【文章內(nèi)容簡介】 發(fā)成本低。 ， 政 府重視，對各項投資提供全方位服務(wù)，全力協(xié)助項目開發(fā)建設(shè) 。 并對養(yǎng)老項 目給予多項優(yōu)惠政策。 ，本項目以養(yǎng)老院為核心， 引入醫(yī)院，形成一個設(shè)施完善的養(yǎng)老基地。同時投資興建酒店 、別墅， 使項目具有度假、會議等功能，充分考慮了 老年人與子女、同事、朋友等 交流聯(lián)系的 需求 。 部分整組（ 50 年使用權(quán)） 別墅可回籠資金，降低資金壓力 ，老人與子女居住地就比較近；方便子女有更多的時間與老人相聚 （有點類似新加坡的養(yǎng)老模式） 。 行業(yè)概況 按國際平均每千名老人占有養(yǎng)老床位 50 張測算，中國老年人共需養(yǎng)老床位 800 萬張，而目前僅有 萬張；按老年人口與護理人員配備比例 3： 1測算，共需要養(yǎng)老護理員 1000 萬人，而目前中國養(yǎng)老機構(gòu)的員工只有 22 萬人，其中取得職業(yè)資格的僅有 2 萬多人，供需矛盾十分突出。同時，養(yǎng)老服務(wù)隊伍的整體素質(zhì)較低，專業(yè)水平、業(yè)務(wù)能力、服務(wù)質(zhì)量還不能有效地滿足服務(wù)對象的要求。 目前專業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)有公立與民營兩種，公立的養(yǎng)老機構(gòu)床位十分緊張，而多數(shù)民營養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)濟門檻比較高，但環(huán)境好、服務(wù)質(zhì)量高。例如，位于香山腳下可仰望整個景區(qū)的愛慕家養(yǎng)老院已成立兩年，是北京地區(qū)規(guī)模比較大的民營養(yǎng)老機構(gòu)，比較具有代表性。洋房式外觀的建筑，在一個樣板標(biāo)準(zhǔn)間里，擺放著兩張席夢思床，中間 是一個臺柜，上面有固定電話，還有一個緊急感應(yīng)器。壁掛電視，空調(diào)、衛(wèi)生間，還有一個陽臺?？梢哉f，賓館里有的這里一切都有。這樣的一個房間，一個月要 5000多元，還不包括吃。這里有兩名大夫和一名護士專門負(fù)責(zé)老人的健康，每天都要給老人測量血壓等常規(guī)身體指標(biāo)。一天 24 小時都有專人值班，他們會緊盯著感應(yīng)器。這個養(yǎng)老院還有一個月一萬元的房間，里面的裝潢均為宮廷風(fēng)格，歐式的靠椅、壁爐，高級洗浴間， 一共兩間臥室，兩個衛(wèi)生間。大陽臺，獨立小院子，里面設(shè)有搖椅。這個養(yǎng)老院只收養(yǎng)具有自理能力的老人。價位在北京算中上，住在這里的老人 都是比較高端的人群，分別來自協(xié)和醫(yī)院、 新華社 以及北大等高校的離休教師。 西安市 目前品牌比較好的專業(yè)養(yǎng)老機構(gòu)比較少。無論從整體看中國的養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀還是從局部地區(qū) 西安 來看，行業(yè)的供需矛盾是比較突出，無論是低端和高端的，設(shè)施與專業(yè)人員都非常短缺。隨著老人人口的進一步增加，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，供需矛盾將更明顯。 行業(yè)前景 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 現(xiàn) 代的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在中國發(fā)展比較晚，基礎(chǔ)設(shè)施也比較薄弱， 缺口很大。