【正文】 表》???????????????????? 69 《資金來(lái)源與運(yùn)用表》????????????????? 70 附件目錄： 都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開(kāi)發(fā)有限公司法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證 關(guān)于溫泉公園項(xiàng)目建設(shè)有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要 研究都江堰醫(yī)療溫泉主體公園項(xiàng)目的有關(guān)問(wèn)題的會(huì)議紀(jì)要 立項(xiàng)批復(fù) 都江堰市發(fā)展計(jì)劃局關(guān)于溫泉公園項(xiàng)目變更項(xiàng)目業(yè)主的通知 四川省醫(yī)療礦泉水鑒定證書(shū) 傳國(guó)土資函 2020524 號(hào)關(guān)于印發(fā)《四川省都江堰醫(yī) 療熱礦泉水水源鑒定意見(jiàn)書(shū)》的通知 取水許可證 采礦許可證 建筑工程施工許可證 1 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 1 財(cái)務(wù)報(bào)表 都江堰侏羅紀(jì)溫泉 公園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一章 總論 一、項(xiàng)目名稱： 都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 二 、項(xiàng)目地點(diǎn)： 都江堰市蒲陽(yáng)路 三、業(yè)主簡(jiǎn)況 （一）單位名稱： 都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開(kāi)發(fā)有限公司 （二）法定地址： 都江堰市蒲陽(yáng)路 571 號(hào) （三）法定代表人： 梁繼川 （四）注冊(cè)資本金： 伍佰萬(wàn)元人民幣 （五）企業(yè)類型： 有限責(zé)任公司 （ 六 ）經(jīng)營(yíng)范圍： 旅游 及房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā) 四 、可研報(bào)告研 究 依據(jù)與 范圍 編制依據(jù) （ 1）都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開(kāi)發(fā)有限公司提供的有關(guān)項(xiàng)目資料； （ 2）《四川省工程概預(yù)算定額》 （ 3）四川省市政、安裝、仿古園林工程計(jì)價(jià)定額及配套使用費(fèi)用定額； （ 4）《中國(guó)旅游行業(yè)發(fā)展規(guī)劃》 編制范圍 四川威權(quán)財(cái)汛項(xiàng)目管理咨詢有限公司受 都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開(kāi)發(fā)有限公司 的委托，負(fù)責(zé)對(duì)其 都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 項(xiàng)目 進(jìn)行可行性研究，其主要研究?jī)?nèi)容為 ： 項(xiàng)目提出背景及建設(shè)的必要性 ； 項(xiàng)目建設(shè)條件 溫泉資源概況 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)； 項(xiàng)目建筑規(guī)模與設(shè)計(jì)方案； 項(xiàng)目總投資估算與資金籌措 ； 環(huán)境保護(hù)； 項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析； 五 、可研報(bào)告概要及結(jié)論意見(jiàn) （一）項(xiàng)目建設(shè)的必要性 都江堰是我國(guó)極具品牌價(jià)值的著名旅游城市，尤其是都江堰水利 工程和青城山分別獲得世界文化遺產(chǎn)和自然遺產(chǎn)的稱號(hào)，又是國(guó)家AAAAA 級(jí)風(fēng)景旅游區(qū)，都江堰 自“ ”大地震后旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)恢復(fù)， 2020 年全 年接待游客約 400 多萬(wàn)人與樂(lè)山大佛、峨眉山 游客總量 相當(dāng)。 