【正文】 銷售收入： 1750個 x50000元 /個 =8750萬元 總收入： 117750萬元 C 銷售成本費用： 策劃、銷售、廣告費： 117750萬元 x5%= 稅費： 117750萬元 x10%=11775萬元 D 毛利 ： =（平均每平方米毛利： 4342元 /m2） E、首期啟動資金： +1200萬元 （ 總地租 ） = 萬 元（約合 ） 十一、項目 整體 規(guī)劃圖 十 二 、可行性結論 通過上述比較保守的估算數據可以看到，該項目的開發(fā)運作是極其可行的，不但五年計劃還款毫無問題，后續(xù)的開發(fā)必將獲得十分豐厚的投資回報。 第 一期投資估算 A 初期成本估算： 地 租 ： 1200萬元 場地平整： 130000平方米 x5 元 /平方米 =65 萬元 用地測繪費 （含物探） ： 130000 平方米 x5 元 /平方米 =65萬元 用地規(guī)劃許可證辦證費： 130000平方米 x1元 /平方米 =13萬元 質檢費： 62750平方米 x5 元 /平方米 = 地質鉆探費： 50孔 x15 米 x80 元 /米 =6 萬元 設計費：綜合設計費（含規(guī)劃、建筑、園林及樣板房裝修）： 35 元 /m2 62750m2x35元 /m2= 審圖費：（ ） x15%=33萬元 （可不審） 臨水、臨電費用： 20萬元 建筑工程造價： 1，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)公寓： 14250平方米 x1500元 /平方米 = 2，溫泉療養(yǎng)公寓： 42020平方米 x1500 元 /平方米 =6300萬元 3，商 業(yè)： 5000平方米 x1600元 /平方米 =800萬元 4，地下室： 1500平方米 x2020元 /平方米 =300萬元 5，園建： 65000平方米 x300元 /平方米 =1950萬元 6，小區(qū)道路（含市政）： 65000平方米 /平方米 =390萬元 7，圍墻： 1000米 x300元 /平方米 =30 萬元 8，防盜監(jiān)控： 62750平方米 x10元 /平方米 = 9，電梯購買及安裝費： 5樘 x25萬 /樘 =125 萬元 建筑工程造價小計： 萬元（作為控制成本目標） 用水報裝費：小區(qū)用水報裝費： 100萬元 用電報裝費： 療養(yǎng)（溫泉）公寓、辦公醫(yī)療 ： 3000KVAx850=255萬元 商業(yè)： 2020KVAx1000=200萬元 企業(yè)管理費： %= 不可預見費： %= 以上成本項合計： B 銷售收益： 住宅：銷售均價 5000元 /平方米 銷售收入： 170000 平方米 x5000 元 /平方米 =85000萬元 商業(yè)：銷售均價 8000 元 /平方米 銷售收入： 30000平方米 x8000元 /平方米 =24000萬元 車位：銷售均價 50000元 /個，共計 70000247。 第一期開發(fā)總建筑面積 62750平方米，地上建筑面積為61250 平方米，其中 ：辦公醫(yī)療 7500，療養(yǎng)公寓 6750，溫泉療養(yǎng)公寓 42020，商業(yè) 5000，地下室 1500 及 400M跑道運動場一處 。 十 、開發(fā)時間計劃 開發(fā)概況 本項目建設周期為 810 年，銷售周期 68年，前期開發(fā)工作約 年。 車位收入： 8250個 x5 萬元 =41250萬元 總收入： 693250萬元（作為總目標） C 銷售成本費用： 策劃、銷售、廣告費： 693250萬元 x2%=13865萬元 稅 費： 693250萬元 x10%=69325萬元 D 毛利： = 萬元 毛利率： 投資比率： 注：以上銷售價格為目前該區(qū)域的平 均銷售價格，本項目要在兩年后開盤，屆時將會有 1000— 2020 元 /m2的升值空間。