【正文】 H服務(wù) 其他（請注明） 173。 124本報告是嚴(yán)格保密的。周邊項(xiàng)目專項(xiàng)調(diào)研現(xiàn)有項(xiàng)目 /未來項(xiàng)目120本報告是嚴(yán)格保密的。u?? 元一停車場的使用率較低，最高只達(dá)到55%，周末晚上 7點(diǎn)為使用率最高峰。216。經(jīng)營狀況115本報告是嚴(yán)格保密的。?? 元一廣場的餐飲僅僅分布在四樓以美食廣場形式出現(xiàn)，缺乏獨(dú)立的餐飲門店；娛樂業(yè)態(tài)主要為電影院及 KTV。各樓層品類品牌113本報告是嚴(yán)格保密的。合肥主要百貨、超市分布圖111本報告是嚴(yán)格保密的。 合肥百貨、超市主要分布在元一商圈、三孝口商圈、四牌樓商圈和馬鞍山商圈，其中四牌樓商圈規(guī)模最大，擁有的百貨超市最多。400108本報告是嚴(yán)格保密的。代表性商家107本報告是嚴(yán)格保密的。長江中路測試時間段：上午（ 10： 00173。不同時間段的人流量統(tǒng)計216。測試時間段：上午（ 10： 00173。長江中路租金概況租金150—200 元 /平米 /月租金120—150 元 /平米 /月長江中路n 由于長江中路新華書店區(qū)域集中了該路段大多數(shù)品牌專賣店，以品牌專賣店的吸引力，使得該段人流量較多，租金也較高；n 由省新華書店向東，該區(qū)域街道主要連通各大商場，人流因此保持較高的數(shù)量；104本報告是嚴(yán)格保密的。252。商業(yè)街區(qū)專項(xiàng)市場調(diào)研長江中路 /淮河路 /……99本報告是嚴(yán)格保密的。元一商圈95本報告是嚴(yán)格保密的。 本商圈為合肥市中高檔零售商業(yè)最集中區(qū)域，為傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)216。業(yè)態(tài)業(yè)種216。服務(wù)人口在 20萬以上，基本商業(yè)面積 20萬平方米以上u173。老城區(qū)和濱湖新區(qū)；u173。 近年來合肥市商品房價格一直保持穩(wěn)步上升的態(tài)勢數(shù)據(jù)來源：合肥市 2023年房地產(chǎn)年鑒89本報告是嚴(yán)格保密的。 商品房空置情況資料來源：合肥市統(tǒng)計局年鑒216。 2023年竣工面積達(dá)到頂峰，主要原因?yàn)榍皟赡觊_發(fā)商囤積了大量的土地，受政策限制，兩年內(nèi)必須開發(fā)，故 2023年商品房竣工面積急劇放大；86本報告是嚴(yán)格保密的。 城市化進(jìn)程的加速及國家宏觀經(jīng)濟(jì)面看好、區(qū)域客戶住房升級換代，追求舒適的居住環(huán)境使得在 2023年土地開發(fā)面積達(dá)到新高，市場前景看好，開發(fā)商拿地活躍；資料來源：合肥市統(tǒng)計局年鑒216。根據(jù)合肥市規(guī)劃局委托中國城市規(guī)劃設(shè)計研究院編制的方案，合肥未來的軌道交通將分為 3條線，總長度約 100公里 。遠(yuǎn)期 2023年，中心城區(qū)建設(shè)用地 360平方公里，人均建設(shè)用地 100平方米。遠(yuǎn)期 2023年，中心城區(qū)城市人口 360萬人。81本報告是嚴(yán)格保密的。u全國重要的科研教育區(qū)域。作為中部省份，合肥的農(nóng)業(yè)人口仍占據(jù)大部分比例，但是正在逐年減少。西蒙 .庫茲涅茨經(jīng)濟(jì)理論是 80年代后期提出的，以當(dāng)時的美元價格為參考，相應(yīng)的邊界應(yīng)該適度增加。西蒙 .庫茲涅茨經(jīng)濟(jì)理論模型216。77本報告是嚴(yán)格保密的。u合肥是安徽省省會，位于中國中部長江淮河之間、巢湖之濱，通過南淝河通江達(dá)海，具有承東啟西、接連中原、貫通南北的重要區(qū)位優(yōu)勢。專業(yè)市場專項(xiàng)調(diào)研216。與合肥市未來規(guī)劃合肥市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研216。合肥市商品房售價情況宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)研216。合肥市土地開發(fā)情況216。調(diào)研數(shù)據(jù)分析? 資料查收和數(shù)據(jù)校對? 信息編碼? 錄入數(shù)據(jù)，建立數(shù)據(jù)庫? 查錯和數(shù)據(jù)凈化? 數(shù)據(jù)處理、制表作圖? 統(tǒng)計分析73本報告是嚴(yán)格保密的。確定調(diào)研目標(biāo)? 為什么要調(diào)研？? 需要什么信息？? 怎樣得到這些信息？? 進(jìn)行探索性調(diào)查? 與決策者探討? 采訪有關(guān)專家為什么要進(jìn)行調(diào)研？