【正文】 ，尤其是商業(yè)用房，07年商業(yè)存量達(dá)到高峰；88本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商品房空置情況資料來(lái)源：合肥市統(tǒng)計(jì)局年鑒216。 在金融危機(jī)未發(fā)生之前，區(qū)域經(jīng)濟(jì)面持續(xù)上升，區(qū)域商品房銷(xiāo)售面積呈逐年遞增趨勢(shì)，尤其是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，達(dá)到近 ；216。 2023年竣工面積達(dá)到頂峰，主要原因?yàn)榍皟赡觊_(kāi)發(fā)商囤積了大量的土地，受政策限制，兩年內(nèi)必須開(kāi)發(fā)，故 2023年商品房竣工面積急劇放大；86本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商品房竣工情況資料來(lái)源：合肥市統(tǒng)計(jì)局年鑒216。 城市化進(jìn)程的加速及國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)面看好、區(qū)域客戶(hù)住房升級(jí)換代，追求舒適的居住環(huán)境使得在 2023年土地開(kāi)發(fā)面積達(dá)到新高，市場(chǎng)前景看好，開(kāi)發(fā)商拿地活躍；資料來(lái)源：合肥市統(tǒng)計(jì)局年鑒216。Part3：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研案例分析合肥市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀土地開(kāi)發(fā)情況 /房地產(chǎn)概況 /歷年房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)84本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。根據(jù)合肥市規(guī)劃局委托中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制的方案，合肥未來(lái)的軌道交通將分為 3條線，總長(zhǎng)度約 100公里 。216。遠(yuǎn)期 2023年，中心城區(qū)建設(shè)用地 360平方公里，人均建設(shè)用地 100平方米。城市建設(shè)用地規(guī)模：216。遠(yuǎn)期 2023年，中心城區(qū)城市人口 360萬(wàn)人。城市分區(qū)：城市人口規(guī)模：216。81本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u區(qū)域性交通樞紐。u全國(guó)重要的科研教育區(qū)域。u根據(jù)《合肥市城市總體規(guī)劃 (2023173。作為中部省份，合肥的農(nóng)業(yè)人口仍占據(jù)大部分比例，但是正在逐年減少。2023年合肥市常住人口為 491萬(wàn)人，外來(lái)人口為 ，占總?cè)丝诘?%，可見(jiàn)合肥的人口構(gòu)成以當(dāng)?shù)厝藶橹鳌Ｎ髅?.庫(kù)茲涅茨經(jīng)濟(jì)理論是 80年代后期提出的，以當(dāng)時(shí)的美元價(jià)格為參考，相應(yīng)的邊界應(yīng)該適度增加。 2023年合肥人均 GDP約 5,000美元 ,屬于改善需求為主。西蒙 .庫(kù)茲涅茨經(jīng)濟(jì)理論模型216。合肥 2023年 GDP達(dá) 元，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)表明，合肥市總體表現(xiàn)為社會(huì)成熟階段，城市化水平 20%—30% ，消費(fèi)潛力大。77本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 合肥市整體概況合肥市轄瑤海、廬陽(yáng)、蜀山、包河 4區(qū)和肥東、肥西、長(zhǎng)豐 3，并賦予合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗(yàn)區(qū)市級(jí)管理權(quán)限。u合肥是安徽省省會(huì)，位于中國(guó)中部長(zhǎng)江淮河之間、巢湖之濱，通過(guò)南淝河通江達(dá)海，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢(shì)。消費(fèi)者調(diào)研216。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研216。商業(yè)街專(zhuān)項(xiàng)調(diào)研216。與合肥市未來(lái)規(guī)劃合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研216。合肥市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)216。合肥市商品房售價(jià)情況宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)研216。合肥市商品房銷(xiāo)售情況216。合肥市土地開(kāi)發(fā)情況216。? 追蹤調(diào)查前一段工作的成效 ? 調(diào)查結(jié)果的采納情況 75本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。調(diào)研數(shù)據(jù)分析? 資料查收和數(shù)據(jù)校對(duì)? 信息編碼? 錄入數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)庫(kù)? 查錯(cuò)和數(shù)據(jù)凈化? 數(shù)據(jù)處理、制表作圖? 統(tǒng)計(jì)分析73本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。調(diào)研資料準(zhǔn)備1）、 工作計(jì)劃 Why、 What、 Where、 When、 Who、 How、 Money（ 5wlhlm）； 2）、 資料預(yù)熱 有關(guān)調(diào)查城市區(qū)位（商圈、項(xiàng)目的書(shū)刊、報(bào)紙、網(wǎng)站等公開(kāi)信息與內(nèi)部資料）； 3）、 配齊工具 準(zhǔn)備好考察表格、問(wèn)卷、訪談提綱、公司資料、數(shù)碼相機(jī)、攝像機(jī)等； 4）、 考察線路 前往考察區(qū)域?qū)ο蟮慕煌üぞ摺⑷肟?