【正文】 由以上風險分析而知風險來源，為控制風險而進行的風險管理就圍繞風險來源而設定：聘請專業(yè)人士加盟管理隊伍或與國外養(yǎng)老院管理公司合作，學習國外贏利性養(yǎng)老院的管理經(jīng)驗，把管理成本降到最低。在中國養(yǎng)老保險保障體系尚未健全以前，對入住的老人入住時采取付一定的押金，要求有擔保人等辦法降低風險，并尋找愿意合作的保險公司為入住的老人集體購買保險，當老人重病時由保險公司支付費用將風險轉移。還有同政府有關部門達成協(xié)議， 根據(jù)不同情況將某些特殊情況不能支付費用的老人轉到政府福利院。因為入住高檔養(yǎng)老院的老人發(fā)生經(jīng)濟困難的概率較低，經(jīng)過以上風險控制的管理手段后，不能支付費用的老人的比率就會降到更低，也就是能降到養(yǎng)老院可以承擔的范圍。 五、營銷策略 通常的廣告宣傳 由于目前西安地區(qū)的養(yǎng)老院床位偏少，供不應求，高檔養(yǎng)老院更是鳳毛麟角。所以花費在促銷上的人力、物力不必像快速消費品之類的宣傳那樣太多，因為只要養(yǎng)老院經(jīng)營出特色，入住老人的口碑就是最好的廣告宣傳，可以請一名知名老人當養(yǎng)老院的形象代理人可以考慮給他／她免費或折扣入住養(yǎng)老 院，如果能請到知名的夫婦更好，這樣可以率先 打破養(yǎng)老院是給孤寡老人居住的概念，創(chuàng)建新的養(yǎng)老消費觀念：實現(xiàn)家庭養(yǎng)老至養(yǎng)老院養(yǎng)老觀念的轉變。養(yǎng)老院建成的初期除了通過報紙、電視等媒體加強對外宣傳，打響知名度外，加大營銷力度。 活動營銷 和老齡社團、各企事業(yè)單位工會組織等建立穩(wěn)定合作關系，要設立專線咨詢電話讓看了廣告的人打電話來詢問詳情，說服他們到養(yǎng)老院實地考察。平時經(jīng)常舉辦養(yǎng)老院內(nèi)入住老人與鄰近社區(qū)的老人的聯(lián)誼活動，可以搞一日游，邀請社會上的老人來院做客，逢年過節(jié)特別是老人節(jié)，也可搞促銷，以較低的價格讓社會老 人來住上一周，體驗養(yǎng)老院的生活，不僅促進交流，而且讓社會上的人們多多了解養(yǎng)老院的生活環(huán)境和老人的生活境況，讓那些潛在的客戶對本養(yǎng)老院的生活產(chǎn)生向往。 樹立公益形象 將贏利的一部分拿來做老年活動的公益金為西安的老年事業(yè)發(fā)展做貢獻，同時樹立本養(yǎng)老院的形象，增進無形資產(chǎn)。 互利的優(yōu)惠政策 例如， 55 歲以上的顧客入住如果一次性支付 20 年的租金及托管費和一級護理費，費用按入住年的價格 25年后將終身可住在養(yǎng)老院并免費享受養(yǎng)老院的一切服務不包括洗衣店飯店小超市 /便利店等的消費，但若顧客在 25 年 內(nèi)過世如已在 養(yǎng)老院住滿 10 年則所付費用不得退回 。 如不滿 10 年則可退回給家屬 5萬安慰金。 鼓勵年輕人投資 提倡新的投資理念，激發(fā)年輕人購買老年公寓單位，作 為置業(yè)和養(yǎng)老的雙重投資。例如，鼓勵年青人購買養(yǎng)老院的期權作為投資和養(yǎng)老兼顧的機會，即一次性支付 25 年的租金托管費、一級護理費，費用按購買當年的價格在購買當月起至 55 周歲每月可得到一筆投資回報，到 55 周歲時可免租金、托管費入住養(yǎng)老院（需支付護理費保健費）等。 六、中遠期發(fā)展目標 本項目建成后除了近期發(fā)展目標要達到 90% 的入住率，中遠期目標有如下設想： 擴大經(jīng)營規(guī)模 第一期運作成功并收回投資 60%以上后就可在 西北 地區(qū)發(fā)展第二個類似的老年社區(qū)，七八年后不僅可以在中國的其他合適的地方，比如杭州 、 珠海 、湛江、 海南島 等地區(qū) 建造同一品牌的大型老年社區(qū)提供一流的養(yǎng)老服務。 發(fā)展連鎖養(yǎng)老院機構 上市企業(yè) 可以利用對贏利性養(yǎng)老院的運作經(jīng)驗成立獨立的 標準化 養(yǎng)老院管理公司，在上海、廣州、深圳、北京等大城市開展連鎖養(yǎng)老服務機構加盟業(yè)務這些連鎖養(yǎng)老院，可以是大型的也可以是 中、 小型的。 成立老年服務機構專業(yè)管理服務人才培訓學校 發(fā)達國家的養(yǎng)老機構都由專業(yè)的管理人員管理 ， 因為它們的大學開設有老年服務專業(yè)，所以發(fā)達國家的養(yǎng)老機構不僅從硬件上提供了先進的設施，而且從軟件上保證了服務水準保持一流。