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金帝國際項(xiàng)目可研報(bào)告(doc25)-地產(chǎn)可研-文庫吧資料

2024-08-20 23:36本頁面
  

【正文】 的空間。人們對(duì)小高層和高層,以及多高層結(jié)合的社區(qū)的接納,可能會(huì)有一個(gè)過程,需要策劃一定的營銷手段和推廣方案。 ( 4) 易地操作風(fēng)險(xiǎn) 本項(xiàng)目在異地操作,人生地不熟,當(dāng)?shù)卣膱?zhí)法能力、行政企業(yè) ()大量管理資料下載 第 32 頁 共 45 頁 32 能力、辦事習(xí)慣對(duì)外地開發(fā)商是一個(gè)不確定因素。 ( 2) 盤量風(fēng)險(xiǎn) 20 萬平方米的社區(qū),已占 市一年開工建設(shè)量的五分之一,操作不當(dāng),極易形成一個(gè)死盤。 2. 4 風(fēng)險(xiǎn)分析 ( 1) 供求關(guān)系風(fēng) 險(xiǎn) 市明年住房供大于求已成定局,而且目前內(nèi)蒙存在許多不理性的投資。如銀行貸款政策、契稅政策、公積金交繳政策等尚未定型。 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 31 頁 共 45 頁 31 2. 3 機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 ( 1) 普遍的低 品質(zhì)市場(chǎng)容易做成鶴立雞群的大手筆規(guī)劃 自然競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)給先進(jìn)營銷理念和手段提供了足夠的空間 ( 3) 大學(xué)城及高科技園區(qū)帶來概念炒作機(jī)會(huì) ( 4) 市政府東進(jìn)南延帶來的地段發(fā)展機(jī)會(huì) ( 5) 刺激消費(fèi)的政策出臺(tái),帶來市場(chǎng)機(jī)會(huì) 市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)不確定的市場(chǎng)。 ( 6) 市場(chǎng)分化,后勁不足 市各區(qū)分散發(fā)展,投資分散,市政府的注意力不集中。 ( 5) 供大于求 東苑就是一個(gè)很好的例證。因此, 市商品住宅的去化量非常有限。 ( 4) 消費(fèi)能力低下,價(jià)格上揚(yáng)空間有限 畢竟 市居民的消費(fèi)能力僅為上海居民的一半不到, 市也不象上海,是一個(gè)吸引大量人才進(jìn)入的經(jīng)濟(jì)中心。這一樓盤的動(dòng)態(tài)會(huì)對(duì)本案有重大影響。 ( 3) 競(jìng)爭(zhēng)激烈 在板塊競(jìng)爭(zhēng)上,東部地區(qū)成為中高擋樓盤的主要熱點(diǎn),不企業(yè) ()大量管理資料下載 第 30 頁 共 45 頁 30 少消費(fèi)對(duì)象以如意開發(fā)區(qū)附近的樓盤為首選對(duì)象。 ( 2) 地段接受度遠(yuǎn)不及東部 開發(fā)區(qū)的形象尚未被 市的普通市民接受,政府在市政建設(shè)上的承諾尚未得到廣泛認(rèn)可。 2. 2 劣勢(shì)分析 客觀上,目前本地區(qū)項(xiàng)目開發(fā)也存在不少抗力,在開發(fā)中形成不利局面: ( 1) 本地區(qū)重要市政設(shè)施尚未到位 昭烏達(dá)路尚未貫通,即使貫通,向外延伸 到何處還是一個(gè)未知數(shù)。以此來應(yīng)對(duì) 市尚不成熟的住宅消費(fèi)市場(chǎng),應(yīng)被視為游刃有余。高科技園區(qū)帶來新興產(chǎn)業(yè)以及高智商消費(fèi)群。與玉泉區(qū)和回民區(qū)相比,不僅沒有老城區(qū) “下只角 ”的概念,而且相比目前熱火朝天的如意開發(fā)區(qū),更多了幾分寧靜、幽雅和人文氣息。昭烏達(dá)路和二環(huán)線貫通后,可形成快企業(yè) ()大量管理資料下載 第 29 頁 共 45 頁 29 速交通網(wǎng)絡(luò),到市中心和城市外圍的交通將更為便捷。如,在稅收方面,內(nèi)聯(lián)企業(yè)自獲利年度起的 3 年內(nèi),免所得稅。 ( 3) 政策優(yōu)勢(shì) 市結(jié)合黨中央和國務(wù)院西部大開發(fā)戰(zhàn)略,制定了一系列吸引內(nèi)資企業(yè)到當(dāng)?shù)赝顿Y開發(fā)的政策。 市如意開發(fā)區(qū)的地價(jià)已從每畝 6 萬左右上升到目前的 20 萬多萬。