客戶為什么要進(jìn)行調(diào)研？客戶想知道什么？知道以后有想知道什么？知道以后有什么用處？什么用處？ 69本報告是嚴(yán)格保密的。（ 1）準(zhǔn)備階段：它一般分為界定調(diào)研問題、設(shè)計調(diào)研方案、設(shè)計調(diào)研問卷或調(diào)研提綱三個部分。七、郵寄調(diào)查法? 郵寄調(diào)查是一種通過向選取的調(diào)查對象郵寄調(diào)查問卷，讓被訪者按問卷填寫說明填寫并寄回調(diào)查問卷的調(diào)查方式。六、電話訪談法? 電話訪問的抽樣及隨機(jī)撥號方法? (1）是利用現(xiàn)成的電話黃頁簿作為抽樣框，借助隨機(jī)的數(shù)字表，然后隨機(jī)的選取號碼進(jìn)行撥打，或采用分類型、分屬性或等距抽樣的方法從電話黃頁簿中抽取撥打被調(diào)查者的號碼?！。?4） 適當(dāng)?shù)募畲胧！。?2） 制定網(wǎng)絡(luò)調(diào)研提綱。將分散在不同地域的被調(diào)查者通過互聯(lián)網(wǎng)視訊會議功能虛擬地組織起來，在主持人的引導(dǎo)下進(jìn)行討論。3．網(wǎng)絡(luò)調(diào)研的便捷性和經(jīng)濟(jì)性。mail法、 web 站點(diǎn)法、 Net173。訪談形式u街訪u訪談會粗略對象精準(zhǔn)對象u深度訪談u電話訪談u郵件專訪特點(diǎn)：形式靈活，結(jié)果真實(shí)，實(shí)用性高，對訪談人員要求高。u開放式問題最好出現(xiàn)在問卷末尾。u在問卷的開頭部分避免出現(xiàn)與調(diào)查目的無關(guān)的項(xiàng)目。u每項(xiàng)內(nèi)容至少包括 3~4個題目。 ? 街頭攔截問卷法優(yōu)點(diǎn)：? 節(jié)省費(fèi)用、時間，可以出示樣品，便于監(jiān)督等? 街頭攔截問卷法缺點(diǎn)：? 選擇的訪問群體較隨意，訪問時間不能太長59本報告是嚴(yán)格保密的。自己制造機(jī)會 —— 可以事先將自己的手機(jī)調(diào)到振動，再按響鈴聲，裝做投資者，自會引起銷售代表注意，而有人來為你服務(wù)。u日常數(shù)據(jù)收集慣用手法。? 一、文案調(diào)查法? 文案調(diào)查法又稱間接調(diào)查法，它是利用企業(yè)內(nèi)部和外部現(xiàn)有的各種信息、情報資料，對調(diào)查內(nèi)容進(jìn)行分析研究的一種調(diào)查方法。52本報告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容宏觀環(huán)境調(diào)研 /項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研 /項(xiàng)目商圈調(diào)研Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研49本報告是嚴(yán)格保密的。? 按操作方法分類按操作方法分類實(shí)地考察調(diào)查、問卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查? 按考察形式分類按考察形式分類系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 。在商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研中主要是指競爭項(xiàng)目、企業(yè)等主要包括商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研、市場供求關(guān)系調(diào)研、市場客戶需求的調(diào)研和市場營銷活動調(diào)研四個方面的內(nèi)容 46本報告是嚴(yán)格保密的。u 實(shí)地調(diào)查 與文案調(diào)查不同，必須在制定詳細(xì)的調(diào)查方案的基礎(chǔ)上，由調(diào)查員直接地向被訪者收集一手資料，再進(jìn)行整理和分析，從而寫出調(diào)查報告。44本報告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對地域性、時效性要求也很高，如銷售率（出租率）、價格等動態(tài)營銷信息的調(diào)研，時間發(fā)生變化，動態(tài)營銷信息也會發(fā)生改變。什么是什么是 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研？