【正文】 ........................... 104 建議 ....................................................... 104 附件： 投資估算及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表 總平面圖 鄂爾多斯市 銅川汽車博覽園 規(guī)劃圖 內(nèi)蒙古國(guó)基工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司 1 第一章 總 論 項(xiàng)目概況 項(xiàng) 目 名 稱 ： 鄂爾多斯市 天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 銅川 重卡貿(mào)易 汽配服務(wù)中心 建設(shè)項(xiàng)目 項(xiàng) 目 地 址 ：鄂爾多斯市 銅川汽車博覽園（ 東勝區(qū)塔拉壕鎮(zhèn)） 項(xiàng) 目 業(yè) 主 ： 鄂爾多斯市 天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 項(xiàng) 目 性 質(zhì) ：新建 經(jīng) 營(yíng) 范 圍 ：房地產(chǎn)開發(fā)、出售、租賃經(jīng)營(yíng) 可研編制單位 ：內(nèi)蒙古國(guó)基工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司 資質(zhì)證書編號(hào) ：工咨乙 10520200001 證 書 等 級(jí) ：乙 級(jí) 發(fā) 證 機(jī) 關(guān) ：國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì) 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模：總 用地面積 畝 （約 634022 平方米）。場(chǎng)地建設(shè)項(xiàng)目總占地 畝，總建筑面積 萬(wàn)平米，其中 包括：汽車整車銷售配送 4S 店 萬(wàn)平方米，汽車配件 銷售 、汽車維修門面及辦公室 萬(wàn)平方米 ，配送中心 3024 平方米 。預(yù)計(jì)機(jī)動(dòng)車年交易超過(guò) 萬(wàn)輛，年交易額 30 億元以上。 建設(shè)單 位概況 本項(xiàng)目由鄂爾多斯市 天駿 實(shí)業(yè) 有限責(zé)任公司 全資子公司 鄂爾多斯市天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 （以下簡(jiǎn)稱 天駿房地產(chǎn) ）組織開發(fā)。 鄂爾多斯市 天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 是一家規(guī)模較大的民營(yíng)企業(yè)。 公司旗下全面開發(fā)建設(shè)的 “ 天駿（塔 拉壕）國(guó)際汽車產(chǎn)業(yè)園 ” 是鄂爾多斯市政府規(guī)劃的市區(qū)四大產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一，是市政府 2020 年重點(diǎn)工程。 “ 天駿（塔拉壕）國(guó)際汽車產(chǎn)業(yè)園 ” 規(guī)劃有 汽車銷售區(qū)（包括世界 內(nèi)蒙古國(guó)基工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司 3 名車區(qū)）、二手車交易區(qū)、工程機(jī)械交易區(qū)、汽車維修區(qū)、 汽車物流服務(wù)區(qū)、 試乘試駕區(qū)、車輛檢測(cè)區(qū)、汽車博覽區(qū)、汽車文化及信息區(qū)和綜合服務(wù)區(qū)等 九大區(qū)域。 銅川汽車博覽園是鄂爾多斯市、區(qū)兩級(jí)政府 按照產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展而打造的集汽車銷售、服務(wù)、文化、展覽于一體的綜合性汽車貿(mào)易與服務(wù)的產(chǎn)業(yè)基地。 鄂爾多斯市天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 將在園區(qū)內(nèi)建設(shè)多個(gè) 卡 車專業(yè)市場(chǎng)。 目前園區(qū)內(nèi)正在建設(shè)的有天駿國(guó)際汽車城修配基地，以及陸續(xù)開工建設(shè)的 天駿國(guó)際汽車城卡車貿(mào)易修配廣場(chǎng)、工程機(jī)械集散中心和博覽園信息物流港等多個(gè)專業(yè)園區(qū)。 這些專業(yè)園區(qū)將建設(shè)成 我國(guó)汽車服務(wù)貿(mào)易區(qū)的典范，力求 成為服務(wù)鄂爾多斯，立足周邊，輻射中國(guó)北方地區(qū)，規(guī)模大、功能全、品位高的汽車服務(wù)貿(mào) 易平臺(tái)！ 