【正文】 場(chǎng)按照問卷進(jìn)行簡(jiǎn)潔調(diào)查的一種方式。 時(shí)間選擇 —— 跑住宅的時(shí)候，最好選擇周六、周日上午 10： 30— 11： 00或下午 3： 00— 5： 00；因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候去的更可能是誠意客戶，并且這也是銷售代表最忙的時(shí)候，他不會(huì)太仔細(xì)分辨你是否是跑盤的。不要多問，要看準(zhǔn)時(shí)機(jī)再詢問。 二、現(xiàn)場(chǎng)踩盤法 踩盤需注意哪些細(xì)節(jié)？？？ 使用頻率及重要性 ★ ★ ★ ★ ★ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?體力和智力的最佳測(cè)試方法之一。 ? 優(yōu)點(diǎn)：節(jié)省時(shí)間、節(jié)省費(fèi)用、保密性強(qiáng)、實(shí)施容易 ? 缺點(diǎn)：適應(yīng)性不高、缺乏準(zhǔn)確性、時(shí)效性差、缺乏可得性 一、文案調(diào)查法 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 55 地產(chǎn)策劃常用的市場(chǎng)調(diào)研有哪幾種形式？ 文案調(diào)查法 現(xiàn)場(chǎng)問卷法 入戶訪談法 網(wǎng)絡(luò)調(diào)查法 電話訪問法 郵寄調(diào)查法 現(xiàn)場(chǎng)踩盤法 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 53 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法 文案調(diào)查法 /現(xiàn)場(chǎng)踩盤法 /現(xiàn)場(chǎng)問卷法 /入戶訪談法 /…… Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 B． 商圈消費(fèi)者 的 社會(huì)特征，包括商圈居民 的 社會(huì)水平、社會(huì)階層、家庭生命周期、時(shí)間分配等。 B．商圈范圍確定。 D． 地段環(huán)境中商業(yè)區(qū) 的 規(guī)劃布局及租金水平等 地段區(qū)位特征 包括地段所在 的 區(qū)域性質(zhì)、特征以及在城市中 的 地位等 地段未來規(guī)劃狀況 包括地段區(qū)域未來 的 交通規(guī)劃、商業(yè)規(guī)劃、居住區(qū)規(guī)劃及其他公共設(shè)施 的 規(guī)劃狀況等 項(xiàng)目地段開發(fā)條件 包括項(xiàng)目地段 的 形狀、高差、可進(jìn)入性、可視性等物理?xiàng)l件 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 B． 地段環(huán)境中商業(yè)區(qū) 的 經(jīng)營規(guī)模、銷售規(guī)模。 調(diào)研框架 調(diào)研內(nèi)容 細(xì)項(xiàng)內(nèi)容 宏 觀 環(huán) 境 調(diào) 研 城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境 城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平 、城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、儲(chǔ)蓄和信貸水平、消費(fèi)支出水平模式和消費(fèi)結(jié)構(gòu)狀況 城市人口環(huán)境 包括城市的人口總量，人口的地理分布狀況，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布狀況，居民的職業(yè)特征及年齡結(jié)構(gòu)、性別結(jié)構(gòu)、民族結(jié)構(gòu)特征等 人文環(huán)境 包括價(jià)值觀念、宗教信仰、道德觀念、審美觀念和世代相傳的風(fēng)俗習(xí)慣等 商業(yè)環(huán)境 包括城市零售消費(fèi)總量；城市主要商業(yè)區(qū)的分布狀況及其規(guī)模、性質(zhì)、商圈特征；城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的密度及其分布特點(diǎn)；主要的大型零售商店和商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營狀況等 其他宏觀環(huán)境 包括城市的規(guī)劃環(huán)境、房地產(chǎn)開發(fā)的法律法規(guī)環(huán)境、城市的自然資源生態(tài)等 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 49 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容 宏觀環(huán)境調(diào)研 /項(xiàng)目地段環(huán)境調(diào)研 /項(xiàng)目商圈調(diào)研 Part2：商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 48 ? 按調(diào)研性質(zhì)分類 按市場(chǎng)調(diào)查的研究性質(zhì)分析，有探索性研究（ Exploratory research） ,描述性研究（ Descriptive research） ,因果關(guān)系研究（ Causal research）和預(yù)測(cè)性研究（ Predictive research）幾種類型。 ? 按操作方法分類 實(shí)地考察調(diào)查、問卷調(diào)查、訪談?wù){(diào)查 ? 