【正文】 它稅費(fèi) 2020年 10月 9日起，對(duì)儲(chǔ)蓄存款利息所得 暫免征收個(gè)人所得稅 。 ? 貨幣政策調(diào)整為“一保一控” (保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長、控制物價(jià)過快上漲 )，而后調(diào)整為“扭轉(zhuǎn)經(jīng)濟(jì)增速下滑”。偉 業(yè) 顧 問 B ? 連續(xù)降息，提升消費(fèi)者信心，但整體樓市進(jìn)入下行通道。 2020年 11月 1日起，個(gè)人買賣住房暫免征收 印花稅 (原為 %)； 免土地增值稅（原為 1%） 。 采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。繼續(xù)整頓房地產(chǎn)市場秩序，規(guī)范交易行為。 ? 09調(diào)控向開發(fā)企業(yè)傾斜，對(duì)開發(fā)企業(yè)有一定扶持和減壓作用。整體經(jīng)濟(jì)形式良好，為房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展奠定基礎(chǔ)。證明了居民有較強(qiáng)的消費(fèi)意愿。 ?施工面積增長遠(yuǎn)大于竣工面積增長，市場投資熱度持續(xù)增漲。 城市屬性的特殊性使得大連并未呈現(xiàn)明顯波谷狀態(tài) 市場大于調(diào)控 本資料來自 19 大連房地產(chǎn)市場 本資料來自 20 大連市土地市場分析 9% 0% 8% 83% 中山區(qū) 西崗區(qū) 沙河口區(qū) 甘井子區(qū) 08年市內(nèi)四區(qū)土地成交 175萬㎡，同比增長41%，超過全年供應(yīng)計(jì)劃 18萬平。 ?甘井子區(qū)作為城市發(fā)展方向，樓面價(jià)連續(xù)三年增長。 數(shù)據(jù)來源：大連市國土房屋局 本資料來自 24 大連 09年 14月土地市場分析 05001000150020002500300035002002 2020 2020 2020 2020 2020 2020 09年1 4月050010001500200025003000350040002002 2020 2020 2020 2020 2020 2020 09年14月沙河口區(qū) 甘井子區(qū) ?09年 14月市內(nèi)四區(qū)整體樓面價(jià)出現(xiàn)下降態(tài)勢。 甘井子占總體供給量的 74%，依然為主要供應(yīng)區(qū)；西崗區(qū)無新增供應(yīng)。 ?成交量開始由城市中心轉(zhuǎn)向邊緣區(qū)域。 ? 部分區(qū)域出現(xiàn)明顯的價(jià)格調(diào)整，該形勢在中短期內(nèi)將繼續(xù)蔓延，中低端項(xiàng)目集中的區(qū)域有爆發(fā)價(jià)格戰(zhàn)的可能。 面積 502平方公里。甘井子區(qū)的新居住區(qū)的地位不可取代。 ? 08年成交量放緩，未來將繼續(xù)成為供應(yīng)主力，市場競爭也更加激烈。 0 8 0 9 年各月甘井子區(qū)成交均價(jià)0500100015002000250030003500400045000801 0803 0805 0807 0809 0811 0901 09030 8 0 9 年各月甘井子區(qū)成交均價(jià)010002000300040005000600070000801 0803 0805 0807 0809 0811 0901 0903數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)市場、偉業(yè)市場部 本資料來自 38 ?南關(guān)嶺板塊： 未來土地供應(yīng)大 ， 本地 品牌開發(fā)商集中進(jìn)駐。 本資料來自 40 基本特征： ?靠近傳統(tǒng)工業(yè)區(qū) ，環(huán)境惡劣； ?新開發(fā)的大規(guī)模居住區(qū) ，最靠近市區(qū)的版塊； ?區(qū)域基本配套設(shè)施相對(duì)落后，區(qū)域通達(dá)性較差 ； 房地產(chǎn)現(xiàn)狀： ?建筑形態(tài)： 以 普通住宅集群 為主， 多為小高層、高層產(chǎn)品； ?產(chǎn)品供應(yīng)： 主力 產(chǎn)品 以 7080㎡ 經(jīng)濟(jì)型兩居為主 ； ?主力價(jià)格：板塊 平均價(jià)格區(qū)間集中在 5500元 /㎡ 左右，價(jià)格上漲空間不大； 價(jià)格敏感度很高。 ?部分項(xiàng)目在價(jià)格調(diào)整后成交量上升。 ?由于目前在售項(xiàng)目多處于尾盤期，剩余產(chǎn)品總價(jià)高、面積大，所以與 08年相比銷售速度降幅較明顯。 LOFT產(chǎn)品總計(jì) 306套，推出 170套，去化 43套，月均去化 5套。 ?南關(guān)領(lǐng)區(qū)域?qū)⒊蔀楸辈拷煌屑~。產(chǎn)品逐漸從低檔轉(zhuǎn)變?yōu)橹械蜋n。 ?本案從未來發(fā)展看，需跳出近身的泉水，華南板塊會(huì)成為本案價(jià)格拉升后第一參考板塊。 