鄂爾多斯市天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立于 2020 年 5 月，公司 內(nèi)蒙古國(guó)基工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司 4 注冊(cè)資本 6000 萬(wàn)元，是從事地產(chǎn)開發(fā)、房屋經(jīng)營(yíng)和租賃為主的房地產(chǎn)公司，公司已取得房地產(chǎn)開發(fā)暫定資質(zhì)。 鄂爾多斯市天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司目前擁有各類專業(yè)職稱的工程師 15 名。為業(yè)主提供卓越的品質(zhì)，高檔的服務(wù) ，依法經(jīng)營(yíng)，規(guī)范管理，以行業(yè)旗艦 為目標(biāo) 打造中國(guó)地產(chǎn) 新航母 ！ 項(xiàng)目提出的理由與過(guò)程 鄂爾 多斯境內(nèi)地下有儲(chǔ)藏豐厚的煤炭資源和礦產(chǎn)資源，目前，已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的具有工業(yè)開采價(jià)值的重要礦產(chǎn)資源有 12 類 35 種，是我國(guó)煤炭和天然氣的重要產(chǎn)地。 隨著國(guó)家西部大開發(fā)的實(shí)施，鄂爾多斯的煤炭、電力、天然氣、化工、毛紡等支柱產(chǎn)業(yè)得到長(zhǎng)足發(fā)展，經(jīng)濟(jì)建設(shè)與城市建設(shè)的速度不斷加快。經(jīng)普訪調(diào)研分析，由于未來(lái)市民改善居住環(huán)境、拆遷、人口自然增長(zhǎng)等因素，考慮在未來(lái) 3 年內(nèi)置業(yè)者居多。 鄂爾多斯市 天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 作為鄂爾多斯市房地產(chǎn)行業(yè)的 參與 者，企業(yè)品牌及以開發(fā)項(xiàng)目良好，已成功 開發(fā)商業(yè)、 住房 等優(yōu)質(zhì)樓盤，在市場(chǎng)及客戶中建立了良好的口碑，擁有一定的影響力及號(hào)召力。 編制范圍 該可研報(bào)告編制范圍包括：項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性、市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景分析、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模、建設(shè)地址及建設(shè)條件、項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)、環(huán)保、消防、節(jié)能及安全、招投標(biāo)方案、項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)、結(jié)論及建設(shè)。 結(jié)合當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，方案設(shè)計(jì)堅(jiān)持合理適用原則，合理確定建設(shè)規(guī)模及標(biāo)準(zhǔn)。 內(nèi)蒙古國(guó)基工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司 6 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告指南》（試用版） 國(guó)家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 《內(nèi)蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市城市總體規(guī)劃》 (20202020) 《鄂爾多斯市銅川組團(tuán)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)程、規(guī)范、政策及條例等 建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料及數(shù)據(jù)。建設(shè)區(qū)域北臨 109 國(guó)道 ， 西 臨汽車大道 ， 東 起潤(rùn)興東街 、南 臨南外環(huán)路 。 建設(shè)規(guī)模 鄂爾多斯市 銅川 重卡貿(mào)易汽配服務(wù)中心 建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)規(guī)模為： 總用地面積 畝（約 634022 平方米）。 