【正文】 網(wǎng) 絡(luò)調(diào)查 采用的方法主要有： Email法、web 站點(diǎn)法、 Netmeeting法、 OICQ網(wǎng) 絡(luò)尋 呼機(jī)法或在聊天室 選擇 網(wǎng)民 進(jìn) 行 調(diào)查 ，在 BBS電子公告牌上 發(fā) 布 調(diào)查 信息，或采取 IRC網(wǎng) 絡(luò)實(shí)時(shí) 交 談 等方式。 ?如果要把問卷施測于大規(guī)模人群，最好在小范圍先試用，發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)修改 Page 57 訪談 形式 ?街 訪 ?訪談 會 粗略 對 象精準(zhǔn) 對 象 ?深度 訪談 ?電話訪談 ?郵 件 專訪 特點(diǎn)：形式靈活， 結(jié) 果真 實(shí) ，實(shí) 用性高， 對訪談 人 員 要求高。 ?盡量使調(diào)查問卷的外觀顯得很專業(yè) ?如果問卷中，有填寫人不熟悉的問題類型或答題形式，最好給出一個(gè)答題范例。 ?有關(guān)個(gè)人信息的部分應(yīng)當(dāng)放在最后填寫。 ?在問卷的開頭部分避免出現(xiàn)與調(diào)查目的無關(guān)的項(xiàng)目。 ?盡量少用涉及個(gè)人隱私的項(xiàng)目。 ?每項(xiàng)內(nèi)容至少包括 3~4個(gè)題目。 ? 街頭攔截問卷法優(yōu)點(diǎn)： ? 節(jié)省費(fèi)用、時(shí)間，可以出示樣品，便于監(jiān)督等 ? 街頭攔截問卷法缺點(diǎn)： ? 選擇的訪問群體較隨意，訪問時(shí)間不能太長 ★ ★ ★ ★ ★ Page 56 問 卷 設(shè)計(jì) 注意事 項(xiàng) ? 一般來說，問卷最好不要超過 4頁，填寫時(shí)間不超過 30分鐘。 時(shí)間選擇 —— 跑住宅的時(shí)候，最好選擇周六、周日上午 10： 30— 11： 00或下午 3：00— 5： 00；因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候去的更可能是誠意客戶，并且這也是銷售代表最忙的時(shí)候，他不會太仔細(xì)分辨你是否是跑盤的。不要多問，要看準(zhǔn)時(shí)機(jī)再詢問。 ?日常數(shù)據(jù)收集慣用手法。 ? 優(yōu)點(diǎn)：節(jié)省時(shí)間、節(jié)省費(fèi)用、保密性強(qiáng)、實(shí)施容易 ? 缺點(diǎn)：適應(yīng)性不高、缺乏準(zhǔn)確性、時(shí)效性差、缺乏可得性 二、 現(xiàn)場踩盤法 特點(diǎn)：易實(shí)施 ?一張嘴，兩條腿。 B． 商圈消費(fèi)者 的 社會特征，包括商圈居民 的 社會水平、社會階層、家庭生命周期、時(shí)間分配等。 B．商圈范圍確定。 C． 地段環(huán)境中商業(yè)區(qū)商業(yè)構(gòu)成及業(yè)態(tài)組合情況。 調(diào)研框架 調(diào)研內(nèi)容 細(xì)項(xiàng)內(nèi)容 宏 觀 環(huán) 境 調(diào) 研 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán) 境 城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 、城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、儲蓄和信貸水平、消費(fèi)支出水平模式和消費(fèi)結(jié)構(gòu)狀況 城市人口 環(huán)境 包括城市的人口總量，人口的地理分布狀況，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布狀況，居民的職業(yè)特征及年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、民族結(jié)構(gòu)特征等 人文環(huán)境 包括價(jià)值觀念、宗教信仰、道德觀念、審美觀念和世代相傳的風(fēng)俗習(xí)慣等 商業(yè)環(huán)境 包括城市零售消費(fèi)總量；城市主要商業(yè)區(qū)的分布狀況及其規(guī)模、性質(zhì)、商圈特征；城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的密度及其分布特點(diǎn)；主要的大型零售商店和商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況等 其他宏觀環(huán)境 包括城市的規(guī)劃環(huán)境、房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)環(huán)境、城市的自然資源生態(tài)等 Page 48 調(diào)研 框架 調(diào)研內(nèi)容 細(xì)項(xiàng)內(nèi)容 項(xiàng) 目 地 段 環(huán) 境 調(diào) 研 周邊居民環(huán)境 A． 