【正文】 聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)； 5）、住宅電信、寬帶網(wǎng)及有線電視系統(tǒng)； 6）、住宅智能化系統(tǒng)； 用電負(fù)荷的確定 本項(xiàng)目用電負(fù)荷主要以應(yīng)急照明、普通照明、電器設(shè)備等。 基礎(chǔ)型式待地質(zhì)勘探報(bào)告完成后確定。 2）、鋼筋： 采用 HPB235 和 HRB335 級(jí)鋼筋。 風(fēng)荷載及雪荷載 1）、基本風(fēng)壓 Wo = KN/㎡ （重現(xiàn)期為 50 年，用于房屋高度小于60m 的建筑物） 2）、基本雪壓 So＝ KN/㎡ 。 2）、設(shè)計(jì)基本地震加速度為 。 五、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說(shuō)明 設(shè)計(jì)依據(jù)： 1）、《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（ GB500682020） 2）、《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》（ GB500092020） 3）、《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500112020） 4）、《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500072020） 5）、《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB500102020） 6）、《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》（ JGJ9494） 7）、《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》（ JGJ32020） 8）、《人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5003894） 2020 年局部修訂版 設(shè)計(jì)使用年限和安全等級(jí) ： 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限為 100 年。 冷卻水消防系統(tǒng)采用常高壓給水消防系統(tǒng)。 ⑧、注意火警預(yù)防，將本項(xiàng)目平面布置圖交予綿陽(yáng)市消防支隊(duì)，圖中標(biāo)明每一消防箱和消防龍頭的位置，定期請(qǐng)消防支隊(duì)到街區(qū)來(lái)進(jìn)行滅火示范。 ⑥、施工時(shí)，施工單位要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求施工，不得擅自更改施工圖。 ④、電器、電線的布置與裝飾物要有一段安全距離。 ②、平面布置上，要考慮設(shè)置消防通道、消防龍頭。 在同一時(shí)間內(nèi)按一處著火點(diǎn)考慮。 三、規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明 采用復(fù)合式商業(yè)，集中布置，與住宅的關(guān)系即關(guān)聯(lián)又相對(duì)獨(dú)立，并為住宅提供服務(wù)、娛樂(lè)、休閑設(shè)施和場(chǎng)所； 人車分流，地下兩層停車庫(kù)，提升了居住品質(zhì)的同時(shí)，亦為住戶帶來(lái)無(wú)限尊貴的自豪感。 2）、容積率： 3）、建筑密度：商業(yè)≤ 40%，住宅≤ 9%，建筑高度 ≤ 150 米 4）、綠化率≥ 30 % 5）、住宅車位配比為 80% 二、設(shè)計(jì)依據(jù) 《中華人民共和國(guó)建筑法》 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ13790 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5018093（ 2020 年版） 《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB500162020 《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595（ 2020 年版） 《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB500961999（ 2020 年版） 《住宅建筑規(guī)范》 GB503682020 《城市道路與建筑物無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ502020 《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB503522020 1《民用建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 JGJ2695 1《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ10098 1《工程設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)強(qiáng)制性條文》（民用建筑部分明細(xì)） 1《汽車庫(kù)、修車庫(kù)、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006797 1《人民防空工程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5009898（ 2020 年版） 1《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ4888 1《建筑工程設(shè)計(jì)文件編制深度規(guī)范》（中華人民共和國(guó)建設(shè)部 2020年 4 月） 1《綿陽(yáng)市城市規(guī)劃管理規(guī)定》《綿陽(yáng)市城市規(guī)劃管理技術(shù)細(xì)則》 1《綿陽(yáng)市城市規(guī)劃管理局地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件》（綿陽(yáng)規(guī)設(shè) 202020 號(hào)） 業(yè)主提供的紅線規(guī)劃定點(diǎn)圖（包括地形圖）電子文件 ，用地現(xiàn)狀圖和指標(biāo)文件等。 項(xiàng)目區(qū)位條件及地塊基本控制指標(biāo) 地塊位于綿陽(yáng)市涪城路 111 號(hào)，處于城市中心，地塊呈長(zhǎng)方形。 