【正文】 2800$一層越層4100$17萬二層三層2萬3500$建外SOHO元嘉國際公寓東方瑞景銀街俊景嘉華世紀(jì)地下一層3萬一層3萬二層三層根據(jù)對北京市主要商業(yè)街、寫字樓、公寓、普通住宅的調(diào)查分析，我司認(rèn)為目前北京市商業(yè)物業(yè)的價格可細(xì)分為4大類。2002年，商業(yè)物業(yè)繼續(xù)延續(xù)上一年的良好發(fā)展局面，在市場需求的拉動下，一躍成為房地產(chǎn)市場焦點(diǎn)，2002年下半年市場供給逐步增加。 商業(yè)物業(yè)投資形勢看好，大量資金涌入商鋪投資五、商業(yè)物業(yè)價格分析商業(yè)物業(yè)價格走勢北京市商業(yè)物業(yè)市場經(jīng)過了98年波谷之后，在隨后的幾年中一直呈現(xiàn)出緩慢上漲的趨勢，供應(yīng)量和需求量波瀾不驚。 大量外資進(jìn)入中國市場，商業(yè)物業(yè)需求將繼續(xù)擴(kuò)大252。 奧運(yùn)會對促進(jìn)北京發(fā)展將繼續(xù)發(fā)揮強(qiáng)大作用252。252。預(yù)計未來市場供應(yīng)量和需求量會隨著商業(yè)市場的不斷成熟而穩(wěn)步增加，每年可達(dá)到50萬100萬平方米。但是與廣州、深圳等商業(yè)物業(yè)相對發(fā)達(dá)的地區(qū)相比，北京市場與之還存在一定差距，尚處于高速發(fā)展階段,供給和需求均遠(yuǎn)未達(dá)到飽和狀態(tài)，未來市場容量較大。按行業(yè)劃分，北京市對商業(yè)物業(yè)的消費(fèi)集中在超市連鎖業(yè)、餐飲服務(wù)業(yè)、服裝服飾業(yè)等行業(yè)。大型商場的數(shù)量增長有限，但所占面積比重較大，2002年北京新開業(yè)大型商場有安貞華聯(lián)、方莊貴友、亞運(yùn)村華堂、莊勝崇光二期等，消化了大量的商業(yè)物業(yè)面積，累計超過20萬平方米。由此可見，北京市商業(yè)物業(yè)現(xiàn)在正處于高速發(fā)展?fàn)顟B(tài)，從總體供需關(guān)系上分析，具有很大的發(fā)展空間。根據(jù)北京市商委的商業(yè)發(fā)展規(guī)劃，到2010年達(dá)到1平方米。部分底商供應(yīng)狀況項目名稱項目位置商業(yè)建筑面積（平方米）今典花園西直門20000今日花園海淀區(qū)西翠路50000人壽大廈朝陽門外2000（使用面積）京匯大廈建國門外大街3000建外SOHO建國門外50000金泰大廈和平里12000世貿(mào)公寓光華路10000商業(yè)物業(yè)供求狀況根據(jù)2002年北京市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，營業(yè)面積529萬平方米；，營業(yè)面積130萬平方米；。北京目前開發(fā)的多數(shù)房地產(chǎn)項目均配有商業(yè)物業(yè)，呈點(diǎn)狀零散分布在各個區(qū)域，逐漸形成了具有一定規(guī)模的區(qū)域市場，并逐漸成為大型商圈的有利補(bǔ)充。經(jīng)過幾年的市場培育，北京形成了以王府井、西單、國貿(mào)、賽特等商圈為核心的商業(yè)區(qū)域市場，這些商圈中存在的集中購物場所，成為了當(dāng)?shù)氐南M(fèi)中心，并通過輻射與其他區(qū)域連接，組成了北京的立體商業(yè)網(wǎng)框架。隨著城市規(guī)模的逐步擴(kuò)大，購買人流的增加，這種布局已經(jīng)基本瓦解，并形成了新的分布態(tài)勢，呈現(xiàn)出新的發(fā)展特色。四、商業(yè)物業(yè)市場供需關(guān)系國民經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)轉(zhuǎn)、居民對消費(fèi)品需求的逐年上升、房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展，極大的推動了北京市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，2002年商業(yè)物業(yè)市場呈現(xiàn)出供銷兩旺的局面，成為了置業(yè)投資的焦點(diǎn)。商業(yè)物業(yè)的開發(fā)缺乏金融機(jī)構(gòu)的支持金融機(jī)構(gòu)提供的商業(yè)物業(yè)的按揭貸款業(yè)務(wù)相對普通住宅項目要苛刻的多，比較保守的貸款方式限制了大量有意投資商鋪的目標(biāo)客戶，影響了整個商業(yè)物業(yè)的投資環(huán)境的發(fā)展和進(jìn)一步興旺。