建設(shè)各類公共設(shè)施 萬(wàn)平方米，其中包括：停車場(chǎng) 2 座，面積 萬(wàn)平方米，硬化 場(chǎng)地和 道路 萬(wàn)平方米 。 預(yù)計(jì)機(jī) 動(dòng)車年交易超過(guò) 萬(wàn)輛，年交易額 30 億元以上。 項(xiàng)目總投資及效益情況 銅川 重卡貿(mào)易汽配服務(wù)中心 建設(shè)項(xiàng)目 估算總投資 萬(wàn)元， 其中建筑工程費(fèi) 萬(wàn)元，設(shè)備及工器具購(gòu)置費(fèi) 萬(wàn)元，工程建設(shè)其他費(fèi)用 萬(wàn)元，基本預(yù)備費(fèi) 萬(wàn)元，建設(shè)期貸款利息 萬(wàn)元。 所得稅后全部投資內(nèi)部收益率%， 所得稅后全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 ,。隨著國(guó)家政策性投資與實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)迅速完善，經(jīng)濟(jì)狀況發(fā)生了巨大的變化。 2020 — 2020 年年均增長(zhǎng) ％，比改革開放以來(lái)年均增長(zhǎng) ％高出 個(gè)百分點(diǎn)。相應(yīng)的鄂爾多斯市占全區(qū)的份額也由 2020 年的 ％提高到 2020 年的 ％ 。隨著經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 16266 元，增長(zhǎng) ％；農(nóng)牧民人均純收入達(dá)到 6123 元，增長(zhǎng) ％；完成固定資產(chǎn)投資 億 元，增長(zhǎng) ％。財(cái)政收入 265 億元，增長(zhǎng) ％，其中一般預(yù)算收入 118 億元，增長(zhǎng) ％。 工業(yè)增加值增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 18435 元，增長(zhǎng) ％；農(nóng)牧民人均純收入 7052 元，增長(zhǎng) ％。 云光中 市長(zhǎng)提出鄂爾多斯市要 全面實(shí)施“結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、創(chuàng)新強(qiáng)市”戰(zhàn)略 ，將鄂爾多斯市從資源城市向裝備制造和服務(wù)城市轉(zhuǎn)變。把煤氣化作為推進(jìn)煤炭資源 深加工的主攻方向，引進(jìn)嫁接國(guó)際先進(jìn)工藝和技術(shù)，實(shí)施一批戰(zhàn)略性重大項(xiàng)目，確保神華 20 億立方米煤制天然氣、匯能 16 億立方米煤制天然氣等項(xiàng)目開工建設(shè)，打造世界一流的煤氣化基地。 隨著 鄂爾多斯市 確立為 我國(guó)新的 能源重化工基地 ，煤炭產(chǎn)業(yè)得到了的快速發(fā)展 。 四、鄂爾多斯市交通建設(shè)明顯加快， 全面實(shí)施旗區(qū)“高速貫通”攻堅(jiān)工程，確保 109 高速全線通車，開工建設(shè)沿黃一級(jí)公路、蘭（家梁）嘎（魯圖）一級(jí)公路，新增高等級(jí)公路 395 公里、鄉(xiāng)村黑色道路 350 公里。加快國(guó)際化機(jī)場(chǎng)擴(kuò)建，增強(qiáng)吞吐能力，優(yōu)化和加密航線，促進(jìn)機(jī)場(chǎng)由客運(yùn)為主向客貨綜合運(yùn)輸轉(zhuǎn)變 。人民生活水平得到相應(yīng)提高，從解決溫飽上升到追求小康生活，其重要標(biāo)志之一的汽車必將在家電、住房之后形成國(guó)民下一個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 一、該項(xiàng)目的實(shí)施是推動(dòng)本地汽車業(yè)發(fā)展的有力措施 汽車產(chǎn)業(yè)在我國(guó)是國(guó)家重點(diǎn)扶持和培育對(duì)象，發(fā)展空間廣闊。 此項(xiàng)目的建設(shè) ， 符合鄂爾多斯市 發(fā)展能源、轉(zhuǎn)變產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 和 打造汽車產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展規(guī)劃 ， 以及建立大商貿(mào)、大流通、大市場(chǎng) 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略和 城市建設(shè)規(guī)劃。中國(guó)進(jìn)入 WTO，國(guó)際品牌汽車及經(jīng)營(yíng)模式迅速進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。 