本資料來自 53 全程競爭項(xiàng)目說明 本資料來自 54 09年競比項(xiàng)目 開發(fā)單位 占地面積 （萬㎡） 規(guī)劃建筑面積 （萬㎡） 容積率 目前進(jìn)度階段 預(yù)計(jì)上市 時(shí)間 預(yù)計(jì)開盤放量 （萬㎡） 遠(yuǎn)洋自然 遠(yuǎn)洋 產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段 09年 3季度 — 華南地塊 華南 — — — 土地平整 09年 3季度 — 本案 沿海 產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段 09年 3季度 — 全程競爭項(xiàng)目列表 ?競爭項(xiàng)目同屬 華南板塊 ， 且 銷售周期基本重疊，地域特征相差不明顯，目標(biāo)客群存在重合，未來競爭將十分激烈。 ? 中觀：整體市場未走出低潮期， 09年下半年走勢堪憂。 ? 微觀：周邊版塊競爭激烈，剛需為主，價(jià)格為王。 ?該項(xiàng)目目前展示方式主要以戶外廣告為主，硬廣只刊登 3次。 ?泉水板塊由于屬于限價(jià)房板塊，價(jià)格優(yōu)勢明顯且毗鄰項(xiàng)目，對(duì)本案有一定沖擊，主要以分流本案目標(biāo)客群為主。 本資料來自 49 南關(guān)領(lǐng)板塊 ?隨區(qū)域成熟度提高而價(jià)格有所調(diào)整，板塊內(nèi)位臵是決定價(jià)格的最主要因素。預(yù)計(jì)34年可竣工通車。 版塊名稱 項(xiàng)目名稱 08年月均銷售套數(shù) 09年月均銷售套數(shù) 成交單套面 積（㎡） 成交平均單套價(jià)格（萬元） 08年成交均價(jià) （元 /㎡ ） 09年成交均價(jià) （元 /㎡ ） 華南版塊 加州洋房 14 7 7612 7314 動(dòng)力院景 8 11 6591 6567 典型項(xiàng)目 本資料來自 46 南關(guān)領(lǐng)板塊 ?南關(guān)嶺街道行政區(qū)域 ，轄區(qū)常住人口 ，流動(dòng)人口為 2萬人。 ?區(qū)域基本配套設(shè)施相對(duì)完善，區(qū)域通達(dá)性較好，區(qū)域成熟度高。 房地產(chǎn)現(xiàn)狀： ?建筑形態(tài)： 以 普通住宅集群 為主， 為大規(guī)模住宅區(qū)；產(chǎn)品以小高層、高層為主 ?產(chǎn)品供應(yīng)： 主力戶型以兩居 、三居 為主 ； ?主力價(jià)格：板塊 平均價(jià)格區(qū)間集中在 5500元 /㎡ 左右，限價(jià)房增值空間小，價(jià)格敏感度高； ?主力客戶： 客戶多為 剛性需求（如婚房）和改善型客群 。 椒北板塊 本資料來自 41 椒北板塊 版塊名稱 項(xiàng)目名稱 08年月均銷售套數(shù) 09年月均銷售套數(shù) 成交平均單套 面積（㎡） 成交平均單套價(jià)格 （萬元） 08年成交均價(jià) （元 /㎡ ） 09年成交均價(jià) （元 /㎡ ） 椒北版塊 晶品楓林 49 29 6356 5992 樂活源 16 18 5955 5839 今都 0 13 0 5463 ?價(jià)格戰(zhàn)啟動(dòng)，板塊內(nèi)項(xiàng)目無一幸免。 ?華南板塊： 整體供應(yīng)走弱，區(qū)域較成熟， 未來供應(yīng)有限。 數(shù)據(jù)來源：大連市國土房屋局 土地成交05000001000000150000020000002500000300000035000002020 2020 2020 2020本資料來自 37 甘井子區(qū)商品房市場分析 ?09年甘井子區(qū)整體成交經(jīng)過小幅震蕩之后出現(xiàn)“量價(jià)齊升”局面。甘井子已售商品房屋銷售均價(jià) 2020年前 4月達(dá)到 6414元 /㎡ 。常住人口 。 ? 剛需集中爆發(fā)過后對(duì)后市去化提出挑戰(zhàn)，后市不甚明朗，下半年市場或有走弱傾向。 數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)市場、偉業(yè)市場部 本資料來自 30 大連 09年 14月二手房市場分析 ?進(jìn)入 09年，二手房成交量連續(xù)增長，自 09年 2月起成交均價(jià)快速增長，整體漲勢超過商品房。 大連 09年 14月商品房市場分析 數(shù)據(jù)來源：大連市房地產(chǎn)市場、偉業(yè)市場部 本資料來自 27 09 年 1 4 月市內(nèi)四區(qū)住宅批售 / 新上市情況0102030405060 1 4 月合計(jì)0%100%200%300%400%批售 新上市 上市率大連 09年 14月商品房市場分析 ?新房批售入市速度明顯加快。 ?沙河口區(qū)樓面價(jià)出現(xiàn)明顯下跌（ 07年土地市場，大醫(yī)地塊、中海七賢嶺、警校地塊激烈競拍， 08年周邊地塊均底價(jià)成交）；甘井子區(qū)土地市場價(jià)格非常穩(wěn)定。 市內(nèi)四區(qū)成交均價(jià)連續(xù)三年增長， 08年沙河口區(qū)成交均價(jià)首次超過中山區(qū)。 08年甘井子區(qū)占全年成交面積的 83%，成為供應(yīng)的絕對(duì)主力和未來城市發(fā)展的方向。 數(shù)據(jù)來源：大連市統(tǒng)計(jì)局 本資料來自 17 商品房平均成交均價(jià)走勢010002000300040005000600070002020 2020 2020 20200 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0