開發(fā)商缺乏商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗隨著整個房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，開發(fā)商對于普通房地產(chǎn)項目的開發(fā)已經(jīng)積累了一定的經(jīng)驗。而商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理相對南方房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)則較為滯后，到目前為止，專業(yè)的、成熟的、商業(yè)性、社會性的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)在市場上仍未出現(xiàn)?？茖W(xué)的商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計要考慮到物業(yè)各種經(jīng)營項目的特征，必須考慮不同的經(jīng)營品種對物業(yè)的間隔的不同要求，而且還要預(yù)留足夠得服務(wù)配套設(shè)施，如停車場、倉儲運(yùn)輸、顧客休息、公共綠化等區(qū)域。建筑設(shè)計不能滿足多功能的商貿(mào)要求商鋪的間隔、產(chǎn)品的布局、公共空間的利用、基礎(chǔ)設(shè)施的設(shè)置等建筑設(shè)計方面尚不完善，不能滿足多功能的商貿(mào)要求，不利于商場的后期經(jīng)營管理。營銷策略單一目前商業(yè)物業(yè)的營銷、推廣策略遠(yuǎn)不及住宅物業(yè)多姿多彩，表現(xiàn)單一，缺乏對銷售的有力支持。項目形象對于商業(yè)物業(yè)來講，遠(yuǎn)遠(yuǎn)重要于普通住宅物業(yè)。商業(yè)項目缺乏可感性強(qiáng)的形象力由于市場競爭強(qiáng)度的增加，房地產(chǎn)項目越來越重視自身形象的宣傳。產(chǎn)品的同質(zhì)化，將極大的破壞整體商業(yè)市場環(huán)境，容易形成以價格為主要砝碼的低等競爭。商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化房地產(chǎn)同質(zhì)化問題隨著市場的成熟越來越嚴(yán)重，隨著商業(yè)物業(yè)的發(fā)展，商鋪的同質(zhì)化也已經(jīng)開始出現(xiàn)。三、商業(yè)物業(yè)開發(fā)中存在的問題投資開發(fā)商業(yè)物業(yè)的比重過小據(jù)北京統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，在北京近年開發(fā)的房地產(chǎn)品種中，%,市場供應(yīng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于住宅類物業(yè)、辦公類物業(yè)的供應(yīng)速度。本項目作為交通樞紐，為公共空間社會化的建立提供了平臺。項目公共空間社會化未來發(fā)展商在項目開發(fā)的同時，將會主動配合政府宏觀規(guī)劃，架設(shè)專用區(qū)間作為公共活動區(qū)域，用以組織社區(qū)活動、集市、表演、休閑的場所，使商業(yè)活動與公共活動互相促進(jìn)，成為綜合性的城市廣場。外商的介入，將促使商業(yè)物業(yè)市場和國際接軌，商業(yè)物業(yè)從原來無序、散亂的不規(guī)則市場，將逐步走向有序的規(guī)范市場。對于本項目除了要考慮如何將商鋪盡快的銷售出去，還要考慮商鋪如何經(jīng)營才能保證旺場，才能令物業(yè)保值和增值。商鋪經(jīng)營管理專業(yè)化隨著北京商業(yè)環(huán)境的不斷發(fā)展，商業(yè)物業(yè)市場將明顯呈現(xiàn)出更理性的需求。但從長遠(yuǎn)發(fā)展來看，在本區(qū)域尚未形成具有影響力的大型成熟商圈的情況下，局部商業(yè)的發(fā)展將烘托起整個東直門地區(qū)的商業(yè)氣氛，為本項目超大型商業(yè)物業(yè)的開發(fā)進(jìn)行良好的鋪墊。但是在區(qū)域經(jīng)營中，一定要形成錯位經(jīng)營，達(dá)到互補(bǔ)，盡量減小同區(qū)域項目對于自身項目的沖擊。如果在一個新興商圈里，沒有幾個大型項目共同存在，將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個商業(yè)區(qū)域的繁榮。