【正文】 競(jìng)爭(zhēng)板塊 樓盤(pán)名稱 規(guī)模 容積 率 建筑形態(tài) 建筑風(fēng)格 主力房型 主力面積段 類型比例 價(jià)格 開(kāi)發(fā)商 新天地 華府天地 70000 4 高層 新古典主 義 四房 300350 96% 60000100000 上海置業(yè) 翠湖天地 13000 4 高層、小高層 ARTDECO 古典主義 三房 180190 45% 4000080000 瑞安集團(tuán) 萬(wàn)里 中環(huán)凱旋宮 270000 高層、小高層 哥特復(fù)興 式建筑 三房 169177 36% 1400019000 上海中鷹置業(yè)有限 公司 中環(huán)花苑 143685 小高層、 高層 現(xiàn)代 二房 90110 60% 85009500 上海中環(huán)投資開(kāi)發(fā)（集團(tuán)）有限公司 不夜城 綠洲雅賓利 500000 高層 art deco 二房 98 40% 1700018000 上海碩城置業(yè) 蒙特利 名都城 202300 小高層高層 古典 二房 130140 16% 1500016000 上海泰宇集團(tuán) 新紅廈公寓 20230 3 高層 現(xiàn)代 三房 156158 33% 1000011000 上海鐵路分局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)有限公司 項(xiàng)目 調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng) 調(diào)研 專題 調(diào)研 市場(chǎng)實(shí)踐 項(xiàng)目 調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng) 調(diào)研 專題 調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng)板塊 樓盤(pán)名稱 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元 /M2) 裝修配置 新天地 華府天地 5000 進(jìn)戶門(mén)：高級(jí)實(shí)木防火防盜鋼木子母門(mén) ,并配進(jìn)口門(mén)鎖 走廊：進(jìn)口品牌石膏板、進(jìn)口品牌乳膠漆 窗材：高級(jí)鋁合金鋼窗、雙層中空玻璃、圓弧部分為單層玻璃 大堂：天花板為進(jìn)口品牌石膏板、進(jìn)口品牌乳膠漆；墻面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌墻磚、高級(jí)壁布、進(jìn)口品牌乳膠漆；地面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌地磚、進(jìn)口地毯、品牌實(shí)木地板 車庫(kù)電梯間：墻面為進(jìn)口大理石；地面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌地磚 電梯廳：墻面為進(jìn)口大理石；地面為進(jìn)口大理石、進(jìn)口品牌地磚 電梯品牌：日本 FUJITEC 備注：窗配件：德國(guó) ROTO或同級(jí)產(chǎn)品。配制半拋盆，懸掛式坐便器、浴缸或者沖淋房 空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)：日立或同等品牌中央空調(diào)，一房為分體式空調(diào) 經(jīng)典茂名 3000 衛(wèi)生間：高級(jí)防滑地面磚、高級(jí)瓷磚至天花吊頂線，天花防水紙面石膏板吊頂乳膠漆飾面、德國(guó)KAREMAG或 TOTO浴室潔具及配件，瑞士 zehnder(森德 )衛(wèi)浴散熱器，配備電須刨插擎、玻璃及抽氣扇。小高層 現(xiàn)代 三房 135153 55% 22023 古北 瑞仕花園 137386 高層 。 景觀設(shè)計(jì) 加強(qiáng)蘇州河堤岸的景觀設(shè)置，改變單一水景布置，較多采用坡地花園、社區(qū)花園、組團(tuán)花園、入戶花園相結(jié)合的立體平均式景觀布局。 價(jià)格分析 在售河濱項(xiàng)目?jī)r(jià)格范圍在 1300023000元 /平方米之間，價(jià)差主要來(lái)自區(qū)域地段和產(chǎn)品品質(zhì)的不同。歐琳廚房龍頭、摩思不銹鋼水槽。洗手臺(tái)：臺(tái)面配石材，臺(tái)面下配儲(chǔ)物柜，臺(tái)面上配鏡子。免漆柚木實(shí)木地板 泰欣雅苑 普陀 147000 三房 150160 65% 2,500 雙開(kāi)門(mén)冰箱、嵌入式烤箱及微波爐、散鹽煤氣灶及脫排 油煙機(jī)、 16升熱水器、凈水器及軟水器 。小高層 現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格 49413 蘇堤春曉 普陀 180000 高層 歐洲建筑風(fēng)格 31097 泰欣雅苑 普陀 147000 高層 現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格 11108 中遠(yuǎn)兩灣城四期 普陀 560217 高層 現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格 23719 天山河畔花園三期 長(zhǎng)寧 72300 高層 現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格 21486 仁恒河濱花園 長(zhǎng)寧 390000 高層 現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格 21185 匯總 136823 市場(chǎng)實(shí)踐 樓盤(pán)名稱 區(qū)域 價(jià)格 主力總價(jià) 新湖明珠城二期 普陀 14500 180萬(wàn) 蘇堤春曉 普陀 19000 230萬(wàn) 泰欣雅苑 普陀 16500 240萬(wàn) 中遠(yuǎn)兩灣城四期 普陀 13000 135萬(wàn) 天山河畔花園三期 長(zhǎng)寧 15500 170萬(wàn) 仁恒河濱花園 長(zhǎng)寧 23000 460萬(wàn) 在售河濱項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析匯總 項(xiàng)目 調(diào)研 競(jìng)爭(zhēng) 調(diào)研 專題 調(diào)研 市場(chǎng)實(shí)踐 樓盤(pán)名稱 區(qū)域 規(guī)模 主力 房型 主力 面積段 類型 比率 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元 /M2) 裝修配置 新湖明珠 城二期 普陀 18209 二房 120130 24% 毛坯 蘇堤春曉 普陀 180000 三房 121200 43% 1,500 夏普派離克系列冷暖空調(diào) 。 