【文章內容簡介】 F 三室二廳 1660 197175 5F 三室二廳 1550 184109 6F 躍層 1850 264920 小計 1212309 C 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 二室二廳 1450 151119 2F 二室二廳 1600 166752 3F 二室二廳 1716 178842 4F 二室二廳 1660 173005 5F 二室二廳 1550 161541 6F 躍層 1850 258889 小計 1090148 D 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 三室二廳 1450 177625 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 20 頁 共 45 頁 20 2F 三室二廳 1600 196000 3F 三室二廳 1716 210210 4F 三室二廳 1660 203350 5F 三室二廳 1550 189875 6F 躍層 1850 333740 小計 1310800 E 房型 樓層 房型 面積 實際單價 總價 1F 四室二廳 1450 234683 2F 四室二廳 1600 258960 3F 四室二廳 1716 277735 4F 四室二廳 1660 268671 5F 四室二廳 1550 250868 6F 躍層 1850 403578 小計 1694493 銷售總額 6324196 銷售面積 平均價格 1649 n 建筑類型 ―― 多層住宅 房型結構及比例 房型 一房 二房 三房 四房 躍層 合計 比例 0 % % % % 100 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 21 頁 共 45 頁 21 n 交付狀態(tài) 一期 2020 年 10 月交房，二期將于 7 月份開盤。 n 物業(yè)管理 物業(yè)管理由開發(fā)商進行管理，管理費用為 元 /平方米 .月 n 配套設施 200 米范圍內：東瓦窯 副產品批發(fā)市場。 500 米范圍內：郊區(qū)醫(yī)院。 1000 米范圍內：內蒙師大、農業(yè)大學等。 n 地段位置 位于金橋開發(fā)區(qū)外，昭烏達路和師大南路交界處。與本案地段位置接近。在目前居民的概念上屬于 @@@市的南端，開發(fā)商獲得的地價也在 6 萬元左右。 板塊競爭對象研究 在東區(qū)的麗苑小 區(qū)可以 作為本案 的板塊 競爭對象 加以研究。 n 地理位置 位于海拉爾路東路和二糕點廠西巷交界處，屬于新城區(qū)。 n 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 50 多萬方左右，其中一期 30 萬方，二期 22萬方。 n 物業(yè)類型 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 22 頁 共 45 頁 22 一期為純多層小區(qū)，二、三期將開發(fā)多層、小高層及別墅多種物業(yè)類型。 n 銷售價格 一期平均價格： 1300 元 /平方米左右，二期初步定價為2200 元 /平方米左右 n 主力房型 一期以 80－ 100 平方米的小戶型為主，二期主力房型以100－ 130 大戶型為主。 n 環(huán)境規(guī)劃 一期規(guī)劃較 一般，二期將推出組團綠化、下沉式廣場等規(guī)劃。 n 交房時間 一期為現房。 n 銷售情況 一期所剩不多，只剩 1－ 2 萬余量。一期的銷售速度在每年 3萬平方米左右，是 @@@市銷售較好的項目。二期尚未開盤。 n 消費者 外地私營業(yè)主、藥（保健品）商等。 n 發(fā)展態(tài)勢 目前麗苑正準備第二期工程的規(guī)劃設計，價格將會有較大幅度的提升。 4． 3 其它競爭對象研究 （ 1）學府花園 n 地理位置 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 23 頁 共 45 頁 23 位于電桿廠街和師大南路交界處。屬于賽罕區(qū)。 n 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 10 萬方，其中一期 3 萬方。 n 物業(yè)類型 純多層小區(qū) n 銷售價格 表價區(qū)間： 1310－ 1580 元 /平方米 平均價格： 1400 元 /平方米左右 折扣：一次性付款 95 折，貸款 98 折。 n 主力房型 本案主力房型二房；主力面積區(qū)間為 70－ 100 元 /平方米。 n 環(huán)境規(guī)劃 環(huán)境規(guī)劃無特 色，以帶狀綠化為主。 n 交房時間 一期于 2020 年 4 月底交房；二期于 4 月中旬開盤， 2020 年年底交房。 n 銷售情況 一期去化率達 85％以上，僅余幾套面積較大的房型。 n 消費者 院校教師、個體戶、工薪階層（以小房型為主） （ 2）芳汀花園 n 地理位置 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 24 頁 共 45 頁 24 位于東風路展覽館對面，屬于新城區(qū)。 