【正文】 0 . 0 0 %0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %8 0 . 0 0 %土地供應(yīng)（萬㎡） 增長率? 未來土地供應(yīng)充足，存量市場進一步增加。 ?市場去化降低，供銷比增大，存量房增加，市場出現(xiàn)隱憂。 ?整體樓面價結(jié)構(gòu)性下調(diào)，沙區(qū)樓面價出現(xiàn)實質(zhì)性下跌，甘區(qū)表現(xiàn)平穩(wěn)。 09年 14月市內(nèi)四區(qū)入市面積為 ㎡，上市率達到90%，開發(fā)商對未來市場信心不足、急于回籠資金意圖明顯。 ?在商品房價格居高不下的市場狀況下，剛性需求更傾向于選擇二手房。 下半年仍不甚明朗，剛需釋放過后的不穩(wěn)定信號明顯 本資料來自 32 (一 ) 市 場 解 讀 ? 甘井子區(qū)整體市場 ? 區(qū)域內(nèi)主力板塊市場 區(qū)域房地產(chǎn)市場 本資料來自 33 區(qū)域概況 區(qū)域規(guī)模 區(qū)域定位 甘井子區(qū)位于大連市城鄉(xiāng)結(jié)合部，呈馬蹄形環(huán)抱市區(qū)。 甘井子區(qū) 大連市中心城區(qū) 新興產(chǎn)業(yè)基地 大連市商業(yè)、物流中心 大連市教育集中發(fā)展區(qū) 大連市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) 項目所屬區(qū)域 —— 甘井子區(qū) ? 甘井子區(qū)在市內(nèi)四區(qū)中面積最大，將承載更多城市功能 。 甘井子區(qū)開發(fā)量占全市開發(fā)總量的50%以上， 2020年全區(qū)商品房銷售面積 ㎡，占大連市內(nèi)四區(qū)%。成交量激增主要由于積蓄已久的剛性需求集中釋放。 ?椒金山板塊： 板塊內(nèi)供應(yīng)量巨大 ，且同時形成供應(yīng)，產(chǎn)品同質(zhì)化高，板塊內(nèi)競爭激烈。低價促進去化，板塊內(nèi)惡性競爭。 泉水板塊 本資料來自 43 泉水板塊 ?限價房區(qū)域，價格在限價范圍內(nèi)小幅上漲，存量小，去化速度下降明顯。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀： ?建筑形態(tài)：華南 板塊現(xiàn)狀以 中檔偏上居住區(qū) 為主， 多為小高層、高層產(chǎn)品；部分項目出現(xiàn)別墅產(chǎn)品； ?產(chǎn)品供應(yīng)： 主力戶型以 舒適 型兩居 （ 95105㎡ ） 為主 ； ?主力價格：板塊 平均價格區(qū)間集中在 65007500元 /㎡ ，價格上漲空間不大； ?主力客戶： 區(qū)域購房的客戶多為 地緣性升級客戶和外地來連定居的年輕人居多 ， 整體訴求品質(zhì)明顯高于其他三個板塊項目 。 ?轄區(qū)有轄區(qū)內(nèi) 8個社區(qū)居委會， 2個行政村組成。 ?大連市體育運動中心位于甘井子區(qū)西北路與嶺西路交叉路口東北處，規(guī)劃總占地８０公頃。 ?由于該板塊目前在售兩項目位臵差別較大，價差較明顯。 ?南關(guān)嶺板塊則獨立成區(qū)，自成體系，但區(qū)域內(nèi)的投資客群占有一定比例。 ?該項目與本案相鄰，但資源優(yōu)勢較好，與本案存在差異化競爭。 ? 微觀： 隨著火車站及地鐵規(guī)劃的利好，版塊內(nèi)品牌開發(fā)商進駐，產(chǎn)品力將日漸被關(guān)注 。 ? 中觀：以積壓的剛性需求為主，存量市場巨大，后市銷售壓力大。 ? 本案相鄰板塊在 09年幾乎都有價格走弱的趨勢。 這四個板塊中綜合來看華南板塊相對最成熟。 本資料來自 48 隨著該板塊的發(fā)展，客戶正逐漸由外來占位型客戶，逐漸轉(zhuǎn)變成剛性需求為主，部分投資客進入。 ?南關(guān)領(lǐng)成為大連市“北拓”的第一承接區(qū)，有效連接主城區(qū)和新城區(qū)。 ?加州洋房項目由于有部分 LOFT產(chǎn)品，拉升了成交均價。由于價格、產(chǎn)品等原因，整體去化較慢。 ?板塊內(nèi)成交單套面積集中在 7080㎡ ，單套價格集中在 4050萬元。 甘井子區(qū)板塊格局 機場板塊 華南板塊 泉水板塊 西山 板塊 南關(guān)嶺板塊 本資料來自 39 鑒于本項目的地理位臵，我司主力對南關(guān)嶺板塊、泉水板塊、華南板塊及椒金山板塊做重點分析，其他三個板塊不做過多闡釋。自 09年二月開始出現(xiàn)連續(xù)增長。 成交均價連續(xù)三年增長， 08年成交均價同比增加 6%。而隨著多個項目的改造，區(qū)域內(nèi)的生活、交通環(huán)境得以了很大改觀； 另外區(qū)域內(nèi)聚集了大量的經(jīng)濟適用房、限價房，拉低了區(qū)域價格 ，越來越多的購房者選擇這里。區(qū)境北部陸路地處大連市區(qū)的咽喉要道，鐵路、公路形成網(wǎng)絡(luò)。 