商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研 概念概念 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研就是 以商業(yè)地產(chǎn)為特定的商品對象，運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計劃、系統(tǒng)地收集商業(yè)地產(chǎn)市場方面的各種情報資料，通過對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測 ， 為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動趨勢，制定公司營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議。怎樣才能讓投資者覺得某個物業(yè)能增值呢？或者說什么才能保證物業(yè)能增值呢？40本報告是嚴(yán)格保密的。為什么要做市場調(diào)研？提問：36本報告是嚴(yán)格保密的。調(diào)研計劃實(shí)施216。郵寄調(diào)查法商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研步驟216?，F(xiàn)場問卷法216。商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研特征216。項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研216。按操作手法分類216。按調(diào)研對象分類216。商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 — 業(yè)態(tài)（案例）33本報告是嚴(yán)格保密的。店鋪數(shù)量只有一個的業(yè)種總共達(dá)到了 9個，這幾類業(yè)種競爭不會激烈。在所有的業(yè)態(tài)中，零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)所占的比例分別為 48%， 35%和 17%，沒有文體休閑娛樂業(yè)態(tài)。10千米 20千米 40千米1千米 2千米 4千米 6千米便利店折扣店超市大型超市倉儲式會員店食雜店專業(yè)店專賣店家居建材店購物中心廠家直銷中心百貨店05萬㎡ 10萬㎡ 20萬㎡100㎡ 500㎡ 1000㎡ 5千㎡0社區(qū)購物中心 市區(qū)購物中心 城郊購物中心業(yè)態(tài)輻射范圍及需求面積面積需求輻射半徑1萬㎡ 2萬㎡6千㎡ 8千㎡300㎡商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 — 業(yè)態(tài)輻射范圍28本報告是嚴(yán)格保密的。?(Vending Machine) 通過售貨機(jī)進(jìn)行商品售賣活動的零售業(yè)態(tài)。批發(fā)和零售業(yè)態(tài)郵購網(wǎng)上商店自動售貨亭購物中心電視購物 ?(Television Shopping) 以電視作為向消費(fèi)者進(jìn)行商品推介展示的渠道，并取得定單的業(yè)態(tài)。?(Home Center) 以專門銷售建材、裝飾、家居用品為主的零售業(yè)態(tài)。批發(fā)和零售業(yè)態(tài)專業(yè)店專賣店家居建材店購物中心廠家直銷中心百貨店?(Department Store)在一個建筑物內(nèi)，經(jīng)營若干大類商品，實(shí)行統(tǒng)一管理，分區(qū)銷售，滿足顧客對時尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。 根據(jù)商品結(jié)構(gòu)的不同，可以分為食品超市和綜合超市。食雜店 ? (Traditional Grocery Store)以煙、酒、飲料、休閑食品和糧油為主，獨(dú)立傳統(tǒng)的無明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)。商業(yè)業(yè)態(tài)分分批發(fā)和零售業(yè)、居民服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、文體休閑娛樂業(yè)共四大類。人人 （按照平均社會消費(fèi)品零售總額的 80%計算）例 2：假設(shè)在商圈內(nèi)有 10萬個家庭，每周在食品中支出 25元人民幣，共有 15個店鋪在商國內(nèi)，共有 144000平方米銷售面積。IRS（商圈飽和指數(shù)）＝ C（潛在客戶） RE（人均零售支出） /RF（商業(yè)面積） RF（某市可支撐商業(yè)面積）＝ CRE / IRS ＝ 401600/4000 = 16萬㎡例 1：IRS（商圈飽和指數(shù)）：三、四線城市一般標(biāo)準(zhǔn)為 1000173。 一般來說，小型商店的邊緣商圈在，顧客步行來店在 20分鐘以上；大型商場的邊緣商圈在 8公里以外，無論使用何種交通工具來店平均在 40分鐘以上人口數(shù)量及特點(diǎn)交通狀況商業(yè)發(fā)展?jié)摿θ宋?