【正文】 明：在實際項目市場調(diào)研中，所接觸的全部是有實體店的商業(yè)，下面僅對實體店零售業(yè)態(tài)特點進行分析。?(Vending Machine) 通過售貨機進行商品售賣活動的零售業(yè)態(tài)。?(Mail Order) 以郵寄商品目錄為主向消費者進行商品推介展示的渠道，并通過郵寄的方式將商品送達給消費者的零售業(yè)態(tài)。批發(fā)和零售業(yè)態(tài)郵購網(wǎng)上商店自動售貨亭購物中心電視購物 ?(Television Shopping) 以電視作為向消費者進行商品推介展示的渠道，并取得定單的業(yè)態(tài)。?(Factory Outlets Center)由生產(chǎn)商直接設(shè)立或委托獨立經(jīng)營者設(shè)立，專門經(jīng)營本企業(yè)品牌商品，并且多個企業(yè)品牌的營業(yè)場所集中在一個區(qū)域的零售業(yè)態(tài)。 ?(Home Center) 以專門銷售建材、裝飾、家居用品為主的零售業(yè)態(tài)。如辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、服飾店等。批發(fā)和零售業(yè)態(tài)專業(yè)店專賣店家居建材店購物中心廠家直銷中心百貨店?(Department Store)在一個建筑物內(nèi)，經(jīng)營若干大類商品，實行統(tǒng)一管理，分區(qū)銷售，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。 根據(jù)商品結(jié)構(gòu)，可以分為以經(jīng)營食品為主的大型超市和以經(jīng)營日用品為主的大型超市。根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市和綜合超市。擁有不到 2023 個品種，經(jīng)營一定數(shù)量的自有品牌商品。 折扣店?(Discount Store)食雜店 ? (Traditional Grocery Store)以煙、酒、飲料、休閑食品和糧油為主，獨立傳統(tǒng)的無明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)。業(yè)種是對業(yè)態(tài)的細分，國內(nèi)零售消費市場可細分上百個業(yè)種，國外發(fā)達國家更多。商業(yè)業(yè)態(tài)分分批發(fā)和零售業(yè)、居民服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、文體休閑娛樂業(yè)共四大類。在不同的高圈中， 應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 — 商圈應(yīng)用23本報告是嚴格保密的。人人 （按照平均社會消費品零售總額的 80%計算）例 2：假設(shè)在商圈內(nèi)有 10萬個家庭，每周在食品中支出 25元人民幣，共有 15個店鋪在商國內(nèi)，共有 144000平方米銷售面積。6000元 /㎡，取接近中值的4000元元 /㎡㎡C（潛在客戶）： 40萬人萬人 （按照城鎮(zhèn)人口計算，市區(qū)人口占全市人口 115萬的 35%，11535%=40萬）RE（年平均購物額）： 2023元 /年 IRS（商圈飽和指數(shù)）＝ C（潛在客戶） RE（人均零售支出） /RF（商業(yè)面積） RF（某市可支撐商業(yè)面積）＝ CRE / IRS ＝ 401600/4000 = 16萬㎡例 1：IRS（商圈飽和指數(shù)）：三、四線城市一般標(biāo)準(zhǔn)為 1000173。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 — 商圈分析21本報告是嚴格保密的。 一般來說，小型商店的邊緣商圈在，顧客步行來店在 20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在 8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在 40分鐘以上人口數(shù)量及特點交通狀況商業(yè)發(fā)展?jié)摿θ宋?、公共配套商業(yè)規(guī)模 影 響 商 圈 大 小 因 素根據(jù) ICSC對商圈的定義：u?? 指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧客的輻射范圍 。 小型商店的核心商圈在 ，顧客步行來店在 10分鐘以內(nèi)；大型商場的核心商圈在 5公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，不超過 20分鐘u 次圈： 25%顧客來自次要商圈。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語（續(xù)）20本報告是嚴格保密的。目前國內(nèi)零售消費市場可細分上百個業(yè)種，國外發(fā)達國家更多，難以勝數(shù)。 216。業(yè)態(tài) —— 指細分市場面向某類目標(biāo)顧客購買水平與習(xí)慣的商店營業(yè)形態(tài)，特征是 “ 怎么變 ” 。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語19本報告是嚴格保密的。216。 216。在商業(yè)地產(chǎn)市中常用到如下基本術(shù)語、名詞、需要有共同的界定：1）、區(qū)位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節(jié)點、地標(biāo)216。商業(yè)地產(chǎn)的分類（續(xù)）17本報告是嚴格保密的。商業(yè)地產(chǎn)分類市場形式分類 /物業(yè)用途分類 /建筑特征分類 /……Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識15本報告是嚴格保密的。亞洲及國內(nèi)：13本報告是嚴格保密的。216。216。在國外人均 GDP3000－ 4000美元時，家庭汽車擁有率 15－ 20％ ，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（Shopping Mall為例）才開始進入發(fā)展階段；人均 GDP10000美元，家庭汽車擁有率 60％ ，才是成熟發(fā)展階段。