【正文】 .８５ 167。 風(fēng)險分析概況 .......................................８７ 167。 風(fēng)險評價 ..........................................８８ 167。 項目概況 項目名稱： 鄱陽縣興合房地產(chǎn)有限公司“湖城一品”住宅小區(qū) 。 項目投資規(guī)模估算及資金籌措 項目需投入資金 萬元，項目總占地 平方米 ,地上部 分總建筑面積 61692平方米，地下部分建筑面積 12020平方米。 項目財務(wù)和經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo) 項目的總銷售收入為人民幣 ， 項目稅前總利潤為人民幣 萬元。 財務(wù)內(nèi)部收益率：稅前 % 稅后 % 財務(wù)凈現(xiàn)值（ I=10%）：稅前 萬元 稅后 萬元 投資回收期：稅前 年 稅后 年 投資利潤率 % 投資利稅率 % 項目經(jīng)濟(jì)效益良好，財務(wù)風(fēng)險較小。在技術(shù)上是可行的，對于環(huán)境保護(hù)、消防措施有較合理的方案。 167。 可行性研究依據(jù) 《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知 》 《國務(wù)院關(guān)于 促 進(jìn) 房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展 的通知》 建設(shè)部《關(guān)于落實新建住房結(jié)構(gòu)比例要求的若干意見》 (建住房 [2020]1 65 號 ) 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》 《城 市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 (GB5018093) 《江西省城市規(guī)劃管理技術(shù)導(dǎo)則》 《鄱陽 縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展 第 十一 個 五 年 規(guī)劃 綱要》 《鄱陽縣土地利用總體規(guī)劃調(diào)整》 《國頒，省頒建筑結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)圖》 《建筑項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》 1《投資項目可行性研究報告指南》 1 國 家頒布的城市建設(shè)的其他相關(guān)規(guī)定及規(guī)范 1建設(shè)單位提供的有關(guān)資料 167。 研究國家的產(chǎn)業(yè)政策、法令、法規(guī)，解讀國家和區(qū)域“十一五”規(guī)劃以及城市規(guī)劃及城鎮(zhèn)建設(shè)； 研究項目建設(shè)的必要性、可行性； 研究該項目投資規(guī)模和建設(shè)內(nèi)容，依據(jù)《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》以 及“四節(jié)一?！币笱芯坎?yōu)選規(guī)劃設(shè)計方案和工程技術(shù)方案，以及節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、節(jié)地、環(huán)保措施和方案； 計劃項目實施進(jìn)度，提出項目組織管理與實施計劃，開展項目投資估算分析，進(jìn)行投資效益分析和評價，提出項目可行性研究結(jié)論。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 項目總占地 平方米 ,地上部分總建筑面積 61692 平方米，地下部分建筑面積 12020 平方米。本小區(qū)建筑為多、高層住宅建筑。 可行性研究的結(jié)論 通過調(diào)查我們認(rèn)為項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場目前仍然保持著持續(xù)健康發(fā)展的態(tài)勢， 商品房供銷兩旺， 房地產(chǎn)市場的狀態(tài)理性和正常。 擬建項目與國家和區(qū)域“十一五”規(guī)劃相適應(yīng)和協(xié)調(diào)，適應(yīng)了項目所在區(qū)域的國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要，一定程度上促進(jìn)了區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 該項目財務(wù)上具有一定的抗風(fēng)險能力，既有可觀的經(jīng)濟(jì)效益，又有較 好的社會效益的項目，應(yīng)盡早組織實施。 隨著 城鎮(zhèn)功 能增強(qiáng)，縣城規(guī)模擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)輻射能力加強(qiáng)，促使縣城建設(shè)步伐加快，品位不斷提高，為房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良 好的基礎(chǔ)；加之近幾年來 鄱陽 縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民可支配收入不斷增加，住宅消費(fèi)也正在升級換代，一部分中高收入人群已不再滿足于普通的住宅消費(fèi)，觀念上有了不斷的更新，從居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑環(huán)境境和更高格調(diào)的高檔住宅已日趨成為他們的消費(fèi)時尚。 167。 國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃 《中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要》第十七章 “ 豐富消費(fèi)性服務(wù)業(yè)”提出要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)“調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，重點發(fā)展 普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房，嚴(yán)格控制大戶型高檔商品房。