培訓 中 心等 ： 30000KVAx850=2550萬元 商業(yè)： 20200KVAx1000=2020 萬元 企業(yè)管理費： 146718x5%= 萬元 不可預見費： 146718x3%= 以上成本項合計： B 銷售收益估算 一、 高層療養(yǎng)公寓（自助）：租用 均價 20元 /平方米 、月 經營 收入： 340000平方米 x20元 /平方米 =680萬元 /月 二、溫泉療養(yǎng)公寓（自助）：租用均價 元 /平方米、月 三、療養(yǎng)公寓（特護）： 四、臨終關懷公寓： 五、療養(yǎng)客房： 六、活動中心、培訓中心： 七、療養(yǎng)會所： 八 、商業(yè)銷售均價 8000元 /平方米 銷售收入： 140000平方米 x8000元 /平方米 =112020萬元 九 、車位： 50000元 /個，共計 330000247。配餐等綜合服務 :48000平方米 ； 3， 高層療養(yǎng)公寓： 340000平方米 ； 4，溫泉療養(yǎng)公寓： 153000平方米 ； 5, 商 業(yè)： 43000平方米 ； 地下建筑面積： 126000平方米 ； 可經營 面積： 765000平方米 。其中含商業(yè)： 43000 萬 M2，地下室： 萬 M2。 《技術設計部分》 八、老年社區(qū)建設項目規(guī)模一覽表（投資建議） 表 項目 面積 單位 備注 規(guī)劃總用地面積 公頃 621378 M2 建筑總面積 765000 M2 地上建筑總面積 639000 M2 地下建筑總面積 126000 M2 地下停車位 3150 個 容積率 建筑密度 20% 綠地率 65% 度假酒店、培訓中心及療養(yǎng)會所 建筑面積 65000 M2 計容面積： 55000M2 其 中 地上建筑總面積 55000 M2 地 下建筑面積 10000 M2 地下停車位 250 個 療養(yǎng)客房 22020 M2 客房 500 間 培訓中心 9000 M2 療養(yǎng)會所 12020 M2 商業(yè) 12020 M2 療養(yǎng)院 建筑面積 116000 M2 計容面積： 56000M2 其 中 辦公、醫(yī)療 18000 M2 療養(yǎng) 30000 M2 450 間 商業(yè) 8000 M2 地下室建筑面積 6000 M2 地下停車位 150 個 療養(yǎng)公寓 A 區(qū)（自助） 建筑面積 235000 M2 計容面積： 185000M2 其中 高層療養(yǎng)公寓 160000 M2 商業(yè) 25000 M2 含商鋪： 8000M2 商貿市場： 6000M2 超 市： 6000M2 配送中心： 5000M2 地下建筑面積 50000 M2 地下停車位 1250 個 療養(yǎng)公寓 B 區(qū)（自助） 建筑面積 250000 M2 計容面積： 190000M2 高層療養(yǎng)公寓 180000 M2 商業(yè) 10000 M2 地下建筑面積 60000 M2 地下停車位 1500 個 溫泉療養(yǎng) A 區(qū) 建筑面積 42020 M2 獨棟療養(yǎng)公 寓 6000 M2 雙拼療養(yǎng)公寓 24000 M2 連排療養(yǎng)公寓 12020 M2 溫泉療養(yǎng) B 區(qū) 建筑面積 46000 M2 獨棟療養(yǎng)公寓 6000 M2 雙拼療養(yǎng)公寓 15000 M2 聯(lián)排療養(yǎng)公寓 25000 M2 溫泉療養(yǎng) C 區(qū) 建筑面積 65000 M2 獨棟療養(yǎng)公寓 10000 M2 雙拼療養(yǎng)公寓 25000 M2 聯(lián)排療養(yǎng)公寓 30000 M2 九、資金計劃及投資回報 開發(fā)計劃 項目總設計規(guī)模約為 M2，計容建筑面積為 萬 M2。這也是為何西方國家有超過 40% 的養(yǎng)老機構為非福利性質的原因所在。 七、可行性總結 通過以上的分析，可以得知發(fā)展中高檔養(yǎng)老院有著巨大的潛在市場，很明顯贏利性養(yǎng)老院一旦成功運作，將給公司帶來非?？捎^的利潤，但是同普通的房產項目不同，養(yǎng)老院主要的賣點在于銷售品牌和服務。本項目建成后通過聘請國外的專業(yè)人士擔任高級管理人員，或與國外老年服務機構合作成立專業(yè)管理公司，在經過