地段交通環(huán)境 B． 地段交通道路 的 性質(zhì) C． 地段交通輻射 的 區(qū)域 D． 地段交通車流狀況 E． 項(xiàng)目地塊交通條件狀況 F． 其他對外交通設(shè) 地段商業(yè)環(huán)境 A． 地段環(huán)境中商業(yè)區(qū) 的 類型。 Page 45 ? 按調(diào)研性質(zhì)分類 按市場調(diào)查的研究性質(zhì)分析，有探索性研究（ Exploratory research） ,描述性研究（ Descriptive research） ,因果關(guān)系研究（ Causal research）和預(yù)測性研究（ Predictive research）幾種類型。 ? 按工作任務(wù)分類 基礎(chǔ)普查、專題研究調(diào)查、項(xiàng)目定位調(diào)查 ? 按工作規(guī)模分類 全地段全面考察、典型代表調(diào)查、個(gè)案深入調(diào)查 。在商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研中主要是指競爭項(xiàng)目、企業(yè)等主要包括商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)研、市場供求關(guān)系調(diào)研、市場客戶需求的調(diào)研和市場營銷活動(dòng)調(diào)研四個(gè)方面的內(nèi)容 Page 44 ? 按調(diào)研目的分類 從調(diào)研的目的來看，市場調(diào)研主要可分為應(yīng)用性市場調(diào)研和基礎(chǔ)性市場調(diào)研。 ? 消費(fèi)者調(diào)查 中，調(diào)查的對象是商業(yè)地產(chǎn)使用者，或者是可能購買、使用商品的潛在消費(fèi)者。 ? 實(shí)地調(diào)查 與文案調(diào)查不同，必須在制定詳細(xì)的調(diào)查方案的基礎(chǔ)上，由調(diào)查員直接地向被訪者收集一手資料，再進(jìn)行整理和分析，從而寫出調(diào)查報(bào)告。 （年齡、文化程度、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)、原居住地等） 衡量指標(biāo) 業(yè)態(tài)比例、業(yè)種比例、營業(yè)面積比、平均租金等；衡量消費(fèi)者消費(fèi)水平的指標(biāo)有：瞬間顧客密度、收銀臺排隊(duì)人長度、結(jié)伙人數(shù)、客單價(jià)、提袋率、關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度、可停留時(shí)間等 容積率、戶型比例、面積配比、戶均面積、使用面積、銷售均價(jià)等；針對購房者的衡量指標(biāo)有：付款方式、最高承受單價(jià)、最高承受總價(jià)、看樓車滿座率、單位時(shí)間內(nèi)洽談臺數(shù)等 Page 42 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研分類 資料來源 /調(diào)研對象 /調(diào)研目的 /工作任務(wù) /工作規(guī)模 Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研 Page 43 按資料來源分類 ?按資料來源分類，有文案調(diào)查和實(shí)地調(diào)查兩種。 （收入水平） ?購房者的需求與偏好。 （業(yè)態(tài)業(yè)種的分類、特點(diǎn)、要求、聚集程度、氛圍、構(gòu)成組合、比例關(guān)系；商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點(diǎn)商戶經(jīng)營概貌、商業(yè)競爭趨勢 ） ?終端消費(fèi)研究。 商業(yè)地產(chǎn) 住宅 客戶群體 商業(yè)地產(chǎn)的客戶主要有投資者和經(jīng)營者，其經(jīng)營者的最終目的，是各種不同業(yè)態(tài)的終端消費(fèi)者 住宅地產(chǎn)所要針對的客戶主要是自住型買家 調(diào)查內(nèi)容 ?投資研究。 方法多樣 電話調(diào)研、實(shí)地調(diào)研、座談會、 ?? Page 41 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研與住宅市場調(diào)研的區(qū)別 商 業(yè) 地 產(chǎn)項(xiàng) 目所作的 調(diào) 研，是包括 對 商用物 業(yè) 本身的地段交通、商圈 業(yè)態(tài) 、市 場 供需以及 競 爭狀況等各種開 發(fā)環(huán)境所作出的 調(diào)查 。 