西安市長安區(qū)見子河生態(tài)愛心養(yǎng)老國際公寓可行性研究報(bào)告(參考版)
2025-01-24 18:49本頁面
【正文】 銷售收入：1750個x50000元/個=8750萬元總收入：117750萬元C 銷售成本費(fèi)用：策劃、銷售、廣告費(fèi)：117750萬元x5%=稅費(fèi)：117750萬元x10%=11775萬元D毛利：=（平均每平方米毛利：4342元/m2）E、首期啟動資金：+1200萬元（總地租）= 萬元（）十一、項(xiàng)目整體規(guī)劃圖十二、可行性結(jié)論通過上述比較保守的估算數(shù)據(jù)可以看到，該項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作是極其可行的，不但五年計(jì)劃還款毫無問題，后續(xù)的開發(fā)必將獲得十分豐厚的投資回報(bào)。 第一期投資估算A 初期成本估算：地 租：1200萬元場地平整：130000平方米x5元/平方米=65萬元用地測繪費(fèi)（含物探）：130000平方米x5元/平方米=65萬元用地規(guī)劃許可證辦證費(fèi)：130000平方米x1元/平方米=13萬元質(zhì)檢費(fèi)：62750平方米x5元/平方米=地質(zhì)鉆探費(fèi)：50孔x15米x80元/米=6萬元設(shè)計(jì)費(fèi)：綜合設(shè)計(jì)費(fèi)（含規(guī)劃、建筑、園林及樣板房裝修）：35元/m2 62750m2x35元/m2=審圖費(fèi)：（）x15%=33萬元（可不審）臨水、臨電費(fèi)用：20萬元建筑工程造價(jià)：1，辦公醫(yī)療、療養(yǎng)公寓：14250平方米x1500元/平方米=2，溫泉療養(yǎng)公寓：42000平方米x1500元/平方米=6300萬元3，商 業(yè)：5000平方米x1600元/平方米=800萬元4，地下室：1500平方米x2000元/平方米=300萬元5，園建：65000平方米x300元/平方米=1950萬元6，小區(qū)道路（含市政）：7，圍墻：1000米x300元/平方米=30萬元8，防盜監(jiān)控：62750平方米x10元/平方米=9，電梯購買及安裝費(fèi)：5樘x25萬/樘=125萬元建筑工程造價(jià)小計(jì)：（作為控制成本目標(biāo)）用水報(bào)裝費(fèi)：小區(qū)用水報(bào)裝費(fèi)：100萬元用電報(bào)裝費(fèi)：療養(yǎng)（溫泉）公寓、辦公醫(yī)療：3000KVAx850=255萬元商業(yè)：2000KVAx1000=200萬元企業(yè)管理費(fèi)：%=不可預(yù)見費(fèi)：%=以上成本項(xiàng)合計(jì)：B銷售收益：住宅：銷售均價(jià)5000元/平方米銷售收入：170000平方米x5000元/平方米=85000萬元商業(yè)：銷售均價(jià)8000元/平方米銷售收入：30000平方米x8000元/平方米=24000萬元車位：銷售均價(jià)50000元/個，共計(jì)70000247。第一期開發(fā)總建筑面積62750平方米，地上建筑面積為61250平方米，其中：辦公醫(yī)療7500，療養(yǎng)公寓6750，溫泉療養(yǎng)公寓42000，商業(yè)5000，地下室1500及400M跑道運(yùn)動場一處。十、開發(fā)時(shí)間計(jì)劃 開發(fā)概況本項(xiàng)目建設(shè)周期為810年，銷售周期68年。車位收入：8250個x5萬元=41250萬元總收入：693250萬元（作為總目標(biāo)）C 銷售成本費(fèi)用：策劃、銷售、廣告費(fèi)：693250萬元x2%=13865萬元稅 費(fèi)：693250萬元x10%=69325萬元D毛利：=毛利率：投資比率：注：以上銷售價(jià)格為目前該區(qū)域的平均銷售價(jià)格，本項(xiàng)目要在兩年后開盤，屆時(shí)將會有1000—2000元/m2的升值空間。培訓(xùn)中心等：30000KVAx850=2550萬元商業(yè)：20000KVAx1000=2000萬元企業(yè)管理費(fèi)：146718x5%=不可預(yù)見費(fèi)：146718x3%=以上成本項(xiàng)合計(jì)：B 銷售收益估算一、高層療養(yǎng)公寓（自助）：租用均價(jià)20元/平方米、月經(jīng)營收入：340000平方米x20元/平方米=680萬元/月二、溫泉療養(yǎng)公寓（自助）：租用均價(jià) 元/平方米、月三、療養(yǎng)公寓（特護(hù)）：四、臨終關(guān)懷公寓：五、療養(yǎng)客房：六、活動中心、培訓(xùn)中心：七、療養(yǎng)會所：八、商業(yè)銷售均價(jià)8000元/平方米銷售收入：140000平方米x8000元/平方米=112000萬元九、車位： 50000元/個，共計(jì)330000247。