【文章內(nèi)容簡介】 第六章 市場分析與預測 一、我國旅游市場環(huán)境分析 旅游行業(yè)是指從事旅游經(jīng)營和為旅客提供吃、住、行、游、娛、購等各種服務的行業(yè)。旅游業(yè)主要經(jīng)濟活動領域包括旅行社、飯店業(yè)、旅游交通業(yè)和旅游景觀業(yè)。在國民經(jīng)濟體系中，旅游業(yè)是歸屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個重要產(chǎn)業(yè)部門，對擴大內(nèi)需、增加就業(yè)、促進產(chǎn)業(yè)結構調整和實現(xiàn)國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展均有重要作用。 作為國民經(jīng)濟的新興行業(yè)，中國旅游業(yè)在發(fā)展初期就明確了開發(fā)建設的基本方針。一方面堅持對外開放，廣泛吸引海內(nèi)外各界 資金；另一方面，充分利用社會資源，鼓勵國家、集體、個人投資建設旅游項目。這種開放的投資方針推動了中國旅游投資市場的活躍和旅游接待能力的提高，為旅游業(yè)的繁榮發(fā)展創(chuàng)造了條件。 “十五”期間，我國旅游業(yè)取得了突飛猛進的發(fā)展，行業(yè)增長速度一直領先于國民經(jīng)濟的增長率，行業(yè)總收入占 GDP 的比重也在逐年增加。中國國內(nèi)旅游是世界上數(shù)量最大、增速最快、潛力最強的旅游市場， 近幾年，旅游業(yè)已被列為鼓勵消費、擴大內(nèi)需行業(yè)，以及作為國民經(jīng)濟新增長點的重點行業(yè)之一， 投資旅游產(chǎn)業(yè)是一項經(jīng)濟收益穩(wěn)定項目。 2020 年全年我國入境人數(shù) 12029 萬人次，比上年增長 %。其中，外國人 2026 萬人次，增長 %；香港、澳門和臺灣同胞 10003萬人次，增長 %。在入境旅游者中，過夜人數(shù) 4681 萬人次，增長 %。國際旅游外匯收入 293 億美元，增長 %。全年國內(nèi)出境人數(shù)達 3103 萬人次，增長 %。全年國內(nèi)出游人數(shù)達 12 億人次，增長 %；國內(nèi)旅游總收入 5286 億元，增長 %。國際國內(nèi)旅游總收入 7686 億元，增長 %。 未來 10 年間，我國旅游業(yè)將保持年均 %的增長速度，其中個人旅游消費將以年均 %的 速度增長，企業(yè) /政府旅游的增長速度將達到 %，到 2020 年，中國將成為世界第一大旅游目的地國和第四大客源輸出國。到 2020 我國旅游總收入占 GDP 的比例將從 2020年的 %達到 8%。因此，作為六大新興消費熱點行業(yè)之一的旅游行業(yè)，在今后幾年內(nèi) 的發(fā)展前景將十分的廣闊 。 十一五”期間及未來一段時期將是我國產(chǎn)業(yè)結構調整的關鍵時期，同時也是旅游業(yè)發(fā)展的黃金時期。中央在“十一五”規(guī)劃建議中明確提出，“促進服務業(yè)加快發(fā)展”，“積極發(fā)展文化、旅游、社區(qū)服務等需求潛力大的產(chǎn)業(yè)”。在科學發(fā)展觀指導下，節(jié)約資源、建 設和諧社會、區(qū)域協(xié)調發(fā)展等理念成為新時期政策導向的主基調。旅游行業(yè)在調整產(chǎn)業(yè)結構、節(jié)約資源、創(chuàng)造就業(yè)機會、縮小區(qū)域發(fā)展差距、縮小城鄉(xiāng)發(fā)展差距等方面具有明顯的優(yōu)勢?！笆晃濉逼陂g的政策導向將為旅游業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造寬松的政策環(huán)境，旅游業(yè)必將成為新時期的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)。 