項(xiàng)目地處都江堰市西區(qū)，座落在二王廟后山下，山青水秀，風(fēng)光秀麗，園內(nèi)庭臺(tái)樓閣，小橋流 水，古木參天，珍奇花木，西蜀院子，典雅豪華，是都江堰市的高擋消費(fèi)場(chǎng)所。地下停車位 512 個(gè)，地上停車位 290 個(gè)。）按此估算土地投入 8700 億元。 抵押物設(shè)置 業(yè)主以該公園全部 土地 120 畝（全部 辦理國(guó)有土地使用證 ）作為銀行貸款抵押物，按照目前市價(jià)土 地 評(píng)估 價(jià) 為 200 萬(wàn) /畝，初步評(píng)估價(jià)為 億元，按 折價(jià)計(jì)算抵押值 可以貸款額 為 億 元，能夠滿足銀行貸款 億 元的要求， 抵押物 是 足值 的。項(xiàng)目計(jì)算期為 3 年， 項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入 53137 萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元，項(xiàng)目投資利潤(rùn)率為 %，投資利稅率 %，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元（折現(xiàn)率 10%），投資回收期靜態(tài) 年， 財(cái) 務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)較好，該項(xiàng)目具有較好的開(kāi)發(fā)前景和良好的投資回報(bào)。 擁有評(píng)估價(jià)值為8100 萬(wàn) 元人民幣的醫(yī)療溫泉礦井， （中華人民共和國(guó)采礦許可證5100000310502 號(hào)）。公司將以溫泉為契機(jī)，大力開(kāi)發(fā)旅游休閑市場(chǎng) ，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目 ，成為都江堰市旅游資源項(xiàng)目的一顆新星。 梁繼川 同志是一位具有遠(yuǎn)見(jiàn)卓識(shí)和開(kāi)拓創(chuàng)新精神的領(lǐng)導(dǎo)人，創(chuàng)新力和整合力極強(qiáng)，具有較高的經(jīng)濟(jì)理論水平和較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)管理能力，實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富 ，深受公司全體職工的欽佩和愛(ài)戴， 具有領(lǐng)導(dǎo)集體 班子成功地去實(shí)現(xiàn)事業(yè)目標(biāo)的能力，曾參與策劃和主持過(guò)多項(xiàng)重大工作 。 三、公司財(cái)務(wù)狀況 公 園 于 2020 年 5 月 剛 建成， 就遭遇 “ ” 特大地震， 2020 年12 月經(jīng)修復(fù)開(kāi)始營(yíng)業(yè)， 截止 2020 年 4 月 末 ，都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開(kāi)發(fā)有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，公司總資產(chǎn) 13885 萬(wàn)元 （未計(jì)算 120 畝土地溢價(jià)，按現(xiàn)價(jià)計(jì)算總資產(chǎn)為 億元） ，其中流動(dòng)資產(chǎn) 4875 萬(wàn)元（貨幣資金 萬(wàn)元、其他應(yīng)收裝款 萬(wàn)元、預(yù)付帳款 萬(wàn)元）、固定資產(chǎn)合計(jì) 萬(wàn)元、 在建工程 萬(wàn)元、 無(wú)形資產(chǎn)合計(jì) 萬(wàn)元（為該項(xiàng)目土地，是公司 2020 年 通過(guò)市場(chǎng)拍賣競(jìng)價(jià)所得，共計(jì) 120 畝，每畝購(gòu)買價(jià) 萬(wàn)元，共計(jì) 