【正文】 調(diào)研，包括宏觀環(huán)境調(diào)研 、項目地段環(huán)境調(diào)研 和項目商圈調(diào)研三大部分。? 優(yōu)點：節(jié)省時間、節(jié)省費用、保密性強、實施容易? 缺點：適應(yīng)性不高、缺乏準確性、時效性差、缺乏可得性 一、文案調(diào)查法56本報告是嚴格保密的。時間選擇 —— 跑住宅的時候，最好選擇周六、周日上午 10： 30—11 ： 00或下午 3： 00—5 ： 00；因為這個時候去的更可能是誠意客戶，并且這也是銷售代表最忙的時候，他不會太仔細分辨你是否是跑盤的。u在中間盡量避免使用開放式問題。u盡量使調(diào)查問卷的外觀顯得很專業(yè) u如果問卷中，有填寫人不熟悉的問題類型或答題形式，最好給出一個答題范例。meeting法、 OICQ網(wǎng)絡(luò)尋呼機法或在聊天室選擇網(wǎng)民進行調(diào)查，在 BBS電子公告牌上發(fā)布調(diào)查信息，或采取 IRC網(wǎng)絡(luò)實時交談等方式。 ? （ 4） 搜索引擎法 ? （ 5） 網(wǎng)上觀察法 ? 網(wǎng)上觀察法是對網(wǎng)站的訪問情況和網(wǎng)民的網(wǎng)上行為進行觀察和監(jiān)測 63本報告是嚴格保密的。如提供樣刊贈閱，積分優(yōu)惠等。? 優(yōu)點：調(diào)查面廣、調(diào)查費用最經(jīng)濟? 缺點：回收率低、回收時間長? 如何提高郵寄問卷的回收率? 是這種調(diào)查方式的關(guān)鍵點 ? 提高郵寄調(diào)查回收率的方法：? 物質(zhì)上的激勵? 與促銷活動結(jié)合在一起? 選擇受訪者所關(guān)心的話題? 采取固定樣本組的方式66本報告是嚴格保密的。設(shè)計調(diào)研方案? 整個項目各個方面和各個階段任務(wù)的一個通盤的考慮和安排，是整個調(diào)研項目的一個 框架或藍圖– 調(diào)研目的與內(nèi)容– 調(diào)查對象與范圍– 調(diào)查方法與抽樣– 質(zhì)量控制與復(fù)核– 調(diào)查人員的安排– 時間與費用安排70本報告是嚴格保密的。合肥市商品房竣工情況216。商圈調(diào)研216。u合肥市轄瑤海、廬陽、蜀山、包河 4區(qū)和肥東、肥西、長豐 3縣，并賦予合肥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、合肥經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、合肥新站綜合試驗區(qū)市級管理權(quán)限。2023年合肥人均 GDP達到 28,125元（折合美元為 3,853美元），增長達到 21%，增長速度遠遠高于國內(nèi)平均速度。 合肥市人口分析80本報告是嚴格保密的。?? 合肥分為八個城市分區(qū)：老城區(qū)、東區(qū)、北區(qū)、西區(qū)、南區(qū)、經(jīng)開區(qū)、高新區(qū)和濱湖新區(qū)。城市分區(qū)規(guī)劃：82本報告是嚴格保密的。 2023年宏觀經(jīng)濟基本面及房地產(chǎn)開發(fā)市場一片紅火，區(qū)域年購置土地近 10萬平米， 2023年金融危機席卷全球，區(qū)域受金融危機影響，土地全部流拍，一級市場一片蕭條，區(qū)域購置土地為零；85本報告是嚴格保密的。 商品房空置面積逐年遞減，原因有多方面，一方面顯示居民剛性需求得到較大程度的釋放，購買力旺盛另一方面也顯示出新開發(fā)項目不多，均在消化存量房；216。服務(wù)人口在 100萬以上，商業(yè)面積在 80萬平方米以上?? 4個市級商業(yè)功能區(qū)u173。 業(yè)態(tài)主要以百貨、專賣店、餐飲為主，可為消費者提供購物、休閑娛樂、餐飲、金融等服務(wù)；216。三孝口三里庵商圈96本報告是嚴格保密的。 長江中路各業(yè)態(tài)面積分布以餐飲、攝影、眼鏡、服裝類為前四甲，考慮各業(yè)態(tài)經(jīng)營性質(zhì)及特點，說明各業(yè)態(tài)面積分布逐步向市場的需求邁進，投資者和經(jīng)營者也越來越理性 252。11： 30）、下午（ 15： 173。11： 30）、下午（ 15： 173。其他街道人流量和平均租金分布：109本報告是嚴格保密的。u?? 元一時代廣場作為合肥首家一站式購物中心，內(nèi)含百貨、家電、餐飲、娛樂等多種業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)比例114本報告是嚴格保密的。 合肥居民在元一平均每單購物消費額約為 60元，以周邊居民消費為主?，F(xiàn)有項目調(diào)查121本報告是嚴格保密的。 ？