苛刻。今年截至６月份零售額完成了４７．１億元，有望年底突破１００億元的銷售額大關(guān)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。其中東區(qū)住宅項目的社區(qū)商業(yè)分為三個部分：東區(qū)一期（１、２組團）底商；東區(qū)二期（世紀(jì)星城 ——順華 據(jù)統(tǒng)計，世紀(jì)星城周邊半徑３公里內(nèi)已建住宅項目達１２６個，總建面達２０３０萬平方米，按２２０人／萬平方米來計算，共有近４５萬的居住人口。 “ＬＯＧＯ印像 ”廣場是中遠房地產(chǎn)繼 “遠洋藝術(shù)中心 ”之后，第二個大型的公益建筑。在商鋪的定價上，國美放棄短期利益，推出 “階梯式租金 ”最低為１．５元／平方米／天，不惜成本培育市場。底商一期Ｂ區(qū)７月２０日正式開盤，當(dāng)天銷售１０套。從地下一層到地上三層，共計四層，總建面積約２萬平方米。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 藍調(diào)六道 商業(yè)總建筑面積約２３０００平方米，其中主題商業(yè)風(fēng)情街５２００多平方米，獨立商業(yè)樓５７００多平方米，臨街底商旺鋪１２０００多平方米。 繁華之下藏隱憂。當(dāng)?shù)鼐用窠榻B，房價從 2000 元左右開始上升到 4000 元以上，按照目前勢頭，還有上漲的空間。 日前，首份針對通州商業(yè)地產(chǎn)的《京通核心商業(yè)地產(chǎn)白皮書》顯示，隨著 40 萬 “新移民 ”來到通州，以及通州新城戰(zhàn)略與環(huán)渤海區(qū)域合作基地地位的確立，近兩年通州將出現(xiàn)集中入住狀況。除新華大街外，其他老的商業(yè)網(wǎng)點以批發(fā)、農(nóng)貿(mào)市場為主，這幾年新增的以鄰里型商業(yè)為核心，經(jīng)營業(yè)態(tài)業(yè)種雷同而且單一，只能滿足基本性的消費需求。 ”劉秀如對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說， “政府已經(jīng)意識到了房地產(chǎn)發(fā)展與城市功能定位、與區(qū)域發(fā)展的關(guān)系。 聚集相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造充分就業(yè)和創(chuàng)業(yè)機會。第二，在房地產(chǎn)開發(fā)上，引導(dǎo)房地產(chǎn)既有中低檔的，又要有中高檔的，也要有適宜高檔人群的項目，從而保證結(jié)構(gòu)不會單一。 ”劉秀如評價說。 有了望京、天通苑等前車之鑒，通州此舉明智。通州區(qū)委書記梁偉通過其他媒體表示政府將采取一些有效舉措改變現(xiàn)狀： “第一，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，會選擇一些 適于新城發(fā)展的產(chǎn)業(yè)。 如果當(dāng)?shù)鼐用衲軌蚓偷鼐幼?、工作?“睡城 ”之困就能解開，這也正是此次通州新城規(guī)劃的要點之一。 “睡城 ”對房市和通州的發(fā)展都形成了實質(zhì)上的傷害。 “住宅的快速發(fā)展使通州 商業(yè)配套建設(shè)表現(xiàn)出各方面的遲緩。 商業(yè)配套之憂 在分析通州何以成為睡城的原因時，北京市經(jīng)濟與社會發(fā)展研究所副所長劉秀如對《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者說： “通州睡城的出現(xiàn)，是多種因素共同作用的結(jié)果，但主要是市場。交通狀況改善后，情況發(fā)生了根本變化。 通州：睡城之憂 “三大衛(wèi)星城、 CBD 后花園等一系列的政策利好以及城鐵輕軌、快速路建設(shè)等實質(zhì)性 的基礎(chǔ)設(shè)施改善持續(xù)帶動通州房地產(chǎn)市場的火爆。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。特別是在商業(yè)中央建有與深圳世界之窗功能、規(guī)模、內(nèi)涵相媲美的一萬平方米下沉式國際文化匯演大廣場，大型商業(yè)中心旁還將建設(shè)五星級大酒店 、ＳＯＨＯ辦公樓等。底商二期正在前期策劃中，不久即將開盤。 福街 定福家園一期的經(jīng)濟適用房項目住宅底商及配樓，總面積為１２０００平方米。 朝青板塊部分在售（招商）商業(yè)項目 國美第一商街 商業(yè)經(jīng)營面積１４萬平方米，定位大型綜合商街，涵蓋餐飲、家居、社區(qū)中心、商業(yè)廣場等多種業(yè)態(tài)。 【 相關(guān)新聞 】 １３５家智慧產(chǎn)業(yè)ＬＯＧＯ印在ＣＢＤ 近日，首屆智慧產(chǎn)業(yè)評選揭曉，３０家智慧產(chǎn)業(yè)獲邀入駐 “ＬＯＧＯ印像 ”廣場。 世紀(jì)星城的西區(qū)商業(yè)項目用地在２００６年６月獲得批準(zhǔn)，順華集團將對其進行高起點、高標(biāo)準(zhǔn)的科學(xué)規(guī)劃，打造一個總面積達到６９萬平方米、以現(xiàn)代商業(yè)為主的大型綜合房地產(chǎn)項目。 費區(qū)；在主題公園的附近建設(shè)主題公園商業(yè)集群；在世紀(jì)星城建設(shè)大型綜合性購物中心；建設(shè)一個現(xiàn)代流通批發(fā)區(qū)；在張家灣鎮(zhèn)通州工業(yè)區(qū)建設(shè)家居產(chǎn)業(yè)示范園；在溫榆河旁邊建京東生態(tài)商務(wù)園。 王士杰還指出，通州將建設(shè)８個重點商業(yè)項目：濱水休閑商業(yè)區(qū)；體驗街區(qū)；在京沈高速建設(shè)主題消 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 通州要建８個重點商業(yè) ７月２８日，由通州區(qū)人民政府、北京市商務(wù)局主辦的２００６通州商業(yè)發(fā)展推介洽談會在世紀(jì)星城國際商務(wù)中心舉辦。