青島市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(doc23)-商業(yè)地產(chǎn)-全文預(yù)覽
【正文】 規(guī)模： 占地 6800 平方米，建筑面積 65000 平方米。 起價(jià) 10800 元 /平方米，最高價(jià) 20200 元 /平方米， 均價(jià)在 13000 元 /平方米。即實(shí)現(xiàn)了辦公與住宅的統(tǒng)一，又不會(huì)互相干擾。 供水系統(tǒng)：?jiǎn)卧憋嬎档投挝廴?。結(jié)構(gòu)墻體厚度達(dá)到 40㎜，確保冬暖夏涼，而且北向窗戶采用斷熱式保溫窗，用以提高保溫效果。 項(xiàng)目自身商務(wù)配套設(shè)施齊全。 供電系統(tǒng)：三路獨(dú)立 10kv 電源供電，并配備 EPS 不間斷供電系統(tǒng)自備進(jìn) 口名牌柴油發(fā)電機(jī)組。 安全系統(tǒng)：樓內(nèi)設(shè)有 130 多個(gè)攝像機(jī)，對(duì)數(shù)碼港的 各出入口，電梯轎廂、侯梯廳、室內(nèi)外車庫(kù)、大廳進(jìn)行監(jiān)控。辦公區(qū)域 810 ㎡部?jī)蓚€(gè)點(diǎn)。 物業(yè)特征： 建筑建材 結(jié)構(gòu) : 框架剪力墻結(jié)構(gòu) 外墻、外窗：斷熱鋁合金型材，中空節(jié)能玻璃 設(shè)備設(shè)施 空調(diào)：主機(jī)、風(fēng)機(jī)盤管、新風(fēng)機(jī)組及變風(fēng)管空調(diào)器采用國(guó)際最領(lǐng)先的空調(diào)廠商特靈（ TRANE）公司的產(chǎn)品，而且還采用了特靈公司的三級(jí)離心式制冷機(jī)組和集成舒 適自控系統(tǒng)。其中旗艦樓36 層，高度為 米；招銀樓與酒店均為 28 層，高度為 米。青島的寫(xiě)字樓市場(chǎng)緊跟國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平，基本每一個(gè)項(xiàng)目都采用了中央智能控制系統(tǒng)。 4 部電梯。 ? 辦公企業(yè)的入住具有集中性，銀行、 證券、物流、貨代都集中在一些高檔次的寫(xiě)字樓里，有些大企業(yè)占用寫(xiě)字樓半數(shù)以上的房間。 國(guó)際金融中心 70% 大型知名企業(yè) 數(shù)碼港 85% 中天恒大廈 100% 亨達(dá)皮鞋占了四層，記者站，汽車租賃，新西蘭日升，日本流通，韓中貨運(yùn)，進(jìn)出口，松下，雅芳，三菱，日本海運(yùn)株式會(huì)社 4 家世界五百?gòu)?qiáng)企業(yè) 華歐英德隆 85% 房地產(chǎn)、 深業(yè)大廈 90% 外貿(mào)，船務(wù)公司，旅行社，房地產(chǎn)公司，律師會(huì)計(jì)事務(wù)所 港澳大廈 90％ 廣告、物流、外貿(mào)、工藝品、信息咨詢 銀河大廈 80% 集中了船舶、物流、商貿(mào)、證券、金融等一類的公司 華仁國(guó)際大廈 99% 辦公企業(yè)以銀行，外 貿(mào)、物流、證券，餐飲，保險(xiǎn)，服裝為主 頤和國(guó)際 未入住 總結(jié)： ? 市南區(qū) CBD 內(nèi)的寫(xiě)字樓項(xiàng)目入住率基本都在 80％以上，可見(jiàn)在這片區(qū)域內(nèi)的辦公需求很旺盛。 入住率分析 項(xiàng)目 入住率 入住企業(yè) 華普大廈 100% 貿(mào)易類，房地產(chǎn)類，電子類，船舶運(yùn)輸，軟件，廣告策劃，旅行社等。 其中日租金在每平方米 7元以上的高檔寫(xiě)字樓總面積為 300 萬(wàn) 平方米左右；日租金為每平方米 5 元的中檔寫(xiě)字樓總面積約為 150 萬(wàn)平方米；中低檔寫(xiě)字樓總面積約為 100 萬(wàn)平方米。 嶗山商務(wù)區(qū)的發(fā)展前景在一定程度上決定著本案的區(qū)域認(rèn)可度。 項(xiàng)目宗地所在區(qū)域－嶗山區(qū)目前還沒(méi)有形成很好商務(wù)辦公氛圍。 ? 原有辦公寫(xiě)字樓，配套水平低，入住企業(yè)以中小企業(yè)為主。 物業(yè)特征 ： 瀅海大廈外立面設(shè)計(jì)采用了富有現(xiàn)代感的玻璃幕墻和花崗巖飾面；外墻采用保溫材料，實(shí)現(xiàn)建筑節(jié)能；大廈為板式結(jié)構(gòu)，南北通透，一梯兩戶。 ? 萊鋼大廈 項(xiàng)目概況： 位臵：位于商務(wù)一區(qū)，南側(cè)緊挨數(shù)碼科技中心， 規(guī)模： 占地 畝，建筑面積 平方米 ， 370 個(gè)停車位，綠化率 30％。 較早地推出市場(chǎng)，可以搶占先機(jī)，占領(lǐng)市場(chǎng)；但是建筑進(jìn)程慢，預(yù)熱時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，可能會(huì)對(duì)銷售產(chǎn)生不利影響。 