二、四川旅游市場分析 四川是旅游大省，四川 旅游業(yè)大力實施政府主導戰(zhàn)略、旅游精品戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，旅游產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。四川已擁有世界級旅游資源 9 處，其中世界遺產(chǎn) 4 處，世界地質公園 1 處。擁有國家級風景名勝 15 處，國家級自然保護區(qū) 18 處，國家級森林公園 28處，國家級地質公園 11 處，全國重點文物保護單位 62 處，中國歷史文化名城 7 座。 三、都江堰 旅游 房地產(chǎn) 市場分析 本項目位于國家“ AAAA”級優(yōu)秀旅游城市都江堰，擁有異常豐富的旅游景點和人文景觀，都江堰不僅擁有世界雙文化遺產(chǎn)地都江堰景區(qū)和著名道教文化青城山景區(qū)，還擁有風景秀美、生態(tài)絕佳的國家級龍池森林公園，以運動休閑為特色的虹口風景區(qū)；都江堰周邊交通極為便利，距離四川省會城市成都僅 40 公里路程，是成都周邊重點旅游城市，同時都江堰地處九環(huán)線黃金旅游帶東進西出的最后一站，特別是都江堰至汶川高速公路通車后， 將大大縮短都江堰至九寨溝的行程，吸引大量“九環(huán)線”游客來到都江堰旅游。項目區(qū)域內(nèi)的旅游房地產(chǎn) 市場分析如下： 都江堰風景 優(yōu)美，是成熟的 旅游 房地產(chǎn) 市場 都江堰市物華天寶，人杰地靈，資源富集。一是人文勝跡眾多。建于戰(zhàn)國時期的都江堰，歷經(jīng)兩千多年風雨仍發(fā)揮著越來越巨大的作用，堪稱 “ 舉世無雙 ” ，其人與自然和諧統(tǒng)一的思想，凸現(xiàn)了中華民 族的偉大智慧 ,是世界水文化寶庫中首屈一指的稀世奇寶，人類共同的珍貴遺產(chǎn)。自古即以 “ 幽甲天下 ” 著稱于世的青城山是中國道教發(fā)祥地、天師道的祖山祖庭，凝聚了中國道教文化的精華。距今 4500多年的芒城遺址是成都平原目前發(fā)現(xiàn)的幾處早期史前遺址之一，是新石器時代古蜀人的重要聚居地，是古蜀文明的重要見證，是研究長江上游人類文明起源的重要標本。都江堰市作為成都平原往川西北地區(qū)的重要通道，是西蜀文化與藏羌文化的交匯區(qū)，民族民俗文化獨具特色。二是生態(tài)環(huán)境絕佳。市內(nèi)地形多樣，平原、丘陵、低中高山齊備，地形地貌奇特，植被豐富，是岷江上游和成都平原的重要生態(tài)屏障。龍溪 ─ 虹口國家級自然保護區(qū)（龍池國家森林公園）內(nèi)有四川盆地周圍唯一的高山湖泊－－龍池。有包括大熊貓、金絲猴、珙桐等珍稀物種在內(nèi)的高等植物和動物 14000 余種，被譽為 “ 世界天然植物園 ” 、“ 野生珍稀動物基因庫 ” ，并建有亞洲規(guī)模最大的杜鵑專類植物園和苔蘚園，是中科院全國生物多樣性五大基地之一。國家西部大開發(fā)標志性工程－紫坪鋪水利樞紐工程，集灌溉、防洪、發(fā)電、旅游功能為一體，是開發(fā)水體生態(tài)旅游的重要資源。三是人居環(huán)境最佳。全市森林覆蓋率高達 ％，城區(qū)綠化率 33％，年平均氣溫 ℃ ，空氣質量和水質常年保持國家一級水平，是長江上游重要的生態(tài)屏障，人稱 “ 天然氧吧 ” 。全市人均壽命 75 歲，高出全國平均水平 4 歲，是著名的 “ 長壽之鄉(xiāng) ” 。城市與都江堰水利工程天然 交融，背靠千里 岷山，前擁萬傾平疇，奔騰而下的五條河流宛若綠色動脈穿城而過，給城市憑添無窮魅力，蒼翠欲滴的玉壘山聳立其間，山水人文渾然一體，交相輝映，特色獨絕。 