【正文】 40=1750個(gè)。項(xiàng)目 分五 期開發(fā)，實(shí)行邊開發(fā)邊 經(jīng)營(yíng) 的策略。 40=8250個(gè)。 表 91 《項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃表》 首期（ M2） 二期（ M2） 三期（ M2） 四期（ m2） 合計(jì)（ M2） 62750M2 其 中 計(jì)容面積61250M2 其 中 計(jì)容面積 其 中 計(jì)容面積 其 中 計(jì)容面積 計(jì)容面積 其 中 療養(yǎng)公寓6750M2 辦公、醫(yī)療7500M2 溫泉療養(yǎng)公寓42020M2 其 中 療養(yǎng)公寓 其 中 療養(yǎng)公寓 其 中 療養(yǎng)公寓 其 中 療養(yǎng)公寓 商業(yè)5000M2 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 商業(yè) 地下室 1500M2 地下室 地下室 地下室 地下室 注：配套項(xiàng) 目， 開發(fā)指標(biāo) 該項(xiàng)目用地面積： 621378平方米（ 933 畝） ； 規(guī)劃用地面積 : 621378平方米（ 933畝） ； 容積率： ； 綠地率： 36%； 建筑密度： 30%； 建筑限高： 60 米 ； 建筑總面積： 765000平方米 ； 計(jì)容積率 建筑面積： 639000平方米 ； 其中： 1，療養(yǎng)會(huì)所、療 養(yǎng)客房、培訓(xùn)中心 :55000平方米 ； 2，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)護(hù)理、療養(yǎng)公寓及食堂。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)是一項(xiàng)民心工程、意義大，政府及有關(guān)部門都給予足夠的重視和支持， 投身于這個(gè)行業(yè)利國(guó)利民 并 將 獲得豐厚的投資回報(bào) 。為本項(xiàng)目屬下的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和社會(huì)上其他養(yǎng)老機(jī)構(gòu)輸送合格管理人員，這不僅可為公司開拓新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)更可為提高整個(gè)社會(huì)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)服務(wù)水 平作出貢獻(xiàn)。 發(fā)展連鎖養(yǎng)老院機(jī)構(gòu) 上市企業(yè) 可以利用對(duì)贏利性養(yǎng)老院的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)成立獨(dú)立的 標(biāo)準(zhǔn)化 養(yǎng)老院管理公司，在上海、廣州、深圳、北京等大城市開展連鎖養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)加盟業(yè)務(wù)這些連鎖養(yǎng)老院，可以是大型的也可以是 中、 小型的。 如不滿 10 年則可退回給家屬 5萬安慰金。 活動(dòng)營(yíng)銷 和老齡社團(tuán)、各企事業(yè)單位工會(huì)組織等建立穩(wěn)定合作關(guān)系，要設(shè)立專線咨詢電話讓看了廣告的人打電話來詢問詳情，說服他們到養(yǎng)老院實(shí)地考察。因?yàn)槿胱「邫n養(yǎng)老院的老人發(fā)生經(jīng)濟(jì)困難的概率較低，經(jīng)過以上風(fēng)險(xiǎn)控制的管理手段后，不能支付費(fèi)用的老人的比率就會(huì)降到更低，也就是能降到養(yǎng)老院可以承擔(dān)的范圍。雖然養(yǎng)老院 針對(duì)的是中高端客戶，老人入住時(shí)費(fèi)用不成問題，但天有不測(cè)風(fēng)云，老人入住后經(jīng)濟(jì)來源有可能發(fā)生變故，還有現(xiàn)在人們的平均壽命不斷延長(zhǎng)，如果老人 60 歲時(shí)入住二三十年后經(jīng)過長(zhǎng)年的支出，特別是老人年老病重醫(yī)療費(fèi)用陡增，當(dāng)入住的 老人沒有錢支付費(fèi)用時(shí)，養(yǎng)老院不能將老人推到馬路上去，而免費(fèi)收留老人養(yǎng)老院就面臨著虧本問題。 管理 風(fēng)險(xiǎn)水平的高低直接關(guān)系到成本 /收益的大小，所以存在一定的管理風(fēng)險(xiǎn)。 