（ 可多選 ） A綜合商場 B百貨公司 C超級市場 D商業(yè)街 E便利店 E其他（請注明） （ 可多選 ）： A服裝 B皮具箱包 C化妝美容 D電腦、手機及數(shù)碼產(chǎn)品 E書刊及音像制品 F運動品 G保健品 H鐘表眼鏡 I日用品 J煙酒茶葉 K家私床上用品 L珠寶首飾 M食品 N其他（請注明） （ 可多選 ）： A餐飲 B電影院 C銀行 D兒童游樂場 E美容保健 F歌舞廳 /KTV G其他（請注明）…… （周一 周五）購物選擇的時段是 A 上午 B 下午 C 傍晚 /晚上 D 有需要時就去 A 上午 B 下午 C 傍晚 /晚上 D有需要時就去 您日常購物、百貨購物選擇的交通工具是：日常購物： A步行 B 自行車 C 公交車 D商場購物班車 E 的士 F自駕車 其他（請注明） 二、認知度調(diào)查 新城區(qū)嗎？A 熟悉 B 知道 C 不知道 請問您認為在 新城區(qū)適合引進何種商業(yè)種類較合適？A 大中型超市（購物中心） B大中型綜合百貨商場 C大中型特色食街D大中型特色主題休閑街 E 專業(yè)市場 F商業(yè)步行街 G大量精品店H其他（請注明） 三、個人背景資料 您的性別A男 B 女：A高中及以下 B 大 /中專 C 本科 D研究生 E博士及以上 F拒答： A私營企業(yè)負責(zé)人（包括董事 /董事長、監(jiān)事、總經(jīng)理） B企業(yè)中高層管理人員C各類技術(shù)人員、一般職員 D公務(wù)員 E 教師 /醫(yī)生 F一般經(jīng)商人士 G自由職業(yè)者H其他（請注明） ： A 1萬以下 B 1173。問卷調(diào)研的實施128本報告是嚴格保密的。大專以上學(xué)歷者所占的比例為 %說明高學(xué)歷層次的消費者比例也在提升；通泰觀點：城市地位決定商業(yè)具有一定的幅射力，商學(xué)歷層次的消費者對于購物環(huán)境及檔次均有較高的要求；130本報告是嚴格保密的。216。 被訪者月收入主要以 1500173。 從對投資者意向購買樓層分析，大部分投資者只青睞于首層，三層基本沒有投資者購買，未來在項目銷售時應(yīng)注重銷售控制及客戶的引導(dǎo)，同時制定合理的均價與各層價差，以保障開發(fā)商利潤的最大化與合理性；139本報告是嚴格保密的。9萬 /平米，總價為 200173。投資者調(diào)研 —— 訪談?wù){(diào)研目的 了解商家特征、需求、意向等信息，為銷售、定位運作提供必要的依據(jù)；方法 現(xiàn)場采訪調(diào)查 對象 知名品牌商家執(zhí)行情況時間： 2023年 月 日 2023年 月 日訪問員：項目組成員咨詢情況：共有效投資客戶 20位，樣本數(shù)量較低，但針對性較強，具有一定的參考作用；143本報告是嚴格保密的。品牌： HOLAu?? 公司簡介?? 特力集團是一個全球性的集團，擁有近 30年的對外貿(mào)易實務(wù)經(jīng)驗，為全世界各地的知名零售賣場提供商品。產(chǎn)品價格：中高檔216。合肥不在公司近幾年的開店216。2100:04 00:0400:04:48一月 173。2100:04:4800:04Jan173。 26 一月 202312:04:48 上午 00:04:48一月 173。 一月 173。21? 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。 一月 2112:04 上午 一月 173。 00:04:4800:04:4800:041/26/2023 12:04:48 AM? 1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 一月 173。 12:04:48 上午 12:04 上午 00:04:48一月 173。21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。Jan173。21? 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。2100:04:4800:04:48January 26, 2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 一月 173。2100:04January 26, 2023? 1行 動 出成果，工作出 財 富。 00:04:4800:04:4800:04Tuesday, January 26, 2023? 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。21一月 173。146本報告是嚴格保密的。216。 1998年進入上海，已在上海開設(shè)四家大型賣場。消費群體： 全年齡；產(chǎn)品價格： 人均消費 60元左右；競爭對手 ：百老匯、嘉禾、 UME；意向樓層及硬件要求：購物中心的影院面積一般在 5,000平米，也有能力做獨立的影城在 10,000平米左右，里面會囊括部分娛樂餐飲業(yè)態(tài)；底租或扣點取高，包含物業(yè)管理費；區(qū)域（項目）認識和看法：對合肥會做考慮，需要進一步現(xiàn)場考場以及了解更多項目相關(guān)資料；華誼兄弟影院首選是一線城市，但是對所有省會城市也會考慮。