北京市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢二、北京市商業(yè)物業(yè)近期發(fā)展趨勢隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟和完善、社會經(jīng)濟(jì)和商業(yè)流通的發(fā)展、房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高、城市消費(fèi)人口的增長、現(xiàn)代交通工具（地鐵與私家車）對居民活動范圍的擴(kuò)展，北京商業(yè)物業(yè)將面臨最好的發(fā)展機(jī)會，在未來可能表現(xiàn)出如下趨勢。目前我國大型零售企業(yè)的資源并不十分充足，在實(shí)行組合業(yè)態(tài)經(jīng)營時，尤其要注重設(shè)法使所組合的各業(yè)態(tài)的目標(biāo)顧客盡量相近，以使各業(yè)態(tài)相互呼應(yīng)并充分展示出商場整體的目標(biāo)顧客定位。（四）加強(qiáng)零售業(yè)態(tài)混合經(jīng)營的管理，將零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整引向深入。（三）在業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整中使新興業(yè)態(tài)成為新的增長點(diǎn)。對于市場經(jīng)濟(jì)還不發(fā)達(dá)的我國，單純依靠市場力量自發(fā)推進(jìn)有效競爭的形成將是緩慢和低效率的。（二）實(shí)現(xiàn)零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理化。要認(rèn)真研究零售業(yè)態(tài)發(fā)展變化的規(guī)律性，在業(yè)態(tài)的調(diào)整過程中，必須要有明確的市場定位，既要在區(qū)域上進(jìn)行合理布局和總量控制，避免重復(fù)建設(shè)和盲目發(fā)展帶來的同業(yè)態(tài)模式的惡性競爭，又要用業(yè)態(tài)的多樣化滿足消費(fèi)需求的多層次和差異化。受現(xiàn)行政策的限制，目前外商與港澳臺商投資企業(yè)在中國市場所占份額不到5％，未來幾年，隨著外資進(jìn)入我國零售業(yè)在企業(yè)設(shè)立形式、數(shù)量、地域、股權(quán)比例等方面的限制陸續(xù)取消，零售業(yè)將會形成外商獨(dú)資、中外合資以及各種經(jīng)濟(jì)成分共同競爭的格局，內(nèi)資零售業(yè)將在更廣的范圍、更深的層次上參與全球市場的競爭。盡管我國各種業(yè)態(tài)在發(fā)展過程中存在很多問題，但是，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，社會的物質(zhì)條件和技術(shù)條件等不斷完善，以及我們對各種零售業(yè)態(tài)內(nèi)涵的逐步理解，再加之國外規(guī)范化的零售業(yè)態(tài)的示范效應(yīng)，我國的各種零售業(yè)態(tài)必將逐步走向規(guī)范化。新興業(yè)態(tài)層出不窮，將有集購買、旅游、消遣、工作于一體的“新型商業(yè)”；有方便購買、快速購買的“無重復(fù)商店”；有通過電子網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)交易的“全功能超級市場”等陸續(xù)出現(xiàn)。百貨商店、超級市場、連鎖商店、倉儲商場等業(yè)態(tài)是20世紀(jì)商業(yè)業(yè)態(tài)的成功典范，曾經(jīng)并且將繼續(xù)滿足人們的物質(zhì)文化生活需要作出巨大貢獻(xiàn)。零售商業(yè)企業(yè)必將逐步擺脫地域概念、規(guī)模擴(kuò)大、集中程度提高，出現(xiàn)一批跨省市的大型連鎖商業(yè)企業(yè)集團(tuán)。隨著連鎖經(jīng)營的擴(kuò)張，今后在城市零售業(yè)的發(fā)展中除了增加網(wǎng)點(diǎn)外，各種傳統(tǒng)商店將不斷改變業(yè)態(tài)、變更所有者、重新組合。我國的連鎖業(yè)比重極小，只不過剛剛起步，存在著極大的發(fā)展空間。(三)在企業(yè)的組織形式上，連鎖商店將發(fā)展到各種零售業(yè)態(tài)，并在某些業(yè)態(tài)中居支配地位。我國零售業(yè)將會對同時登場的各種業(yè)態(tài)逐步認(rèn)識和理解，并結(jié)合中國國情，使這些業(yè)態(tài)完成本土化的過程，同時，還將會有新的零售業(yè)態(tài)不斷進(jìn)入。