、行走方向、重要?jié)點(diǎn)、出口等的預(yù)計(jì)、判斷及分工安排；5）、 時(shí)間安排 市調(diào)時(shí)段的安排（平日、周末、節(jié)假日、白天、夜晚），考察時(shí)間長(zhǎng)短的估算，考察項(xiàng)目、地段的時(shí)序安排等 71本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。確定調(diào)研目標(biāo)? 為什么要調(diào)研？? 需要什么信息？? 怎樣得到這些信息？? 進(jìn)行探索性調(diào)查? 與決策者探討? 采訪有關(guān)專(zhuān)家為什么要進(jìn)行調(diào)研？客戶(hù)為什么要進(jìn)行調(diào)研？客戶(hù)想知道什么？知道以后有想知道什么？知道以后有什么用處？什么用處？ 69本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。（ 3）結(jié)果處理階段：將收集的信息進(jìn)行匯總、歸納、整理和分析，并將調(diào)研結(jié)果以書(shū)面的形式 —— 調(diào)研報(bào)告表述出來(lái)。（ 1）準(zhǔn)備階段：它一般分為界定調(diào)研問(wèn)題、設(shè)計(jì)調(diào)研方案、設(shè)計(jì)調(diào)研問(wèn)卷或調(diào)研提綱三個(gè)部分。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研步驟確定調(diào)研目標(biāo) /調(diào)研方案設(shè)計(jì) /調(diào)研資料準(zhǔn)備 /……Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研67本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。七、郵寄調(diào)查法? 郵寄調(diào)查是一種通過(guò)向選取的調(diào)查對(duì)象郵寄調(diào)查問(wèn)卷，讓被訪者按問(wèn)卷填寫(xiě)說(shuō)明填寫(xiě)并寄回調(diào)查問(wèn)卷的調(diào)查方式。 優(yōu)點(diǎn)：速度快、成本低、易于控制、覆蓋面廣 216。六、電話訪談法? 電話訪問(wèn)的抽樣及隨機(jī)撥號(hào)方法? (1）是利用現(xiàn)成的電話黃頁(yè)簿作為抽樣框，借助隨機(jī)的數(shù)字表，然后隨機(jī)的選取號(hào)碼進(jìn)行撥打，或采用分類(lèi)型、分屬性或等距抽樣的方法從電話黃頁(yè)簿中抽取撥打被調(diào)查者的號(hào)碼?！。?5）數(shù)量調(diào)研與質(zhì)量調(diào)研相結(jié)合。?。?4） 適當(dāng)?shù)募?lì)措施。?。?3） 尋找競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。?。?2） 制定網(wǎng)絡(luò)調(diào)研提綱。網(wǎng)絡(luò)調(diào)研需注意的問(wèn)題 ?。?1）了解市場(chǎng)需求。將分散在不同地域的被調(diào)查者通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)視訊會(huì)議功能虛擬地組織起來(lái)，在主持人的引導(dǎo)下進(jìn)行討論。網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法的優(yōu)勢(shì)62本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。3．網(wǎng)絡(luò)調(diào)研的便捷性和經(jīng)濟(jì)性。使用頻率及重要性 ★ ★ ★1．網(wǎng)絡(luò)調(diào)研信息收集的廣泛性。mail法、 web 站點(diǎn)法、 Net173。 五、網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法? 網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法是指企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng) 進(jìn)行有系統(tǒng)，有計(jì)劃，有組織地收集，調(diào)查，記錄，整理，分析與產(chǎn)品、勞務(wù)有關(guān)的市場(chǎng)信息的一種調(diào)查方法。訪談形式u街訪u訪談會(huì)粗略對(duì)象精準(zhǔn)對(duì)象u深度訪談u電話訪談u郵件專(zhuān)訪特點(diǎn)：形式靈活，結(jié)果真實(shí)，實(shí)用性高，對(duì)訪談人員要求高。u在問(wèn)卷末尾，再次對(duì)填寫(xiě)人的合作表示感謝。u開(kāi)放式問(wèn)題最好出現(xiàn)在問(wèn)卷末尾。 問(wèn)卷的編排思路應(yīng)當(dāng)清晰、合理。u在問(wèn)卷的開(kāi)頭部分避免出現(xiàn)與調(diào)查目的無(wú)關(guān)的項(xiàng)目。u盡量少用涉及個(gè)人隱私的項(xiàng)目。u每項(xiàng)內(nèi)容至少包括 3~4個(gè)題目。 一般來(lái)說(shuō)，問(wèn)卷最好不要超過(guò) 4頁(yè)，填寫(xiě)時(shí)間不超過(guò) 30分鐘。 ? 街頭攔截問(wèn)卷法優(yōu)點(diǎn)：? 節(jié)省費(fèi)用、時(shí)間，可以出示樣品，便于監(jiān)督等? 街頭攔截問(wèn)卷法缺點(diǎn)：? 選擇的訪問(wèn)群體較隨意，訪問(wèn)時(shí)間不能太長(zhǎng)59本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。跑盤(pán)實(shí)用小技巧：58本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。自己制造機(jī)會(huì) —— 可以事先將自己的手機(jī)調(diào)到振動(dòng)，再按響鈴聲，裝做投資者，自會(huì)引起銷(xiāo)售代表注意，而有人來(lái)為你服務(wù)。