【正文】 銷售收入： 1750個(gè) x50000元 /個(gè) =8750萬元 總收入： 117750萬元 C 銷售成本費(fèi)用： 策劃、銷售、廣告費(fèi)： 117750萬元 x5%= 稅費(fèi)： 117750萬元 x10%=11775萬元 D 毛利 ： =（平均每平方米毛利： 4342元 /m2） E、首期啟動(dòng)資金： +1200萬元 （ 總地租 ） = 萬 元（約合 ） 十一、項(xiàng)目 整體 規(guī)劃圖 十 二 、可行性結(jié)論 通過上述比較保守的估算數(shù)據(jù)可以看到，該項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作是極其可行的，不但五年計(jì)劃還款毫無問題，后續(xù)的開發(fā)必將獲得十分豐厚的投資回報(bào)。 第 一期投資估算 A 初期成本估算： 地 租 ： 1200萬元 場地平整： 130000平方米 x5 元 /平方米 =65 萬元 用地測繪費(fèi) （含物探） ： 130000 平方米 x5 元 /平方米 =65萬元 用地規(guī)劃許可證辦證費(fèi)： 130000平方米 x1元 /平方米 =13萬元 質(zhì)檢費(fèi)： 62750平方米 x5 元 /平方米 = 地質(zhì)鉆探費(fèi)： 50孔 x15 米 x80 元 /米 =6 萬元 設(shè)計(jì)費(fèi)：綜合設(shè)計(jì)費(fèi)（含規(guī)劃、建筑、園林及樣板房裝修）： 35 元 /m2 62750m2x35元 /m2= 審圖費(fèi)：（ ） x15%=33萬元 （可不審） 臨水、臨電費(fèi)用： 20萬元 建筑工程造價(jià)： 1，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)公寓： 14250平方米 x1500元 /平方米 = 2，溫泉療養(yǎng)公寓： 42020平方米 x1500 元 /平方米 =6300萬元 3，商 業(yè)： 5000平方米 x1600元 /平方米 =800萬元 4，地下室： 1500平方米 x2020元 /平方米 =300萬元 5，園建： 65000平方米 x300元 /平方米 =1950萬元 6，小區(qū)道路（含市政）： 65000平方米 /平方米 =390萬元 7，圍墻： 1000米 x300元 /平方米 =30 萬元 8，防盜監(jiān)控： 62750平方米 x10元 /平方米 = 9，電梯購買及安裝費(fèi)： 5樘 x25萬 /樘 =125 萬元 建筑工程造價(jià)小計(jì)： 萬元（作為控制成本目標(biāo)） 用水報(bào)裝費(fèi)：小區(qū)用水報(bào)裝費(fèi)： 100萬元 用電報(bào)裝費(fèi)： 療養(yǎng)（溫泉）公寓、辦公醫(yī)療 ： 3000KVAx850=255萬元 商業(yè)： 2020KVAx1000=200萬元 企業(yè)管理費(fèi)： %= 不可預(yù)見費(fèi)： %= 以上成本項(xiàng)合計(jì)： B 銷售收益： 住宅：銷售均價(jià) 5000元 /平方米 銷售收入： 170000 平方米 x5000 元 /平方米 =85000萬元 商業(yè)：銷售均價(jià) 8000 元 /平方米 銷售收入： 30000平方米 x8000元 /平方米 =24000萬元 車位：銷售均價(jià) 50000元 /個(gè)，共計(jì) 70000247。 第一期開發(fā)總建筑面積 62750平方米，地上建筑面積為61250 平方米，其中 ：辦公醫(yī)療 7500，療養(yǎng)公寓 6750，溫泉療養(yǎng)公寓 42020，商業(yè) 5000，地下室 1500 及 400M跑道運(yùn)動(dòng)場一處 。 十 、開發(fā)時(shí)間計(jì)劃 開發(fā)概況 本項(xiàng)目建設(shè)周期為 810 年，銷售周期 68年，前期開發(fā)工作約 年。 車位收入： 8250個(gè) x5 萬元 =41250萬元 總收入： 693250萬元（作為總目標(biāo)） C 銷售成本費(fèi)用： 策劃、銷售、廣告費(fèi)： 693250萬元 x2%=13865萬元 稅 費(fèi)： 693250萬元 x10%=69325萬元 D 毛利： = 萬元 毛利率： 投資比率： 注：以上銷售價(jià)格為目前該區(qū)域的平 均銷售價(jià)格，本項(xiàng)目要在兩年后開盤，屆時(shí)將會(huì)有 1000— 2020 元 /m2的升值空間。