地理上的優(yōu)勢(shì)需要通過一定時(shí)期的提升才能顯現(xiàn)。如在建筑外形和立面上有所突破,改變 市目前大多數(shù)住宅的呆板形象,則會(huì)形成自市中心沿昭烏達(dá)路向南 所遇到的第一城市景觀,也是 市向南擴(kuò)張計(jì)劃的標(biāo)志性建筑物。 經(jīng)統(tǒng)計(jì)分析,針對(duì)東北部板塊,本區(qū)域總結(jié)出以下幾大優(yōu)勢(shì): ( 1) 地理位置優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目依靠金橋開發(fā)區(qū)。 但是,需要提醒的,商業(yè)是在規(guī)劃中的,實(shí)現(xiàn)周期無法預(yù)見。 1. 3 商業(yè)氣氛 金橋開發(fā)區(qū)內(nèi)規(guī)劃的商貿(mào)金融區(qū)以金融、商貿(mào)、商住、賓館為 主形成商務(wù)洽談、信息發(fā)布、通訊、展覽等中心;商貿(mào)金融區(qū)的中心腹地以商業(yè)、娛樂旅游、集市為主,形成藝術(shù)、博覽、影視、體育等文化中心以及美食、購物等商業(yè)步行特色街。通過昭烏達(dá)路可直接通往市中心;而二環(huán)路作為大流量的快速干道將進(jìn)一步加強(qiáng)金橋開發(fā)區(qū)的開放功能,提供小區(qū)所處的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。市民在心理上的接受速度低于規(guī)范和建設(shè)發(fā)展的速度。 在規(guī)劃上,這里過去是郊區(qū),現(xiàn)在是塞罕區(qū),將來是金橋開發(fā)區(qū)的行政中心。緊臨區(qū)行政中心,與市中心距離最近且距規(guī)劃中工業(yè)區(qū)最遠(yuǎn)。 職業(yè)特征 消費(fèi)者可分為三個(gè)層次,具體如下: 第一層次為大學(xué)講師、教授,醫(yī)院醫(yī)生等,但這些對(duì)象的消費(fèi)能力受到一定的局限,一般可接受的房?jī)r(jià)在 1400 元或1500 元以下; 第二層次是機(jī)關(guān)干部,但這批對(duì)象主要傾向高檔 盤,有相當(dāng)一部分將消費(fèi)轉(zhuǎn)移到北京; 第三層次:個(gè)體戶,私營業(yè)主,藥品和保健品商人,主要有外地來蒙經(jīng)商人員,內(nèi)蒙常年在外地從事保健品業(yè)務(wù)的個(gè)體業(yè)主等。 收入能力及支付能力 市平均物業(yè)總價(jià)在 8- 13 萬元之間,所以潛在購房者家庭企業(yè) ()大量管理資料下載 第 26 頁 共 45 頁 26 年收入在 萬以上,月付承受能力 1000 元左右。 目標(biāo)市場(chǎng)定位和特征 區(qū)域選擇 首選 市東北部的如意開發(fā)區(qū)周邊新建樓盤; 其次選擇高校附近的文教區(qū); 本項(xiàng)目離文教區(qū)較近,有一定的客戶來源。 n 銷售情況 一期已經(jīng)售完,現(xiàn)在正 在銷售二期。 n 銷售價(jià)格 一口價(jià) 2180 元 /平方米 n 主力房型 共有七種房型,房型面積為 16 180、 22 280、 27300 平方米不等。 n 物業(yè)規(guī)模 占地 86 畝,一期共 45 套別墅。 n 消費(fèi)者 機(jī)關(guān)干部,市中心地區(qū)市民,個(gè)體戶等。 n 交房時(shí)間 現(xiàn)房。 n 主力房型 不詳,但房型種類比較齊全。 n 物業(yè)類型 純多層小區(qū)。 n 消費(fèi)者 院校教師、個(gè)體戶、工薪階層(以小房型為主) ( 2)芳汀花園 n 地理位置 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 24 頁 共 45 頁 24 位于東風(fēng)路展覽館對(duì)面,屬于新城區(qū)。 n 交房時(shí)間 一期于 2020 年 4 月底交房;二期于 4 月中旬開盤, 2020 年年底交房。 n 主力房型 本案主力房型二房;主力面積區(qū)間為 70- 100 元 /平方米。 n 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 10 萬方,其中一期 3 萬方。 4. 3 其它競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 ( 1)學(xué)府花園 n 地理位置 企業(yè) ()大量管理資料下載 第 23 頁 共 45 頁 23 位于電桿廠街和師大南路交界處。 