區(qū)域前景 項(xiàng)目所處區(qū)域價(jià)格持續(xù)看漲，現(xiàn)成交均價(jià)在 16500元 /平方米。在售樓盤(pán)僅有城寧花園，目前也處于銷售間隙期。 板塊支撐 項(xiàng)目處大中山公園板塊，區(qū)域開(kāi)發(fā)成熟，認(rèn)知度高，配套佳。 河濱景觀 項(xiàng)目東南面臨蘇州河岸，河面開(kāi)闊，河濱景觀帶較長(zhǎng)。 非消費(fèi)者調(diào)查 指的是調(diào)查對(duì)象為消費(fèi)者以外的其他調(diào)研對(duì)象。 文案調(diào)查 也叫二手資料分析或二手?jǐn)?shù)據(jù)分析，是通過(guò)收集已有的資料、數(shù)據(jù)、調(diào)查報(bào)告、已發(fā)表的文章等有關(guān)的二手信息，加以整理和分析的一種市場(chǎng)調(diào)查方法，經(jīng)常在探索性的研究階段中使用。不同城市 方法多樣 電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會(huì)、 ?? 市場(chǎng)調(diào)研 特征 概念 內(nèi)容 方法 程序 ?按調(diào)研目的分類 從調(diào)研的目的來(lái)看，市場(chǎng)調(diào)研主要可分為應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研和基礎(chǔ)性市場(chǎng)調(diào)研。調(diào)研的服務(wù)對(duì)象可以是任何企事業(yè)單位的管理決策層或個(gè)人。 概念 內(nèi)容 方法 程序 分析房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的概念，我們認(rèn)為主要闡述了兩方面的問(wèn)題： 其一，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容。作了市場(chǎng)調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)福州的房產(chǎn)均是商（商場(chǎng)）、住（住宅）、辦（辦公樓）結(jié)構(gòu)，發(fā)展商個(gè)個(gè)期望三種客源一網(wǎng)打盡，而事實(shí)恰恰相反，買(mǎi)住房的覺(jué)得樓內(nèi)有企業(yè)可能進(jìn)出人員繁雜，買(mǎi)辦公室的又怕遇見(jiàn)買(mǎi)菜阿婆，結(jié)果一無(wú)所獲。王的地塊偏遠(yuǎn)但交通便利，有條件造這樣的辦公樓。Company LOGO 市場(chǎng)調(diào)研基礎(chǔ)理論 注意事項(xiàng) ? 請(qǐng)各位學(xué)員將手機(jī)關(guān)閉 ,以確保培訓(xùn)效果 。趨勢(shì)是交通便利的前提下辦公樓可以建在市郊。 案例 2 9 94年時(shí)福州房地產(chǎn)市場(chǎng)，中心地段的現(xiàn)房銷售率只有 30％，一位發(fā)展商的兩棟高層期房銷售非常不理想。 講述內(nèi)容： ?市場(chǎng)調(diào)研概念 ?市場(chǎng)調(diào)研特征 ?市場(chǎng)調(diào)研分類 市場(chǎng)調(diào)研 概念 內(nèi)容 方法 程序 什么是 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研？ 市場(chǎng)調(diào)研 概念 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象 ， 運(yùn)用科學(xué)的方法 ，有目的 、 有計(jì)劃 、 系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報(bào)資料 ， 通過(guò)對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集 、 整理 、 記錄和分析 ， 進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè) ， 為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì) ， 制定公司營(yíng)業(yè)計(jì)劃 ， 擬訂經(jīng)營(yíng)策略提供參考與建議 。 主要是為管理決策部門(mén)提供參考依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷售率、價(jià)格等動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息的調(diào)研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營(yíng)銷信息也會(huì)發(fā)生改變。 市場(chǎng)調(diào)研 分類 概念 內(nèi)容 方法 程序 Company LOGO 方式 探索性研究 描述性研究 因果關(guān)系研究 目的 發(fā)現(xiàn)想法和洞察內(nèi)部因素 描述總體特征或功能 確定因果之間關(guān)系 問(wèn)題定義 過(guò)程靈活、多樣 有事先提出的具體假設(shè) 研究獨(dú)立變量、控制中 間變量 結(jié)構(gòu)特征 非結(jié)構(gòu)式的 結(jié)構(gòu)式的 機(jī)構(gòu)式的 樣本量 小樣本 大樣本 大樣本 /小樣本 代表性 無(wú)代表性，不具總體意義 有代表性，可進(jìn)行研究總體 推斷 有代表性，可進(jìn)行研究 總體推斷 研究過(guò)程 不需精確定義，可進(jìn)一步解釋 推斷結(jié)論性研究結(jié)果 證實(shí)提出假設(shè)，驗(yàn)證探索性 研究結(jié)論 證實(shí)提出假設(shè)，驗(yàn)證探 索性研究結(jié)論 研究結(jié)果 實(shí)驗(yàn)性的 結(jié)論性的 驗(yàn)證性的 成果應(yīng)用 一般還需要作進(jìn)一步探索性或 結(jié)論性研究 結(jié)果用作決策參考 結(jié)果可支持或說(shuō)明決策 原因 數(shù)據(jù)收集 二手資料、定性調(diào)查 二手資料、定量調(diào)查 實(shí)驗(yàn)法 信息分析 原始數(shù)據(jù)的分析是定性的 數(shù)據(jù)分析是定量的 數(shù)據(jù)分析是定量的 市場(chǎng)調(diào)研 分類 三種研究方式的比較 概念 內(nèi)容 方法 程序 ?按資料來(lái)源分類 按資料來(lái)源分類，有文案調(diào)查和實(shí)地調(diào)查兩種。 消費(fèi)者調(diào)查 中，調(diào)查的對(duì)