【正文】 針對購買家具的目標消費者 經(jīng)營定位 家居廣場較高檔次 商貿(mào)城中低檔 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 各層經(jīng)營內(nèi)容及面積 1區(qū) 辦公、套房、沙發(fā)、表、工藝品 2區(qū) 小吃街 3區(qū) 套房、沙發(fā)、床、辦公用品 4區(qū) 聯(lián)營，套房、沙發(fā)、床、辦公用品 5區(qū) 家具用品6區(qū) 小吃街 （ 3） 大屋建材裝飾商城 該商城地處文 化西路 175號，是高區(qū)唯一一家大型建材裝飾商場。其租金價格為 元 /㎡ /天之間，屬于低檔價位。該商城總建筑面積為 米，共分六個展區(qū)，整體規(guī)模較為龐大。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 項目名稱 棱方園家具廣場 項目類型 家具裝飾用品商城 管理費 / ㎡天 地理位置 文化西路 交通狀況 12路 開業(yè)時間 2021年 總建筑面 積 23000平方米 實用率 87% 層數(shù) 1層 建筑風格 現(xiàn)代躍式展示會所建筑 售價 對外不出售 租價 / ㎡天 / ㎡天 /㎡天 主力單位面積 35—60 ㎡、 75—135 ㎡ 經(jīng)營模式及效果 統(tǒng)一管理，自主經(jīng)營 目標客戶群 威海社區(qū)居民 人流量 少。其為威海地區(qū)高檔購買家具的廣場之一。其優(yōu)越的地理位置和良好的購具環(huán)境是高區(qū)其它同類商場所不能比擬的。下面我們對該區(qū)域內(nèi)主要的專業(yè)市場進行分析： 專業(yè)市場調(diào)查 （ 1） 棱方園家具廣場 棱方園家具廣場位于文化西路，體育館附近。 2021 年交易額達 94696 萬元， 2021 年交易成交額達137873萬元，日平均人流量達 10萬人次左右。其它業(yè)態(tài)分別為建材裝飾業(yè) 8%、家電業(yè) 7%、藥品業(yè) 7%、服裝業(yè) 4%、圖書音像業(yè) 4%、旅社 /賓館業(yè) 4%，以及其它業(yè)態(tài)的 12%。 在出租價格方面，古陌小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點房以 1500元 /㎡ /年的出租價格位居榜首。其中在網(wǎng)點房的出售價格方面上，古陌小區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點房出售價格最高，以 /㎡的價格位居高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房榜首。 高區(qū)神道口 /臥龍山附近商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析 高區(qū)神道口 /臥龍山附近是威海幾大居民社區(qū)之一，其人流量大，消費頻次高，故該區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點房及商業(yè)業(yè)態(tài)較為多樣。青州街和長春路附近的商業(yè)網(wǎng)點房出售價格為 4000元 /㎡和 3980元 /㎡。其次是長春路和文化西路，出租價格分別為 450元 /㎡ /年和 350元 /㎡ /年。 高區(qū)帝王宮附近商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析 在高區(qū)帝王宮附近的商業(yè)網(wǎng)點房進行的相關采樣調(diào)查中。其他兩處的商業(yè)網(wǎng)點房的出租價格為 400 元 /㎡ /年的價格。 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 高區(qū)利群附近商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析 在高區(qū)利群附近的商業(yè)網(wǎng)點房調(diào)查中，主要針對吉林路（東、西道）和大屋建材裝飾城附近商業(yè)網(wǎng)點房進行了 相關采樣調(diào)查。