n 消費(fèi)者 外地私營業(yè)主、藥(保健品)商等。一期的銷售速度在每年 3萬平方米左右,是 市銷售較好的項(xiàng)目。 n 交房時(shí)間 一期為現(xiàn)房。 n 銷售價(jià)格 一期平均價(jià)格: 1300 元 /平方米左右,二期初步定價(jià)為2200 元 /平方米左右 n 主力房型 一期以 80- 100 平方米的小戶型為主,二期主力房型以100- 130 大戶型為主。 n 物業(yè)規(guī)模 總建筑面積 50 多萬方左右,其中一期 30 萬方,二期 22萬方。 板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 在東區(qū)的麗苑小 區(qū)可以 作為本案 的板塊 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象 加以研究。與本案地段位置接近。 1000 米范圍內(nèi):內(nèi)蒙師大、農(nóng)業(yè)大學(xué)等。 n 物業(yè)管理 物業(yè)管理由開發(fā)商進(jìn)行管理,管理費(fèi)用為 元 /平方米 .月 n 配套設(shè)施 200 米范圍內(nèi):東瓦窯 副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)。 市場(chǎng)微觀狀況分析 4. 1 區(qū)位競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象研究 與本案同區(qū)域、同品質(zhì)的樓盤以 “東苑 ”為代表,所以相鄰物業(yè)以東苑一期為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析,并作為主要的樓盤競(jìng)爭(zhēng)對(duì)象。 在開發(fā)區(qū)或經(jīng)濟(jì)園區(qū)新辦的內(nèi)聯(lián)企業(yè),除享受相應(yīng)的財(cái)稅優(yōu)惠政策外,優(yōu)惠期滿后減按 15%的稅率征收企業(yè)所得稅。其主要原因是 市的氣候冬季寒冷,施工期短,如要綠化、環(huán)境等全部企業(yè) ()大量管理資料下載 第 18 頁 共 45 頁 18 完工,則建設(shè)周期過長(zhǎng),開發(fā)商壓力過大。 交付許可 市沒有類似上海的交付使用許可證制度。 另一方面,由于市場(chǎng)不成熟, 市居民有購買現(xiàn)房的習(xí)慣,以免上當(dāng)受騙。如在此期間需要施工,必須采取價(jià)格昂貴的冬季施工措施,并履行繁瑣的手續(xù)。但是, 市的住房資金管理分散,條塊分割,各系統(tǒng)、自治區(qū)都運(yùn)行各自的住房資金管理中心,沒有完成屬地化管理,造成資源分散、統(tǒng)計(jì)不全的局面。然而, 市并非每個(gè)企業(yè)都執(zhí)行公積金制度。職工貸款由中心負(fù)責(zé)審核,再委托商業(yè)銀行具體操作。銀行向開發(fā)商發(fā)放的項(xiàng)目專項(xiàng)貸款和向業(yè)主發(fā)放的商業(yè)按揭貸款總額受到限制,開發(fā)商之間競(jìng)爭(zhēng)這一盤子相當(dāng)激烈。房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)助辦理。 l 竣工驗(yàn)收時(shí),政府有關(guān)部門組織的綜合驗(yàn)收包括拆遷安置方案的落實(shí)情況。 l 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在獲得開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目后應(yīng)辦理城市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目手冊(cè),在項(xiàng)目建設(shè)過程中應(yīng)當(dāng)將主要事項(xiàng)記錄在項(xiàng)目手冊(cè)中,定期報(bào)送有關(guān)部門備案。 l 自治區(qū)以外一、二級(jí)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在自治區(qū)內(nèi)從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營,并必須到項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)開發(fā)行政管理部門登記,并由管理部門向自治區(qū)政府建設(shè)行政管理部門備案后才可進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。 