形象好u樹(shù)立良好的第一印象：男士 —— 著裝整潔；u女士 —— 化妝、清爽、整潔有信心取得對(duì)方信任的最關(guān)鍵因素 著裝 （身份顯示）u男士 —— 別拎公文包u女士 —— 別拎紙袋二不、二忌u二不：不要太專(zhuān)業(yè)、不要留假電話u二忌：忌貶低別人項(xiàng)目，忌同性接觸先打電話后上門(mén) ——進(jìn)售樓處之前打電話咨詢(xún)，告之要上門(mén)表現(xiàn)沉著機(jī)智 —— 不要 “ 眼觀六路 ” ，你進(jìn)去售樓處銷(xiāo)售代表會(huì)自己跟上來(lái)的。u日常數(shù)據(jù)收集慣用手法。特點(diǎn)：易實(shí)施u一張嘴，兩條腿。? 一、文案調(diào)查法? 文案調(diào)查法又稱(chēng)間接調(diào)查法，它是利用企業(yè)內(nèi)部和外部現(xiàn)有的各種信息、情報(bào)資料，對(duì)調(diào)查內(nèi)容進(jìn)行分析研究的一種調(diào)查方法。訪問(wèn)法試驗(yàn)法問(wèn)卷訪問(wèn)法問(wèn)卷訪問(wèn)法座談會(huì)座談會(huì)實(shí)地調(diào)研法實(shí)地調(diào)研法將范圍縮小到較小規(guī)模，進(jìn)行試驗(yàn)后得出結(jié)果將范圍縮小到較小規(guī)模，進(jìn)行試驗(yàn)后得出結(jié)果深度訪問(wèn)深度訪問(wèn)電話調(diào)查電話調(diào)查觀察法實(shí)地觀察法實(shí)地觀察法實(shí)際痕跡測(cè)量法實(shí)際痕跡測(cè)量法行為記錄法行為記錄法按操作手法劃分文案法54本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。52本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。50本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容宏觀環(huán)境調(diào)研 /項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研 /項(xiàng)目商圈調(diào)研Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研49本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。? 按調(diào)研性質(zhì)分類(lèi)按調(diào)研性質(zhì)分類(lèi) 按市場(chǎng)調(diào)查的研究性質(zhì)分析，有探索性研究（ Exploratory research） ,描述性研究（ Descriptive research） ,因果關(guān)系研究（ Causal research）和預(yù)測(cè)性研究（ Predictive research）幾種類(lèi)型。? 按操作方法分類(lèi)按操作方法分類(lèi)實(shí)地考察調(diào)查、問(wèn)卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查? 按考察形式分類(lèi)按考察形式分類(lèi)系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 。? 應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研 是為了更好地了解市場(chǎng)，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少?zèng)Q策中的不確定性；? 基礎(chǔ)性調(diào)研 的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對(duì)某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。在商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研中主要是指競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、企業(yè)等主要包括商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研、市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)研、市場(chǎng)客戶(hù)需求的調(diào)研和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)調(diào)研四個(gè)方面的內(nèi)容 46本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u 消費(fèi)者調(diào)查 中， 調(diào)查的對(duì)象是商業(yè)地產(chǎn)使用者，或者是可能購(gòu)買(mǎi)、使用商品的潛在消費(fèi)者。u 實(shí)地調(diào)查 與文案調(diào)查不同，必須在制定詳細(xì)的調(diào)查方案的基礎(chǔ)上，由調(diào)查員直接地向被訪者收集一手資料，再進(jìn)行整理和分析，從而寫(xiě)出調(diào)查報(bào)告。? 按資料來(lái)源分類(lèi)按資料來(lái)源分類(lèi) 按資料來(lái)源分類(lèi)，有文案調(diào)查和實(shí)地調(diào)查兩種。44本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與住宅市場(chǎng)調(diào)研的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所作的調(diào)研，是包括對(duì)商用物業(yè)本身的地段交通、商圈業(yè)態(tài)、市場(chǎng)供需以及競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種開(kāi)發(fā)環(huán)境所作出的調(diào)查。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷(xiāo)售率（出租率）、價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息的調(diào)研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷(xiāo)信息也會(huì)發(fā)生改變。 