【正文】 2 3 4 5 6 7 8 9 1 現(xiàn)金流入 176421 12021 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 銷售收入 176421 — 12021 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 其他收入 — 專業(yè)好文檔 2 現(xiàn)金流出 144714 13622 19020 20212 19959 16061 18318 17392 16239 3981 建設(shè)投資 126108 13622 17752 18784 18784 14829 15489 14456 12392 銷售稅金及附加 11343 — 773 815 716 750 1724 1791 2347 2427 土地增值稅 所得 稅 7263 — 495 523 459 482 1105 1145 1500 1554 3 凈現(xiàn)金流量 31707 13622 7002 7439 8816 4363 8503 10441 20234 33771 4 折現(xiàn)現(xiàn)金流量 1430 12383 5787 5589 6021 2709 4800 5358 9439 14322 財務(wù)內(nèi)部收益率： % 動態(tài) 計算指標(biāo) 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10%）： 1430 萬元 靜態(tài) 全部投資利潤率 =（ 31707/126108） 100%=25% 現(xiàn) 金 流 量 表（自有資金）表 4— 2— 23 序 號 項 目 合 計 建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 專業(yè)好文檔 1 現(xiàn)金流入 176421 12021 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 銷售收入 176421 — 12021 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 其他收入 — 2 現(xiàn)金流出 161674 6022 14320 11122 10959 11061 27589 27204 33397 20210 自有資金 25222 6022 6000 3760 3760 2840 2840 銷售收入再投入 65586 7052 6024 6024 6989 12649 14456 12392 銷售稅金及附加 11343 773 815 716 750 1724 1791 2347 2427 土地增值稅 — 所得 稅 7263 495 523 459 482 1105 1145 1500 1554 貸款本息償還 52260 9271 9812 17158 16019 3 凈現(xiàn)金流量 14747 6022 2302 1561 184 637 768 629 3076 17752 4 折現(xiàn)現(xiàn)金流量 3172 5474 1902 1173 126 396 434 323 1435 7529 財務(wù)內(nèi)部收益率： % 動態(tài) 計算指標(biāo) 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10%）： 3172 萬元 靜態(tài) 全部投資利潤率 =（ 14747/25222） 100%=% （二）財務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV） 專業(yè)好文檔 財 務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）按事先規(guī)定的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率 I 將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期的現(xiàn)值之和。一般意見趨于選取“稍大于銀行同期貸款利率”作為基準(zhǔn)收益率。當(dāng) FIRR 大于基準(zhǔn)收益率時，則認(rèn)為其盈利能力已滿足最低要求。 （一）財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR） 財務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR）是指項目整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。由于本項目并非長期經(jīng)營項目，因此計算其投資回收期和年利潤率沒有實際意義，故沒有選取上述兩項指標(biāo)。 七、項目經(jīng)濟(jì)效益評價 對本項目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益分析評價的主要依據(jù)是國家計委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)專業(yè)好文檔 項目經(jīng)濟(jì)評價方法與 參數(shù)》（第二版），參照我國新的財會制度，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)的實際情況，我們分別計算了全部投資和自有資金的經(jīng)濟(jì)效益。 （注：下表中， A1～一期多層， A2～二期多層； A3～三期多層； A4～四期多層；B3～三期高層； B4～四期高層； C～車位） 專業(yè)好文檔 銷 售 收 入 分 期 按 比 例 測 算 表 4— 2— 17 銷售計劃 分年度銷售金額 /萬元 年份 銷售比例 銷售面積 /㎡ 2 3 4 5 6 7 8 9 合 計 2 50%A1 A1：33305 10658 12021 C： 170（個） 1360 3 50%A1 A1：33304 11323 12683 C： 170（個） 1360 4 50%A2 A2：27797 10007 11143 C： 142（個） 1136 5 50%A2 A2：27796 10562 11698 C： 142（個） 1136 6 50%A3 A3：13236 5294 26821 50%B3 B3：37413 19455 C： 259（個） 2072 7 50%A3 A3：13235 5559 27833 50%B3 B3：37412 20202 C： 259（個） 2072 8 50%A4 A4：16605 7306 36473 50%B4 B4：47384 26535 C： 329（個） 2632 9 50%A4 A4：16605 7638 37752 專業(yè)好文檔 50%B4 B4：47383 27482 C： 329（個） 2632 合計 100% 1201 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 176421 各 年 銷 售 收 入 與 預(yù) 測 匯 總 表 4— 2— 18 項 目 合 計 建 設(shè) 經(jīng) 營 周 期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 多層住宅 68347 10658 11323 10007 10562 5294 5559 7306 7638 高層住宅 93674 19455 20202 26535 27482 車 位 14400 1360 1360 1136 1136 2072 2072 2632 2632 合 計 176421 12021 12683 11143 11698 26821 27833 36473 37752 （四）項目利潤估算 項目土地增值稅估算表如表 4— 2— 19 所示，增值率 0，增值稅率 0； 項目可運用資金估算表如表 4— 2— 20 所示； 項目稅后利潤測算如表 4— 2— 21 所示，項目稅后利潤總額為 14747 萬元。在本項目預(yù)計8 年共計四期的開發(fā)過程中，應(yīng)貫徹“分片開發(fā)，滾動發(fā)展，建成一片，完善一片，管好一片”的指導(dǎo)思想，分期銷售，爭取資金盡早回籠，滾動運轉(zhuǎn)，所有樓盤在小區(qū)完工一年后全部售完。 （二）銷售收入的確定 根據(jù)上述確定的住宅及車位單價，計算出實際的銷售總收入如表 4— 2— 16 所示。 車位售價初步定為 8 萬元 /個，這是根據(jù)目前市場上同類型住宅小區(qū)車位售價決定的。 投資計劃與資金籌措表（ 4— 2— 14） 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 投資總額 143068 13913 18535 20211 20944 17690 18760 17268 14669 1138 建設(shè)投資 126108 13622 17752 18784 18784 14829 15489 14456 12392 專業(yè)好文檔 貸款利息 16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 1138 2 資金籌措 143068 13913 18535 20211 20944 17690 18760 17268 14669 1138 自有資金 25222 6022 6000 3760 3760 2840 2840 借款 （含利息） 52260 7891 5483 10367 11160 7861 3271 2812 2277 1138 銷售收入再投入 65586 7025 6024 6024 6989 12649 14456 12392 貸 款 還 本 付 息 估 算 表（ 4— 2— 15） 單位：萬元 序號 項目 合計 建設(shè)經(jīng)營期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1 年初借 款累計 7891 13374 23741 34901 42762 36762 29762 14881 2 本年借款 35300 7600 4700 9000 9000 5000 3 本年應(yīng) 計利息 16960 291 783 1367 2160 2861 3271 2812 2277 1138 4 本年底本息償還 52260 9271 9812 17158 16019 5 年末借 款累計 7891 13374 23741 34901 42762 36762 29762 14881 6 歸還借款本息來源 52260 9271 9812 17158 16019 投資回收 52260 9271 9812 17158 16019 專業(yè)好文檔 其他收入 注： 貸款利率為 % 當(dāng)年利息 =（年初借款本息 +當(dāng)年借款 /2）年利率。本項目貸款利息采用中央銀行最新公布的中長期貸款利率 %。 貸款本金的償還及利息支付 銷售收入扣除有關(guān)銷售稅費后，作為可運用資金，用于投資及還本付息。其中自有資金可通過招商引資籌集。資金運作方式如下：自有資金全部用于投資；預(yù)售收入扣除與銷售有關(guān)稅費后用于投資；此外若還缺資金，則向銀行貸款。 96 萬元 污水泵站 一座約 萬元 公共廣場 25000 ㎡（高壓線下的公園、車場） 320 元 /㎡ =800 萬元 800 公共車站、站場 費用已列入“公共廣場”中 橫窖河堤岸 450m1200 元 /m=54（萬元） 54 綠化工程 萬元 / 公頃 公頃= 萬元 供水工程 15 萬元 / 公 頃 公頃= 萬元 專業(yè)好文檔 供電工程 65 萬元 / 公 頃 公頃= 萬元 電信工程 7 萬元 / 公 頃 公頃= 萬元 煤氣工程 7 萬元 / 公 頃 公頃= 萬元 合 計 公建配套費（見表 4— 2— 10） 公 建 配 套 費（ 4— 2— 10） 序號 項 目 建筑面積 /㎡ 單價 /元 /㎡ 金額 /萬元 幼兒園 1500+1800 850 小學(xué) 4500 900 405 中學(xué) 9000 900 810 衛(wèi)生站 450 600 27 文化活動中心 400 1000 40 球類場地 2550（用地面積） 784 200 糧油店 300 600 18 肉菜市場 2021 600 120 副食品店 400 600 24 飲食店 500 600 30 飯店 500 600 30 小吃店 300 600 18 綜合百貨店 500 700 35 專業(yè)好文檔 日用雜 品店 260 600 五金交電建材店 120 600 理發(fā)店 100 600 6 廢品收購店 100 500 5 書報銷售店 60 600 公共電話亭 40 500 2 中西藥店 80