針對性強(qiáng) 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研在營銷的不同階段的內(nèi)容不同，實(shí)施調(diào)研需要具體問題具體分析。 Page 39 什么是 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研？ 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研就是 以商業(yè)地產(chǎn)為特定的商品對象 ， 運(yùn)用科學(xué)的方法 ， 有目的 、 有計(jì)劃 、 系統(tǒng)地收集商業(yè)地產(chǎn)市場方面的各種情報(bào)資料 ， 通過對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集 、 整理 、 記錄和分析 ， 進(jìn)而對商業(yè)地產(chǎn)市場進(jìn)行研究與預(yù)測 ， 為決策者們了解房地產(chǎn)市場的變動(dòng)趨勢 ， 制定公司營業(yè)計(jì)劃 ， 擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議 。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 — 業(yè)態(tài)（案例） Page 34 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 — 業(yè)態(tài)（案例） 商業(yè)業(yè)種匯總回顧 Page 35 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研分類 ?按資料來源分類 ?按調(diào)研對象分類 ?按調(diào)研目的分類 ?按工作任務(wù)分類 ?按工作規(guī)模分類 ?按操作手法分類 ?按考察形式分類 ?按調(diào)研性質(zhì)分類 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研內(nèi)容 ?宏觀環(huán)境調(diào)研 項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研 ?項(xiàng)目商圈調(diào)研 商業(yè)地產(chǎn)市調(diào)概念及特征 為什么要做市場調(diào)研 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研概念 商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研特征 與住宅市調(diào)的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研方法 ?文案調(diào)查法 ?現(xiàn)場踩盤法 ?現(xiàn)場問卷法 ?入戶訪談法 ?網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法 ?電話訪問法 ?郵寄調(diào)查法 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研步驟 ?確定調(diào)研目標(biāo) ?設(shè)計(jì)調(diào)研方案 ?調(diào)研資料準(zhǔn)備 ?調(diào)研計(jì)劃實(shí)施 ?調(diào)研數(shù)據(jù)分析 ?調(diào)研報(bào)告提交 ?調(diào)研信息反饋 Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研 Page 36 為什么要做市場調(diào)研？ 提問： 要回答這個(gè)問題，我們需要首先了解客戶（投資者）需要什么？他們關(guān)心什么？ Page 37 ? 商業(yè)地產(chǎn)客戶 投資者最關(guān)心什么？ 物業(yè)是否能增值 怎樣才能讓投資者覺得某個(gè)物業(yè)能增值呢？ 或者說什么才能保證物業(yè)能增值呢？ Page 38 背景環(huán)境 —— 大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境是否健康發(fā)展 行業(yè)環(huán)境 —— 商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)是否是投資熱點(diǎn) 地塊價(jià)值 —— 地產(chǎn)項(xiàng)目所處地塊是否在未來有發(fā)展 同類市場經(jīng)營狀況 —— 某個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)計(jì)經(jīng)營的業(yè)態(tài)目前是否有發(fā)展空間 項(xiàng)目規(guī)劃 —— 商鋪規(guī)劃設(shè)計(jì)是否合理，是否符合經(jīng)營要求 價(jià)格合理 —— 銷售價(jià)格是否與實(shí)際價(jià)值趨同 ? 