都江堰每年 5月 —— 9月都將舉行聲勢浩大的啤酒節(jié)活動，吸引更多的游客到都江堰觀光、休閑度假， 2020年到都江堰來參觀、休閑度假、登山觀光、參加啤酒節(jié)的各地游客已高達 530萬人。根據(jù)今年五一黃金周各新聞媒體和有關部門報道都江堰風景區(qū)旅游人數(shù)居全市第一位，青城山、離堆風景區(qū)人數(shù)達 ，虹口風景區(qū)達 7萬人。而本項目距都江堰市中心僅 ，交通極為 方便， 與上述景點構成旅游體系，各景點相互輝映，有利于整個景區(qū)吸引力的提升及配套娛樂設施、游樂性的增強， 目前都江堰和青城山已經(jīng)開發(fā)了上百個樓盤，建設面積達到 600萬 平方米，就是在地震后，樓盤銷售仍然旺盛，銷售價格不降反升， 都江堰市區(qū)住宅樓盤銷售均價為 5000元 /平方米青城山別墅銷售均價為 7000元 10000元 /平方米。 項目購買客戶分析 成都是四川的省會城市，是四川乃至中國西部政治、經(jīng)濟、文化的核心，是集旅游、休閑、商貿(mào)為一體的大都市，成都是西南地區(qū)最大的平原，共 6 個城區(qū)、 4 個郊區(qū)、 6 個縣、總面積 萬平方公里，年平均氣溫 ℃ ，平均海拔高度 500 米，市區(qū)常住人口 600 萬人，加上流動人口總計有 1300 萬人。 成都市民喜歡休閑、娛樂、旅游，由于成都城區(qū)人口、車輛眾多，空氣環(huán)境較差，每到周末成都人多數(shù)外出度假呼吸新鮮空氣，而都江堰作為成都的“后花園”，是成都市民休閑度假的最佳去處，這是成都周邊縣城無法比擬的，因為都江堰旅游已成勢，擁有多處世界級旅游景點和每年都將舉辦的啤酒節(jié)活動，而且都江堰具有上風上水的環(huán)境優(yōu)勢，都江堰海拔高度 671 米，年平均氣溫比成都低 3℃ ，空氣 水質常年保持國家一級水平 ， 負氧離子含 量是成都的 5 倍，空氣質量 當?shù)鼐用?人均壽命 ,比全國人均壽命高 ，獲 “ 天然氧吧 ” 、“ 長壽之鄉(xiāng) ” 美譽； 另外，對于 成都 600 萬市民來說，前往侏羅紀溫泉公園非常方便，項目地處 都江堰市 區(qū) ，緊臨靈巖山，面對蒲陽大道和蒲陽河，這是四川省內(nèi)其它任何一個溫泉項目無法比擬的優(yōu)勢。 因此成都市民將成為房地產(chǎn)主要購買客戶。 四 、本項目的獨特優(yōu)勢分析 本項目在 吸取四川省內(nèi)多數(shù)溫泉項目的教訓基礎上，將都江堰侏羅紀溫泉公園 定位于娛樂、休閑、旅游、洗浴、度假為一體的主題旅游項目，形成以溫泉洗浴為亮點，老、中、青、少、兒童自選 項目，各自所樂，適應旅客多種需要的集洗浴、中西餐飲、品茶、棋牌、浴足、休閑、健身于一體的森林花園。 吸取花水灣溫泉項目的教訓，都江堰溫泉項目決不向外供應熱溫 泉水， 以確保都江堰侏羅紀溫泉公園 對天然溫泉的壟斷性。項目建設以打造溫泉配套環(huán)境為主、 充分整合、利用溫泉 資源， 打造最佳休閑旅游房地產(chǎn)項目。 第一、將侏羅紀展示園區(qū)與溫泉結合起來，創(chuàng)造最佳園林休閑環(huán)境 都江堰侏羅紀溫泉休閑娛樂中心凈用地 120 畝，休閑中心溫泉洗浴池就有 3500 平方米以上，由于不是同時浸泡，按每位游客洗泡時間 30— 90 分鐘計算（從早上 8： 00 至 晚上 23： 00）接待 5000 余人洗浴是完全可行的；休閑中心內(nèi)的餐飲區(qū) —— 兒童娛樂中心可同時容納 600— 800 個兒童同時進餐，成人餐飲區(qū)可同時解決 1500 人同時就餐（另設有快餐外賣部），從以上數(shù)據(jù)表明凈用地 120 畝的溫泉園區(qū)在高峰時每天接待 5000 人左右是沒有問題的。 該項目將投資方向重點放在了娛樂、休閑、洗浴及各種配套設施上，而不是放在建設賓館和住宿上。