隨后，東易日盛、元洲裝飾等家居建材品牌紛紛前來洽談合作，都想趕在朝青板塊出現(xiàn)家居消費熱潮之前，搶占先機，占據(jù)有利地位。與會人員一致認(rèn)為，京東朝青板塊的家居產(chǎn)業(yè)發(fā)展與該區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展不相匹配，大面積、高檔次的房產(chǎn)開發(fā)凸現(xiàn)了家居產(chǎn)業(yè)的消費潛力，而作為一個新開發(fā)、新崛起的區(qū)域，朝青板塊的家居市場卻是一個被遺忘的角落，仍然呈現(xiàn)一片空白。 京東兩大商圈齊發(fā)力 朝青板塊和通州將成新商圈 ７月２６日，首屆京東家居文化節(jié) 開幕，皇朝家私、時代風(fēng)采、特力屋、中家紡、萬家燈火等幾十家家具、家飾、家裝等商家紛紛到場。 根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（ 2020－ 2020 年）》，通州將來要成為百萬人口居住的新城區(qū)，加上此前確定的物流集散地 和現(xiàn)代商貿(mào)中心定位，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)面積達到幾百萬平方米應(yīng)該不成問題。 另據(jù) 北京市首都發(fā)展研究所調(diào)查顯示， “通州定居、市里上班 ”的上班族超過 27 萬人。據(jù)通州區(qū)投資促進局透露， 2000 年以后在通州建成的新小區(qū)， 80％周邊沒有中型以上的商業(yè)網(wǎng)點。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 據(jù)通州區(qū)商務(wù)局統(tǒng)計，現(xiàn)在通州區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點有 16752 個，但主要商業(yè)網(wǎng)點大都分布在新華大街沿線，萬米以上的大型商場僅有 6 個， 3000 平米以上的綜合超市也僅 有 7 個。 相對于一個城區(qū)面積達 40 平方公里、有著龐大移民人群的大社區(qū)來說，目前，通州區(qū)大型商業(yè)設(shè)施分布相對局促，居民消費水平不高。 同時，據(jù)通州區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，到 2020年通州力爭實現(xiàn) “3 515” 的方便生活，即居民出家門步行3分鐘可以到達小區(qū)便利服務(wù)網(wǎng)點， 5分鐘可到達街區(qū)超市和餐飲店， 15分鐘可到達社區(qū)商業(yè)中心 /鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)中心， 滿足居民日常生活服務(wù)需求和文化休閑需求。 這主要是基于對通州區(qū)域特點和目標(biāo)市場的分析，結(jié)合北京城市總體規(guī)劃中通州的定位，從而對商業(yè)的定位。商業(yè)主要以購物為主，總體定位主要以中低檔商品為主，餐飲、文化、休閑娛樂比重較少，商業(yè)各業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡。 第四，布局不均衡。 其次，衛(wèi)星城式商業(yè)色彩濃重。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 存在五大瓶頸 雖然通州的商業(yè)蒸蒸日上，但是，有關(guān)專家提醒，在看到通州商業(yè)優(yōu)勢的同時， 還要看到下列瓶頸。 社區(qū)商業(yè)也得到快速發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 “因為相對于通州本地商場， ?新移民 ?更習(xí)慣在熟悉的品牌店里消費。貴友大廈去年近 30 億元的營業(yè)額中，有 10億是通州居民消費的，而在華堂商場和藍島大廈，營業(yè)額的 35％和 20％來自通州人的錢包。這些 “新移民 ”年齡多在 25 歲到 40 歲之間，具備一定的消費能力，每天往返在城區(qū)和通州之間，但通州的商業(yè)水平卻很難讓這些 “新移民 ”在通州消費。 八、 “ 高不成低不就 ” 通州商業(yè)地產(chǎn)處境尷尬 為了防止成為 “睡城 ”，通州區(qū)政府今后不再批建單純的住宅項目，以引導(dǎo)開發(fā)商在通州建設(shè)商業(yè)項目。定位：大型綜合購物中心。項目安排：東方狐貍城。定位：分為動感活力區(qū)（動）、過渡區(qū)和文化交流區(qū)（靜）。世界頂級品牌購物廣場、時尚休閑購物廣場、商務(wù)餐飲等；河?xùn)|岸：自然、休閑 。 濱水休閑商業(yè)中心區(qū)：位于運河城市段與南 北大街所覆蓋的區(qū)域。 □ 商業(yè)引力點 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 商業(yè)業(yè)態(tài)跨越式發(fā)展。 □ 發(fā)展目標(biāo) 補充完善中心城商業(yè)、拉動區(qū)域經(jīng)濟 增長、提升城市引力、創(chuàng)建宜居城市。規(guī)劃總面積為 平方公里。計劃落戶在京東主題消費區(qū)的東方狐貍城項目也已經(jīng)進行到最后談判階段。構(gòu)建京東商業(yè)中心的雄心顯露無遺。 構(gòu)建五大商業(yè) 引力點 王士杰局長說： “我們這幾年的體會是，要想留住區(qū)內(nèi)消費，吸納區(qū)外消費，必須堅定不移地引進國內(nèi)外知名品牌商家。 王士杰局長說，這種 “