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研相對(duì)于其他的調(diào)研行為，具備一定的特殊性，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研相對(duì)于其他的調(diào)研行為，具備一定的特殊性，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： 內(nèi)容廣泛內(nèi)容廣泛 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個(gè)案例的調(diào)研，同時(shí)也包括對(duì)投資者的需求調(diào)研、消費(fèi)者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛(ài)好之類(lèi)的調(diào)研。什么是什么是 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研？商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 概念概念 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研就是 以商業(yè)地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報(bào)資料，通過(guò)對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè) ， 為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì)，制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃，擬訂經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議。市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研科學(xué)、客觀、充分的市場(chǎng)調(diào)查，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素之一。怎樣才能讓投資者覺(jué)得某個(gè)物業(yè)能增值呢？或者說(shuō)什么才能保證物業(yè)能增值呢？40本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。? 商業(yè)地產(chǎn)客戶(hù)投資者最關(guān)心什么？那么38本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。為什么要做市場(chǎng)調(diào)研？提問(wèn)：36本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。調(diào)研報(bào)告提交216。調(diào)研計(jì)劃實(shí)施216。設(shè)計(jì)調(diào)研方案216。郵寄調(diào)查法商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研步驟216。網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法216?，F(xiàn)場(chǎng)問(wèn)卷法216。文案調(diào)查法216。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研特征216。為什么要做市場(chǎng)調(diào)研216。項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研216。按調(diào)研性質(zhì)分類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容216。按操作手法分類(lèi)216。按工作任務(wù)分類(lèi)216。按調(diào)研對(duì)象分類(lèi)216。Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分類(lèi)216。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ) — 業(yè)態(tài)（案例）33本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。服務(wù)業(yè)業(yè)種細(xì)分 汽車(chē)修配業(yè)類(lèi)占的比例達(dá)到了 %，近一半數(shù)量，而其他的一些配套服務(wù)如銀行、郵局等數(shù)量較少。店鋪數(shù)量只有一個(gè)的業(yè)種總共達(dá)到了 9個(gè)，這幾類(lèi)業(yè)種競(jìng)爭(zhēng)不會(huì)激烈。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ) — 業(yè)態(tài)（案例）31本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。在所有的業(yè)態(tài)中，零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)所占的比例分別為 48%， 35%和 17%，沒(méi)有文體休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ) — 業(yè)態(tài)特征（續(xù)）30本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。10千米 20千米 40千米1千米 2千米 4千米 6千米便利店折扣店超市大型超市倉(cāng)儲(chǔ)式會(huì)員店食雜店專(zhuān)業(yè)店專(zhuān)賣(mài)店家居建材店購(gòu)物中心廠家直銷(xiāo)中心百貨店05萬(wàn)㎡ 10萬(wàn)㎡ 20萬(wàn)㎡100㎡ 500㎡ 1000㎡ 5千㎡0社區(qū)購(gòu)物中心 市區(qū)購(gòu)物中心 城郊購(gòu)物中心業(yè)態(tài)輻射范圍及需求面積面積需求輻射半徑1萬(wàn)㎡ 2萬(wàn)㎡6千㎡ 8千㎡300㎡商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(yǔ) — 業(yè)態(tài)輻射范圍28本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。說(shuō)