【正文】 型面積為主， 4670㎡、 71㎡以上的戶型面積為輔。下面我們主要針對(duì)本區(qū)域內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行具體分析： （一） 環(huán)翠區(qū)商業(yè)物業(yè)現(xiàn)狀分析 根據(jù)前期的市場(chǎng)調(diào)研分析，環(huán)翠區(qū)目前共有 14 家大型商業(yè)地產(chǎn)，其中檔次最高的為華聯(lián)購物廣場(chǎng)、華聯(lián)商廈、百貨大樓、友誼現(xiàn)代商城、威勝大廈等；大世界、環(huán)球廣場(chǎng)、海港大廈等為中檔；金地商廈、韓國服裝城等為低檔。 2021 年，當(dāng)威海市被聯(lián)合國人居署評(píng)為 “最適合人類居住的地方 ”后，其城市建設(shè)、經(jīng)濟(jì)得到了飛速的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì) 2021 年環(huán)翠區(qū)社會(huì)消費(fèi)品銷售總額為 億元，增長 %； 2021年全區(qū)第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，比上年降低了 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，比上年增長了 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，比上年增長了 %；市場(chǎng)價(jià)格總水平較上年略有上升。人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 40157元。 空置面積 2021 年威海房地產(chǎn)空置面積為 687944 平方米，其中住宅空置面積為 541218 平方米，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)空置面積為 38942平方米，網(wǎng)點(diǎn)房空置面積為 69664平方米，其中商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)空置面積要比 2021年降低了 %。 銷售總額 2021年威海房地產(chǎn)銷售總額為 260518萬元，其中住宅銷售總額為 230001萬元，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)銷售總額為 5591 萬元，網(wǎng)點(diǎn)房銷售總額為 24242 萬元。商業(yè)地產(chǎn)銷售面積雖有所增加，但其增幅不如竣工面積的增幅大。網(wǎng)點(diǎn)房銷售面積為 59683 平方米，占商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房施工面積的 %。 銷售面積 2021 年威海房地產(chǎn)銷售面積為 1638528 平方米，其中住宅銷售面積為 1554975平方米，占住宅施 工面積的 %。其中商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)竣工面積比去年增長了 866%；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房竣工面積比去年增長了 214%。商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)竣工面積為 28967 平方米，占商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積的 %。由此看出 2021 年新開工面積增長量很大 ,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈。網(wǎng)點(diǎn)房新開工面積為 154549 平方米，占商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房施工面積的 %。 新開工面積 2021 年威海房地產(chǎn)新開工面積為 3505781 平方米，其中住宅新開工面積為3258294平方米，占住宅施工面積的 %。 （二） 開發(fā)及供應(yīng)量分析 分組指標(biāo) 合計(jì) 住宅 商業(yè)地產(chǎn) 網(wǎng)點(diǎn)房 房屋施工面積（平方米） 5310606 4766129 67334 334758 新開工面積 3505781 3258294 21280 154549 房屋竣工面積 1732705 1570064 28967 68442 房屋銷售面積 1638528 1554975 19180 59683 預(yù)售面積 1598354 1530886 6100 56678 銷售總額（萬元） 260518 230001 5591 24242 施工面積 2021 年威海房地產(chǎn)施工面積為 5310606 平方米，其中住宅施工面積為 4766129平方米，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積是 67334 平方米，網(wǎng)點(diǎn)房施工面積為 334758 平方米。商品房銷售面積 ，增長 %。其中房地產(chǎn)開發(fā)快速發(fā)展。 固定資產(chǎn)投資規(guī)模迅速擴(kuò)大。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 33762元，增長 %。至 2021年城市化率已由 1997年的 %提高到 %， 2021年政府大力推進(jìn)城市化進(jìn)程。 2021 年村莊改造大規(guī)模地展開。要求三區(qū)每年應(yīng)分別選擇 2～ 3 個(gè)重點(diǎn)村進(jìn)行改造。 四、 威海政策與法律分析 （一） 城市化進(jìn)程推動(dòng)房地產(chǎn)的高速發(fā)展 自 2021年市委、市政府提出實(shí)施城市化戰(zhàn)略以來，經(jīng)過幾年優(yōu)化城鄉(xiāng)總體布局，加快城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，威海的房地產(chǎn)業(yè)始終處于平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)，投資總量一直位居全省第四位，增長幅度保持在 2030%左右。威海近幾年隨著經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，為全國綜合實(shí)力 50強(qiáng) 和投資環(huán)境 40優(yōu)城市之一。年平均氣溫 12度，平均降水量 800多毫米。