按考察形式分類 系統(tǒng)分工考察、集中快速考察、自由漫游考察 。 ? 應(yīng)用性市場(chǎng)調(diào)研 是為了更好地了解市場(chǎng)，搞清楚戰(zhàn)略失敗的原因或減少?zèng)Q策中的不確定性； ? 基礎(chǔ)性調(diào)研 的目的是為現(xiàn)有在的理論提供進(jìn)一步的證明或者對(duì)某一概念或現(xiàn)象獲得更多的了解。在商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研中主要是指競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目、企業(yè)等主要包括商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)研、市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)研、市場(chǎng)客戶需求的調(diào)研和市場(chǎng)營銷活動(dòng)調(diào)研四個(gè)方面的內(nèi)容 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 消費(fèi)者調(diào)查 中， 調(diào)查的對(duì)象是商業(yè)地產(chǎn)使用者，或者是可能購買、使用商品的潛在消費(fèi)者。 ? 實(shí)地調(diào)查 與文案調(diào)查不同，必須在制定詳細(xì)的調(diào)查方案的基礎(chǔ)上，由調(diào)查員直接地向被訪者收集一手資料，再進(jìn)行整理和分析，從而寫出調(diào)查報(bào)告。 46 ? 按資料來源分類 按資料來源分類，有文案調(diào)查和實(shí)地調(diào)查兩種。 （年齡、文化程度、職業(yè)、家庭結(jié)構(gòu)、原居住地等） 衡量指標(biāo) 業(yè)態(tài)比例、業(yè)種比例、營業(yè)面積比、平均租金等；衡量消費(fèi)者消費(fèi)水平的指標(biāo)有：瞬間顧客密度、收銀臺(tái)排隊(duì)人長(zhǎng)度、結(jié)伙人數(shù)、客單價(jià)、提袋率、關(guān)聯(lián)消費(fèi)寬度、可停留時(shí)間等 容積率、戶型比例、面積配比、戶均面積、使用面積、銷售均價(jià)等；針對(duì)購房者的衡量指標(biāo)有：付款方式、最高承受單價(jià)、最高承受總價(jià)、看樓車滿座率、單位時(shí)間內(nèi)洽談臺(tái)數(shù)等 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 （收入水平） ?購房者的需求與偏好。 （業(yè)態(tài)業(yè)種的分類、特點(diǎn)、要求、聚集程度、氛圍、構(gòu)成組合、比例關(guān)系；商戶總量、商品種類、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點(diǎn)商戶經(jīng)營概貌、商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì) ） ?終端消費(fèi)研究。 商業(yè)地產(chǎn) 住宅 客戶群體 商業(yè)地產(chǎn)的客戶主要有投資者和經(jīng)營者，其經(jīng)營者的最終目的，是各種不同業(yè)態(tài)的終端消費(fèi)者 住宅地產(chǎn)所要針對(duì)的客戶主要是自住型買家 調(diào)查內(nèi)容 ?投資研究。 44 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研與住宅市場(chǎng)調(diào)研的區(qū)別 商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目所作的調(diào)研，是包括對(duì)商用物業(yè)本身的地段交通、商圈業(yè)態(tài)、市場(chǎng)供需以及競(jìng)爭(zhēng)狀況等各種開發(fā)環(huán)境所作出的調(diào)查。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)研對(duì)地域性、時(shí)效性要求也很高，如銷售率（出租率）、價(jià)格等動(dòng)態(tài)營銷信息的調(diào)研，時(shí)間發(fā)生變化，動(dòng)態(tài)營銷信息也會(huì)發(fā)生改變。 43 商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研相對(duì)于其他的調(diào)研行為，具備一定的特殊性，主要體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)： 內(nèi)容廣泛 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容廣范，既有宏觀方面的房地產(chǎn)政策環(huán)境、法律環(huán)境等也有細(xì)分到一個(gè)案例的調(diào)研，同時(shí)也包括對(duì)投資者的需求調(diào)研、消費(fèi)者的性別、年齡、文化程度等基本情況，態(tài)度或愛好之類的調(diào)研。 42 什么是 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研？ 