n 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 15 多萬方左右。 n 物業(yè)類型 純多層小區(qū)。 n 銷售價格 表價區(qū)間為： 1650－ 2200 元 /平方米 一次性付款 96 折，其余協商。 n 主力房型 不詳，但房型種類比較齊全。 n 環(huán)境規(guī)劃 沿一條帶狀綠化軸向兩翼規(guī)劃，綠化率較高。 n 交房時間 現房。 n 銷售情況 一期銷售率約 75％。 n 消費者 機關干部，市中心地區(qū)市民，個體戶等。 （ 3）伯爵花園 n 地 理位置 位于機場路和郊區(qū)果木園交界處。 n 物業(yè)規(guī)模 占地 86 畝，一期共 45 套別墅。 n 物業(yè)類型 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 25 頁 共 45 頁 25 獨立式二層別墅。 n 銷售價格 一口價 2180 元 /平方米 n 主力房型 共有七種房型，房型面積為 16 180、 22 280、 27300 平方米不等。 n 交房時間 一期現房，二期年底交房。 n 銷售情況 一期已經售完，現在正 在銷售二期。 n 消費者 有車族、企業(yè)老總等處于 @@@市消費金字塔上層的人。 目標市場定位和特征 區(qū)域選擇 首選 @@@市東北部的如意開發(fā)區(qū)周邊新建樓盤； 其次選擇高校附近的文教區(qū)； 本項目離文教區(qū)較近，有一定的客戶來源。 年齡層次 由于 @@@市收入水平很低，能買房的消費者大多有一定的積蓄，所以與上海主力購房年齡相比要高出 5－ 10 歲， @@@市潛在購房年齡集中在 35－ 55 歲的中老年人 。 收入能力及支付能力 @@@市平均物業(yè)總價在 8－ 13 萬元之間，所以潛在購房者家庭企業(yè) ()大量管理資料下載 第 26 頁 共 45 頁 26 年收入在 萬以上，月付承受能力 1000 元左右。 現居住區(qū)域 現居住在賽罕區(qū)和新城區(qū)。 職業(yè)特征 消費者可分為三個層次，具體如下： 第一層次為大學講師、教授，醫(yī)院醫(yī)生等，但這些對象的消費能力受到一定的局限，一般可接受的房價在 1400 元或1500 元以下； 第二層次是機關干部，但這批對象主要傾向高檔 盤，有相當一部分將消費轉移到北京； 第三層次：個體戶，私營業(yè)主，藥品和保健品商人，主要有外地來蒙經商人員，內蒙常年在外地從事保健品業(yè)務的個體業(yè)主等。 第二章 項目選址 項目特征分析 1． 1 地理位置 位于金橋開發(fā)區(qū)東北角，東臨昭烏達路、南接世紀二路、西靠金橋一路、北依世紀一路。緊臨區(qū)行政中心，與市中心距離最近且距規(guī)劃中工業(yè)區(qū)最遠?？芍^接近繁華，鬧中取靜、遠離污染。 在規(guī)劃上，這里過去是郊區(qū)，現在是塞罕區(qū)，將來是金橋開發(fā)區(qū)的行政中心。 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 27 頁 共 45 頁 27 在心理上，這里是城南，是郊區(qū)。市民在心理上的接受速度低于規(guī)范和建設發(fā)展的速度。 1． 2 交通狀況 作為住宅項目投資，主要考慮出行的便利性和道路的暢通性，昭烏達路南延及二環(huán)路修建后，完全可以解決本案小區(qū)居民各種交通工具的出行。通過昭烏達路可直接通往市中心；而二環(huán)路作為大流量的快速干道將進一步加強金橋開發(fā)區(qū)的開放功能，提供小區(qū)所處的區(qū)位優(yōu)勢。 目前本案周邊的公交線路有 34 路和 38 路與市中心相連。 1． 3 商業(yè)氣氛 金橋開發(fā)區(qū)內規(guī)劃的商貿金融區(qū)以金融、商貿、商住、賓館為 主形成商務洽談、信息發(fā)布、通訊、展覽等中心；商貿金融區(qū)的中心腹地以商業(yè)、娛樂旅游、集市為主，形成藝術、博覽、影視、體育等文化中心以及美食、購物等商業(yè)步行特色街。 規(guī)劃中的 “三橫三縱 ”的路網結構為商貿金融區(qū)的繁華提供了保障，商貿金融區(qū)進行合理的功能分區(qū)，主要有大型商城、商業(yè)步行街、公共活動中心、私營經濟城以及地區(qū)級商業(yè)中心等，從而最大限度地滿足不同層次市民在衣、食、住、行、文化、休閑、娛樂等多方面的需要。 但是，需要提醒的，商業(yè)是在規(guī)劃中的，實現周期無法預見。 項目 SWOT 分析 2． 1 優(yōu)勢分析 本區(qū)域目前最主要的競爭板塊為以如意開發(fā)區(qū)為核心的東北部板塊，與該板塊的競爭中能否占據一定的優(yōu)勢變成本區(qū)域企業(yè) ()大量管理資料下載 第 28 頁 共 45 頁 28 能否成為優(yōu)勢板塊的關鍵。 經統計分析，針對東北部板塊，本區(qū)域總結出以下幾大優(yōu)勢： （ 1） 地理位置優(yōu)勢 本項目依靠金橋開發(fā)區(qū)。南面就是塞罕區(qū)和開發(fā)區(qū)的政府辦公大樓，容易出形象，在市容景觀上也可得益于政府維護自身形象的有關動作。如在建筑外形和立面上有所突破，改變 @@@市目前大多數住宅的呆板形象，則會形成自市中心沿昭烏達路向南 所遇到的第一城市景觀，也是 @@@市向南擴張計劃的標志性建筑物。 但是，在百姓心