【正文】 平均租售率達(dá)到了 % ? 在天津市區(qū)，甲級寫字樓的需求大的區(qū)域還是以和平、河西為主。 和平區(qū)和河西區(qū)經(jīng)濟(jì)上一直以來都是天津市的經(jīng)濟(jì)中心、商貿(mào)中心。 — 供應(yīng)及分布情況 市場供應(yīng) 本市已經(jīng)投放市場的甲級寫字樓只有17座，其中絕大部分都分布在和平、河西兩區(qū)，和平區(qū)共有甲級寫字樓 5座，河西區(qū)共有甲級寫字樓 9座，從面積上分析，和平區(qū)的甲級寫字樓存量為 ，同樣的數(shù)據(jù)在河西區(qū)則達(dá)到了 ，兩區(qū)共囊括了 14座甲級寫字樓，合計占到甲級寫字樓市場總存量的 %。 天津?qū)懽謽亲饨鹱邉? – 受 9 98年寫字樓市場發(fā)展過熱影響，供應(yīng)量過大而需求量趨降，導(dǎo)致天津市寫字樓租金在 19982020年間一直呈下降趨勢，直到2020年才有所緩解。 19992020三年間天津市僅有 8萬平方米寫字樓落成，新增速度大大回落，市場也以消化現(xiàn)樓為主。 .1天津?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展階段 第一個發(fā)展階段： 19931997年，起始階段 第三個發(fā)展階段： 20202020年，迅猛發(fā)展階段。在實施結(jié)構(gòu)性減稅政策的情況下，全年稅收收入，增長 %。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值 62403元，折合 9136美元，增長 %。市區(qū)人口為 ? 整體天津人口呈現(xiàn)小幅增長，但天津本地人口小幅下降，人口增長主要來自于外來人口的遷入 ? 天津人口的空間分布逐步向城區(qū)外圍擴(kuò)散的趨勢明顯，人口重心繼續(xù)向東南方向移動，濱海新區(qū)的人口規(guī)?？焖贁U(kuò)大，顯著快于市內(nèi)六區(qū)，和平區(qū)、紅橋區(qū)兩地人口負(fù)增長 ? 《 天津市城市總體規(guī)劃 (2020年 2020年 )》 提出， 2020年常住人口控制在 1350萬人，城鎮(zhèn)人口 1210萬人，城鎮(zhèn)化水平達(dá)到 90%。中心城區(qū)和濱海新區(qū)核心區(qū)的城鎮(zhèn)人口規(guī)模為630萬人。 ? 財政收入 1805億 財政收入增長較快。 ? 固定資產(chǎn)投資 5006億 全社會固定資產(chǎn)投資突破 5000億元，增長 %，為近 18年來最快增速。 ? 19931997 起始階段 ? 天津第一棟寫字樓國際大廈 1993 年動工并預(yù)售，遠(yuǎn)洋大廈 1997 年底開始招租，泰達(dá)大廈 1997 年下半年招租。直到 2020年，每年僅有 4萬平方米的吸納量 ? 20202020 迅猛發(fā)展階段 ? 2020 年以來受益于經(jīng)濟(jì)景氣、市政領(lǐng)導(dǎo)換屆、濱海新區(qū)開發(fā)、海河改造、資本流入增加的影響，天津?qū)懽謽鞘行兄鸩交嘏Ｄ壳疤旖蚴屑滓壹墝懽謽鞘袌鲈缕骄饨鸱謩e為 81元 /平方米和 53元 /平方米。 甲級寫字樓分布主要為兩個路段 第一：內(nèi)環(huán)線南京路南面 (紅色區(qū)域 ) 第二：外環(huán)線的圍堤道路段 (黑色區(qū)域 )。 ? 第二：歷史原因。 ? 和平 – 國際大廈 金融、物流、貨運 – 世貿(mào)廣場 貿(mào)易、電子機(jī)械 – 亞太大廈 貿(mào)易、運輸、電子科技 ? 河 西 – 金皇大廈 貿(mào)易、裝飾、運輸 – 北方金融大廈 金融、貿(mào)易、房地產(chǎn)、事務(wù)所 – 泰達(dá)大廈 貨運、評估、咨詢 – 華盛廣場 貨代、科貿(mào)、金融、工程技術(shù)、裝飾 – 文華中心 事務(wù)所、貿(mào)易、物流、廣告裝飾 – 峰匯廣場 貿(mào)易、金融、市政公司 – 天信大廈 船務(wù)貨運、電器化工、 IT ? 南開 – 今晚大廈 裝飾、 IT、房地產(chǎn) ? 河?xùn)| – 天星河畔廣場 貨運、物流、電子、貿(mào)易 ? 河北 – 遠(yuǎn)洋大廈 貨運、貿(mào)易、金融 — 供應(yīng)及市場分布情況 ? 天津市乙級寫字樓的分布沒有甲級寫字樓如此集中，除了友誼路上的友誼大廈和大安大廈，其他乙級寫字樓主要分布在內(nèi)環(huán)線和中環(huán)線之間。乙級寫字樓還有很大的市場前景。截至 2020年三季度，今年市場吸納量總計為 52,741平方米，因三季度有新項目入市，空置率上升至%，但與 2020年第四季度比仍有 ，供求狀況基本平衡； – 其次，寫字樓平均租金保持在平穩(wěn)水平。 天津?qū)懽謽鞘袌霭l(fā)展趨勢 ? 未來 13年內(nèi)，天津?qū)懽謽鞘袌鰧⑦M(jìn)入一個全新跨越式發(fā)展階段，大量大型綜合性、高品質(zhì)的項目將投入市場。與此同時，海河沿線的環(huán)球金融中心、合生國際大廈，南站商務(wù)區(qū)的嘉里中心、中信廣場等。 2020年天津的國內(nèi) 500強(qiáng)企業(yè)總部迅速增長至 25家，短短兩年里，增幅達(dá) 25%，總部經(jīng)濟(jì)已成為天津現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的一股重要而且潛力巨大的新興力量。尤其是京津高鐵的建成，拉近了兩城的距離。 –同時對在天津市新設(shè)立的總部或地區(qū)總部購建的自用辦公用房，按每平方米 1000元的標(biāo)準(zhǔn)給予一次性資金補(bǔ)助。 ? 就純粹“總部基地”概念項目和項目所處區(qū)域來講，天津的總部基地市場至今已形成“ 3+X”的發(fā)展格局：“ 3”指的是濱?？萍紙@的渤龍湖總部經(jīng)濟(jì)區(qū)、空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的天保國際商務(wù)園、武清開發(fā)區(qū)的創(chuàng)業(yè)總部基地三個大型的總部基地項目；“ X”指的是其他中小型總部基地項目，包括 EOD總部港、濱海國企大道、中北創(chuàng)業(yè)總部基地、矽谷城、華鼎智地等項目。 天津總部基地市場特征 ? 天津的總部基地項目大多位于政府統(tǒng)一規(guī)劃的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)，總部企業(yè)在工業(yè)集中發(fā)展區(qū)內(nèi)的集聚，既可以獲得特殊政策支持便于企業(yè)的發(fā)展壯大，又可以形成規(guī)模優(yōu)勢，提升區(qū)域整體競爭力。 ? 從開發(fā)主體來看，天津總部基地的開發(fā)單位可分為三種類型：開發(fā)商自主開發(fā)經(jīng)營、企業(yè)與政府合作共同開發(fā)、政府主導(dǎo)一攬子開發(fā)。多數(shù)項目都在宣傳產(chǎn)品的低密度、生態(tài)化、環(huán)保等，真正有特色的競爭手段并不見得新鮮。 潛在供應(yīng)情況 ? 天津潛在的總部基地項目 同樣分布在各產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)，目前可確定的項目 出了在售項目的后續(xù)工程外，還有 有空港經(jīng)濟(jì)區(qū)的天保商務(wù)園、武清開發(fā)區(qū)的創(chuàng)業(yè)總部基地、濱?？萍紙@的渤龍湖總部基地等，總規(guī)模約為 ，據(jù)了解，目前天津 也有部分 的產(chǎn)業(yè)園在籌劃建設(shè)總部基地項目 武清開發(fā)區(qū) 華苑科技園 東麗軟件園 泛空港區(qū)域 濱海新區(qū) ? 現(xiàn)有供應(yīng)量不大，但潛在供應(yīng)量巨大，未來市場競爭激烈。具有政府行為的項目，由于其在招商方面的優(yōu)勢，單體面積也較大，面積集中在 40006000平方米；而由企業(yè)行為運作的項目，單體面積普遍較小，主要集中在 10002020平方米。 行業(yè)分布 新注冊企業(yè)戶數(shù)增長幅度最大的是衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)，增長 124%，其次文化、體育和娛樂業(yè)增長 74%，其他如房地產(chǎn)、金融、租賃和商務(wù)服務(wù)、科學(xué)研究、技術(shù)服務(wù)以及信息傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件等行業(yè)增長均超過 20%；新注冊企業(yè)注冊資本（金）增長幅度較大的是信息傳輸、計算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)，建筑業(yè)、水利、環(huán)境和公共基礎(chǔ)設(shè)施、文化體育和娛樂等行業(yè)以及科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)等行業(yè)。 ? 天津市場呈現(xiàn)的各類總部辦公物業(yè)面積在 80萬平方米左右，且呈現(xiàn)繼續(xù)增加態(tài)勢。 ? 總部基地項目的功能定位將更加明確，將憑借其鮮明的特色在市場中取得競爭優(yōu)勢。介于天津開發(fā)區(qū)東西區(qū)之間，京津塘高速公路、津濱高速毗鄰而過，向東 1公里規(guī)劃 300萬人口的大型居住區(qū)正在建設(shè)，“北方第一大港”天津港、濱海國際機(jī)場、津濱輕軌咫尺可達(dá)。 武清開發(fā)區(qū) 華苑科技園 東麗軟件園 泛空港區(qū)域 濱海新區(qū) 1 2 3 4 5 6 7 8 中北總部經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)園 濱海國際企業(yè)大道 地理位置 濱海新區(qū)海洋高新區(qū)海緣路 199號 開發(fā)商 天津博海緣置業(yè)投資有限公司 規(guī)模 占地面積： 23萬平 總建筑面積： 60萬平 容積率 /綠化率 容積率： /綠化率： 50% 整棟數(shù) 74棟 樓層數(shù) 37層 單體 /標(biāo)準(zhǔn)層面積 單體面積： 10004000平 標(biāo)準(zhǔn)層面積 300500平 主力戶型 13091762平方米 設(shè)施設(shè)備 電梯： 12部 /棟 單部服務(wù)面積： 10002020平 空調(diào)：獨立戶式空調(diào) 采暖：衛(wèi)生間及地下室暖氣片采暖 網(wǎng)絡(luò)：電話、寬帶信號入戶。 ? EOD總部港總占地 663畝，建筑面積約 50萬平方米，規(guī)劃建設(shè)集總部辦公、技術(shù)研發(fā)、高科技生產(chǎn)、企業(yè)配套服務(wù)于一體的都市型現(xiàn)代工業(yè)產(chǎn)業(yè)集群。 ? 目前主體已經(jīng)封頂，下半年即可進(jìn)場裝修。 武清開發(fā)區(qū) 華苑科技園 東麗軟件園 泛空港區(qū)域 濱海新區(qū)