培訓(xùn) 中 心等 ： 30000KVAx850=2550萬元 商業(yè)： 20200KVAx1000=2020 萬元 企業(yè)管理費(fèi)： 146718x5%= 萬元 不可預(yù)見費(fèi)： 146718x3%= 以上成本項(xiàng)合計(jì)： B 銷售收益估算 一、 高層療養(yǎng)公寓（自助）：租用 均價(jià) 20元 /平方米 、月 經(jīng)營 收入： 340000平方米 x20元 /平方米 =680萬元 /月 二、溫泉療養(yǎng)公寓（自助）：租用均價(jià) 元 /平方米、月 三、療養(yǎng)公寓（特護(hù)）： 四、臨終關(guān)懷公寓： 五、療養(yǎng)客房： 六、活動(dòng)中心、培訓(xùn)中心： 七、療養(yǎng)會(huì)所： 八 、商業(yè)銷售均價(jià) 8000元 /平方米 銷售收入： 140000平方米 x8000元 /平方米 =112020萬元 九 、車位： 50000元 /個(gè)，共計(jì) 330000247。配餐等綜合服務(wù) :48000平方米 ； 3， 高層療養(yǎng)公寓： 340000平方米 ； 4，溫泉療養(yǎng)公寓： 153000平方米 ； 5, 商 業(yè)： 43000平方米 ； 地下建筑面積： 126000平方米 ； 可經(jīng)營 面積： 765000平方米 。其中含商業(yè)： 43000 萬 M2，地下室： 萬 M2。 《技術(shù)設(shè)計(jì)部分》 八、老年社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模一覽表（投資建議） 表 項(xiàng)目 面積 單位 備注 規(guī)劃總用地面積 公頃 621378 M2 建筑總面積 765000 M2 地上建筑總面積 639000 M2 地下建筑總面積 126000 M2 地下停車位 3150 個(gè) 容積率 建筑密度 20% 綠地率 65% 度假酒店、培訓(xùn)中心及療養(yǎng)會(huì)所 建筑面積 65000 M2 計(jì)容面積： 55000M2 其 中 地上建筑總面積 55000 M2 地 下建筑面積 10000 M2 地下停車位 250 個(gè) 療養(yǎng)客房 22020 M2 客房 500 間 培訓(xùn)中心 9000 M2 療養(yǎng)會(huì)所 12020 M2 商業(yè) 12020 M2 療養(yǎng)院 建筑面積 116000 M2 計(jì)容面積： 56000M2 其 中 辦公、醫(yī)療 18000 M2 療養(yǎng) 30000 M2 450 間 商業(yè) 8000 M2 地下室建筑面積 6000 M2 地下停車位 150 個(gè) 療養(yǎng)公寓 A 區(qū)（自助） 建筑面積 235000 M2 計(jì)容面積： 185000M2 其中 高層療養(yǎng)公寓 160000 M2 商業(yè) 25000 M2 含商鋪： 8000M2 商貿(mào)市場： 6000M2 超 市： 6000M2 配送中心： 5000M2 地下建筑面積 50000 M2 地下停車位 1250 個(gè) 療養(yǎng)公寓 B 區(qū)（自助） 建筑面積 250000 M2 計(jì)容面積： 190000M2 高層療養(yǎng)公寓 180000 M2 商業(yè) 10000 M2 地下建筑面積 60000 M2 地下停車位 1500 個(gè) 溫泉療養(yǎng) A 區(qū) 建筑面積 42020 M2 獨(dú)棟療養(yǎng)公 寓 6000 M2 雙拼療養(yǎng)公寓 24000 M2 連排療養(yǎng)公寓 12020 M2 溫泉療養(yǎng) B 區(qū) 建筑面積 46000 M2 獨(dú)棟療養(yǎng)公寓 6000 M2 雙拼療養(yǎng)公寓 15000 M2 聯(lián)排療養(yǎng)公寓 25000 M2 溫泉療養(yǎng) C 區(qū) 建筑面積 65000 M2 獨(dú)棟療養(yǎng)公寓 10000 M2 雙拼療養(yǎng)公寓 25000 M2 聯(lián)排療養(yǎng)公寓 30000 M2 九、資金計(jì)劃及投資回報(bào) 開發(fā)計(jì)劃 項(xiàng)目總設(shè)計(jì)規(guī)模約為 M2，計(jì)容建筑面積為 萬 M2。這也是為何西方國家有超過 40% 的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為非福利性質(zhì)的原因所在。 七、可行性總結(jié) 通過以上的分析，可以得知發(fā)展中高檔養(yǎng)老院有著巨大的潛在市場，很明顯贏利性養(yǎng)老院一旦成功運(yùn)作，將給公司帶來非常可觀的利潤，但是同普通的房產(chǎn)項(xiàng)目不同，養(yǎng)老院主要的賣點(diǎn)在于銷售品牌和服務(wù)。本項(xiàng)目建成后通過聘請(qǐng)國外的專業(yè)人士擔(dān)任高級(jí)管理人員，或與國外老年服務(wù)機(jī)構(gòu)合作成立專業(yè)管理公司，在經(jīng)過