為了增加園區(qū)觀賞力，園內(nèi)不僅有結合道家文化的休閑園區(qū)，而且還有 8 大園林式川西民居洗浴園區(qū)和中央溫泉洗浴區(qū)，中央溫泉洗浴區(qū)是具有現(xiàn)代氣息的溫泉池，入夜后華燈齊 放、輕歌曼舞，更為情侶提供了情侶卡坐，可謂風情別異。溫泉周邊大量種植高大、名貴樹木、花草，讓游客置身于以花為名的園林式溫泉洗浴館。另外園區(qū)在溫泉邊設有 6000 平方米的茶位，可供 3000 人同時品茶、娛樂。讓洗浴、就餐、品茶、棋牌、浴足、休 閑在園區(qū)內(nèi)很好的融為一體。游客泡完溫泉就可在溫泉邊品茶、就餐，環(huán)境十分優(yōu)雅而且十分方便，并有專業(yè)服務人員提供服務，使游客用最低的消費得到了高質量的享受， 第二， 在園區(qū)內(nèi)將修建占地 20 畝的兒童歡樂中心， 315 歲以下的少年可以免費進入中心，每位兒童只需交納 元的就餐費就可進入兒童歡樂中心。這 元包含了 5 萬元的兒童人身保險，增加了大人的安全感，讓大人能放心的把兒童交給兒童歡樂中心。兒童歡樂中心內(nèi)，設有 2 個滾動電影放影廳，供不同年齡段的兒童觀看，另設有 500 多臺各類電子游戲機和多種玩具，讓兒童能盡情的玩耍。兒童歡樂中心也為喜歡安靜的小孩設置了圖書室，供他們?yōu)g覽學習。兒童歡樂中心設施齊全，設有急救室和食堂，每天定時給不同年齡階段的兒童提供營養(yǎng)豐富的食品， 有快餐、漢堡包、薯條、可樂等孩子門喜歡的食品，讓孩子們在歡樂中心能耍得開心吃得滿意。 因此， 休閑中心解決了國內(nèi)大部分園區(qū)所不能解決的大人和小孩共同娛樂的問題，即讓兒童玩的開心，也讓大人玩的放心，滿足了各自需求。 第三、打造“侏羅紀”展覽中心 ，提升文化氛圍 公園 大量引進 了 恐龍化石、硅化木、桫欏樹進入溫泉娛樂休閑中心，其中桫欏樹是國家一級保護活化石，極為珍貴稀少， 只有在原始森林等少數(shù)地區(qū)適宜生長，具有很高的觀賞價值。侏羅紀溫泉公園已與成都理工大學建立了“侏羅紀”培訓教育基地，園區(qū) 打 造“世界第 一桫欏園” ，引進和栽培大量桫欏樹，另配以大量 恐龍模型，讓游人進入園區(qū)就好像置身于侏羅紀世紀一樣，提升園區(qū)的文化氛圍和增加園區(qū)的旅游觀光項目。 五 、項目收益預測 依據(jù)國家房地產(chǎn)新政出臺后幾個月都江堰市區(qū)住宅樓盤銷售情況調查，目前 多層住宅銷售 均價為 5000 元 /平方米，青城山別墅銷售均價為 7000 元 10000 元 /平方米，本項目建成后銷售 價格預定為多層洋房 5500 元 /平方米， 低層洋房 8500 元 /平方米 (全部為精裝修 )，價位已低于市場價， 地下車位 50000 元 /個，項目銷售收入如下： 洋房住宅（ 6+1） ： ㎡ *5500 元 /㎡ = 億元 底層商鋪 ： ㎡ *10000 元 /㎡ = 億元 低層洋房 （疊拼） ： ㎡ *8500 元 /㎡ = 億元 商務樓 ： 4137 ㎡ *6000 元 /㎡ = 億元 酒店： 18598 ㎡ *5000 元 /㎡ = 億元 地下車位 ㎡ *1500 元 /㎡ = 萬元（每個車位 30 ㎡計） 合計收入： 億元 第七章 項目 建設規(guī)模與規(guī)劃設計 一、 項目 設計建設定位 四川都江堰侏羅紀溫泉 是在原公園區(qū)內(nèi)修建，基礎設施基本完成，園林打造 也已完成，主要是完成樓體修建。 二、項目設計建設原則 都江堰侏羅紀溫泉娛樂休閑中心是為都江堰雙文化遺產(chǎn)增輝配套的旅游項目。項目設計、建設的總原則是：“以可持續(xù)發(fā)展為指導，堅持開發(fā)與環(huán)保生態(tài)高度統(tǒng)一，融歷史文化與現(xiàn)代一體，將旅游開發(fā)同經(jīng)濟發(fā)展緊密結合。充分體現(xiàn)吸收與創(chuàng)新和與時俱進的精神。將項目設計、建設為國內(nèi)