3288 萬(wàn)元 ， 但是目前土地評(píng)估價(jià)值為 200 萬(wàn)元 /畝，總值為 億元 ）、長(zhǎng)期待攤費(fèi)用為 萬(wàn)元；負(fù)債 總額 6163 萬(wàn)元， 其中長(zhǎng)期負(fù)債 5100 萬(wàn)元（農(nóng)行項(xiàng)目貸款 3000 萬(wàn)元，災(zāi)后重建貸款 2100 萬(wàn)元） ；所有者權(quán)益合計(jì) 萬(wàn)元； 2020 年 銷售收入 萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn) 萬(wàn)元。都江堰靈巖山醫(yī)療溫泉開(kāi)發(fā)成功，使中國(guó)最佳人居、最佳魅力城市和長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)都江堰的旅游景區(qū)錦上添花，在著名的世界雙文化遺產(chǎn)旅游城市的皇冠上又鑲嵌了一顆耀眼的明珠。 都江堰旅游成“勢(shì)”，擁有多處世界級(jí)旅游景點(diǎn)，包括世界雙遺產(chǎn) 都江堰 古堰景區(qū) 、青城山 景區(qū)還有 龍溪 ── 虹口自然保護(hù)區(qū)，與九寨溝、黃龍、峨眉、樂(lè)山連成一線，相得益彰，成為西部黃金旅游線上的樞紐。 都江堰 未來(lái)發(fā)展目標(biāo)是， 2020 年游客達(dá)到 560 萬(wàn)人次以上，實(shí)現(xiàn)旅游總收入 25 億元，其中境外游客 20 萬(wàn)人次，把都江堰市建成國(guó)內(nèi)著名的旅游目的地和 國(guó)際 休閑度假第一城。都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園 的開(kāi)發(fā)成功將成為都江堰復(fù)式休閑旅游鏈條中的項(xiàng)目，促進(jìn)休閑 旅游上一個(gè)新臺(tái)階。但 2020 年以后，許多成都市的居民開(kāi)始在都江堰和青城山購(gòu)買休閑居住的第二居所 ，即 利用周末時(shí)間邀約家人和親朋好友去空氣清新，環(huán)境較好都江堰和青城山 休閑居住， 有的夏季避暑居住長(zhǎng)達(dá)半年之久，形成購(gòu)房熱潮， 這就改變了過(guò)去單一觀光旅游格局， 形 成為復(fù)式旅游 和休閑居住的新格局 。上述情況表明城市居民為了享受空氣、享受山水，周末或假日都愿意到都江堰 來(lái)休閑度假甚至長(zhǎng)久居住。 都江堰靈巖山 溫泉水含的礦物質(zhì)是天然的，無(wú)任何對(duì)人體有害 的超標(biāo)元素。該溫泉是九環(huán)線上和都江堰旅游區(qū)內(nèi)都是唯一的一處溫泉，加上離成都最近不僅交通便利而 且具有很強(qiáng)的資源壟斷性和稀缺性， “ ”大地震后，溫泉公園經(jīng)營(yíng)火爆，已經(jīng)成為都江堰市重點(diǎn)接待旅游中心， 2020 年經(jīng)營(yíng)收入已達(dá) 2020 萬(wàn)元，發(fā)展前景良好， 因此 公司再接再厲在園區(qū)內(nèi)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn) 項(xiàng)目，充分利用獨(dú)有的溫泉資源，將會(huì)帶來(lái)豐厚的經(jīng)濟(jì)回報(bào)。 都江堰市是國(guó)際旅游名城 ,古老的都江堰水利工程被譽(yù)為 “ 世界 水利文化的鼻祖 ” 。都江堰渠首傍城，五條河穿城而過(guò)，靈巖山城區(qū)矗立，山水城林堰相融，人與自然和諧 。另外項(xiàng)目所在地處于 九環(huán)線東進(jìn)西出的最后一站，在都江堰至汶 川高速公路通車后從黃龍出發(fā)到都江堰四個(gè)半小時(shí)就可以到達(dá)，交通極為方便。 