數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)市場、偉業(yè)市場部 本資料來自 31 小 結(jié) ? 自 08年下半年市場走低以來，自 09年 4月開始出現(xiàn)較為明顯轉(zhuǎn)折， 價格走低、成交上升 。 數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)市場、偉業(yè)市場部 本資料來自 29 中心四區(qū)成交價走勢02000400060008000100001200008.0108.0208.0308.0408.0508.0608.0708.0808.0908.1008.1108.1209.0109.0209.0309.04區(qū)域價格同比 中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 整體市場 9% 17% 33% 29% 35% 37% 13% 2% 12% 13% 27% 47% 20% 7% 19% 36% 17% 6% 3% 9% 同比增長率下降明顯 價格下滑 大連 09年 14月商品房市場分析 ?除中山區(qū)外，各區(qū)域 4月價格同比增長率均下降，且程度非常明顯，但價格仍高于去年同期。 數(shù)據(jù)來源：大連市國土房屋局 本資料來自 26 0 9 年1 4 月住宅各區(qū)域供給分布中山 西崗 沙河口 甘井子區(qū)0 8 年、0 9 年1 4 月中心四區(qū)住宅供給情況010203040506070801月 2月 3月 4月 1 4 月合計08年 09年14月市內(nèi)四區(qū)商品住宅批售面積為 萬㎡，同比下降 18%。 ?從 09年 14月份土地市場情況看，整體供需兩旺，和出讓土地的地理屬性有關(guān)。 ?市內(nèi)四區(qū)樓面價持續(xù)走高，開發(fā)商熱情不減，消費者臵業(yè)成本增加。 ? 市場經(jīng)過快速增長通道后高位回落，市場追漲熱度降低。商品房銷售額連續(xù)四年增長，08年開始增幅放緩。 經(jīng)過 06年的增幅放緩后，人均可支配收入、人均消費支出增長快速，并在 08年達到高峰。 本資料來自 14 大連市經(jīng)濟環(huán)境分析 大連市 G D P 增長情況0100020003000400050002020 2020 2020 20200 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %G D P （億元） 增長率房產(chǎn)投資占 G D P 比重0100020003000400050002020 2020 2020 20201 1 . 8 0 %1 2 . 0 0 %1 2 . 2 0 %1 2 . 4 0 %1 2 . 6 0 %1 2 . 8 0 %1 3 . 0 0 %1 3 . 2 0 %G D P （億元） 房產(chǎn)投資總額（億元） 房產(chǎn)投資占G D P 比重自 05年開始，大連市 GDP連續(xù)呈現(xiàn)兩位數(shù)增長， 08年同比增長高達 23%。 本資料來自 12 2020下半年 2020上半年 大連市主要政策及法規(guī) 2020下半年 2020上半年大連市出臺的主要政策及法規(guī) 序號 文件名稱 發(fā)布日期 實施日期 1 大連市人民政府關(guān)于加強土地管理促進節(jié)約集約 用地的通知 2020年 7月 21日 2020年 7月 21日 2 關(guān)于充分發(fā)揮稅收職能作用進一步促進我市房地 產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見 2020年 8月 21日 2020年 8月 21日 3 大連是住房公積金管理若干規(guī)定 2020年 9月 25日 2020年 1月 1日 4 大連市全面提高個人住房政策性貸款最高額度 2020年 10月 14日 2020年 10月 15日 5 關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的指導(dǎo)意見 2020年 10月 23日 截止到 2020年 6月 30日 6 大連市土地出讓推出 7條新政 2020年 1月 11日 2020年 1月 11日 7 經(jīng)濟適用房補貼每戶補 13萬 2020年 4月 1日 2020年 4月 1日 ? 08年下半年政策依據(jù)國家政策導(dǎo)向由緊到松，保發(fā)展是明確方向。 鼓勵引導(dǎo)各地因地制宜穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)市場 ，加強住房市場分類管理。 本資料來自 8 2020年 3月 “ 兩會” 促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展 。 資本金比例 2020年 5月 27日國務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的調(diào)整結(jié)果， 普通商品住房項目投資的 最低資本金比例從 35%調(diào)低至 20% 其