、公共配套商業(yè)規(guī)模 影 響 商 圈 大 小 因 素根據(jù) ICSC對商圈的定義：u?? 指商店以其所在地點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍 。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語（續(xù)）20本報告是嚴(yán)格保密的。 216。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語19本報告是嚴(yán)格保密的。 216。商業(yè)地產(chǎn)的分類（續(xù)）17本報告是嚴(yán)格保密的。亞洲及國內(nèi)：13本報告是嚴(yán)格保密的。216。發(fā)展階段 原始形態(tài) 現(xiàn)代商業(yè)廣義商業(yè)商業(yè)發(fā)展曲線1100美元 2023美元 人均 GDP傳統(tǒng)商業(yè)8000以上美元4400美元216。商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)和運(yùn)營中涉及到三個層面資本運(yùn)營商業(yè)地產(chǎn)市場開發(fā)運(yùn)營管理8本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 商業(yè)地產(chǎn)的含義商業(yè)地產(chǎn)是 包括購物中心、商業(yè)街、 SHOPPING MALL、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)房地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展條件216。業(yè)態(tài)調(diào)研案例商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容216。業(yè)態(tài)基礎(chǔ)216。按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類商業(yè)地產(chǎn)基本術(shù)語216。按物業(yè)區(qū)位分類216。商業(yè)地產(chǎn)與住宅的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)的分類216。q 請各位積極參與，各抒己見請各位積極參與，各抒己見 !2本報告是嚴(yán)格保密的。本報告是嚴(yán)格保密的。注意事項(xiàng)注意事項(xiàng)q 請各位同事將手機(jī)關(guān)閉請各位同事將手機(jī)關(guān)閉 ,以確保培訓(xùn)效果以確保培訓(xùn)效果 。何為商業(yè)地產(chǎn)216。按建筑特征分類216。按銷售方式分類216。商圈應(yīng)用216。業(yè)態(tài)特征216。商業(yè)地產(chǎn)的四個元素商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展216。u狹義的商業(yè)地產(chǎn)就是我們平常說的商業(yè)的交易場所；u廣義應(yīng)該包括商場、酒店、寫字樓、商務(wù)公寓等，一切可以用來銷售和經(jīng)營這些物業(yè)綜合體的運(yùn)營形式，都叫商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的三個層面 /商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的三種行為 /……Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識7本報告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展條件 /商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特點(diǎn)及趨勢 /……Part1：商業(yè)地產(chǎn)基礎(chǔ)知識11本報告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)地產(chǎn)的市場發(fā)展條件歐美：12本報告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)地產(chǎn)主要分為兩類：一是都市型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均 GDP水平達(dá)到 2500美元；二是郊區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)，其發(fā)展條件為城市人均 GDP水平達(dá)到 3000美元、公路發(fā)展極為充分、城市家庭汽車擁有率達(dá) 10－ 15％ 。商業(yè)地產(chǎn)的