對商鋪的關(guān)注因素及對項目的期望購買商鋪時最關(guān)注的因素 本項目應(yīng)包含的商業(yè)類型216。 從投資者意向購買面積分析，意向購買面積集中在 30173。投資者調(diào)研電話調(diào)研 /訪談?wù){(diào)研137本報告是嚴格保密的。 被訪者學(xué)歷以大專和本科為主，文化層次較高；216。消費者個人消費場所 132本報告是嚴格保密的。消費者學(xué)歷消費者研究 消費者個人居住地、學(xué)歷 消費者居住地點 216。20萬 F 30萬以上 ？ __________歲A 20歲以下 B 20173。消費者調(diào)研現(xiàn)場問卷調(diào)研 /網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)研125本報告是嚴格保密的。停車場使用率監(jiān)測117本報告是嚴格保密的?？土髁糠治鰝渥ⅲ阂陨蠑?shù)據(jù)均為現(xiàn)場實時統(tǒng)計數(shù)據(jù)。216。集中有百盛、瑞景國際購物廣場等諸多實力商家?；春勇? 淮河路n 淮河路步行街餐飲類業(yè)態(tài)主要以餐飲類為主；n 租金水平 較高 為 200173。 經(jīng)過長江中路 （ 2號測試點） 的人流量最高，說明合肥消費者對中端服裝的需求巨大；216。不同時間段的車流量統(tǒng)計216。街區(qū)概況長江路中路長江中路100本報告是嚴格保密的。 商圈內(nèi)廬江路集中了合肥市服裝零售市場消化能力，整個四牌樓商圈包容性強，能吸納高、中、低端不同層次消費力；216。 33個居住區(qū)級商業(yè)功能區(qū)u173。商圈調(diào)研四牌樓商圈 /元一商圈 /三孝口三里庵商圈 /馬鞍山路商圈 /其它商圈90本報告是嚴格保密的。 商品房銷售情況資料來源：合肥市統(tǒng)計局年鑒216。交通規(guī)劃83本報告是嚴格保密的。216。u現(xiàn)代制造業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)u代服務(wù)業(yè)基地。人均 GDP達到 5000美元，房地產(chǎn)處于從滿足生存需求逐步轉(zhuǎn)向滿足改善需求的階段 合肥市經(jīng)濟指標79本報告是嚴格保密的。20232023年，合肥 GDP累計增長 258%，平均年增長率高達 %，高于同期全國平均水平的 %。周邊項目專項調(diào)研216。合肥市整體概況216。調(diào)研報告提交? 調(diào)研報告是調(diào)研工作的最終產(chǎn)品? 書面報告– 報告摘要：主要發(fā)現(xiàn) /結(jié)論– 詳細目錄：各部分標題 /頁碼– 報告正文：基本情況 /主要發(fā)現(xiàn) /小結(jié)與建議– 報告附錄：問卷 /數(shù)據(jù) /圖表? 口頭報告74本報告是嚴格保密的。（ 2）實施階段：根據(jù)調(diào)研要求，采用多種形式，由調(diào)研人員廣泛地收集與調(diào)查活動有關(guān)的信息。? （ 2）通過有關(guān)部門去獲取調(diào)查對象的號碼，計算機輔助電話訪問? 是將傳統(tǒng)電話調(diào)查的問卷設(shè)計、調(diào)查實施管理、數(shù)據(jù)錄入和統(tǒng)計等步驟計算機化的調(diào)查方法 ? 特點：速度快、減少訪問誤差、方便統(tǒng)計傳統(tǒng)電話訪問 216。調(diào)研提綱是調(diào)查者與被調(diào)查者兩者結(jié)合的工具，調(diào)研項目也許會成為品牌和溝通工具。 4．調(diào)研結(jié)果有較強的準確性。使用頻率及重要性 ★ ★ ★ ★ ★四、入戶訪談法? 入戶訪問優(yōu)點： 時間上相對比較充裕適合內(nèi)容較復(fù)雜、題目較多的調(diào)查 直接面對面，可同時出示樣品、圖片、包裝等 所獲數(shù)據(jù)質(zhì)量高 能滿足隨機化抽樣要求? 缺點 ： 費用高、入戶困難 對調(diào)查人員的管理比較困難61本報告是嚴格保密的。u問卷設(shè)計注意事項問卷設(shè)計注意事項 u二、現(xiàn)場踩盤法踩盤需注意哪些細節(jié)？？？使用頻率及重要性 ★ ★ ★ ★ ★57本報告是嚴格保密的。商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研方法文案調(diào)查法 /現(xiàn)場踩盤法 /現(xiàn)場問卷法 /入戶訪談法 /……Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研53本報告是嚴格保密的。47本報告是嚴格保密的。? 按調(diào)研對象分類按調(diào)研對象分類 按市場調(diào)查的訪問對象分類，有消費者調(diào)查和非消費者調(diào)查。 方法多樣方法多樣 電話調(diào)研、實地調(diào)