威海氣候四季分明，氣候宜人。 區(qū)域 合計(jì) 男性 女性 農(nóng)業(yè)人口 非農(nóng)業(yè)人口 市區(qū) 609200 307829 301371 160647 448553 環(huán)翠區(qū) 343466 173897 169569 88889 254577 高區(qū) 158332 80332 78010 25571 132761 經(jīng)區(qū) 107402 53637 53765 46183 61219 三、 威海人文環(huán)境分析 威海地區(qū)位于山東半島的東北部，其獨(dú)特的人文地理環(huán)境，孕 育出豐富多彩的民俗和民間文化。家庭結(jié)地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 構(gòu)上， 2人和 3人家庭分別占到總戶數(shù)的 %和 %， 1人家庭占到 %，4人和 5人家庭分別占到總戶數(shù)的 %和 %。全年居民消費(fèi)總指數(shù)比上年上升了 %。其中食品性支出 2225元，衣著之處 1259元，設(shè)備用品及服務(wù)支出 511元，醫(yī)療保健支出 408元，交通和通訊支出 801元，娛樂文教服務(wù)支出 1014元，居住支出為 872元，雜項(xiàng)商品和服務(wù)支出為 301元。全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額 ，比年初增長 %，各項(xiàng)人民幣貸款余額 ，比年初增長 %，年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 ，比年初增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值是 ，增長%。 2021 年威海常駐人口約 萬人，流動(dòng)人口為 11 萬人。隨著成功地舉辦了 04年的國際人居節(jié)會(huì)議，將城市的知名度提高到了前所未有的高度。威海市是首座國家級(jí)衛(wèi)生城市，首批國家環(huán)保模范城市和中國優(yōu)秀旅游城市，國家園林城市、國家文明城市，多次被聯(lián)合國確定為 “改善人居環(huán)境全球最佳范例 ”城市。9 6 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 第一部分 威海市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 一、 威海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 威海地處山東半島東北部，東南北三面臨黃海，西與煙臺(tái)相鄰，北與遼東半島相對(duì)，東和朝鮮半島及日本列島相望。9 1 （ 二） 住宅部分定位建議 9 0 （一） 商業(yè)部分定位建議 9 0 二、 項(xiàng)目定位建議 9 0 一、 項(xiàng)目優(yōu)劣勢(shì)分析 7 3 第五部分、可類比項(xiàng)目分析 6 7 三、 目標(biāo)消費(fèi)群體消費(fèi)力分析 6 4 二、 消費(fèi)習(xí)慣分析 64 一、 消費(fèi)者結(jié)構(gòu)分析 3 5 第三部分、威海市商業(yè)業(yè)態(tài)分析 3 3 （二） 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 2 8 三、 經(jīng)區(qū) 2 2 （二） 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 1 6 二、 高區(qū) 1 0 （二） 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 1 0 一、 環(huán)翠區(qū) 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 《 威海 商業(yè) 房產(chǎn) 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》 目 錄 第一部分、威海市宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 4 第二部分、威海市商業(yè)市場(chǎng)總體分析 1 0 （一） 大型商業(yè)物業(yè) 1 4 （三） 專業(yè)市場(chǎng) 2 2 （一） 大型商業(yè)物業(yè) 2 4 （三） 專業(yè)市場(chǎng) 32 （一） 大型商業(yè)物業(yè) 3 3 （三） 專業(yè)市場(chǎng) 3 7 一、 家電業(yè)分析 37 二、 家居業(yè)分析 4 3 三、 服裝業(yè)分析 4 9 四、 娛樂業(yè)分析 5 1 五、 餐飲業(yè)分析 5 5 第四部分、消費(fèi)者分析 8 1 一、 威?？深惐软?xiàng)目現(xiàn)狀分析 8 1 二、 可類比項(xiàng)目具體分析 83 三、 小結(jié) 8 8 第六部分、結(jié)論建議 市轄環(huán)翠區(qū)、高區(qū)、經(jīng)區(qū)及乳山、文登、榮城三市，面積為 5436 平方公里。 2021 年威海被聯(lián)合國人居署評(píng)為 “最適合人類居住的地方 ”，捧回了國際人居獎(jiǎng)。其以有豐富的自然景觀與人文景觀，成為聞名中外的旅游、避暑和療養(yǎng)圣地，經(jīng)過幾年來的開發(fā)建設(shè)，已形成了一批獨(dú)具風(fēng)格的名勝游覽區(qū)。全市國內(nèi)生產(chǎn)總值，比上年增長 %。人均 國內(nèi)生產(chǎn)總值 33762元，增長 %；全年社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 119%；城鎮(zhèn)規(guī)模以上投資 ，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資，增長 %，商品房銷售面積 ；全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 ，增長 %；預(yù)算財(cái)政收入 ，增長 %，預(yù)算內(nèi)財(cái)政支出 ，增長 %。 2021 年在崗職工平均年工資收入 11215 元，增長 %；其可支配收入是 10194元，增長了 %；人均消費(fèi)性支出 7404元，增長了 %。農(nóng)村居民人均純收入 4751元，增長了 %，人均生活消費(fèi)支出 2608元，增長 %。 