地產(chǎn)營銷商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研方法與應(yīng)用-文庫吧資料
2024-10-25 12:58本頁面
【正文】 不要太專業(yè)、不要留假電話 二忌：忌貶低別人項(xiàng)目，忌同性接觸 先打電話后上門—— 進(jìn)售樓處之前打電話咨詢，告之要上門 表現(xiàn)沉著機(jī)智——不要“眼觀六路”，你進(jìn)去售樓處銷售代表會(huì)自己跟上來的。 體力和智力的最佳測試方法之一。,Part1.宏觀環(huán)境調(diào)研,Page 48,Part2.項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研,Page 49,Part3.項(xiàng)目商圈調(diào)研,Page 50,商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研方法,文案調(diào)查法/現(xiàn)場踩盤法/現(xiàn)場問卷法/入戶訪談法/……,Page 51,Page 52,地產(chǎn)策劃常用的市場調(diào)研有哪幾種形式？,Page 53,一、文案調(diào)查法,一、文案調(diào)查法 文案調(diào)查法又稱間接調(diào)查法，它是利用企業(yè)內(nèi)部和外部現(xiàn)有的各種信息、情報(bào)資料，對調(diào)查內(nèi)容進(jìn)行分析研究的一種調(diào)查方法。,Page 45,按調(diào)研性質(zhì)分類 按市場調(diào)查的研究性質(zhì)分析，有探索性研究（Exploratory research）,描述性研究（Descriptive research）,因果關(guān)系研究（Causal research）和預(yù)測性研究（Predictive research）幾種類型。 按工作任務(wù)分類 基礎(chǔ)普查、專題研究調(diào)查、項(xiàng)目定位調(diào)查 按工作規(guī)模分類 全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個(gè)案深入調(diào)查 。在商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研中主要是指競爭項(xiàng)目、企業(yè)等主要包括商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研、市場供求關(guān)系調(diào)研、市場客戶需求的調(diào)研和市場營銷活動(dòng)調(diào)研四個(gè)方面的內(nèi)容,Page 44,按調(diào)研目的分類 從調(diào)研的目的來看，市場調(diào)研主要可分為應(yīng)用性市場調(diào)研和基礎(chǔ)性市場調(diào)研。 消費(fèi)者調(diào)查中，調(diào)查的對象是商業(yè)地產(chǎn)使用者，或者是可能購買、使用商品的潛在消費(fèi)者。 實(shí)地調(diào)查與文案調(diào)查不同，必須在制定詳細(xì)的調(diào)查方案的基礎(chǔ)上，由調(diào)查員直接地向被訪者收集一手資料，再進(jìn)行整理和分析，從而寫出調(diào)查報(bào)告。,Page 42,商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研分類,資料來源/調(diào)研對象/調(diào)研目的/工作任務(wù)/工作規(guī)模,Page 43,按資料來源分類 按資料來源分類，有文案調(diào)查和實(shí)地調(diào)查兩種。 方法多樣 電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)、……,Page 41,商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅市場調(diào)研的區(qū)別,商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所作的調(diào)研，是包括對商用物業(yè)本身的地段交通、商圈業(yè)態(tài)、市場供需以及競爭狀況等各種開發(fā)環(huán)境所作出的調(diào)查。 針對性強(qiáng) 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問題具體分析。,Page 39,什么是商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研？,商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研就是以商業(yè)地產(chǎn)為特定的商品對象，運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集商業(yè)地產(chǎn)市場方面的各種情報(bào)資料，通過對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測，為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動(dòng)趨勢，制定公司營業(yè)計(jì)劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。,商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—業(yè)態(tài)（案例）,Page 34,商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—業(yè)態(tài)（案例）,商業(yè)業(yè)種匯總回顧,Page 35,Page 36,為什么要做市場調(diào)研？,要回答這個(gè)問題，我們需要首先了解客戶（投資者）需要什么？他們關(guān)心什么？,Page 37,商業(yè)地產(chǎn)客戶,投資者最關(guān)心什么？