影響 客戶 決斷的因素 市場調(diào)研 科學(xué)、客 觀 、充分的市 場調(diào)查 ，是 項(xiàng) 目成功的關(guān) 鍵 因素之一。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 — 業(yè)態(tài)（案例） Page 33 服 務(wù)業(yè) 業(yè) 種 細(xì) 分 業(yè)種名稱 數(shù)量 所占比例 汽車修配 28 % 美發(fā) 7 % 裝飾廣告 4 % 培訓(xùn) 3 % 二手房中介 2 % 美容 2 % 網(wǎng)吧 2 % 照相 2 % 診所 2 % 彩票 1 % 寵物醫(yī)院 1 % 飛機(jī)票 1 % 郵局 1 % 銀行 1 % 總計(jì) 57 100% 服務(wù)業(yè)業(yè)種細(xì)分0 5 10 15 20 25 30汽車修配美發(fā)裝飾廣告培訓(xùn)二手房中介美容網(wǎng)吧照相診所彩票寵物醫(yī)院飛機(jī)票郵局銀行 汽 車 修配 業(yè)類 占的比例達(dá)到了 %，近一半數(shù)量，而其他的一些配套服 務(wù) 如銀 行、 郵 局等數(shù)量 較 少。 業(yè)種名稱 商鋪數(shù)量 所占比例 專業(yè)店 25 16% 食雜店 5 3% 家居建材 35 22% 超市 1 1% 便利店 10 6% 服務(wù)業(yè) 54 35% 餐飲 26 17% 總計(jì) 156 100% 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 — 業(yè)態(tài)（案例） Page 32 專業(yè)店業(yè)種細(xì)分 業(yè)種名稱 數(shù)量 所占比例 醫(yī)藥 5 20% 電器 3 12% 服飾 3 12% 機(jī)械 3 12% 茶葉 2 8% 文具 1 4% 保險(xiǎn)柜 1 4% 化學(xué)品 1 4% 化妝品 1 4% 琴 1 4% 體育用品 1 4% 鞋子 1 4% 眼鏡 1 4% 漁具 1 4% 總計(jì) 25 100% 專業(yè)店業(yè)種細(xì)分0 1 2 3 4 5 6醫(yī)藥電器服飾機(jī)械茶葉文具保險(xiǎn)柜化學(xué)品化妝品琴體育用品鞋子眼鏡漁具 總共有 14種不同的專業(yè)店業(yè)種，其中醫(yī)藥類的數(shù)量最多，但是其優(yōu)勢地位也并不明顯。在所有的業(yè)態(tài)中，零售業(yè)、服務(wù)業(yè)和餐飲業(yè)所占的比例分別為 48%， 35%和 17%，沒有文體休閑娛樂業(yè)態(tài)。 l(TeleShopping)主要通過電話完成銷售或購買活動(dòng)的一種零售業(yè)態(tài) 說明：在實(shí)際項(xiàng)目市場調(diào)研中，所接觸的全部是有實(shí)體店的商業(yè)，下面僅對實(shí)體店零售業(yè)態(tài)特點(diǎn)進(jìn)行分析。 l(Shop On Network)通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行買賣活動(dòng)的零售業(yè)態(tài)。 l(Home Center) 以專門銷售建材、裝飾、家居用品為主的零售業(yè)態(tài) l(Shopping Center/Shopping Mall)是多種零售店鋪、服務(wù)設(shè)施集中在企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、運(yùn)營的一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi)，向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合 l(Factory Outlets Center)由生產(chǎn)商直接設(shè)立或委托獨(dú)立經(jīng)營者設(shè)立，專門經(jīng)營本企業(yè)品牌商品，并且多個(gè)企業(yè)品牌的營業(yè)場所集中在一個(gè)區(qū)域的零售業(yè)態(tài) 批發(fā)和零售業(yè)態(tài) Page 27 批發(fā)和零售業(yè)態(tài) l(Television Shopping) 以電視作為向消費(fèi)者進(jìn)行商品推介展示的渠道，并取得定單的業(yè)態(tài)。如辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、服飾店等。 批發(fā)和零售業(yè)態(tài) 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 — 業(yè)態(tài)（實(shí)體店）