城市居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)狀況 （單位：元） 指標(biāo)名稱 2021年 2021年 2021年 2021年 食品 1810 1947 衣著 1049 1163 家庭設(shè)備和日用品 497 416 醫(yī)療保健 338 440 交通和通訊 456 794 娛樂、教育和文化 749 979 居住 688 680 雜項(xiàng)商品和服務(wù) 346 296 平均每人消費(fèi) 5933 6715 二、 威海城市人口數(shù)量 據(jù)統(tǒng)計(jì)，威海市（含環(huán)翠區(qū)、高區(qū)、經(jīng)區(qū)）的家庭數(shù)已達(dá) ，常駐人口約 萬，流動(dòng)人口為 11 萬左右，現(xiàn)階段城市人口還在快速擴(kuò)張。其中農(nóng)業(yè)人口為 160647人，占總?cè)丝诘?%；非農(nóng)業(yè)人口為 448553人，占總?cè)丝诘?%。深受孔家文化、膠東漁民文化、國際人居文化熏陶的威海人，淳樸勁勇，耐勞節(jié)儉，質(zhì)直好義。市區(qū)依山傍海，環(huán)境優(yōu)美，大氣質(zhì)量、水質(zhì)和噪音等環(huán)境質(zhì)量指標(biāo)達(dá)到或超過了國家標(biāo)準(zhǔn)，是旅游、避暑、療養(yǎng)的好地方。長達(dá) 1000公里海岸線，約占山東省的 1/3，沿海分布三大漁場(chǎng)，是中國最大的漁業(yè)生產(chǎn)基地之一；地下礦藏品種較多， 石島紅 、 文登白 、 乳山黑 花崗石在國內(nèi)外享有盛名。國民經(jīng)濟(jì)以年平均 30％的速度遞增，為全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的地區(qū)之一。 （二） 政策推動(dòng)房地產(chǎn)的供應(yīng)量與開發(fā)量 2021年 7月政府出臺(tái)了《威海市市區(qū)村莊改造建設(shè)管理暫行辦法》。改造的重點(diǎn)是轉(zhuǎn)非村、景區(qū)內(nèi)的村和主要道路兩側(cè)的村。威海正處于城市化進(jìn)程較快階段，間接影響城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)程與總量的增加，進(jìn)一步導(dǎo)致房屋需求上長。 五、 市政規(guī)劃和建設(shè)分析 （一） 威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展描述 威海市是山東省經(jīng)濟(jì)增長速度最快的城市之一，其國民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，全市實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 ，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %。三種產(chǎn)業(yè)占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重分別為 %、 %和 %。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 119%；城鎮(zhèn)規(guī)模以上投資 ；其中基本建設(shè)完成投資 ，地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 增長 %；更新改造完成投資 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 ，增長 %。全年商品房屋施工面積 萬平方米，增長 20%；竣工面積 萬平方米，與同期基本持平。商品房銷售額 ，增長 %。其中商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積比去年增長了 %；網(wǎng)點(diǎn)房施工面積比去年增長了 %。商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)新開工面積為 21280平方米，占商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積的 %。其中商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)新開工面積比去年增長了 175%，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房新開工面積比去年增長了 %。 竣工面積 2021 年威海房地產(chǎn)竣工面積為 1732705 平方米，其中住宅竣工面積 為 1570064平方米，占住宅施工面積的 %。網(wǎng)點(diǎn)房竣工面積為 68442 平方米，占商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房施工面積的 %。由此表明未來有大量的商業(yè)地產(chǎn)上市，大量的竣工面積對(duì)威海市房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定的沖擊，使競(jìng)爭(zhēng)程度更趨白熱化。商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)銷售面積為 19180 平方米，占商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)施工面積的 %。其中商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房銷售面積比去年增長了 397%。 預(yù)售面積 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 地產(chǎn)江湖 —— 數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 2021 年威海房地產(chǎn)預(yù)售面積為 1598354 平方米，其中住宅預(yù)售面積為 1530886平方米，商業(yè)物業(yè)地產(chǎn)預(yù)售面積為 6100 平方米，網(wǎng)點(diǎn)房預(yù)售面積為 56678 平方米。其中商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)房銷售總額比去年增長了 616%。 第二部分 威海市商業(yè)市場(chǎng)總體分析 一、 威海市環(huán)翠區(qū)商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析 2021 年環(huán)翠區(qū)的國民經(jīng)濟(jì)保持了持續(xù) 穩(wěn)定增長的良好勢(shì)頭，全年國內(nèi)生產(chǎn)總值