其中，大明房產(chǎn)的出租價格為114元 /㎡ /年。其中出售價格最高的為建盛房地產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的，其以 4500元 /㎡的出售價格位居張村附近商業(yè)網(wǎng)點房的榜首，最低的為金都房產(chǎn)開發(fā)公司所開發(fā)的，其出售價格為 2800 元 /㎡。出售、出租價格最低的為高區(qū)張村附近的商業(yè)網(wǎng)點房， /㎡和 114元 /㎡ /年。根據(jù)調(diào)查資料顯示，高區(qū)整體商業(yè)網(wǎng)點房地產(chǎn)的出售、出租價格僅次于環(huán)翠區(qū)，在商業(yè)網(wǎng)點房出售、出租價格中，整體排列第二。 （二） 高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)狀分析 此次高區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房地產(chǎn)市場調(diào)查，主要分為四大片區(qū)。出租價格最低的是棱方園家具廣場，其出租價格為 元 /㎡ /天。高區(qū)商業(yè)物業(yè)出租價格分為三個檔次，大屋建材裝飾城 以 元 /㎡ /天的出租價格，位居高區(qū)商業(yè)地產(chǎn)榜首；利群購物廣場、威韓商貿(mào)城、建城廣場的出租價格居中，分別是 2元 /㎡ /天、 /㎡ /天和 /㎡ /天；出租價格最低的是位于體育廣場附近的棱方園家具廣場，其出租價格分別為 元 /㎡ /天。 根據(jù)市場調(diào)查，高區(qū)各商業(yè)物業(yè)大都是售租并舉進行經(jīng)營，其出租率占主 導地位，目前高區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)中，除建盛廣場出租率較低外，其余商業(yè)出租情況較好。這主要是因為經(jīng)營業(yè)態(tài)的因素，而導致的戶型面積配比以中戶型為主。另外還有大屋建材裝飾城、威韓商貿(mào)城、棱方園家具廣場等為專業(yè)的商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)。全年居民消費價格總指數(shù)比上年上升 %。威海市商貿(mào)流通 經(jīng)濟保持增長，整個消費品市場呈現(xiàn)貨源充足，繁榮活躍，物價適中，買方市場日益突出。其價格最高的為環(huán)球廣場，以 23元 /㎡ /天的價格位居環(huán)翠區(qū)專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)榜首，其他價格之間相差不到 1元。三層：家具（有光明、華鶴等品牌） 租售價格分析 上述五個專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)其在經(jīng)營定位上，分別定位在小商品批發(fā)、圖書音像業(yè)、服裝 /鞋業(yè)、 IT 業(yè)和家具業(yè)五個行業(yè)。一層：家具、沙發(fā)、紅木產(chǎn)品。因經(jīng)營業(yè)態(tài)因素的限制，（主力面積集中在 160㎡以上）該廣場的出租價格為 ㎡ /天之間，地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 屬于低檔價位。該廣場集中了全國各大品牌家具產(chǎn)品，另外還包括國外的家具品牌。 項目名稱 鑫 城電腦城 項目類型 專業(yè)電腦城 開發(fā)商 鑫城大廈 管理費 物業(yè)費 /㎡ /天 地理位置 光明路 80號，大世界西側(cè)。該商場購物環(huán)境一般，其租金價格是威海商業(yè)地產(chǎn)中最低的一位。日人流量在 4000人次左右，節(jié)假日期間人流量會達到 7000人次以上。地理位置繁華，是威海唯一兩家大型電腦器材用品商場之一。目前該廣場的出租率達到 98%左右。其中良好的物業(yè)公司介入對置業(yè)者在購買投資過程中，增加了一定的信心。