發(fā)展階段 原始形態(tài) 現(xiàn)代商業(yè)廣義商業(yè)商業(yè)發(fā)展曲線1100美元 2023美元 人均 GDP傳統(tǒng)商業(yè)8000以上美元4400美元216。開發(fā)商投資客商戶消費者商業(yè)地產(chǎn)的四個元素10本報告是嚴格保密的。商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運營中涉及到三個層面資本運營商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)運營管理8本報告是嚴格保密的。商業(yè)地產(chǎn)與住宅房地產(chǎn)的區(qū)別住宅房地產(chǎn) 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商大多數(shù)采取開發(fā)銷售的模式 其資金回收模式相對簡單 商業(yè)地產(chǎn)項目是只租不售、或只銷售部分的面積，靠企業(yè)長期持有 大多數(shù)的住宅類產(chǎn)品的購買者在購買住宅類產(chǎn)品時，主要是買來自住的 大多數(shù)購買者購買商業(yè)地產(chǎn)類產(chǎn)品是作為一種穩(wěn)定型、投資回報率較高的一種投資工具，買來作為投資用的 發(fā)展商只要將房子賣出去，將社區(qū)的物業(yè)管理做好，就基本算是大功告成 發(fā)展商考慮的不僅僅是如何將商鋪賣出去，而且還要將后期的經(jīng)營、推廣作為第一等大事來對待6本報告是嚴格保密的。 ? 商業(yè)地產(chǎn)的含義商業(yè)地產(chǎn)是 包括購物中心、商業(yè)街、 SHOPPING MALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)的屬性本身來講有廣義和狹義之說。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展條件216。貫穿商業(yè)地產(chǎn)的三種行為216。業(yè)態(tài)調(diào)研案例商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容216。業(yè)態(tài)輻射范圍216。業(yè)態(tài)基礎(chǔ)216。商圈形成與發(fā)展216。按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)語216。按經(jīng)營類別分類216。按物業(yè)區(qū)位分類216。按物業(yè)用途分類216。商業(yè)地產(chǎn)與住宅的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)的分類216。Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識商業(yè)地產(chǎn)的含義216。q 請各位積極參與，各抒己見請各位積極參與，各抒己見 !2本報告是嚴格保密的。僅供內(nèi)部討論本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研技術(shù)與應(yīng)用版權(quán)聲明：本文僅供世紀通泰內(nèi)部交流使用，版權(quán)歸通泰地產(chǎn)集團所有，未經(jīng)通泰集團書面許可，不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。注意事項注意事項q 請各位同事將手機關(guān)閉請各位同事將手機關(guān)閉 ,以確保培訓(xùn)效果以確保培訓(xùn)效果 。培訓(xùn)內(nèi)容及安排培訓(xùn)內(nèi)容及安排第一部分：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識第二部分：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研第三部分：商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)案例3本報告是嚴格保密的。何為商業(yè)地產(chǎn)216。按市場形式分類216。按建筑特征分類216。按經(jīng)營方式分類216。按銷售方式分類216。商圈定義 216。商圈應(yīng)用216。業(yè)態(tài)分類216。業(yè)態(tài)特征216。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營三個層面216。商業(yè)地產(chǎn)的四個元素商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展216。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點及趨勢4本報告是嚴格保密的。u狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所；u廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。 5本報告是嚴格保密的。商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的三個層面 /商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的三種行為 /……Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識7本報告是嚴格保密的。開發(fā)行為投資行為經(jīng)營行為貫穿商業(yè)地產(chǎn)全過程的三種行為9本報告是嚴格保密的。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 /商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點及趨勢 /……Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識11本報告是嚴格保密的。歐美參考的主要判斷元素為人均 GDP、城市家庭汽車擁有量和公共交通條件；216。商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展條件歐美：12本報告是嚴格保密的。