以連鎖制形式開設(shè)的專業(yè)店和專賣店，在商業(yè)街、商業(yè)中心地區(qū)，以及在大型商業(yè)設(shè)施和百貨店中也都會有很大的發(fā)展機(jī)會。它們會在商品的品牌、經(jīng)營方式、規(guī)范服務(wù)等方面形成自身的風(fēng)格。但是，隨著我國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們生活節(jié)奏加快，以及國外大型配送企業(yè)進(jìn)入，會促進(jìn)方便店這一業(yè)態(tài)的發(fā)展。這一業(yè)態(tài)將會成為中國零售業(yè)中的主導(dǎo)業(yè)態(tài)。隨著我國城市化進(jìn)程的加快，城市人口迅速增加，大型綜合超市會有更為廣闊的發(fā)展空間。第二，超級市場是我國零售業(yè)中的生力軍。另一方面是一部分百貨店仍然以大眾消費(fèi)需求為目標(biāo)市場，但將自身改變業(yè)態(tài)，向大型綜合超市轉(zhuǎn)化。第一，我國傳統(tǒng)百貨店將會從兩個方面發(fā)生變化。近年來，國內(nèi)零售業(yè)不斷發(fā)展、整合，大大提高了經(jīng)營化程度，促進(jìn)了現(xiàn)代物流業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)內(nèi)部的物流水平也將大大提高。百貨店將向細(xì)分化、個性化發(fā)展，傳統(tǒng)百貨店市場份額將逐漸萎縮，購物中心將在未來幾年內(nèi)有較大發(fā)展。零售業(yè)態(tài)間的競爭更加激烈。五、零售企業(yè)經(jīng)營方式的發(fā)展趨勢分析未來幾年，我國零售業(yè)在規(guī)模不斷擴(kuò)大的同時，還將呈現(xiàn)出以下幾個發(fā)展趨勢：（一）總體規(guī)模將不斷擴(kuò)大。總體來說，目前零售業(yè)還缺乏現(xiàn)代的管理方式和手段，管理水平較低，員工缺乏培訓(xùn)，整個行業(yè)缺乏高素質(zhì)的人才。與此同時，連鎖經(jīng)營方式也逐漸在零售業(yè)中廣泛采用。第五，經(jīng)營方式缺乏競爭力。最大的零售企業(yè)——聯(lián)華超市也只是在以上海為中心向周邊地區(qū)發(fā)展。相對而言，中國的零售業(yè)高度分散是當(dāng)前最顯著的特征。美國的零售巨頭沃爾瑪去年銷售額高達(dá)2220多億美元，是中國百強(qiáng)零售企業(yè)銷售總額的8倍多。第四，產(chǎn)業(yè)高度分散。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，對于處在轉(zhuǎn)軌和起步階段的我國零售企業(yè)來說，這已經(jīng)算是一種進(jìn)步了，通過大膽引進(jìn)，洋為中用，我們自己的現(xiàn)代零售企業(yè)正迅速蛻變成長，避免了完全靠自己從頭摸索。第三，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整內(nèi)容基本上是純粹的模仿式。在農(nóng)村，零售業(yè)態(tài)不規(guī)范表現(xiàn)尤為突出，以為超市就是開架售貨，幾家商店統(tǒng)一了店名、服裝、標(biāo)識就是連鎖，許多地方的連鎖店表面連鎖而實(shí)質(zhì)仍是單店操作、各自為政，很少真正做到“統(tǒng)一”配送、“統(tǒng)一”核算和“統(tǒng)一”管理。其次就是超市不超、連鎖不鎖現(xiàn)象比較普遍。第二，業(yè)態(tài)組織化程度低、運(yùn)作不規(guī)范，各業(yè)態(tài)的優(yōu)勢難以發(fā)揮。目前我國城市零售業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡造成的結(jié)構(gòu)失調(diào)，反映出零售業(yè)態(tài)布局紊亂、功能雷同、脫離消費(fèi)需求現(xiàn)實(shí)等問題，一定程度上影響城市商業(yè)區(qū)域功能的發(fā)揮。第一，業(yè)態(tài)布局不合理，結(jié)構(gòu)失調(diào)。四、零售企業(yè)經(jīng)營方式發(fā)展中的幾個問題近年來，各種現(xiàn)代零售業(yè)態(tài)，在國內(nèi)大中城市不斷涌現(xiàn)，雖然打破了零售業(yè)態(tài)的單一化，形成了多種業(yè)態(tài)并存的格局，但總的來看，我國絕大多數(shù)零售企業(yè)的發(fā)展變革仍是一種淺層表面變革，有的甚至偏離了正常的方向，形成了整體上的虛浮狀態(tài)。