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商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研技術(shù)與應(yīng)用培訓(xùn)-展示頁

2025-01-26 20:20本頁面
  

【正文】 明:在實(shí)際項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研中,所接觸的全部是有實(shí)體店的商業(yè),下面僅對(duì)實(shí)體店零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)進(jìn)行分析。?(Vending Machine) 通過售貨機(jī)進(jìn)行商品售賣活動(dòng)的零售業(yè)態(tài)。?(Mail Order) 以郵寄商品目錄為主向消費(fèi)者進(jìn)行商品推介展示的渠道,并通過郵寄的方式將商品送達(dá)給消費(fèi)者的零售業(yè)態(tài)。批發(fā)和零售業(yè)態(tài)郵購網(wǎng)上商店自動(dòng)售貨亭購物中心電視購物 ?(Television Shopping) 以電視作為向消費(fèi)者進(jìn)行商品推介展示的渠道,并取得定單的業(yè)態(tài)。?(Factory Outlets Center)由生產(chǎn)商直接設(shè)立或委托獨(dú)立經(jīng)營者設(shè)立,專門經(jīng)營本企業(yè)品牌商品,并且多個(gè)企業(yè)品牌的營業(yè)場(chǎng)所集中在一個(gè)區(qū)域的零售業(yè)態(tài)。 ?(Home Center) 以專門銷售建材、裝飾、家居用品為主的零售業(yè)態(tài)。如辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、服飾店等。批發(fā)和零售業(yè)態(tài)專業(yè)店專賣店家居建材店購物中心廠家直銷中心百貨店?(Department Store)在一個(gè)建筑物內(nèi),經(jīng)營若干大類商品,實(shí)行統(tǒng)一管理,分區(qū)銷售,滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。 根據(jù)商品結(jié)構(gòu),可以分為以經(jīng)營食品為主的大型超市和以經(jīng)營日用品為主的大型超市。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同,可以分為食品超市和綜合超市。擁有不到 2023 個(gè)品種,經(jīng)營一定數(shù)量的自有品牌商品。 折扣店?(Discount Store)食雜店 ? (Traditional Grocery Store)以煙、酒、飲料、休閑食品和糧油為主,獨(dú)立傳統(tǒng)的無明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)。業(yè)種是對(duì)業(yè)態(tài)的細(xì)分,國內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種,國外發(fā)達(dá)國家更多。商業(yè)業(yè)態(tài)分分批發(fā)和零售業(yè)、居民服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、文體休閑娛樂業(yè)共四大類。在不同的高圈中, 應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 — 商圈應(yīng)用23本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。人人 (按照平均社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 80%計(jì)算)例 2:假設(shè)在商圈內(nèi)有 10萬個(gè)家庭,每周在食品中支出 25元人民幣,共有 15個(gè)店鋪在商國內(nèi),共有 144000平方米銷售面積。6000元 /㎡,取接近中值的4000元元 /㎡㎡C(潛在客戶): 40萬人萬人 (按照城鎮(zhèn)人口計(jì)算,市區(qū)人口占全市人口 115萬的 35%,11535%=40萬)RE(年平均購物額): 2023元 /年 IRS(商圈飽和指數(shù))= C(潛在客戶) RE(人均零售支出) /RF(商業(yè)面積) RF(某市可支撐商業(yè)面積)= CRE / IRS = 401600/4000 = 16萬㎡例 1:IRS(商圈飽和指數(shù)):三、四線城市一般標(biāo)準(zhǔn)為 1000173。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 — 商圈分析21本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 一般來說,小型商店的邊緣商圈在,顧客步行來店在 20分鐘以上;大型商場(chǎng)的邊緣商圈在 8公里以外,無論使用何種交通工具來店平均在 40分鐘以上人口數(shù)量及特點(diǎn)交通狀況商業(yè)發(fā)展?jié)摿θ宋摹⒐才涮咨虡I(yè)規(guī)模 影 響 商 圈 大 小 因 素根據(jù) ICSC對(duì)商圈的定義:u?? 指商店以其所在地點(diǎn)為中心,沿著一定的方向和距離擴(kuò)展,吸引顧客的輻射范圍 。 小型商店的核心商圈在 ,顧客步行來店在 10分鐘以內(nèi);大型商場(chǎng)的核心商圈在 5公里以內(nèi),無論使用何種交通工具來店,不超過 20分鐘u 次圈: 25%顧客來自次要商圈。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語(續(xù))20本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。目前國內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種,國外發(fā)達(dá)國家更多,難以勝數(shù)。 216。業(yè)態(tài) —— 指細(xì)分市場(chǎng)面向某類目標(biāo)顧客購買水平與習(xí)慣的商店?duì)I業(yè)形態(tài),特征是 “ 怎么變 ” 。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語19本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。216。 216。在商業(yè)地產(chǎn)市中常用到如下基本術(shù)語、名詞、需要有共同的界定:1)、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點(diǎn)、地標(biāo)216。商業(yè)地產(chǎn)的分類(續(xù))17本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)地產(chǎn)分類市場(chǎng)形式分類 /物業(yè)用途分類 /建筑特征分類 /……Part1:商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)15本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。亞洲及國內(nèi):13本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。216。216。在國外人均 GDP3000- 4000美元時(shí),家庭汽車擁有率 15- 20% ,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展(Shopping Mall為例)才開始進(jìn)入發(fā)展階段;人均 GDP10000美元,家庭汽車擁有率 60% ,才是成熟發(fā)展階段。