究其原因，一是該廣場統(tǒng)一管理、獨立店 鋪、自主經(jīng)營的經(jīng)營模式。該項目主要以經(jīng)營服裝批發(fā)零售為主，其經(jīng)營面積有 16—20㎡、 2045㎡、 60—80㎡、 80—120 ㎡和 120 ㎡以上等不同類型的面積，供置業(yè)者選擇。地理位置優(yōu)越，開發(fā)商強大的資金勢力為該項目前期操作奠定了堅實的基礎。 項目名稱 金谷圖書批發(fā)市場 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 項目類型 圖書批發(fā) 開發(fā)商 新聞出版局 物業(yè)公司 威海市金谷物業(yè)管理公司 管理費 暫未收 地理位置 汽車站南 150米，塔山生活 區(qū)北側(cè)。金谷圖書批發(fā)市場的主力面積為 78150 ㎡，其出租、出售價格均屬低檔價格。 （ 2） 金谷圖書批發(fā)市場 金谷圖書批發(fā)市場是威海唯一一家大型圖書批發(fā)市場，其獨特的行業(yè)定位，為其奠定了無可替代的位置。目前該廣場主要以 1016㎡的戶型對外出租，其統(tǒng)一的管理，獨立店鋪、自主經(jīng)營的運營模式得到了廣大業(yè)主的喜好。其中，有部分商鋪后來作為抵帳。在這里主要分析該廣場的戶型面積及經(jīng)營管理情況。目前該廣場出租價格在 元 /㎡ /天，在威海商業(yè)地產(chǎn)中屬于低檔價位。 在這里主要針對小商品批發(fā)市場、金谷圖書批發(fā)市場、環(huán)球廣場、鑫城 電腦城和天壇家具廣場五個專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)的價格、實用率、面積和經(jīng)營模式 /效果進行相關分析，從中剖析他們的經(jīng)營狀況，希望對本項目的操作提供一定的借鑒意義。而新開發(fā)或新裝修改造的專業(yè)市場，如金地大廈，走的是中檔偏高的層次，定位為圖書、高中檔服裝、工藝品、餐飲等于一體的專業(yè)市場，其開業(yè)率、經(jīng)營狀況不佳。其中小商品批發(fā) 市場、金谷圖書批發(fā)市場、環(huán)球廣場、鑫城電腦城、天壇家具廣場等頗具規(guī)模的專業(yè)市場大都集中在文化路、昆明路、世昌大道一帶。 （三） 環(huán)翠區(qū)專業(yè)市場現(xiàn)狀分析 根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果顯示，威海市的專業(yè)市場大大小小不下五十個，主要集中在環(huán)翠區(qū)附近，環(huán)翠區(qū)作為威海市的主要城區(qū)， 2021年交易額達 264830萬元， 2021年交易成交額達 301719萬元，日平均人流量達 10萬人次以上，是威海重要的批發(fā)零售市場之一，更是威海專業(yè)市場中的 “老大 ”。 業(yè)態(tài)分析 在環(huán)翠區(qū)各商業(yè)網(wǎng)點房現(xiàn)有業(yè)態(tài)的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，目前從事最多的前四位業(yè)態(tài)是娛樂休閑業(yè)、茶店、零售業(yè)及藥品業(yè)和家具業(yè)，（藥品業(yè)和家具業(yè)并列）其分別占總業(yè)態(tài)的 27%、 15%、 12%、 10%和 10%；其中，娛樂休閑業(yè)位居總業(yè)態(tài)榜之 首。其依次是花園南路、和平路、新威路和統(tǒng)一路三個街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房，其出售價格分別是 萬元 /㎡、 萬元 /㎡、 1萬元 /㎡和 /㎡。 即和平路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房、塔山中路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房、戚家夼路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房、光明路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房、花園南路社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房、新威路街區(qū)商業(yè)網(wǎng)點房和統(tǒng)一路街區(qū)周邊商業(yè)網(wǎng)點房。