【文章內容簡介】 [三 ]供求關系分析 [四 ]重點項目分析 三 、 項目定位 [一 ]市場定位 [二 ]價格定位 [三 ]客戶定位 [四 ]產品定位 項目 調研 競爭 調研 專題 調研 市場實踐 調研思路 項目調研 競爭調研 專題調研 競爭調研內容 競爭板塊（項目）調研 各板塊標桿項目調研 項目 調研 競爭 調研 專題 調研 市場實踐 項目 調研 競爭 調研 專題 調研 借鑒板塊調研 河濱項目調研 競爭板塊 （項目）調研 市場實踐 項目 調研 競爭 調研 專題 調研 蘇州河景觀是本案最大的賣點和特色，目前類似項目在市場中供應不多，這些樓盤都將對本案產生一定的借鑒意義。 分布和供應現狀 價格調研 產品調研 未來供應調研 河濱景觀設計 河濱 項目調研 市場實踐 項目 調研 競爭 調研 專題 調研 大華清水灣 中遠兩灣城 泰欣嘉苑 新湖明珠城 蘇堤春曉 天山河畔花園 仁恒河濱花園 河 濱 項 目 分 布 圖 普陀樓盤 長寧樓盤 市場實踐 項目 調研 競爭 調研 專題 調研 在售河濱項目匯總 樓盤 名稱 區(qū)域 規(guī)模 容積率 建筑形態(tài) 建筑風格 可售 面積 新湖明珠城二期 普陀 55826 高層 。小高層 現代建筑設計風格 49413 蘇堤春曉 普陀 180000 高層 歐洲建筑風格 31097 泰欣雅苑 普陀 147000 高層 現代建筑設計風格 11108 中遠兩灣城四期 普陀 560217 高層 現代建筑設計風格 23719 天山河畔花園三期 長寧 72300 高層 現代建筑設計風格 21486 仁恒河濱花園 長寧 390000 高層 現代建筑設計風格 21185 匯總 136823 市場實踐 樓盤名稱 區(qū)域 價格 主力總價 新湖明珠城二期 普陀 14500 180萬 蘇堤春曉 普陀 19000 230萬 泰欣雅苑 普陀 16500 240萬 中遠兩灣城四期 普陀 13000 135萬 天山河畔花園三期 長寧 15500 170萬 仁恒河濱花園 長寧 23000 460萬 在售河濱項目價格分析匯總 項目 調研 競爭 調研 專題 調研 市場實踐 樓盤名稱 區(qū)域 規(guī)模 主力 房型 主力 面積段 類型 比率 裝修標準 (元 /M2) 裝修配置 新湖明珠 城二期 普陀 18209 二房 120130 24% 毛坯 蘇堤春曉 普陀 180000 三房 121200 43% 1,500 夏普派離克系列冷暖空調 ?！?歐琳”整體廚柜、水槽及龍頭、爐灶、油煙機、消毒柜，廚柜五金配件采用德國海蒂詩、意大利法拉利品牌，板材為意大利進口 SIA品牌、能率熱水器、派離克冰箱 。“ 亞細亞”或“斯米克 ”品牌面磚 。內墻涂料采用多樂士五合一系列產品 。免漆柚木實木地板 泰欣雅苑 普陀 147000 三房 150160 65% 2,500 雙開門冰箱、嵌入式烤箱及微波爐、散鹽煤氣灶及脫排 油煙機、 16升熱水器、凈水器及軟水器 。獨立淋浴間配恒溫雨淋及手握花灑、雙面盆、座廁及鑄鐵浴缸、電地熱系統(tǒng)、電防霧鏡及鏡前燈、掛壁電話插座及衛(wèi)洗器的水、電接口 中遠兩灣 城四期 普陀 560217 二房 99123 53% 毛坯 天山河畔 花園三期 長寧 72300 二房 102109 35% 1,000 潔具：浴缸、座廁及洗手盆（“ TOTO” 或同等品牌）。配以冷熱水龍頭及花灑（“ TOTO” 或同等品牌），以及手紙盒、毛巾架（環(huán)）。淋浴房：除 2房 2廳以外，其余住戶單元的主衛(wèi)生間均設有玻璃淋浴房。