發(fā)展階段 原始形態(tài) 現(xiàn)代商業(yè)廣義商業(yè)商業(yè)發(fā)展曲線1100美元 2023美元 人均 GDP傳統(tǒng)商業(yè)8000以上美元4400美元216。開發(fā)商投資客商戶消費(fèi)者商業(yè)地產(chǎn)的四個(gè)元素10本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運(yùn)營中涉及到三個(gè)層面資本運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)運(yùn)營管理8本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式 其資金回收模式相對(duì)簡(jiǎn)單 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目是只租不售、或只銷售部分的面積,靠企業(yè)長期持有 大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時(shí),主要是買來自住的 大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報(bào)率較高的一種投資工具,買來作為投資用的 發(fā)展商只要將房子賣出去,將社區(qū)的物業(yè)管理做好,就基本算是大功告成 發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去,而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對(duì)待6本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 商業(yè)地產(chǎn)的含義商業(yè)地產(chǎn)是 包括購物中心、商業(yè)街、 SHOPPING MALL、主題商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)、批發(fā)市場(chǎng)、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展條件216。貫穿商業(yè)地產(chǎn)的三種行為216。業(yè)態(tài)調(diào)研案例商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容216。業(yè)態(tài)輻射范圍216。業(yè)態(tài)基礎(chǔ)216。商圈形成與發(fā)展216。按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)語216。按經(jīng)營類別分類216。按物業(yè)區(qū)位分類216。按物業(yè)用途分類216。商業(yè)地產(chǎn)與住宅的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)的分類216。Part1:商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)商業(yè)地產(chǎn)的含義216。q 請(qǐng)各位積極參與,各抒己見請(qǐng)各位積極參與,各抒己見 !2本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。僅供內(nèi)部討論本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研技術(shù)與應(yīng)用版權(quán)聲明:本文僅供世紀(jì)通泰內(nèi)部交流使用,版權(quán)歸通泰地產(chǎn)集團(tuán)所有,未經(jīng)通泰集團(tuán)書面許可,不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部內(nèi)容。注意事項(xiàng)注意事項(xiàng)q 請(qǐng)各位同事將手機(jī)關(guān)閉請(qǐng)各位同事將手機(jī)關(guān)閉 ,以確保培訓(xùn)效果以確保培訓(xùn)效果 。培訓(xùn)內(nèi)容及安排培訓(xùn)內(nèi)容及安排第一部分:商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)第二部分:商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研第三部分:商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)案例3本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。何為商業(yè)地產(chǎn)216。按市場(chǎng)形式分類216。按建筑特征分類216。按經(jīng)營方式分類216。按銷售方式分類216。商圈定義 216。商圈應(yīng)用216。業(yè)態(tài)分類216。業(yè)態(tài)特征216。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營三個(gè)層面216。商業(yè)地產(chǎn)的四個(gè)元素商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展216。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)及趨勢(shì)4本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。u狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場(chǎng)所;u廣義應(yīng)該包括商場(chǎng)、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等,一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營形式,都叫商業(yè)地產(chǎn)。 5本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的三個(gè)層面 /商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的三種行為 /……Part1:商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)7本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。開發(fā)行為投資行為經(jīng)營行為貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為9本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 /商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)及趨勢(shì) /……Part1:商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)11本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。歐美參考的主要判斷元素為人均 GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件;216。商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展條件歐美:12本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。亞洲及國內(nèi)(含香港、新加坡等)主要判斷元素為人均 GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、 人口密度、消費(fèi)總量 等。