【正文】 東部的空港經(jīng)濟區(qū)、濱海新區(qū)以及城區(qū)內(nèi)部的東麗軟件園內(nèi)。 ? 天津總部基地市場競爭手段 由于天津總部基地項目的開發(fā)時間較晚，多數(shù)項目都參考了國外的總部基地項目及北京 ABP等項目的開發(fā)運作模式，這就不可避免地導(dǎo)致項目產(chǎn)品呈現(xiàn)一定的同質(zhì)化傾向。 ? 天津總部基地的開發(fā)模式可歸納為渤龍湖模式、濱海國企大道模式、中北模式、武清模式。在 2020年 10月 17日召開的第四屆中國總部經(jīng)濟高層論壇上，天津獲得了總部經(jīng)濟第七位的好成績，這更將刺激天津總部基地的建設(shè)進一步升溫。 ? “ 總部基地”作為一種新型的辦公模式，將成為推動中心城市發(fā)展，提高區(qū)域競爭力的重要平臺。 –如：在促進總部經(jīng)濟發(fā)展方面的財稅優(yōu)惠政策包括：一是對在天津市新設(shè)立的總部或地區(qū)總部給予一次性資金補助。 ? 天津市中心近年加強了城建規(guī)劃，深挖服務(wù)吸引了各地的總部聚集。寫字樓市場日趨市場化、國際化，新供應(yīng)的寫字樓品質(zhì)將凸顯其高端屬性，由此會對市場的售價和租金產(chǎn)生一些影響，但預(yù)計在經(jīng)過一段時間的市場認知和項目競爭后，消費者會更愿意接受高品質(zhì)的項目，并為之付出更多的租金或者售價。另外突破傳統(tǒng)的南京路、小白樓和友誼路商務(wù)區(qū)，眾多新興區(qū)域也在陸續(xù)興建高品質(zhì)寫字樓，并逐步形成初具規(guī)模的新商務(wù)區(qū)，使寫字樓市場呈現(xiàn)多核心發(fā)展的平衡態(tài)勢。 寫字樓銷售市場 ? 由于受宏觀政策和經(jīng)濟發(fā)展影響較小，成交量和成交價格仍保持穩(wěn)定，與上一季度持平。從 2020年下半年起，隨著全球經(jīng)濟回暖以及內(nèi)資需求的擴張，寫字樓市場逐步復(fù)蘇。 天津乙級寫字樓租賃情況 ? 和甲級寫字樓比較，天津市區(qū)乙級寫字樓租賃情況更勝一籌。 ? 以上說明，商務(wù)中心對寫字樓用戶絕對的吸引力，有影響的寫字樓能帶動周圍相同業(yè)態(tài)的發(fā)展。 ? 第一：經(jīng)濟原因。從2020年以后，空置率不斷下降，并有進一步下降的趨勢目前空置率在 22%左右。近年來，隨著天津在華北地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟圈中的中心定位以及城市經(jīng)濟的總體發(fā)展，大量的新批外資企業(yè)駐扎，上外地企業(yè)的進入、本地新企業(yè)的誕生、舊企業(yè)的擴大和改善，這些都促使辦公場所的需求大量增長，帶動寫字樓市場的繁榮。 ? 19972020 市場低迷階段 ? 1997 年后由于亞洲金融危機、寫字樓增量供應(yīng)過快和以價格戰(zhàn)為主的無序化競爭，導(dǎo)致天津甲級寫字樓較為蕭條，最具有代表性的例子是： 國際大廈寫字樓租金從 30 美元 /月 .平米跌到 12 美元 /月 .平米。為其經(jīng)濟繁榮奠定了堅實的基礎(chǔ) ? 根據(jù)規(guī)劃，發(fā)展總部經(jīng)濟得到全面提升，其復(fù)合性、多功能的商務(wù)聚集功能得以更大發(fā)揮 第二個發(fā)展階段： 19982020年，市場低迷階段。其中地方一般預(yù)算收入 ，增長%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 ，第二產(chǎn)業(yè)增加值 ，第三產(chǎn)業(yè)增加值 ，分別增長 %、 %和 %。天津市寫字樓市場調(diào)研報告 2020. 報告結(jié)構(gòu) 天津城市概況 ? 地處華北平原東北部，東臨渤海，北與首都北京毗鄰；市中心距海岸 50公里，離首都北京 120公里 ? 中央直轄市之一 ? 城市定位：“國際港口城市、北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市” － 《 天津市城市總體規(guī)劃 (2020━2020 年 )》 ? 城市總面積為 11,760平方公里，其中市區(qū)面積： 178平方公里 ? 行政區(qū)劃包括 15個區(qū)、 3個縣；分市區(qū)、近郊區(qū)、遠郊縣和濱海區(qū)四個區(qū)域 天津 市區(qū) 濱海區(qū) 近郊區(qū) 遠郊區(qū) 市區(qū) 和平區(qū)，河?xùn)|區(qū)，河西區(qū)，南開區(qū)，河北區(qū)和紅橋區(qū) 近郊區(qū) 東麗區(qū)，西青區(qū)，津南區(qū)，北辰區(qū)，武清區(qū)和寶坻區(qū) 遠郊縣 寧河縣，靜?？h，薊縣 濱海區(qū) 塘沽區(qū)，漢沽區(qū)和大港區(qū) ? 背靠北京，面向渤海的優(yōu)越地理位置 ? 城市定位為北方經(jīng)濟中心、國際港口城市、生態(tài)城市 ?充足的經(jīng)濟發(fā)展空間 ?強勁的城市發(fā)展動力 天津城市人口結(jié)構(gòu) ? 2020年底常住人口 1176萬人，戶籍人口 。 ? 天津外籍人口總數(shù) 4萬人，其中 2萬人是常住人口，以韓國人和日本人為主 ?就業(yè)需求和消費能力增加，推動商務(wù)和商業(yè)設(shè)施的發(fā)展 ?商業(yè)和商務(wù)區(qū)格局不 斷 變化 ? 城市化進程加快 ? 外來人口不 斷 增多 ? 人口分布向城區(qū)外圍擴展，濱海新區(qū)、泰達開發(fā)區(qū)人口增長加快 天津經(jīng)濟概況 ? GDP增速 % 2020年，天津市生產(chǎn)總值 ，比上年增長%。全年全市財政收入達到 1805億元，增長 %。 ? 第三產(chǎn)業(yè)比重的提升和外資企業(yè)在津投資的額度和數(shù)量的增加，進一步刺激了天津商務(wù)市場的發(fā)展 ? 2020年國務(wù)院通過了 《 天津市城市總體規(guī)劃(2020— 2020年 )》 ? 總體規(guī)劃突出了加快推進濱海新區(qū)開發(fā)開放這個重點，明確了“一軸兩帶三區(qū)”的市域空間布局，對城市的未來發(fā)展提供了依據(jù) ? 規(guī)劃中提出的北方經(jīng)濟中心和生態(tài)城市這一新的城市定位進一步提升了城市的國際地位和區(qū)域經(jīng)濟中心的地位 天津城市規(guī)劃與城市定位 ? 天津新的定位給予城市發(fā)展一個歷史性的機遇。 1997年前后是天津?qū)懽謽堑母叻迤冢陂g寫字樓投資過熱，甲級寫字樓集中放量供應(yīng)，主要產(chǎn)品消化以投資為主。購買主力金融、貿(mào)易、服務(wù)、物流等新興產(chǎn)業(yè)逐步崛起，大量新興企業(yè)迅速成長，推動寫字樓市場已開始進入大力發(fā)展階段。 304050607080901999 2020 2020 2020 2020 2020 2020F 2020F 2020F 2020F 2020F甲級 乙級RMB/sq m/month 天津?qū)懽謽枪?yīng)量 /吸納量 /空置率走勢 01 0 , 0 0 02 0 , 0 0 03 0 , 0 0 04 0 , 0 0 05 0 , 0 0 06 0 , 0 0 07 0 , 0 0 08 0 , 0 0 09 0 , 0 0 01 0 0 , 0 0 01999 2020 2020 2020 2020 2020E 2020F 2020F 2020F 2020F 2020F0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%新供應(yīng)量 吸納量 空置率– 天津市寫字樓寫字樓吸納量和供應(yīng)量在近幾年保持平穩(wěn)態(tài)勢。 其中紅色區(qū)域擁有甲級寫字樓 10座，數(shù)量上占有天津市甲級寫字樓的 59%，黑色區(qū)域共有甲級寫字樓 4座，占天津市甲級寫字樓總數(shù)的 24%。 1993年，天津市第一座甲級寫字樓 ——國際大廈出現(xiàn)在了南京路上，直到今天，國際大廈依然是天津市租金最高，出租率高居不下的甲級寫字樓，其領(lǐng)航作用，使得其周圍的南京路段成為了天津市甲級寫字樓最為密集的區(qū)域。 ? 天津市區(qū)現(xiàn)有乙級寫字樓 12座，其分布主要也是在和平區(qū)和河西區(qū)兩個區(qū)域，其中又為河西區(qū)最多，共有 6座乙級寫字樓，為天津市區(qū)乙級寫字樓現(xiàn)實存量的50%，和平區(qū)共有 4座，和平、河西兩區(qū)共占有天津市區(qū)乙級寫字樓現(xiàn)實存量的 83%。 客戶分析 — 乙級寫字樓 ? 和 平 – 河川大廈 金融、貨運、貿(mào)易 – 君悅大廈 通訊、金融、市政 – 新華大廈 房產(chǎn)、貿(mào)易、醫(yī)藥、裝飾 – 嘉利中心 裝飾、廣告、事務(wù)所 ? 河 西 – 凱旋門大廈 貿(mào)易、運輸、 IT、事務(wù)所 – 合眾大廈 貿(mào)易、金融、事務(wù)所、房地產(chǎn) – 恒華大廈 運輸、貿(mào)易、通訊 – 大安大廈 貿(mào)易、 IT、電訊 – 友誼大廈 金融、貿(mào)易 – 廣銀大廈 物流、貿(mào)易 ? 河?xùn)| – 三聯(lián)大廈 貿(mào)易、金融、通訊 ? 南開 – 天津電子科技中心 IT、貿(mào)易、金融 2020年前三季度天津?qū)懽謽亲馐矍闆r 寫字樓租賃市場 ? 自 2020年第四季度經(jīng)受金融危機影響后，天津?qū)懽謽鞘袌鲈欢瘸尸F(xiàn)低迷下降的趨勢。 2020年第 3季度全市甲級寫字樓平均成交租金為每月每平方米 ，最優(yōu)質(zhì)寫字樓平均成交租金為每月每平方米 。典型項目包括南京路沿線的和記黃埔世紀都會、現(xiàn)代城等，小白樓商圈的富麗中心、聯(lián)合廣場等，這些項目的特點是體量大，品質(zhì)高，屬于復(fù)合型綜合業(yè)態(tài)項目，也更具有標志性。 ? 在未來 10年內(nèi)，隨著天津在華北地區(qū)、環(huán)渤海經(jīng)濟圈中的核心定位，以及天津城市經(jīng)濟的總體發(fā)展城市發(fā)展、商業(yè)發(fā)展趨勢，都將吸引大量的新批外資企業(yè)駐扎、內(nèi)資巨頭的進入和本地企業(yè)