亞洲及國內(nèi)（含香港、新加坡等）主要判斷元素為人均 GDP、城市家庭汽車擁有量、公共交通條件、 人口密度、消費總量 等。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均 GDP水平達到 2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均 GDP水平達到 3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達 10－ 15％ 。高品質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)分割商鋪領(lǐng)風(fēng)騷國際資本加緊搶灘第三方經(jīng)營管理發(fā)展趨向顯著商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢及特點商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展特點與趨勢14本報告是嚴格保密的。商業(yè)地產(chǎn)的分類16本報告是嚴格保密的。商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)語商圈 /業(yè)態(tài)、業(yè)種Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識18本報告是嚴格保密的。區(qū)位 —— 指為某種經(jīng)濟、政治、社會活動所占據(jù)的場所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。板塊 —— 一般指住宅小區(qū)相對集中開發(fā)的城市區(qū)域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。商圈 —— 指在一定時間內(nèi)達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域。2）、業(yè)態(tài)、業(yè)種 216。目前中國有 10多種零售業(yè)態(tài)，日本 20多種，美國 40多種。業(yè)種 —— 指面向顧客某類用途的商店營業(yè)種類，特征是 “ 賣什么 ” 。應(yīng)用：① 策劃商業(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類及其特征、典型商戶等基本功；② 市調(diào)必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進行表格、問卷、訪談設(shè)計，查清所需類別基本狀況進行比較分析；③ 傳統(tǒng)和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營，如：建材、 IT、文儀、藥品、圖書等業(yè)種；④ 零售商業(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營模式，如：美食街、咖啡店、量販?zhǔn)?KTV、超市等。邊圈次圈 主圈u 主圈： 65%顧客來自主要商圈。 小型商店的次要商圈在 ，顧客步行來店在 20分鐘以內(nèi)；大型商場的次要商圈在 8公里以內(nèi)，無論使用何種交通工具來店，平均不超過 40分鐘u 邊圈： 10%顧客來自邊緣商圈。u?? 商圈區(qū)域界限是由一些因素決定，包括中心本身的性質(zhì) ﹑ 可進入性 ﹑ 自然障礙、有競爭力設(shè)施的位置以及行車時間和距離的限制。發(fā)展階段市場表現(xiàn)經(jīng)營模式標(biāo)志節(jié)點起步期 結(jié)構(gòu)調(diào)整期快速發(fā)展期 穩(wěn)步發(fā)展期各個居住區(qū)、交通匯聚點出現(xiàn)少量、低檔次商業(yè)商業(yè)快速發(fā)展，經(jīng)營檔次、結(jié)構(gòu)發(fā)生飛躍散鋪向集中、規(guī)?；虡I(yè)形式演變規(guī)?；虡I(yè)、大型購物形態(tài)商業(yè)中心浮出市場城市發(fā)展較為落后，市政配套設(shè)施處在規(guī)劃中市政配套正在完善，集中市場、步行街出現(xiàn)由街鋪、步行街向集中商業(yè)發(fā)展，新商業(yè)出現(xiàn)大型商業(yè)機構(gòu)進入，商業(yè)水平穩(wěn)步上升自有住宅底商經(jīng)營或出租為主商鋪基本市場化，經(jīng)營和銷售同時存在商鋪市場化，銷售成為核心贏利手段銷售不是實現(xiàn)收益的最終手段，持有出租為主營業(yè)收入 +租金收入營業(yè)收入 +租金收入 +銷售收入銷售收入 +租金收入銷售收入 +租金收入百貨等購物 市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場市中心區(qū)域?qū)I(yè)市場贏利模式百貨為主 專業(yè)市場 餐飲、休閑 休閑、娛樂經(jīng)營業(yè)態(tài) 市中心核心商圈首先成型，逐步出現(xiàn)潛力商圈，并形成新興商圈 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 — 商圈形成與發(fā)展22本報告是嚴格保密的。4000元 /㎡，也可參考商業(yè)設(shè)施單位年營業(yè)額，假設(shè)某市的商業(yè)設(shè)施營業(yè)額為 2023173。人 =1600元元 /年年 則該商圈的飽和指數(shù)為 … IRS＝ CRE／ RF =10000025／ 144000＝ 17． 36 111商圈飽和這一指數(shù) 數(shù)字越大 ，則意味著該商圈內(nèi)的 飽和度越低；該 數(shù)字越小 ，則意味著該商圈內(nèi)的 飽和度越高 。業(yè)態(tài)業(yè)態(tài) 指細分市場面向某類目標(biāo)顧客購買水平與習(xí)慣的商店營業(yè)形態(tài)。業(yè)種業(yè)種指面向顧客某類用途的商店營業(yè)種類，特征是 “ 賣什么 ” 。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 —— 業(yè)態(tài)基礎(chǔ)24本報告是嚴格保密的。便利店? (Convenience Store)以自選銷售為主，銷售應(yīng)急性的食品、日用生活用品和提供商品性服務(wù)，滿足顧客便利性需求為要目的的零售業(yè)態(tài)。