【正文】 7 7 設(shè)計規(guī)劃 規(guī)模 大小 布局 合理 外立面 戶型 面積 戶型 空間 容積率 建筑 質(zhì)量 裝修 檔次 施工 環(huán)境 其他 8 8 8 8 8 7 園內(nèi)配套 智能 設(shè)施 外部 設(shè)計 門廳 感受 商務(wù) 配套 電梯 配置 內(nèi)部 裝修 園內(nèi) 商業(yè) 醫(yī)療 保健 運動 休閑 其他 73 9 8 9 7 7 發(fā)展商代理商品牌 發(fā)展商 實力 發(fā)展商 業(yè)績 樓盤 知名度 樓盤 美譽率 發(fā)展 潛力 廣告 終端 銷售 終端水準(zhǔn) 銷售 終端資信 開發(fā)商 關(guān)注度 代理商 關(guān)注度 84 9 8 9 8 物業(yè)管理 規(guī)模 專業(yè)水準(zhǔn) 管理 公司名度 管理 公司美譽 管理 公司實力 物業(yè) 管理費用 物管 維護(hù)費用 社區(qū) 安全保衛(wèi) 社區(qū) 綠化管理 物業(yè) 服務(wù)水平 智能化 水平 8 8 8 8 8 項目加權(quán)分： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 競爭樓盤列項比較評估表（宏圖 大廈）【表 1】 區(qū)位地段 地級 周圍 開發(fā)程度 周圍 有無公園 周圍 有無山水 周圍有無 標(biāo)志性建筑 市民認(rèn)知度 周圍 建筑密度 周圍 污染程度 管網(wǎng)煤氣 供應(yīng)情況 其他 75 9 9 9 7 9 8 7 周邊環(huán)境 有無 大型商場 商業(yè) 市場程度 農(nóng)貿(mào) 市場 幼兒園 中小學(xué) 中專 及高校 醫(yī)院 酒店 娛樂餐飲 運動 場所 其他 9 9 8 8 9 8 交 通條件 是否近 交通干線 地鐵站 遠(yuǎn)近程度 火車站 遠(yuǎn)近程度 公共 交通程度 距新街口距離 周邊修車方便程度 距飛機(jī)場遠(yuǎn)近程度 中巴 程度 其他 9 8 9 9 7 9 價格 付款 價格 合理程度 價格 高低程度 對比 價格優(yōu)勢 價格 松動程度 成品 交付策略 其他 價格策略 付款 多樣程度 付款 靈活程度 按揭 方便程度 其他 75 8 8 9 8 8 8 9 市 場定位銷售進(jìn)度 客戶 區(qū)域 客戶 身份 銷售率 空置率 出租率 推出 時間 銷售 中心 銷售 人員 銷售 資料 創(chuàng)意 廣告 81 9 8 7 8 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、價格分析 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。目前的辦公地點主要為租用，在兩年內(nèi)根據(jù)企業(yè)發(fā)展擁有良好的規(guī)劃與信心，需要購買辦公地點自用并兼顧投資作用。月之間。 物業(yè)服務(wù)承受價格分析 對于物業(yè)費用的高低成為購買決定中一個較為主要的因素，大 部分客戶群體的物業(yè)管理費用價格價格五元是上限（不包括其他物業(yè)水、電、中央空調(diào)之類的分?jǐn)傎M用），比較理想的價格在 /㎡最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。對于物業(yè)管理提供的附加服務(wù)沒有明顯的共性要求，但是希望可以提供價格合理經(jīng)濟(jì)實惠的員工工作午餐。 （四）、目標(biāo)客戶群體 物業(yè)服務(wù)需求分析 物業(yè)關(guān)注點分析 對于物業(yè)公司的品牌并不是十分在意，更傾向于采用人性化的物業(yè)，不需要如酒店般 的服務(wù)，因為那樣會造成對于物業(yè)管理費用承受的壓力。目標(biāo)客戶的公司處于發(fā)展期，因為業(yè)務(wù)拓展的需要很多在籌劃進(jìn)行企業(yè)注冊資本和企業(yè)固定資產(chǎn)的增加，而選擇進(jìn)行物業(yè)的投資又可以起到投資的作用。 在一年以后。