六、項(xiàng)目建設(shè)手續(xù) 政府關(guān)于 規(guī)劃 設(shè)計(jì)的回復(fù) 項(xiàng)目初步規(guī)劃設(shè)計(jì)圖 川國(guó)土資水鑒字（ 2020） 第 121 號(hào)四川省醫(yī)療礦軟水鑒定證書(shū) 取水 (都 )字『 2020』第 237 號(hào)中華人民共和國(guó)取水許可證 中華人民共和國(guó)采礦許可證（ 5100000310502） 都國(guó)用（ 2020）第 1242 號(hào)土地使用證 建設(shè)工程施工許可證 (510181202004030101 都規(guī)建『 2020』第 012 號(hào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證 第五章 溫泉資源介紹 都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園開(kāi)發(fā)有限公司在都江堰市委、市政府的長(zhǎng) 期關(guān)心和支持下，在四川省水文地質(zhì)勘察院的具體指導(dǎo)下，于 2020年 8 月 8 日成功鉆探出達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的醫(yī)療熱礦泉水 —— 醫(yī)療溫泉。與其臨近的青城山、都江堰龍池等著名的旅游景區(qū)遙相呼應(yīng)，相得益彰。當(dāng)降深為 米時(shí)，穩(wěn)定水流量 307m3/d，推測(cè)允許開(kāi)采量為 500m3/d；水質(zhì)為國(guó)際GB116158P醫(yī)療礦水水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。都江堰靈巖山溫泉（井）熱礦水具有良好的水溫優(yōu)勢(shì)。 第六章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 一、我國(guó)旅游市場(chǎng)環(huán)境分析 旅游行業(yè)是指從事旅游經(jīng)營(yíng)和為旅客提供吃、住、行、游、娛、購(gòu)等各種服務(wù)的行業(yè)。一方面堅(jiān)持對(duì)外開(kāi)放，廣泛吸引海內(nèi)外各界 資金；另一方面，充分利用社會(huì)資源，鼓勵(lì)國(guó)家、集體、個(gè)人投資建設(shè)旅游項(xiàng)目。 2020 年全年我國(guó)入境人數(shù) 12029 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) %。全年國(guó)內(nèi)出境人數(shù)達(dá) 3103 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) %。到 2020 我國(guó)旅游總收入占 GDP 的比例將從 2020年的 %達(dá)到 8%。在科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)下，節(jié)約資源、建 設(shè)和諧社會(huì)、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展等理念成為新時(shí)期政策導(dǎo)向的主基調(diào)。四川已擁有世界級(jí)旅游資源 9 處，其中世界遺產(chǎn) 4 處，世界地質(zhì)公園 1 處。一是人文勝跡眾多。都江堰市作為成都平原往川西北地區(qū)的重要通道，是西蜀文化與藏羌文化的交匯區(qū)，民族民俗文化獨(dú)具特色。有包括大熊貓、金絲猴、珙桐等珍稀物種在內(nèi)的高等植物和動(dòng)物 14000 余種，被譽(yù)為 “ 世界天然植物園 ” 、“ 野生珍稀動(dòng)物基因庫(kù) ” ，并建有亞洲規(guī)模最大的杜鵑專類植物園和苔蘚園，是中科院全國(guó)生物多樣性五大基地之一。全市人均壽命 75 歲，高出全國(guó)平均水平 4 歲，是著名的 “ 長(zhǎng)壽之鄉(xiāng) ” 。而本項(xiàng)目距都江堰市中心僅 ，交通極為 方便， 與上述景點(diǎn)構(gòu)成旅游體系，各景點(diǎn)相互輝映，有利于整個(gè)景區(qū)吸引力的提升及配套娛樂(lè)設(shè)施、游樂(lè)性的增強(qiáng)， 目前都江堰和青城山已經(jīng)開(kāi)發(fā)了上百個(gè)樓盤，建設(shè)面積達(dá)到 600萬(wàn) 平方米，就是在地震后，樓盤銷售仍然旺盛，銷售價(jià)格不降反升， 都江堰市區(qū)住宅樓盤銷售均價(jià)為 5000元 /平方米青城山別墅銷售均價(jià)為 7000元 10000元 /平方米。 