而在這方面中國目前沒有一所大學或職業(yè)學校開設養(yǎng)老院的專業(yè)，可以說是空白。本項目建成后通過聘請國外的專業(yè)人士擔任高級管理人員，或與國外老年服務機構合作成立專業(yè)管理公司，在經(jīng)過數(shù)年運營積累了豐富的管理經(jīng)驗后，成立老年服務機構專業(yè)管理人才培訓學校專事老年 服務人才的培養(yǎng)。為本項目屬下的養(yǎng)老機構和社會上其他養(yǎng)老機構輸送合格管理人員，這不僅可為公司開拓新的利潤增長點更可為提高整個社會的養(yǎng)老機構服務水 平作出貢獻。 七、可行性總結 通過以上的分析，可以得知發(fā)展中高檔養(yǎng)老院有著巨大的潛在市場，很明顯贏利性養(yǎng)老院一旦成功運作，將給公司帶來非?？捎^的利潤，但是同普通的房產(chǎn)項目不同，養(yǎng)老院主要的賣點在于銷售品牌和服務。從短期來看雖然它沒有產(chǎn)生巨額的回報，但其長遠性和穩(wěn)定性也是其他產(chǎn)業(yè)難以相比的。這也是為何西方國家有超過 40% 的養(yǎng)老機構為非福利性質的原因所在。養(yǎng)老機構的建設是一項民心工程、意義大，政府及有關部門都給予足夠的重視和支持， 投身于這個行業(yè)利國利民 并 將 獲得豐厚的投資回報 。 《技術設計部分》 八、老年社區(qū)建設項目規(guī)模一覽表（投資建議） 表 項目 面積 單位 備注 規(guī)劃總用地面積 公頃 621378 M2 建筑總面積 765000 M2 地上建筑總面積 639000 M2 地下建筑總面積 126000 M2 地下停車位 3150 個 容積率 建筑密度 20% 綠地率 65% 度假酒店、培訓中心及療養(yǎng)會所 建筑面積 65000 M2 計容面積： 55000M2 其 中 地上建筑總面積 55000 M2 地 下建筑面積 10000 M2 地下停車位 250 個 療養(yǎng)客房 22020 M2 客房 500 間 培訓中心 9000 M2 療養(yǎng)會所 12020 M2 商業(yè) 12020 M2 療養(yǎng)院 建筑面積 116000 M2 計容面積： 56000M2 其 中 辦公、醫(yī)療 18000 M2 療養(yǎng) 30000 M2 450 間 商業(yè) 8000 M2 地下室建筑面積 6000 M2 地下停車位 150 個 療養(yǎng)公寓 A 區(qū)（自助） 建筑面積 235000 M2 計容面積： 185000M2 其中 高層療養(yǎng)公寓 160000 M2 商業(yè) 25000 M2 含商鋪： 8000M2 商貿(mào)市場： 6000M2 超 市： 6000M2 配送中心： 5000M2 地下建筑面積 50000 M2 地下停車位 1250 個 療養(yǎng)公寓 B 區(qū)（自助） 建筑面積 250000 M2 計容面積： 190000M2 高層療養(yǎng)公寓 180000 M2 商業(yè) 10000 M2 地下建筑面積 60000 M2 地下停車位 1500 個 溫泉療養(yǎng) A 區(qū) 建筑面積 42020 M2 獨棟療養(yǎng)公 寓 6000 M2 雙拼療養(yǎng)公寓 24000 M2 連排療養(yǎng)公寓 12020 M2 溫泉療養(yǎng) B 區(qū) 建筑面積 46000 M2 獨棟療養(yǎng)公寓 6000 M2 雙拼療養(yǎng)公寓 15000 M2 聯(lián)排療養(yǎng)公寓 25000 M2 溫泉療養(yǎng) C 區(qū) 建筑面積 65000 M2 獨棟療養(yǎng)公寓 10000 M2 雙拼療養(yǎng)公寓 25000 M2 聯(lián)排療養(yǎng)公寓 30000 M2 九、資金計劃及投資回報 開發(fā)計劃 項目總設計規(guī)模約為 M2，計容建筑面積為 萬 M2。計劃 分五 期開發(fā)建設，詳見表 91《項目開發(fā)計劃表》。其中含商業(yè)： 43000 萬 M2，地下室： 萬 M2。 表 91 《項目開發(fā)計劃表》 首期（ M2） 二期（ M2） 三期（ M2） 四期（ m2） 合計（ M2） 62750M2 其 中 計容面積61250M2 其 中 計容面積 其 中 計容面積 其 中 計容面積 計容面積 其 中 療養(yǎng)公寓6750M2 辦公、醫(yī)療7500M2 溫泉療養(yǎng)公寓42020M2 其 中 療養(yǎng)公寓 其 中 療養(yǎng)公寓 其 中 療養(yǎng)