第四章 建設(shè)方案 一、工程概況 用地現(xiàn)狀 本項(xiàng)目位于綿陽(yáng)市涪城路 111 號(hào)， 基地南北長(zhǎng)約 186 米， 東西寬度約為104 米 左右 ，總用地面積約 9, 平方米，需拆遷 11 幢樓，面積 27,032 平方米。該場(chǎng)地現(xiàn)狀為上世紀(jì) 7080 年代老建筑物，拆遷 舊房總面積為 27,032 ㎡， 其中拆除需還建舊房面積為 19,832 ㎡ ,收購(gòu)不還建面積為 7,200 ㎡ 。 二、場(chǎng)地概況與建設(shè)條件 本項(xiàng)目建設(shè)地址位于綿陽(yáng)市涪城路 1 11 號(hào)地塊，東近涪江，北接?xùn)|方紅大橋劍南路，西臨涪城路，南鄰 鐵牛廣場(chǎng)。 第三章 建設(shè)規(guī)模及場(chǎng)址概況 一、建設(shè)規(guī)模 項(xiàng)目總建筑面積： 107,790 平方米。 綿陽(yáng)近幾年經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展， 舊的臨街為鋪的商業(yè)模式需拆遷改造 ， 改造后新的商業(yè)模 式能滿足現(xiàn)代商業(yè)的需要 ,有相當(dāng)大的市場(chǎng)潛力。充分發(fā)揮建設(shè)用地綜合效益的需要，實(shí)現(xiàn)提高建設(shè)用地綜合效益的有效手段。據(jù)調(diào)查，未來(lái)三年內(nèi)準(zhǔn)備購(gòu)房和提高住房標(biāo)準(zhǔn)的居 民占調(diào)查城市總?cè)藬?shù)的 %，其中以中高檔商品房為主，預(yù)購(gòu)面積在 70120 平方米之間，可承受價(jià)格以每平方米 3,9005,500 元為主體。 八、項(xiàng)目建設(shè)的必要性 加快綿陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要 住宅產(chǎn)業(yè)已日益成為綿陽(yáng)市新的消費(fèi)熱點(diǎn)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。 綿陽(yáng)房地產(chǎn)高購(gòu)買力客戶群分類： ? 企事業(yè)單位中高層管理人員 ? 科研、教育人員 ? 私企老板 ? 政府官員 ? 外地置業(yè)者 軍人 教職人員 政府公務(wù)員 企業(yè)普通職員 企業(yè)管理人員 個(gè)體工商戶5% 10% 12% 15% 26% 12%軍人5%教職人員10%政府公務(wù)員12%企業(yè)普通職員15%企業(yè)管理人員26%個(gè)體工商戶12%私營(yíng)企業(yè)主20% 另外：其他 高收入者（包括自由職業(yè)者、高收入退休人員、金融等高收入行業(yè)從業(yè)者） 、部隊(duì)高級(jí)軍官和家庭經(jīng)濟(jì)條件較好的新生代也有一定購(gòu)買力 ， 經(jīng)過(guò)對(duì)這些客戶群進(jìn)行歸類，可以分為以下集中情況： ? 首次置業(yè)者或解決基本居住需求：以 2 房（ 90 ㎡ 以下）或小 3 房（ 110㎡ 左右）戶型為主，對(duì)價(jià)格較敏感 ? 三口小康之家：舒適型 3 房（ 120 ㎡ 左右）戶型，對(duì)環(huán)境、配套、安全等方面均有所在乎 ? 改善居住條件（二次或多次置業(yè)）：以大 3 房（ 135 ㎡ 以上）或 4 房（ 165 ㎡ 左右）為主，甚至選擇別墅類，對(duì)品質(zhì)更看重，在乎小區(qū)形象、私密性和安全感 ? 自由職業(yè)客戶： 以 2 房或 3 房為主，看重環(huán)境、配套、安全 ? 投資客戶：性價(jià)比較高或有特殊投資價(jià)值點(diǎn)是重要吸引力，對(duì)總價(jià)和未來(lái)價(jià)值在乎 ? 結(jié)論：客戶定位結(jié)論將主要目標(biāo)客戶聚焦在 4 類： ? 解決基本居住需求的：參加工作時(shí)間 5 年以內(nèi)、買給子女或父母居住、丁克家庭或年輕夫妻 ? 穩(wěn)定家庭的小康理想：標(biāo)準(zhǔn)的 3 口之家 ? 改善居住條件的：一般都有子女，在乎社會(huì)形象，在乎家庭成員，家庭穩(wěn)定，對(duì)居住空間有個(gè)性化需求投資者 七、產(chǎn)品分析 項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì) (Strength) 先進(jìn)的房地產(chǎn)開發(fā)理念 周邊配套的完善 優(yōu)越的地理環(huán)境 政府政策的扶持 劣勢(shì) (Worth) 地理環(huán)境的局限性 發(fā)展空間小 對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，國(guó)家政策的出臺(tái) 機(jī)會(huì) (Opportunity) 穩(wěn)健發(fā)展的綿陽(yáng)市宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展 綿陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步細(xì)分 舊城改造 的政策優(yōu)惠和該地段稀缺的商業(yè)地塊的 開發(fā)機(jī)會(huì) 威脅 (Threaten) 綿陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)的大幅放量 大體量開發(fā)帶來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)開發(fā)的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) 通過(guò)以上 SWOT 分析，可以判該項(xiàng)目的市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力在于加快項(xiàng)目 的品牌建設(shè)， 著重強(qiáng)穎的產(chǎn)品規(guī)劃及設(shè)計(jì)理念、加強(qiáng)產(chǎn)品的創(chuàng)新性以及營(yíng)銷手段的創(chuàng)新，擴(kuò)大項(xiàng)目的知名度和美譽(yù)度，而開發(fā)利潤(rùn)的增長(zhǎng)主要依靠住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)值提升實(shí)現(xiàn)。 購(gòu)房群體職業(yè) 隨著市調(diào)的深入，異地購(gòu)房群