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研 概念 商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研就是 以商業(yè)地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象 ， 運(yùn)用科學(xué)的方法 ， 有目的 、有計(jì)劃 、 系統(tǒng)地收集商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)方面的各種情報(bào)資料 ， 通過對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集 、 整理 、 記錄和分析 ， 進(jìn)而對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè) ， 為決策者們了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的變動(dòng)趨勢(shì) ， 制定公司營業(yè)計(jì)劃 ， 擬訂經(jīng)營策略提供參考與建議 。 市場(chǎng)調(diào)研 科學(xué)、客觀、充分的市場(chǎng)調(diào)查，是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵因素之一。 40 怎樣才能讓投資者覺得某個(gè)物業(yè)能增值呢？ 或者說什么才能保證物業(yè)能增值呢？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 ? 商業(yè)地產(chǎn)客戶 投資者最關(guān)心什么？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 36 為什么要做市場(chǎng)調(diào)研？ 提問： 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 34 商業(yè)業(yè)種 匯總回顧 05101520253035家居建材 汽車修配 餐飲 便利店 醫(yī)藥 美發(fā) 廣告 培訓(xùn) 機(jī)械 服飾 電器 診所 照相 網(wǎng)吧 水果 美容 二手房中介 茶葉 魚具 郵政 飲料 眼鏡 煙 鞋子 體育用品 琴 化妝品 化學(xué)用品 飛機(jī)票 純凈水 寵物診所 超市 保險(xiǎn)柜 辦公文具 彩票商業(yè)業(yè)種匯總回顧商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 —業(yè)態(tài)（案例） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。綜合可以得出此區(qū)域的服務(wù)業(yè)發(fā)展水平較低，配套不完善。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 —業(yè)態(tài)（案例） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 32 專業(yè)店業(yè)種細(xì)分 業(yè)種名稱 數(shù)量 所占比例 醫(yī)藥 5 20% 電器 3 12% 服飾 3 12% 機(jī)械 3 12% 茶葉 2 8% 文具 1 4% 保險(xiǎn)柜 1 4% 化學(xué)品 1 4% 化妝品 1 4% 琴 1 4% 體育用品 1 4% 鞋子 1 4% 眼鏡 1 4% 漁具 1 4% 總計(jì) 25 100% 專業(yè)店業(yè)種細(xì)分0 1 2 3 4 5 6醫(yī)藥電器服飾機(jī)械茶葉文具保險(xiǎn)柜化學(xué)品化妝品琴體育用品鞋子眼鏡漁具 總共有 14種不同的專業(yè)店業(yè)種，其中醫(yī)藥類的數(shù)量最多，但是其優(yōu)勢(shì)地位也并不明顯。在零售業(yè)中，家居建材和專業(yè)店所占比例較高。 31 某地區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計(jì)16%3%22%35%1%17%6%專業(yè)店食雜店家居建材服務(wù)業(yè)超市餐飲便利店某區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài) 按照業(yè)態(tài)的分類標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)體店商業(yè)業(yè)態(tài)共 15類，而區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)總共僅七類種類不豐富。 29 業(yè)態(tài) 選 址 商圈、目標(biāo)顧客 規(guī)模 商品 (經(jīng)營 )結(jié)構(gòu) 經(jīng)營方式 服務(wù)功能 便利店 居民小區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學(xué)校、娛樂場(chǎng)所、辦公樓等公共活動(dòng)區(qū) 目標(biāo)顧客以居民、單身、年輕人為主 營業(yè)面積 100平方米左右 以銷售食品、小百貨為主，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn) 以開架自選為主，結(jié)算在收銀處統(tǒng)一進(jìn)行 營業(yè)時(shí)間 16小時(shí)以上，提供即時(shí)性食品的輔助設(shè)施，開設(shè)多項(xiàng)商品性服務(wù)項(xiàng)目 小超市 居民小區(qū)以及交通要道、車站、醫(yī)院、學(xué)校、辦公樓和公共娛樂場(chǎng)所的周圍 經(jīng)營服務(wù)輻射半徑 公里，目標(biāo)顧客以居民和流動(dòng)顧客為主 營業(yè)面積 500至 1500平方米 以銷售食品、副食品、日用品為主 采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行 營業(yè)時(shí)間 12小時(shí)以上 超市 地區(qū)中心、居住區(qū) 經(jīng)營服務(wù)輻射半徑 