四 、本項(xiàng)目的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)分析 本項(xiàng)目在 吸取四川省內(nèi)多數(shù)溫泉項(xiàng)目的教訓(xùn)基礎(chǔ)上，將都江堰侏羅紀(jì)溫泉公園 定位于娛樂(lè)、休閑、旅游、洗浴、度假為一體的主題旅游項(xiàng)目，形成以溫泉洗浴為亮點(diǎn)，老、中、青、少、兒童自選 項(xiàng)目，各自所樂(lè)，適應(yīng)旅客多種需要的集洗浴、中西餐飲、品茶、棋牌、浴足、休閑、健身于一體的森林花園。 該項(xiàng)目將投資方向重點(diǎn)放在了娛樂(lè)、休閑、洗浴及各種配套設(shè)施上，而不是放在建設(shè)賓館和住宿上。讓洗浴、就餐、品茶、棋牌、浴足、休 閑在園區(qū)內(nèi)很好的融為一體。兒童歡樂(lè)中心也為喜歡安靜的小孩設(shè)置了圖書(shū)室，供他們?yōu)g覽學(xué)習(xí)。侏羅紀(jì)溫泉公園已與成都理工大學(xué)建立了“侏羅紀(jì)”培訓(xùn)教育基地，園區(qū) 打 造“世界第 一桫欏園” ，引進(jìn)和栽培大量桫欏樹(shù)，另配以大量 恐龍模型，讓游人進(jìn)入園區(qū)就好像置身于侏羅紀(jì)世紀(jì)一樣，提升園區(qū)的文化氛圍和增加園區(qū)的旅游觀光項(xiàng)目。充分體現(xiàn)吸收與創(chuàng)新和與時(shí)俱進(jìn)的精神。并要高度的保護(hù)好溫泉開(kāi)發(fā)區(qū)地質(zhì)、地貌、植被。還要不斷的改進(jìn)創(chuàng)新，讓游人有不到侏羅紀(jì)溫泉娛樂(lè)休閑中心就沒(méi)有去過(guò)都江堰的遺憾。由于總體布置高低錯(cuò)落有致，形體變化豐富，總體建筑協(xié)調(diào)美觀，充滿現(xiàn)代氣息，充 分表達(dá)出設(shè)計(jì)者及使用者對(duì)美好生活的追求。 公共區(qū)間 用高雅的亞洲藝術(shù)精品裝飾，使室內(nèi)氛圍高貴而富有文化氣息。 住戶 出門即 可步入廣場(chǎng)進(jìn)行晨練、娛樂(lè)、休閑等活動(dòng)。/d，最大小時(shí)用水量 179。住戶生活熱水由燃?xì)鉄崴鞴┙o。各層廢水排入雨水檢查井。整個(gè)小區(qū)共設(shè)置 2座箱式變電站，總裝機(jī)容量為 1600KVA。各樓層設(shè)電表箱，重要電力負(fù)荷及 大容量用電設(shè)備采用電纜直供；消防負(fù)荷采用阻燃電纜，并設(shè)雙電源末端自動(dòng)切換。 照明：本建筑物照明分為四類，正常照明、應(yīng)急照明、光彩照明和局部照明，應(yīng)急照明采用集中電源集中供電方式。住宅每戶設(shè)置客廳電話及主臥電話各一部，每個(gè)商鋪設(shè)置一部電話。 安全防范：商業(yè)，住宅及辦公區(qū)人員集中，安全防范顯得尤其重要，在各個(gè)主次要出口均設(shè)置電視監(jiān)控點(diǎn)，監(jiān)控設(shè)備設(shè)于保安監(jiān)控中心，各監(jiān)控點(diǎn)均設(shè)視頻音頻裝置，通過(guò)主控設(shè)備的控制和協(xié)調(diào)，及時(shí)全面的監(jiān)視受控現(xiàn)場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)和報(bào)警系統(tǒng)的聯(lián)動(dòng)，并錄制保存各監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)的圖像信息，以備事后索查。小區(qū)內(nèi)建設(shè)間距滿足《成都市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》半地下車庫(kù)和地下車庫(kù)均滿足《汽車庫(kù)防火規(guī)范》的設(shè)計(jì)防火分區(qū)及疏散口的要求。 二、概算原則及參照標(biāo)準(zhǔn) 《四川省建筑工程預(yù)算定額》 《四川省園林建筑工程預(yù)算定額》 《四川省建筑工程概算指標(biāo)》 三、項(xiàng)目總投資： 總建筑面積為 平方米，總占地面積 平方米 ，項(xiàng)目總投資為 萬(wàn)元，投資估算如下：（見(jiàn)附表二） 土地費(fèi)用： 萬(wàn)元 （ 含溫泉開(kāi)發(fā)費(fèi)用 3000 萬(wàn) ） 土建工程費(fèi)用（含裝修） ： 萬(wàn)元，其中： ①、 低層洋房