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 購買迫切性分析 訪談客戶的購買周期安排一般在一年左右的時間，這一考慮更多的受企業(yè)發(fā)展制約與當(dāng)前企業(yè)的運營狀況考慮，而且目前大部分客戶的辦公地點因為采用的是租用的方式，租用合約也定的是 一年或者半年，因此，實際需求 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而根據(jù)實際情況與對于片區(qū)的寫字樓狀況認(rèn)可度分析，承受的單價區(qū)間在 7000元 /㎡ 8500元 /㎡之間，超過這樣的單價區(qū)間購買抗性將會變的十分明顯。但是，這部分客戶受府政策轉(zhuǎn)變以及銀行貸款利率調(diào)整的影響非常大，所以并不是穩(wěn)定的客戶群體。 （三）、目標(biāo)客戶群體購買需求分析 購買用途分析 主要是辦公自用，也兼顧到后期如果企業(yè)經(jīng)營結(jié)束的時候可轉(zhuǎn)為個人的資產(chǎn)而起到投資的作用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 企業(yè)人員構(gòu)成 企業(yè)的辦公人員年齡一般在 20歲 30 歲之間，大部分的員工行業(yè)工 作經(jīng)歷未滿五年，更多的屬于走上接觸社會兩、三年的應(yīng)屆、往屆畢業(yè)生。 企業(yè)業(yè)主年齡 因為行業(yè)與企業(yè)年齡的關(guān)系，企業(yè)業(yè)主的年齡在 28歲 35歲之間，業(yè)主本身具有較高的學(xué)歷，且對于社會和行業(yè)的發(fā)展具有自己獨到的見解，擁有相關(guān)運營行業(yè)中較好的人際關(guān)系與社會關(guān)系網(wǎng)。 定的業(yè)務(wù)量幷且在逐步上升。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。企業(yè)擁有了相對穩(wěn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。而常駐的人員實質(zhì)是公司的行政辦公人員與企業(yè)管理人員。 通過這一分析，我們以為天星翠瑯項目的主力目標(biāo)客戶群體應(yīng)該是屬于新興行業(yè)或者智力支持型機(jī)構(gòu)的性質(zhì)，諸如廣告公司、咨詢 公司、旅游公司、事務(wù)所、個人工作室、貿(mào)易公司等屬于近十年以來新興的行業(yè)加入者。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。如果在情況和條件都符合需要的時候，這部分公司也會成為天星翠瑯項目的潛在客戶群體。但是，考慮到天星翠瑯項目本身處于山西路商業(yè)圈，而目前在這一區(qū)域也是南京市區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鱿鄬械膮^(qū)域，所以，以后天星翠瑯的主要客戶群體應(yīng)該是目前在山西路地區(qū)辦公的企業(yè)與機(jī)構(gòu)，因為他們對于片區(qū)有了一定的認(rèn)同感，而且在當(dāng)初進(jìn)行辦公地點選擇的時候也充分的考慮了便捷性與方便性。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 主樓高檔面磚 地磚 8 部電梯 、三菱電梯 2部觀光電梯和 2臺自 門窗：新型鋁合金 鋁合金門窗 園林式綠化 動扶梯。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而早期建設(shè)投入使用的項目諸如天環(huán)大廈、金山大廈、匯杰廣場、龍吟廣場、頤和大廈等項目都已經(jīng)售磬或者尚余少量供應(yīng)，而規(guī)劃上市的項目的定位之類都與天星翠瑯項目存在較大的差異，因此不造成實質(zhì)意義的競爭。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。隨著片區(qū)代表項目的上市，將吸 引更多商務(wù)人士的介入。但是，由于蘇寧銀河國際、南京置地廣場、南京世界貿(mào)易中心的開發(fā)建設(shè)，使得區(qū)域的辦公氛圍與形象得到顯著提升，而相對新街口而言，更為暢通的交通環(huán)境也使得片區(qū)的寫字樓市場具有更大的市場競爭力。 （二）、項目版塊市場地位分析 在粗略劃分的新街口、山西路、廣州路、大行宮 、珠江路五大寫字樓市場片區(qū)中，山西路片區(qū)寫字樓市場情況比較特殊。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實