配餐等綜合服務(wù):48000平方米； 3，高層療養(yǎng)公寓：340000平方米； 4，溫泉療養(yǎng)公寓：153000平方米； 5, 商 業(yè)： 43000平方米；地下建筑面積：126000平方米；可經(jīng)營面積：765000平方米。其中含商業(yè)：43000萬M2，地下室：?！都夹g(shù)設(shè)計(jì)部分》八、老年社區(qū)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)模一覽表（投資建議）項(xiàng)目面積單位備注規(guī)劃總用地面積公頃621378 M2建筑總面積765000M2地上建筑總面積639000M2地下建筑總面積126000M2地下停車位3150個容積率建筑密度20%綠地率65%度假酒店、培訓(xùn)中心及療養(yǎng)會所建筑面積65000M2計(jì)容面積：55000M2其中地上建筑總面積55000M2地下建筑面積10000M2地下停車位250個療養(yǎng)客房22000M2客房500間培訓(xùn)中心9000M2療養(yǎng)會所12000M2商業(yè)12000M2療養(yǎng)院建筑面積116000M2計(jì)容面積：56000M2其中辦公、醫(yī)療18000M2療養(yǎng)30000M2450間商業(yè)8000M2地下室建筑面積6000M2地下停車位150個療養(yǎng)公寓A區(qū)（自助）建筑面積235000M2計(jì)容面積：185000M2其中高層療養(yǎng)公寓160000M2商業(yè)25000M2含商鋪：8000M2商貿(mào)市場：6000M2超 市：6000M2配送中心：5000M2地下建筑面積50000M2地下停車位1250個療養(yǎng)公寓B區(qū)（自助）建筑面積250000M2計(jì)容面積：190000M2高層療養(yǎng)公寓180000M2商業(yè)10000M2地下建筑面積60000M2地下停車位1500個溫泉療養(yǎng)A區(qū)建筑面積42000M2獨(dú)棟療養(yǎng)公寓6000M2雙拼療養(yǎng)公寓24000M2連排療養(yǎng)公寓12000M2溫泉療養(yǎng)B區(qū)建筑面積46000M2獨(dú)棟療養(yǎng)公寓6000M2雙拼療養(yǎng)公寓15000M2聯(lián)排療養(yǎng)公寓25000M2溫泉療養(yǎng)C區(qū)建筑面積65000M2獨(dú)棟療養(yǎng)公寓10000M2雙拼療養(yǎng)公寓25000M2聯(lián)排療養(yǎng)公寓30000M2九、資金計(jì)劃及投資回報(bào) 開發(fā)計(jì)劃 。這也是為何西方國家有超過40% 的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為非福利性質(zhì)的原因所在。七、可行性總結(jié)通過以上的分析，可以得知發(fā)展中高檔養(yǎng)老院有著巨大的潛在市場，很明顯贏利性養(yǎng)老院一旦成功運(yùn)作，將給公司帶來非常可觀的利潤，但是同普通的房產(chǎn)項(xiàng)目不同，養(yǎng)老院主要的賣點(diǎn)在于銷售品牌和服務(wù)。本項(xiàng)目建成后通過聘請國外的專業(yè)人士擔(dān)任高級管理人員，或與國外老年服務(wù)機(jī)構(gòu)合作成立專業(yè)管理公司，在經(jīng)過數(shù)年運(yùn)營積累了豐富的管理經(jīng)驗(yàn)后，成立老年服務(wù)機(jī)構(gòu)專業(yè)管理人才培訓(xùn)學(xué)校專事老年服務(wù)人才的培養(yǎng)。發(fā)達(dá)國家的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)都由專業(yè)的管理人員管理，因?yàn)樗鼈兊拇髮W(xué)開設(shè)有老年服務(wù)專
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