洗手臺：臺面配石材，臺面下配儲物柜，臺面上配鏡子。燈具：筒燈/射燈。 采暖：頂角線電加熱片（“馬利”或同等品牌）。空調：“特靈”或同等品牌掛壁機天花：乳膠漆，配燈座帶燈泡。歐琳廚房龍頭、摩思不銹鋼水槽。日立空調 仁恒河濱花園 長寧 390000 四房 200250 56% 2,500 科勒品牌潔具，人造大理石洗面臺并配有墻鏡，進口高儀品牌龍頭，配置電熱地采暖。三星臺面和洗滌池、凈水器， SMEG品牌脫排油煙機、燃氣灶具及微波爐，另配進口容積式熱水器。配置固定廚或柜、分戶門為沙比利飾面防火防盜門、數控門鎖、室內為沙比利飾面木門 項目 調研 競爭 調研 專題 調研 在售河濱項目產品分析 市場實踐 項目名稱 區(qū)域 板塊 現狀 預計 上市時間 預計 售價 屬性 規(guī)模 (總建面積 ) 時代歐洲公寓 閘北 不夜城 在建 2023 20230 住宅 25000 海怡公寓 閘北 不夜城 在建 2023 28000 商辦 30000 新梅太古城 閘北 不夜城 在建 2023 28000 商辦 280000 達安河畔雅苑 靜安 北靜安 在建 2023 22023 住宅 20230 項目 調研 競爭 調研 專題 調研 河濱項目未來供應匯總 市場實踐 項目 調研 競爭 調研 專題 調研 蘇堤春曉 蘇堤春曉 新湖明珠城 河濱樓盤 景觀借鑒 市場實踐 供應現狀 目前市場上在售河濱樓盤主要集中在普陀、長寧兩區(qū)，可售量在 左右。 價格分析 在售河濱項目價格范圍在 1300023000元 /平方米之間，價差主要來自區(qū)域地段和產品品質的不同。 產品分析 房型面積和設置跨度較大，二房以 100120平方米為主，三房面積在 130200平方米之間。全裝修產品較多，裝修標準在 15002023元左右。 未來供應 河濱項目未來供應主要集中在閘北區(qū)，供應量在 30萬平方米左右 ,且象本案一樣直接臨河的項目基本絕跡，進一步提升了本案價值。 景觀設計 加強蘇州河堤岸的景觀設置，改變單一水景布置，較多采用坡地花園、社區(qū)花園、組團花園、入戶花園相結合的立體平均式景觀布局。 結論： 項目 調研 競爭 調研 專題 調研 市場實踐 借鑒板塊確定 區(qū)位概念 產品調研 借鑒 板塊調研 項目 調研 競爭 調研 專題 調研 本案預計售價將達到 25000元 /平方米，此價格將引領區(qū)域市場更上一個臺階。因此，我們對市場上目前成交均價在 25000元 /平方米左右的板塊主力在售樓盤進行了統(tǒng)計分析，并與本案進行比較，對本案的定位、設計提供幫助。 市場實踐 項目 調研 競爭 調研 專題 調研 黃浦 豫園板塊 靜安 南部板塊 徐匯 內徐匯板塊 長寧 古北板塊 借 鑒 板 塊 分 布 圖 市場實踐 項目 調研 競爭 調研 專題 調研 借鑒板塊 樓盤名稱 售價 （元 /平方米） 區(qū)位特色 景觀優(yōu)勢 長寧 古北板塊 強生古北花園 22023 上海國際化高檔社區(qū)的首要代表涉外高檔國際化社區(qū) 虹橋綠地 古北瑞仕花園 25000 古北國際花園 18000 靜安 南部板塊 靜安四季 30000 市中心高檔稀缺區(qū)域，交通便捷，配套齊全 市中心城市景觀 經典茂名 32023 徐匯 內徐匯板塊 匯寧花園 30000 徐家匯商業(yè)中心，交通、生活便利 城市景觀，徐匯綠地 永新花苑三期 25000 黃浦 豫園板塊 上海灘花園一期 20230 上海傳統(tǒng)老城廂，