,物業(yè)是否能增值,怎樣才能讓投資者覺得某個(gè)物業(yè)能增值呢？ 或者說什么才能保證物業(yè)能增值呢？,Page 38,背景環(huán)境——大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否健康發(fā)展 行業(yè)環(huán)境——商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點(diǎn) 地塊價(jià)值——地產(chǎn)項(xiàng)目所處地塊是否在未來有發(fā)展 同類市場經(jīng)營狀況——某個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)經(jīng)營的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間 項(xiàng)目規(guī)劃——商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，是否符合經(jīng)營要求 價(jià)格合理——銷售價(jià)格是否與實(shí)際價(jià)值趨同,影響客戶決斷的因素,市場調(diào)研,科學(xué)、客觀、充分的市場調(diào)查，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素之一。,商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—業(yè)態(tài)（案例）,Page 33,服務(wù)業(yè) 業(yè)種細(xì)分,汽車修配業(yè)類占的比例達(dá)到了49.1%，近一半數(shù)量，而其他的一些配套服務(wù)如銀行、郵局等數(shù)量較少。,商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—業(yè)態(tài)（案例）,Page 32,專業(yè)店業(yè)種細(xì)分,總共有14種不同的專業(yè)店業(yè)種，其中醫(yī)藥類的數(shù)量最多，但是其優(yōu)勢地位也并不明顯。在所有的業(yè)態(tài)中，零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)所占的比例分別為48%，35%和17%，沒有文體休閑娛樂業(yè)態(tài)。,(TeleShopping)主要通過電話完成銷售或購買活動(dòng)的一種零售業(yè)態(tài),說明：在實(shí)際項(xiàng)目市場調(diào)研中，所接觸的全部是有實(shí)體店的商業(yè)，下面僅對實(shí)體店零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)進(jìn)行分析。,(Shop On Network)通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行買賣活動(dòng)的零售業(yè)態(tài)。,(Home Center) 以專門銷售建材、裝飾、家居用品為主的零售業(yè)態(tài),(Shopping Center/Shopping Mall)是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、運(yùn)營的一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合,(Factory Outlets Center)由生產(chǎn)商直接設(shè)立或委托獨(dú)立經(jīng)營者設(shè)立，專門經(jīng)營本企業(yè)品牌商品，并且多個(gè)企業(yè)品牌的營業(yè)場所集中在一個(gè)區(qū)域的零售業(yè)態(tài),批發(fā)和零售業(yè)態(tài),Page 27,批發(fā)和零售業(yè)態(tài),郵購,網(wǎng)上商店,自動(dòng)售貨亭,購物中心,電視購物,(Television Shopping) 以電視作為向消費(fèi)者進(jìn)行商品推介展示的渠道，并取得定單的業(yè)態(tài)。如辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、服飾店等。,批發(fā)和零售業(yè)態(tài),商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—業(yè)態(tài)（實(shí)體店）,Page 26,商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語—業(yè)態(tài)（實(shí)體店續(xù)）,專業(yè)店,專賣店,家居建材店,購物中心,廠家直銷中心,百貨店,(Department Store)在一個(gè)建筑物內(nèi)，經(jīng)營若干大類商品，實(shí)行統(tǒng)一管理，分區(qū)銷售，滿足顧客對時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)，可以分為以經(jīng)營食品為主的大型超市和以經(jīng)營日用品為主的大型超市。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市和綜合超市。擁有不到 2000 個(gè)品種，經(jīng)營一定數(shù)量的自有品牌商品。,便利店,(Convenience Store)以自選銷售為主，銷售應(yīng)急性的食品、日用生活用品和提供商品性服務(wù)，滿足顧客便利性需求為要目的的零售業(yè)態(tài)。則該商圈的飽和指數(shù)為… IRS＝CRE／RF =10000025／144000＝17．36 111,商圈飽和這一指數(shù)數(shù)字越大，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越低；該數(shù)字越小，則意味著該商圈內(nèi)的飽和度越高。人0.8=1600
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