隨著 鄂爾多斯市 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，迅速擴(kuò)張煤炭產(chǎn)業(yè)、化工產(chǎn)業(yè)以及基建工程的規(guī)模，更增加了載貨車與工程機(jī)械的使用需求。 二、該項(xiàng)目的實(shí)施有利于建立一個(gè)完善的現(xiàn)代汽車 市場(chǎng) 體系 據(jù)國(guó)外資料表明：在汽車產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)中，制造業(yè)僅占 30%40%，流通及售后服務(wù)領(lǐng)域占 60%70%。服務(wù)貿(mào)易，包括售前、售中及售后服務(wù)各方面的內(nèi)容，即：售前購(gòu)車指導(dǎo)、上牌手續(xù)辦理、汽車配件供應(yīng)、售后維修、裝飾美容、駕駛技術(shù)培訓(xùn)、信息網(wǎng)絡(luò)建設(shè)以及汽車文化培育等。 鄂爾多斯 市 作為我國(guó)重要的能源化工 生產(chǎn) 基地， 每年 各種 大中小型卡 車需求和使用量很大，但是其 卡車服務(wù) 業(yè)卻相對(duì)滯后。而且現(xiàn)有市場(chǎng)均經(jīng)營(yíng)模式傳統(tǒng)落后，不能達(dá)到規(guī)?；图s化經(jīng)營(yíng)，這不僅與鄂爾多斯市 卡 車生產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展不相適應(yīng)，也與鄂爾多斯市區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 和煤炭生產(chǎn)大市的狀況不相協(xié)調(diào)。 三、該項(xiàng)目的實(shí)施可以帶動(dòng) 鄂爾多斯市 區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 鄂爾多斯市銅川汽車博覽園 是東勝區(qū)汽車產(chǎn)業(yè)的龍頭園區(qū)， 鄂爾多斯市 政府將借助 鄂爾多斯市銅川汽車博覽園 ，形成汽車整車及零配件的專業(yè)市場(chǎng)。通過(guò)市場(chǎng)帶動(dòng)相關(guān) 汽車 制造業(yè) 、運(yùn)輸業(yè)和 輔助行業(yè)的發(fā)展，包括 物流配送中心 、酒店、餐飲娛樂(lè)一條街等，必 將有力地帶動(dòng)?xùn)|勝區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。項(xiàng)目實(shí)施后，可以 吸引大量的汽車銷售商家進(jìn)入鄂爾多斯市場(chǎng)， 滿足 廠家、商家提出的建立 大型卡車銷售維修市場(chǎng)、共享網(wǎng)絡(luò) 信息平臺(tái)、修建 卡車 銷售服務(wù) 4S 店、舉辦大型車展的展廳展場(chǎng)等設(shè)施的要求。 內(nèi)蒙古國(guó)基工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司 16 第三章 市場(chǎng)現(xiàn)狀及前景分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀 國(guó)內(nèi) 汽車 市場(chǎng) 現(xiàn)狀 我們汽車工業(yè)經(jīng)過(guò) 50 多年的建設(shè)，特別是八五 、 九五期間的快速發(fā)展，現(xiàn)在已經(jīng)形成了一個(gè)比較完整的工業(yè)體系 。我們這 50 年還是從八五以來(lái)，八五九五打了基礎(chǔ)，十五實(shí)現(xiàn)了歷史性的跨越。平均每年增長(zhǎng)是 %，汽車產(chǎn)量由 2020 年的世界排名第八位，到 2020 年現(xiàn)在是世界排名第四位。到十五末期汽車行業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售收入和工業(yè)總產(chǎn)值已經(jīng)雙雙突破了萬(wàn)億大關(guān)，年均增長(zhǎng)在 %和 %，實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值是 2785 億元，年均增長(zhǎng)在 %，占全國(guó)GDP 比重由九五末期 %提高到 %，汽車產(chǎn)業(yè) 已經(jīng)成為國(guó)民 經(jīng)濟(jì) 的支柱產(chǎn)業(yè)。私人消費(fèi)已經(jīng)成為我國(guó)汽車消費(fèi)的主流。 三、 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)趨于合理，基本滿足的市場(chǎng)的需求 十五期間我國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)得到了進(jìn)一步的調(diào)整，按照傳統(tǒng)的分類方法就是客車、貨車、 卡車 占的比例， 2020 年的時(shí)候是 34： 37： 29，到2020 年就是 26： 26： 48， 卡車 的比重越來(lái)越高，今年應(yīng)該突破 50%。