2公里以內(nèi)，目標(biāo)顧客以周邊居民為主 營業(yè)面積 2022至 5000平方米 以銷售生鮮食品、食品、日用品為主 采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行 設(shè)不低于營業(yè)面積 40%的停車場(chǎng) 大型綜合超市 區(qū)級(jí)商業(yè)中心、縣級(jí)市商業(yè)中心、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近 經(jīng)營服務(wù)輻射半徑 3公里以上，目標(biāo)顧客以居民、流動(dòng)顧客為主 營業(yè)面積 5000平方米以上 大眾化衣、食、用品齊全，滿足一次性購全，注重本企業(yè)品牌開發(fā) 采取自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié)算在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行 設(shè)不低于營業(yè)面積 50%的停車場(chǎng) 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 —業(yè)態(tài)特征 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 —業(yè)態(tài)（無實(shí)體店） 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?(TeleShopping)主要通過電話完成銷售或購買活動(dòng)的一種零售業(yè)態(tài)。 ?(Shop On Network)通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行買賣活動(dòng)的零售業(yè)態(tài)。 27 批發(fā)和零售業(yè)態(tài) 郵購 網(wǎng)上商店 自動(dòng)售貨亭 購物中心 電視購物 ?(Television Shopping) 以電視作為向消費(fèi)者進(jìn)行商品推介展示的渠道，并取得定單的業(yè)態(tài)。 ?(Factory Outlets Center)由生產(chǎn)商直接設(shè)立或委托獨(dú)立經(jīng)營者設(shè)立，專門經(jīng)營本企業(yè)品牌商品，并且多個(gè)企業(yè)品牌的營業(yè)場(chǎng)所集中在一個(gè)區(qū)域的零售業(yè)態(tài)。 ?(Home Center) 以專門銷售建材、裝飾、家居用品為主的零售業(yè)態(tài)。如辦公用品專業(yè)店、玩具專業(yè)店、家電專業(yè)店、藥品專業(yè)店、服飾店等。 26 批發(fā)和零售業(yè)態(tài) 專業(yè)店 專賣店 家居建材店 購物中心 廠家直銷中心 百貨店 ?(Department Store)在一個(gè)建筑物內(nèi)，經(jīng)營若干大類商品，實(shí)行統(tǒng)一管理，分區(qū)銷售，滿足顧客對(duì)時(shí)尚商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。 倉儲(chǔ)式會(huì)員店 ?(Warehouse Club)以會(huì)員制為基礎(chǔ)，實(shí)行儲(chǔ)銷一體、批零兼營，以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的零售業(yè)態(tài)。 大型超市 ?(Hypermarket)實(shí)際營業(yè)面積 6000平米以上，滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài)。 超市 ?(Supermarket)是開架售貨，集中收款，滿足社區(qū)消費(fèi)者日常生活需要的零售業(yè)態(tài)。 折扣店 ?(Discount Store) 是店鋪裝修簡(jiǎn)單，提供有限服務(wù)，商品價(jià)格低廉的一種小型超市業(yè)態(tài)。 25 食雜店 ? (Traditional Grocery Store)以煙、酒、飲料、休閑食品和糧油為主，獨(dú)立傳統(tǒng)的無明顯品牌形象的零售業(yè)態(tài)。業(yè)種是對(duì)業(yè)態(tài)的細(xì)分，國內(nèi)零售消費(fèi)市場(chǎng)可細(xì)分上百個(gè)業(yè)種，國外發(fā)達(dá)國家更多。商業(yè)業(yè)態(tài)分分批發(fā)和零售業(yè)、居民服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、文體休閑娛樂業(yè)共四大類。在不同的高圈中， 應(yīng)選擇零售飽和指數(shù)較高的商圈開店 商業(yè)地產(chǎn)基本名詞術(shù)語 —商圈應(yīng)用 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。人 （ 按照平均社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 80%計(jì)算 ） 例 2： 假設(shè)在商圈內(nèi)有 10萬個(gè)家庭，每周在食品中支出 25元人民幣，共有 15個(gè)店鋪在商國內(nèi)，共有 144000平方米銷售面積。 23 IRS（商圈飽和指數(shù)） ＝ C（潛在客戶） RE（人均零售支出） /RF（商業(yè)面積） RF（某市可支撐商業(yè)面積）＝ C RE / IRS ＝ 40 1600/4000 = 16萬㎡ 例 1： IRS（ 商圈飽和指數(shù) ） ：三 、 四線城市一般標(biāo)準(zhǔn)為 10004000元 /㎡ ， 也可參考商業(yè)設(shè)施單位年?duì)I業(yè)額 ，