由此可見 ， 此度假山莊建立了不同分區(qū)，提供多元化的養(yǎng)生休息服務(wù)，務(wù)求多角度照顧到市場(chǎng)的需求，這一點(diǎn)十分值得本項(xiàng)目借鑒。沁溫泉度假山莊 清水灣 南昆山 金葉子度假酒店 首期占地近 30萬平方米 ,建筑 面積 5萬平方米 ,緊鄰著名的白水寨景區(qū)，占據(jù)優(yōu)勢(shì)景觀和強(qiáng)勢(shì)品牌帶動(dòng)性 。馬尾養(yǎng)老院根據(jù)老年朋友的健 康狀況、年齡大小，提供四個(gè)等級(jí)的護(hù)理服務(wù)，由 高到低 分別為：特級(jí)護(hù)理 、 一級(jí)護(hù)理 、 二級(jí)護(hù)理 、 三級(jí)護(hù)理。 老年人公寓共有 268 個(gè)房問、 520 個(gè)床位、閱覽室、書畫室、棋牌室、網(wǎng)吧，影視廳、健身房、卡拉 0K廳等一應(yīng)俱全 。 本項(xiàng)目的酒店與別墅 除了普遍的功能，還是養(yǎng)老院的一個(gè)重要補(bǔ)充 —— 接待親友，體驗(yàn)各種休閑生活。 因此，從各方面分析， 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè) 是真正的朝陽產(chǎn)業(yè) ，發(fā)展前景都非常 廣闊 。 因此，政府也鼓勵(lì)民營(yíng)資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)， 在稅收與融資方面有一定的優(yōu)惠。隨著老人人口的進(jìn)一步增加，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，供需矛盾將更明顯。這個(gè)養(yǎng)老院只收養(yǎng)具有自理能力的老人。這里有兩名大夫和一名護(hù)士專門負(fù)責(zé)老人的健康，每天都要給老人測(cè)量血壓等常規(guī)身體指標(biāo)。洋房式外觀的建筑，在一個(gè)樣板標(biāo)準(zhǔn)間里，擺放著兩張席夢(mèng)思床，中間 是一個(gè)臺(tái)柜，上面有固定電話，還有一個(gè)緊急感應(yīng)器。 行業(yè)概況 按國(guó)際平均每千名老人占有養(yǎng)老床位 50 張測(cè)算，中國(guó)老年人共需養(yǎng)老床位 800 萬張，而目前僅有 萬張；按老年人口與護(hù)理人員配備比例 3： 1測(cè)算，共需要養(yǎng)老護(hù)理員 1000 萬人，而目前中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的員工只有 22 萬人，其中取得職業(yè)資格的僅有 2 萬多人，供需矛盾十分突出。 并對(duì)養(yǎng)老項(xiàng) 目給予多項(xiàng)優(yōu)惠政策。 ， 本項(xiàng)目 所在區(qū)域市政配套齊全。 在客戶端方面，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，老年人對(duì)退休后的生活質(zhì)量要求也越來越高，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也為其購(gòu)買高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)提供 了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。 西安 市方面的政策 西安市政府 先后與 2020 年和 2020 年頒布了《西安市人民政府關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的實(shí)施意見》和《西安市人民政府關(guān)于加快養(yǎng)老事業(yè)的意見》兩個(gè)文件，積極鼓勵(lì)社會(huì)力量參與老齡服務(wù)工作，促進(jìn)我市養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展。另一方面， 2030 年以后，人口總撫養(yǎng)比將隨著老年撫養(yǎng)比的迅速提高而大幅度攀升，并最終超過 50％，有利于發(fā)展經(jīng)濟(jì)的低撫養(yǎng)比的 “ 人口黃金 時(shí)期 ” 將于 2033年結(jié)束。過去家庭養(yǎng)老的功能 隨之弱化 ， 由于社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，子女工作壓力越來越大，無暇照顧老人 。另外，部分老年人還有心理慰藉、被接納、被關(guān)懷的需求。 城市老年人有對(duì)醫(yī)療衛(wèi)生保健服務(wù)的需求，去社區(qū)醫(yī)療機(jī)構(gòu)看病、就近看病、方便看病是老人們喜歡的醫(yī)療保健方式。