出租價格最低的是鑫城電腦城，其出租價格為 /㎡ /天。另外，華聯(lián)商廈、百貨大樓和華聯(lián)購物廣場因廠家統(tǒng)一進行招商，故其出租、出售價格不詳。最后是海港大廈、環(huán)球廣場和金谷圖書批發(fā)市場，其出售價格分別是 萬元 /㎡、 /㎡和 1萬元 /㎡。其次，威勝大廈旁邊的友誼現(xiàn)代商廈，以 /㎡的價格位居出售價格第二位。對其原因分析主要表現(xiàn)在兩個方面，一是該項目地處威海最繁華的商業(yè)街區(qū)，人流量高，是威海本地人和外地游人的主要購物中心之一。其余商城出售、出租率均為 90%以上。從戶型面積的配比上可以看出環(huán)翠區(qū)的各商業(yè)地產(chǎn)所經(jīng)營定位特性，小戶型的面積主要從事服裝等業(yè)態(tài)，大戶型的面積主要集中在專業(yè) 商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)。 規(guī)模分析 環(huán)翠區(qū)各商業(yè)物業(yè)規(guī)模一覽表 樓盤名稱 建筑規(guī)模 層數(shù) 面積 主力戶型 暢銷戶型 威勝大廈 6萬平方米 4層 20—38 ㎡ 40—45㎡ 20—38 ㎡ 40—45㎡ 40—45 ㎡ 50—72 ㎡ 110㎡ 海港大廈 6層 14—20 ㎡ 14——20㎡ 14—20㎡ 30—35㎡ 30—35 ㎡ 60—120 ㎡ 韓國服裝城 2萬平方米 4層 16—20 ㎡ 26—35㎡ 16—20 ㎡ 26—35㎡ 26—35 ㎡ 35—70 ㎡ 大世界 3層 —9 ㎡ —16㎡ —9 ㎡ 9—16 ㎡ 20—45 ㎡ 9—16 ㎡ 20—45 ㎡ 75—90 ㎡ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！ 環(huán)球廣場 1萬平方米 3層 16—20 ㎡ 60—80 ㎡ 16—20 ㎡ 20—45 ㎡ 80—120㎡ 20—45 ㎡ 60—80 ㎡ 80—120 ㎡ 200 ㎡以上 金地大廈 7層 8—10㎡ 16—37 ㎡ 16—19 ㎡ 16—19 m 2 24—37 m 2 45—80 m 2 800m 2左右 金谷圖書批發(fā)市場 8萬平 方米 3層 30—56㎡ 76—150㎡ 76—150㎡ 76—150㎡ 百貨大樓 4 萬平方米 15 層 16—30 ㎡ 16—30 ㎡ 35—45 ㎡ 16—3035—4550—60㎡ 35—45 ㎡ 50—60 ㎡ 75—160 ㎡ 2400 ㎡ 華聯(lián)購物廣場 2 萬多平方米 5 層 4—9 ㎡ 80—120 ㎡ 157 ㎡ 4—9 ㎡ 15—36 ㎡ 35—60 ㎡ 80—120 ㎡ 157 ㎡ 15—36 ㎡ 35—60 ㎡ 80—120 ㎡ 157 ㎡ 2021 m 2左右 華聯(lián)商場 6萬平方米 20層 6—9 m 2 45—78 m 2 6—9 m 215—30 m 245—78 m 2 15—30 m 2 45—78 m 2 1000 m 2左右 友誼現(xiàn)代商廈 4層 15—24 ㎡ 15—24 ㎡ 28—35 ㎡ 15—24 ㎡ 28—35 ㎡ 28—35 ㎡ 48—110 ㎡ 小商品批發(fā)市場 3 層 10—16 ㎡ 24—35 ㎡ 40—46 ㎡ 10—16 ㎡ 24—35 ㎡40—46 ㎡ 24—35 ㎡ 40—46 ㎡ 75—110㎡ 天壇家具城 4000 平方米 4 層 6—9 ㎡ 155—220 ㎡ 6—9 ㎡ 155—220 ㎡300—350 ㎡ 450、 600㎡ 155—220 ㎡ 300—350 ㎡ 450、 600㎡ 鑫城電腦城 2萬平方米 2層 30—45 ㎡ 45——70 ㎡ 30—45㎡ 45—70㎡ 45—70 ㎡ 70—85 ㎡ 目前環(huán)翠區(qū)各商業(yè)地產(chǎn)戶型面積主要以 45㎡以下的戶