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類:一是都市型商業(yè)地產(chǎn),其發(fā)展條件為城市人均 GDP水平達(dá)到 2500美元;二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn),其發(fā)展條件為城市人均 GDP水平達(dá)到 3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá) 10- 15% 。高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分割商鋪領(lǐng)風(fēng)騷國際資本加緊搶灘第三方經(jīng)營管理發(fā)展趨向顯著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)及特點(diǎn)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點(diǎn)與趨勢(shì)14本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)地產(chǎn)的分類16本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)語商圈 /業(yè)態(tài)、業(yè)種Part1:商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)18本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。區(qū)位 —— 指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)活動(dòng)所占據(jù)的場(chǎng)所,在某一城市(地區(qū))中所處的空間位置。板塊 —— 一般指住宅小區(qū)相對(duì)集中開發(fā)的城市區(qū)域,沿交通干線居多,如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。商圈 —— 指在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一購物或消費(fèi)頻率的顧客群,以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑,劃定的一系列圓形或方形區(qū)域。2)、業(yè)態(tài)、業(yè)種 216。目前中國有 10多種零售業(yè)態(tài),日本 20多種,美國 40多種。業(yè)種 —— 指面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類,特征是 “ 賣什么 ” 。應(yīng)用:① 策劃商業(yè)地產(chǎn),必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功;② 市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行表格、問卷、訪談設(shè)計(jì),查清所需類別基本狀況進(jìn)行比較分析;③ 傳統(tǒng)和新興業(yè)種,也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營,如:建材、 IT、文儀、藥品、圖書等業(yè)種;④ 零售商業(yè)外的業(yè)種,也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營模式,如:美食街、咖啡店、量販?zhǔn)?KTV、超市等。邊圈次圈 主圈u 主圈: 65%顧客來自主要商圈。 小型商店的次要商圈在 ,顧客步行來店在 20分鐘以內(nèi);大型商場(chǎng)的次要商圈在 8公里以內(nèi),無論使用何種交通工具來店,平均不超過 40分鐘u 邊圈: 10%顧客來自邊緣商圈。u?? 商圈區(qū)域界限是由一些因素決定,包括中心本身的性質(zhì) ﹑ 可進(jìn)入性 ﹑ 自然障礙、有競(jìng)爭(zhēng)力設(shè)施的位置以及行車時(shí)間和距離的限制。發(fā)展階段市場(chǎng)表現(xiàn)經(jīng)營模式標(biāo)志節(jié)點(diǎn)起步期 結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期 穩(wěn)步發(fā)展期各個(gè)居住區(qū)、交通匯聚點(diǎn)出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展,經(jīng)營檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)?;虡I(yè)形式演變規(guī)?;虡I(yè)、大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場(chǎng)城市發(fā)展較為落后,市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完善,集中市場(chǎng)、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展,新商業(yè)出現(xiàn)大型商業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)入,商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營或出租為主商鋪基本市場(chǎng)化,經(jīng)營和銷售同時(shí)存在商鋪市場(chǎng)化,銷售成為核心贏利手段銷售不是實(shí)現(xiàn)收益的最終手段,持有出租為主營業(yè)收入 +租金收入營業(yè)收入 +租金收入 +銷售收入銷售收入 +租金收入銷售收入 +租金收入百貨等購物 市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場(chǎng)贏利模式百貨為主 專業(yè)市場(chǎng) 餐飲、休閑 休閑、娛樂經(jīng)營業(yè)態(tài) 市中心核心商圈首先成型,逐步出現(xiàn)潛力商圈,并形成新興商圈 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 — 商圈形成與發(fā)展22本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。4000元 /㎡,也可參考商業(yè)設(shè)施單位年?duì)I業(yè)額,假設(shè)某市的商業(yè)設(shè)施營業(yè)額為 2023173。人 =1600元元 /年年 則該商圈的飽和指數(shù)為 … IRS= CRE/ RF =10000025/ 144000= 17. 36 111商圈飽和這一指數(shù) 數(shù)字越大 ,則意味著該商圈內(nèi)的 飽和度越低;該 數(shù)字越小 ,則意味著該商圈內(nèi)的 飽和度越高 。業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 指細(xì)分市場(chǎng)面向某類目標(biāo)顧客購買水平與習(xí)慣的商店?duì)I業(yè)形態(tài)。業(yè)種業(yè)種指面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類,特征是 “ 賣什么 ” 。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 —— 業(yè)態(tài)基礎(chǔ)24本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。便利店? (Convenience Store)以自選銷售為主,銷售應(yīng)急性的食品、日用生活用品和提供商品性服務(wù),滿足顧客便利性需求為要目的的零售業(yè)態(tài)。
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