隨著老年化的進一步加快，解決養(yǎng) 老 問題 成了越來越迫切的問題，這是一個國計民生的重大任務(wù)。 但單靠政府的投入，不可能解決目前巨大的資金缺口。 因此，政府也鼓勵民營資本進入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)， 在稅收與融資方面有一定的優(yōu)惠。 同時，目前國內(nèi)許多養(yǎng)老機構(gòu)以中低端的為主，高端養(yǎng)老機構(gòu)比較少。 在整體的市場需求上，養(yǎng)老院十分缺乏；細(xì)分市場，高端養(yǎng)老院 比例更少，而具有先進管理理念的高端養(yǎng)老院更是鳳毛麟角。 從市場的供需情況、人口、經(jīng)濟政策等因素來看，中國目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景非 常大。 因此，從各方面分析， 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 是真正的朝陽產(chǎn)業(yè) ，發(fā)展前景都非常 廣闊 。 酒店業(yè) 本項目除了養(yǎng)老院及老人病?？漆t(yī)院外，還包括酒店及部分?jǐn)?shù)量的度假別墅。 （注： 通過研究 國 外的案例 （美國太陽城中心、新加坡樂齡公寓）， 成功的老年社區(qū)除了建筑產(chǎn)品適合老人使用、服務(wù)貼心、管理嚴(yán)格外，還有一點非常值得關(guān)注：老年社區(qū)作為社會的一部分，沒有被孤立、分隔出去。 無論太陽城中心還是新加坡樂齡公寓，都通過各種途徑讓老人體驗各種豐富的社會生活、與親人朋友緊密交流。 本項目的酒店與別墅 除了普遍的功能，還是養(yǎng)老院的一個重要補充 —— 接待親友，體驗各種休閑生活。 ） 通過以上分析，可以預(yù)見，本項目的酒店業(yè)發(fā)展極具潛力。 三、案例介紹 . 海峽頤樂園 福建省老年人活動服務(wù)中心．又名“海峽頤樂園”，座落于福州市馬尾區(qū)臥龍山北麓，東臨馬江入海，西接天馬山公園，北靠著名風(fēng)景區(qū)鼓山，地勢廣闊，風(fēng)景秀麗。中心占地 200 畝．現(xiàn)有 8 幢復(fù)合式建筑，建筑面積 3 8萬 平方米 ，綠化率達(dá) 76％。 老年人公寓共有 268 個房問、 520 個床位、閱覽室、書畫室、棋牌室、網(wǎng)吧，影視廳、健身房、卡拉 0K廳等一應(yīng)俱全 。 老年康復(fù)中 心設(shè)施先進 配備吸氧設(shè)備、高檔醫(yī)療床、緊急呼叫系統(tǒng)、高級防滑塑膠地板 ； 搶救室、康復(fù)室是省紐醫(yī)院醫(yī)保單位，提供全天侯，全方位的專業(yè)護理服 務(wù)。處處與老年人為本，提供熱情周到的星級賓館服務(wù)，主動向老人請安問好， 并 為老人洗衣、 洗 被．收拾房間，清理衛(wèi)生等，老人只要帶 正常 生活用品即可入住，不必打包大件行旅用品 ， 這極大豐富了老年朋友的生活，讓入住的每位老人盡享人生樂趣，過有品位的晚年生活。 福州馬尾養(yǎng)老院之所以 能夠樹立良好的口碑，在社會效益和經(jīng)濟效益上都能取得成果跟他們良好的護理制度是分不 開的 。馬尾養(yǎng)老院根據(jù)老年朋友的健 康狀況、年齡大小，提供四個等級的護理服務(wù)，由 高到低 分別為：特級護理 、 一級護理 、 二級護理 、 三級護理。護理人員做到言語親切 ， 行為規(guī)范 ， 精神飽滿 ， 態(tài)度熱情 ， 護理員陪同入住的老人聊天，為老人解剮 。 