在傳統(tǒng)的燃油車中， 2020年中型載貨車的柴油化率達(dá)到了一定的高度?；旌蟿?dòng)力和電動(dòng)汽車的研發(fā)也取得了一定的成果，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)在滿足市場(chǎng)需求的同時(shí)，逐步順應(yīng)我國(guó)能源結(jié)構(gòu)的實(shí)際和國(guó)際環(huán)保新技術(shù)新能源發(fā)展的趨勢(shì)。據(jù)統(tǒng) 內(nèi)蒙古國(guó)基工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司 18 計(jì)，十五期間隨著汽車產(chǎn)量的大幅度上升，全國(guó)范圍內(nèi)建起了 2500 多家的 4S 店，銷售、維修、培訓(xùn) 、信息、管理為一體的經(jīng)銷專營(yíng)店，形成了功能完善的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)。雖然我們跟發(fā)達(dá)國(guó)家比還相差很遠(yuǎn)，但是上升得還是非?？臁Ｊ蔷盼迥┢诘? 倍。 五、 產(chǎn)業(yè)投資主體向多元化發(fā)展 ， 形成多元化產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu) 十五期間汽車產(chǎn)業(yè)投資主體開始發(fā)生重大的 變化，打破了國(guó)有投資一統(tǒng)天下的局面，產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)向多元化發(fā)展，外商和民營(yíng)資本的投入增長(zhǎng)速度開始高于國(guó)有資本。 2020—— 2020 年，我國(guó)汽車產(chǎn)量年均增長(zhǎng) %。 2020 年 我國(guó)汽車經(jīng)過(guò)高速發(fā)展 ，全 年 累計(jì)生產(chǎn)汽車 萬(wàn)輛，銷售汽車 萬(wàn)輛，產(chǎn)銷同比增長(zhǎng)率分別為 %、 %。 內(nèi)蒙古國(guó)基工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司 19 圖 1 2020～ 2020年汽車產(chǎn)量走勢(shì) 圖 2 2020～ 2020年汽車銷量走勢(shì) 中國(guó)的汽車消費(fèi)結(jié)構(gòu)大致經(jīng)歷了“公務(wù)配車”、“商務(wù)用車”、“私人購(gòu)車”三個(gè)階段。目前我國(guó)個(gè)人購(gòu)車比例已經(jīng)超過(guò) 50%，大中城市超過(guò) 70%， 卡車 已快步進(jìn)入家庭，個(gè)人購(gòu)車從事專業(yè)運(yùn)輸也逐漸 內(nèi)蒙古國(guó)基工程技術(shù)咨詢有限責(zé)任公司 20 成為貨車消費(fèi)的主體。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展和人民生活水平的日益提高，中國(guó)市場(chǎng)的汽車消費(fèi)迅速膨脹，尤其是在某些人均 GDP 超過(guò) 3000 美元的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市和地區(qū)，汽車消費(fèi)更是出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。 現(xiàn)代汽車發(fā)展的過(guò)程是從 物流 成本中心到利潤(rùn)中心發(fā)展到服務(wù)中心、最終發(fā)展成為戰(zhàn)略中心的過(guò)程模式。我國(guó)屬于發(fā)展中國(guó)家，相應(yīng)的第三方汽車物流的發(fā)展還處于起步階段。 近兩年來(lái)，隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，我國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)步 入 了高速發(fā)展的軌道。其中 其中乘用車產(chǎn)銷 萬(wàn)輛和 萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng) %和 %；商用車產(chǎn)銷 萬(wàn)輛和 萬(wàn)輛，同比增長(zhǎng) %和 %。據(jù)權(quán)威部門測(cè)算，在我國(guó)，汽車物流成本占汽車工業(yè)總產(chǎn)值的 10%左右 ， 我國(guó)汽車物流業(yè)所處于我國(guó)汽車工業(yè)快速發(fā)展的現(xiàn)實(shí)背景，為汽車物流業(yè)發(fā)展的整體水平提升、