伴隨著21世紀(jì)知識經(jīng)濟(jì)的到來，我國零售業(yè)態(tài)還將會發(fā)生深刻的變革。因此，我國的零售業(yè)不可能按部就班地依次發(fā)展，也沒有必要重走發(fā)達(dá)國家走過的漫長發(fā)展道路，它從計劃經(jīng)濟(jì)的落后狀態(tài)一下跳進(jìn)了現(xiàn)代零售業(yè)的國際化浪潮中，呈現(xiàn)出各業(yè)態(tài)同時進(jìn)入的特征。20世紀(jì)8090年代，經(jīng)濟(jì)全球化趨勢日益增強(qiáng)，加速了世界各國之間的經(jīng)濟(jì)融合。因此，激烈的國內(nèi)、國際市場競爭，有力地促進(jìn)了中國零售業(yè)態(tài)的創(chuàng)新。中國龐大的市場潛力，已吸引了歐、美、日等國家和地區(qū)的超級零售集團(tuán)搶灘登陸。國內(nèi)的競爭機(jī)制已初步形成。（五）競爭機(jī)制對新興業(yè)態(tài)起到一定的催化作用。商業(yè)是與人、與人的生活方式息息相關(guān)的行業(yè)，必然受人的居住、交通、生活條件制約。消費(fèi)水平和消費(fèi)方式對零售經(jīng)營提出了更高的要求，需要針對消費(fèi)者不同類型的需求發(fā)展相應(yīng)的業(yè)態(tài)類型，豐富商品品種。隨著居民消費(fèi)水平、消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化，其消費(fèi)行為、消費(fèi)方式、消費(fèi)心理都發(fā)生了變化，這就對零售經(jīng)營提出了新的要求。恩格爾系數(shù)下降速度較快，城鎮(zhèn)居民進(jìn)入到國際上認(rèn)可的中等生活水平。（三）居民收入、消費(fèi)結(jié)構(gòu)及消費(fèi)行為的不斷變化，客觀上對新型業(yè)態(tài)提出了新的要求。從商品品種結(jié)構(gòu)，特別是從消費(fèi)、使用過程對商品性能、價格的要求衡量，目前商品市場基本成熟，具有滿足居民基本消費(fèi)需求、價格低廉的商品品種所占比重逐漸提高，構(gòu)成了以大批量廉價銷售為特征的新型業(yè)態(tài)生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。大型綜合超市和倉儲超市、廉價商店等都是具有大量銷售功能的業(yè)態(tài)。據(jù)中華全國商業(yè)信息中心統(tǒng)計，%。生產(chǎn)力的大發(fā)展，決定了產(chǎn)品的多樣化和差異化，產(chǎn)品的多樣化和差異化又進(jìn)一步細(xì)分了消費(fèi)者的需求，客觀上需要多種零售業(yè)態(tài)形式來滿足這種被細(xì)分的消費(fèi)需求。（一）生產(chǎn)力水平提高，為新興零售業(yè)態(tài)的進(jìn)入提供了供給方面的支持。由此，在我國零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)中形成了兩個極端，一方面大型商廈經(jīng)營日益困難，另一方面新興業(yè)態(tài)卻越開越多，越開越紅火。進(jìn)入90年代中期，宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)有效需求不足的態(tài)勢，各地的大型商廈效益明顯下降，問題開始暴露，與此同時，以自選超市、連鎖店、便民店、倉儲商場、專賣店等形式的零售業(yè)態(tài)卻在國內(nèi)大中城市中大行其道。改革開放以后，隨著計劃經(jīng)濟(jì)向社會主義市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)化，尤其是隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長和居民購買力水平的較快幅度躍升，客觀上要求由貨色品種齊全、購物環(huán)境優(yōu)雅、附加服務(wù)功能完善的大型百貨商店成為市場零售業(yè)態(tài)的主角。建國以后，由于長時期實(shí)行計劃經(jīng)濟(jì)體制，商品流通按國家統(tǒng)一計劃分配調(diào)撥，商業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)質(zhì)是一個商品分配系統(tǒng)。外商投資的零售企業(yè)主要集中在上海、北京、深圳、廣州、南京、杭州等大中城市。目前外商在中國零售市場所經(jīng)營的零售業(yè)態(tài)形式主要為大賣場、倉儲