商務(wù)區(qū)內(nèi)最早交付使用的項(xiàng)目，可以會(huì)受到目前辦公氛圍的影響。 LOFT 及 SOHO 衛(wèi)生間地面做閉水試驗(yàn)，水泥砂漿保護(hù)層，廚房地面混凝土結(jié)構(gòu)層面，預(yù)留裝修層，頂棚、墻 面為毛面。 智能化配臵： a) 安全系統(tǒng)：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、先進(jìn)的一卡通門禁系統(tǒng)、可視對(duì)講門禁系統(tǒng)、離線式巡更系統(tǒng)。 定位： 計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、數(shù)字技術(shù)、軟件開(kāi)發(fā)及金融投資、咨詢等為主要產(chǎn)業(yè)的商務(wù)中心 銷售情況：從 05 年 12月開(kāi)始銷售，到目前為止去化率達(dá)到 70%。共有 A、B 兩座，其中 A 樓為 18 層商務(wù)樓， B 樓為 27 層公寓。 ? 嶗山商務(wù)區(qū)規(guī)劃為總部經(jīng)濟(jì)區(qū)，這一點(diǎn)也可以從現(xiàn)有的項(xiàng)目中看出來(lái)，有超過(guò)半數(shù)的項(xiàng)目為大型企業(yè)自 建辦公大廈。 在建，地基 盛和大廈 占地面積 畝，總建筑面積 萬(wàn)平方米 2020年 6月 在建， 8 層左右 2020 年12 月 省重點(diǎn)大廈 占地面積 20 畝、總建筑面積 萬(wàn)平方米 在建，地基 省科學(xué)院 占地面積 40 畝，總建筑面積 6 萬(wàn)平方米 未動(dòng)工 中天軟件大廈 未動(dòng)工 商務(wù)二區(qū) 項(xiàng)目名稱 規(guī)劃 動(dòng)工時(shí)間 /工程狀況 竣工時(shí)間 裕龍 國(guó)際中心 地 畝，建筑面積 萬(wàn)平方米 土石方 2020 年底 財(cái)富大廈 占地面積 59000 ㎡，建筑面積32020 ㎡，綠化率 46％，共 23 層， 動(dòng)工，正負(fù)零 2020 年10 月 聯(lián)通大廈 建設(shè)規(guī)模為 26500 平方米，由地上20 層主樓，三層裙樓和油機(jī)房三部分組成 2020 年 12月 2020 年底 青島公館 平地 中國(guó)電信 圍地 2020 瀅海大廈 土石方 中商集團(tuán)總部 土石方 半島都市大廈 未動(dòng)工 分析： ? 從商務(wù)一區(qū)、二區(qū)的項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)可以看出，目前還沒(méi)有項(xiàng)目竣工投入使用，未建設(shè)和在建的各占一半，項(xiàng)目交付基本都 07 年以后。 嶗山商務(wù)一區(qū)：位于海爾路西側(cè)、萬(wàn)杰醫(yī)院南側(cè)，總投資約 億元，總占地 160 畝 。隨著 95 年市政府東遷后，香港中路上一座座寫(xiě)字樓拔地而起，用了 10年左右的時(shí)間發(fā)展成為青島的 CBD 中心區(qū)域。最早出現(xiàn)的寫(xiě)字樓分布中山路附近，它們伴隨青島共同經(jīng)歷了最初發(fā)展的階段。 一、嶗山 商務(wù)區(qū) 嶗山商務(wù)區(qū)規(guī)劃時(shí)間短，而且周邊配套及辦公氛圍還有待進(jìn)一步成熟，開(kāi)發(fā)商不敢貿(mào)然進(jìn)入，甚至取得土地后仍遲遲沒(méi)有動(dòng)工，所以目前在嶗山商務(wù)區(qū)內(nèi)投入使用的寫(xiě)字樓項(xiàng)目屈指可數(shù)，大部分還在建設(shè)階段。 18 層和 27層， SOHO 辦公、酒店式公 寓 、寫(xiě)字樓 、 購(gòu)物中心 ， 月 在建， 10 層左右 月 引黃濟(jì)青 占地面積 7100 ㎡，建筑面積 19000㎡，綠化率 18％，建筑密度 36％。其它項(xiàng)目?jī)H用了圍擋展示，沒(méi)有對(duì)外做大范圍的推廣。 規(guī)模：占地面積 平方米 ， 總建筑面積 為 平方米 。 價(jià)格：項(xiàng)目毛坯交付，公寓售價(jià)在 70008000 元 /㎡，寫(xiě)字樓售價(jià)在 12020元 /㎡左右，樓層差價(jià) 150 元 左右。有線電視入戶，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)。 c) 廚衛(wèi)： SVO 及商場(chǎng)的衛(wèi)生間采用名牌潔具、高檔大理石臺(tái)面、高檔地磚、墻磚、吊頂處理。 立面效果藝術(shù)、時(shí)尚，將成為海爾路標(biāo)志建筑。 總建筑規(guī)模較小，與區(qū)域內(nèi)其它項(xiàng)目相比不具有規(guī)模優(yōu)勢(shì)。
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