房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)政策分析 自治區(qū)第九屆人大常委會(huì)于 2020 年 2 月 12 日發(fā)布了《 自治區(qū)城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》。 熱點(diǎn)區(qū)域 ―― 東北部,由于市政府搬遷至東北部的如意開發(fā)區(qū),致使 市東北部成 為房產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域,目前在建和新建的商品房有麗苑小區(qū)、海天花園、芳汀花園、祥泰花園等,該地區(qū)樓盤均以中檔形象出現(xiàn),其中北恒街以北地區(qū)均價(jià)在1300 元 /平方米左右;北恒街以南地區(qū)均價(jià)在 1750 元 /平方米左右。超過 100 平方米的三房,主要的購買對(duì)象是機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的干部及私營業(yè)主。 2020 年房?jī)r(jià)較上一年度上升了 %。 市近三年房產(chǎn)成交價(jià)格及房型特點(diǎn)分析 市近年的住宅 銷售價(jià)格平均在 1400 元 /M2,其中市中心區(qū)均價(jià)在 18001900 元 /M2,個(gè)別超過 2020 元 /M2。但最可信的數(shù)據(jù)是 15%。據(jù)了解, 市雖然制訂了實(shí)物動(dòng)遷( 包括現(xiàn)房和期房)和貨幣動(dòng)遷的政策,但由于開發(fā)商的資金實(shí)力一般不強(qiáng),且舊城改造區(qū)域內(nèi)居民的層次和消費(fèi)能力十分有限,無法自行貼補(bǔ)購買較高品質(zhì)的商品房,所以舊城改造的動(dòng)遷仍以就地返遷為主。 自 2020 年起的 3 年內(nèi), 市房管部門每年將下達(dá)商品房建設(shè)計(jì)劃 100 萬平方米,并作為控制指標(biāo),一般不予突破。 2020 年, 市下達(dá)的商品房建設(shè)計(jì)劃為 200 萬平方米(含舊城改造項(xiàng)目)。 根據(jù)了解, 市對(duì)商品住宅用地供應(yīng)量沒有明確和單獨(dú)的控制計(jì)劃,僅在商品房開發(fā)年度計(jì)劃中體現(xiàn)。該決定規(guī)定,在 市三環(huán)路以內(nèi)和沿三環(huán)路外側(cè) 1 公里范圍內(nèi) 的所有建設(shè)用地,由市政府實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批。 ****市房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述 土地市場(chǎng)供應(yīng)量及供應(yīng)方式 ****市人民政府于 2020 年 12 月 26 日頒布了《關(guān)于壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一征地、統(tǒng)一供地、統(tǒng)一審批的決定》。該開發(fā)區(qū)位于 ****市城區(qū)東南城郊結(jié)合部,規(guī)劃總面積 平方公里,轄 3 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的 11 個(gè)行政村,歸 ****市賽罕區(qū)管轄。因此,在此地發(fā)展房地產(chǎn)將有升值潛力。二環(huán)路工程在今年 6 月 將首先開始南段的動(dòng)拆遷工作,預(yù)計(jì)在 2 年內(nèi)完成南段(即金橋開發(fā)區(qū)概念)。該區(qū)域內(nèi)的住宅樓盤相對(duì)較少,只有東苑住宅小區(qū)和學(xué)府花園等。但除教師和醫(yī)生以外,由于本地原為郊區(qū),郊區(qū)農(nóng)民是一個(gè)重要部分。 市南區(qū)地 勢(shì)平坦,原先多為農(nóng)田和菜地,地理上沒有發(fā)展的阻隔。但也有大量開發(fā)商以 67 萬元的價(jià)格囤積了待開發(fā)土地。 然而, 市唯一的機(jī)場(chǎng) ——****白塔機(jī)場(chǎng)限制了 市向東方向的繼續(xù)發(fā)展。
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