調(diào)查中，有三分之一的老人偶爾或經(jīng)常有孤獨(dú)寂寞感，心理問題以自我排解為主，老年人協(xié)會(huì)與正規(guī)的心理服務(wù)機(jī)構(gòu)干預(yù)較少。 現(xiàn)狀 西安城市養(yǎng)老服務(wù)水平較低 與此同時(shí)，西安市城市養(yǎng)老服務(wù)的社會(huì)化水平還相對(duì)低下，西安城市居家養(yǎng)老服務(wù)處于低層次化水平 在生活照料服務(wù)方面，城市老年人以自我照料、配偶相互照料的方式為主，子女照料弱化，社區(qū)與社會(huì)居家服務(wù)供給缺乏。西安市老齡委表示，首先要建立和完善養(yǎng)老保障體系，要走多元化的道路，形成以居家供養(yǎng)為基礎(chǔ)、以社區(qū)福利服務(wù)為依托、集體養(yǎng)老、自己養(yǎng)老等多種形式的養(yǎng)老模式，再輔以社會(huì)福利機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的老年福利服務(wù)體 系。目前，絕大多數(shù)城市老年人已經(jīng)獲得了基本的生活、醫(yī)療、住房、出行方面的經(jīng)濟(jì)保障。 其次，需要由社會(huì)贍 養(yǎng)的老年人越來越多，退休費(fèi)、福利費(fèi)、醫(yī)療費(fèi)隨之增加，社會(huì)負(fù)擔(dān)日益加重，這些費(fèi)用的支出同老齡人口增加成正比。 專家觀點(diǎn) 人口老齡化來勢(shì)猛 據(jù)了解，從世界發(fā)達(dá)國(guó)家人口老齡化的進(jìn)程看，老齡化的決定因素主要是生育率下降，歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家生育率伴隨著工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和現(xiàn)代化而自然 下降，人口老齡化發(fā)展速度非常緩慢，是逐步到來的，是先富后老。 、 西安 60歲以上老年人占總?cè)丝诘?% 快速步入老齡化社會(huì) 近日，西安市老齡委、市老年學(xué)學(xué)會(huì)和市社科院聯(lián)合發(fā)布了《西安市 2020 年老齡工作調(diào)查研究成果》，通過組織專家、學(xué)者對(duì)西安市 13 個(gè)區(qū)縣、 161 個(gè)行政村和社區(qū)采取問卷調(diào)查、個(gè)案訪談和召開座談會(huì)等形式， 對(duì)老年人生存養(yǎng)老狀況和居家養(yǎng)老服務(wù)進(jìn)行全面調(diào)研。 自 1999 年中國(guó)步入 人口 老齡化 以來，老齡化加速發(fā)展，并日益呈現(xiàn)老年人口基數(shù)大、增長(zhǎng)快，高齡化、空巢化趨勢(shì)明顯，需要照料的失能、半失能老人比例呈高發(fā)態(tài)勢(shì)。 二、行業(yè)概況及前景分析 行業(yè)外部因素 人口因素是老年產(chǎn)業(yè)的基 本因素， 是養(yǎng)老院投資建設(shè)的依據(jù)， 通過對(duì)人口狀況及趨勢(shì)，可 預(yù)判行業(yè)發(fā)展的前景。考慮到中國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、家庭倫理。 而養(yǎng)老院又可為部分到此療養(yǎng)的老人提供溫馨的環(huán)境、細(xì)微的服務(wù)。 環(huán)境優(yōu)越，配套齊全 。 各項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見 《老年社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模一覽表（投資建議）》 項(xiàng)目特點(diǎn) 本項(xiàng)目 將借鑒國(guó)內(nèi)外成功 經(jīng)驗(yàn)，借助 西安 的良好發(fā)展機(jī)遇，形成其獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)理念與環(huán)境。 本項(xiàng)目以養(yǎng)老院 、養(yǎng)老公寓 為核心，與老年病醫(yī)院、酒店互為補(bǔ)充，發(fā)展成為養(yǎng)老、 療養(yǎng)、 休閑 度 假景區(qū)。 社區(qū)功能齊備 ， 高端物業(yè)。 豐富多樣的休閑生活 （借鑒 美國(guó) 太陽城中心的經(jīng)驗(yàn)） ， 酒店及度假別墅除了面向社會(huì)客源，還為部分不需要護(hù)理的 養(yǎng)老 客戶 提供租售服務(wù)（別墅分為銷售與租賃兩種） ，以滿足 其對(duì)高端養(yǎng)