把每位入住的老人當(dāng)作大家庭的一員來看待，并且還專門設(shè)立了談心室，在心理上安慰老人，讓老人有一個良好的心理、心態(tài)。時時為老人著想，處處以老人為本 ，從生活、起居、飲食、娛樂等方面精心為老人服務(wù)，對老人提出的合理要求服務(wù)中心將以最大的努力，采取適當(dāng)?shù)姆绞綕M足老人的心愿。 南昆山 金葉子度假酒店 首期占地近 30萬平方米 ,建筑 面積 5萬平方米 ,緊鄰著名的白水寨景區(qū)，占據(jù)優(yōu)勢景觀和強勢品牌帶動性 。內(nèi)設(shè) 日本溫泉池、浪漫溫泉池和石板浴池 3 個主題溫泉區(qū)；同時容納 600 人無柱大宴會廳； 2間多功能廳及 5 間（最大 800 人）的會議室?？头繕?biāo)價： 18883688元，屬于中高端的度假酒店。 清水灣沁溫泉度假山莊 清水灣沁溫泉度假山莊座落在被評為浙江省十佳旅游度假休閑 勝地的武義溫泉旅游度假區(qū)內(nèi)，規(guī)劃后的度假山莊總用地面積約 13 萬平方米，主體建筑按地中海風(fēng)情設(shè)計。 溫泉產(chǎn)品有九大區(qū)域【接待區(qū)、休閑理療區(qū)、華夏文化溫泉區(qū)、日本園區(qū)、動感溫泉區(qū)、 野營別墅區(qū)、歐陸風(fēng)情區(qū)、巴厘島風(fēng)情區(qū)、美食區(qū)】，改建完畢后，清水灣沁溫泉將真正成為“華東第一、中國一流”的溫泉度假、休閑、養(yǎng)生勝地。 由此可見 ， 此度假山莊建立了不同分區(qū)，提供多元化的養(yǎng)生休息服務(wù)，務(wù)求多角度照顧到市場的需求，這一點十分值得本項目借鑒。 純正溫泉 A、海浪池 B、地?zé)釒? C、十二生肖泉 清新雅居 A、清水灣度假村 B、鄉(xiāng)村客房 C、度假酒店 D、沁溫泉別墅 休閑娛樂 A、 KTV B、足浴房 度假會議 A、電視電話會議室 B、清水廳會議室 C、松濤廳會議室 四 、風(fēng)險分析及管理 風(fēng)險分析 由于所投資的項目是政府鼓勵的所以在政府政策方面沒有風(fēng)險（根據(jù)中國民政局 2020 年老齡問題工作報告政府鼓勵社會力量興辦養(yǎng)老院并要求金融機構(gòu)為創(chuàng)立養(yǎng)老機構(gòu)者提供貸款）。 目前西安地區(qū)甚至 西北五省 都很少知名的養(yǎng)老機構(gòu)，因此競爭風(fēng)險很小。 中國已經(jīng)進入人口老齡化，市場非常龐大，客源風(fēng)險很小。 管理 風(fēng)險水平的高低直接關(guān)系到成本 /收益的大小，所以存在一定的管理風(fēng)險。 國外贏利性養(yǎng)老院的 收費都較高，但由于社會保障系統(tǒng)很健全，所以經(jīng)營者的風(fēng)險不高。比如日本的養(yǎng)老院基本收費就高達(dá) 5 、 6 千美金，但入住老人須自負(fù)的一般只為 10%，其余則由養(yǎng)老保險基金支付。但目前中國的養(yǎng)老保障體系尚不健全，進駐養(yǎng)老院的費用一般都由老人自負(fù)，對贏利性養(yǎng)老院的經(jīng)營者來說，這就意味著有一定的風(fēng)險。雖然養(yǎng)老院 針對的是中高端客戶，老人入住時費用不成問題，但天有不測風(fēng)云，老人入住后經(jīng)濟來源有可能發(fā)生變故，還有現(xiàn)在人們的平均壽命不斷延長，如果老人 60 歲時入住二三十年后經(jīng)過長年的支出，特別是老人年老病重醫(yī)療費用陡增，當(dāng)入住的 老人沒有錢支付費用時，養(yǎng)老院不能將老人推到馬路上去，而免費收留老人養(yǎng)老院就面臨著虧本問題。