完善房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，規(guī)范發(fā)展住房消費(fèi)信貸和保險。”。以滿足居民不同住房需求為 目標(biāo)，調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)。圍繞美化人居環(huán)境，合理發(fā)展風(fēng)格多樣、品味較高、功能完善的中高檔商品房和住宅區(qū)。加強(qiáng)房地產(chǎn)一級市場調(diào)控，完善二級市場，培育、規(guī)范房屋租賃市場，擴(kuò)大房地產(chǎn)有效需求，鼓勵自住性購房，控制投資性購房，遏制投機(jī)性購房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序發(fā)展。抓住消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級和城市化加快的機(jī)遇，大力推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。努力提升人居環(huán)境質(zhì)量，依靠住宅產(chǎn)業(yè)化，圍繞節(jié)地節(jié)能節(jié)水節(jié)材和環(huán)保要求，不斷提高科技含量，大力推進(jìn)節(jié)能省地型住宅建設(shè)。 ” 《鄱陽 縣國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展 第 十一 個 五 年 規(guī)劃 綱要》提出“做優(yōu)房地產(chǎn)業(yè)。 ” 。加強(qiáng)物業(yè)管理、發(fā)展裝修服務(wù)業(yè)等房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)，建立健全房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康有序的發(fā)展?！? 項目屬于 節(jié)能省地型住宅，符合《 上饒市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要 》要求。 167。距瓷都景德鎮(zhèn)僅 32 公里，離世界名勝區(qū)廬山一小時車程，去省城南昌只要兩個小時。 鎮(zhèn)域地勢平坦，最高點在東北部的虎峰山尖，海拔 422米，最低點在西南部的養(yǎng)麥湖，海拔 15米，南北兩端為黃山余脈所抱。地 下水儲量豐富，亞熱帶氣候，無霜期長，降水量適中。 縣內(nèi)有賓館、酒店、商場、車站等配套設(shè)施一應(yīng)俱全；運(yùn)輸、銀行、工商、稅務(wù)、郵政、電訊、移動、聯(lián)通、供電等機(jī)構(gòu)設(shè)置完備，基礎(chǔ)設(shè)施完善，科教文衛(wèi)事業(yè)發(fā)達(dá)；商賈云集，車水馬龍，車流量 3000多輛／天，人流達(dá) 4 萬多人次／天，商品成交額日逾百萬元。 社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況 今年以來， 鄱陽 縣人民在縣委、縣政府的正確領(lǐng)導(dǎo)下，在解放思想動力推動下，積極策 應(yīng)鄱陽湖生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)建設(shè)，全面提升中國湖城發(fā)展水平，經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈現(xiàn)出跨越式發(fā)展的好勢頭。其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值192273 萬元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 215927 萬元，增長%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值 186019萬元，增長 %。 一、消費(fèi)市場持續(xù)活躍 110 月份，全縣實現(xiàn)社會消費(fèi)品零售總額 萬元，同比增長 %。按行業(yè)分，批發(fā)業(yè)完成 ，增長 %；零售業(yè)完成 ，增長 %；住宿業(yè)、餐飲業(yè)完成 ，增長 %。截止 10 月底，全縣累計實現(xiàn)財政總收入41667萬元，完成年計劃數(shù)的 %，比上年同期增長 %，同時增幅比前三季度 的 %高出了 ，增速成加快之勢；其中一般預(yù)算收入累計完成 32341萬元，占財政總收入的比重較高，達(dá)到%，比上年同期相比多出了 9673萬元，并且增長 %，增幅比上半年的 %高出了 。截止 10 月底，全縣金融機(jī)構(gòu)人民幣存款余額 億元，比年初增加 ，與去年同期相比增長 %，比前三季度的 %高出了 個百分點；其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元，比年 初增加 ，與去年同期相比增長 %。 三、工業(yè)經(jīng)濟(jì)增幅稍有回落。工業(yè)產(chǎn)品銷售率為%，同比增長 個百分點，居全市第 7位。據(jù)統(tǒng) 計， 110月全縣完成社會固定資產(chǎn)投資 421775萬元，與去年同期相比多了 108889 萬元，增長 %，居全市第 4位。 （二）、工業(yè)、房地產(chǎn)投資增勢強(qiáng)勁。工業(yè)、房地產(chǎn)投資快速增長，使經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁不斷增強(qiáng) 。后續(xù)的投資項目將進(jìn)一步擴(kuò)大，可見在一批新開工項目帶動下全縣投資規(guī)模不斷擴(kuò)大。 項目建設(shè)的必要性 一、項目的建設(shè) 是促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展的 需要。 財政收入增長 %，預(yù)期目標(biāo) 6 億元，實現(xiàn)增長兩倍的目標(biāo)；一般預(yù)算收入增長 % ，預(yù)期目標(biāo) 。 社會事業(yè)和人民生活 農(nóng)民人均純收入年均凈值 200 元，增長 8%，預(yù)期目標(biāo) 2976 元；職工人均工資年均凈值 1000元，預(yù)期目標(biāo) ；城鎮(zhèn)建成區(qū)自來水普及率達(dá) 99%；農(nóng)村生活飲用水衛(wèi)生合格率達(dá) 95%；登記失業(yè)率控制在 3%以內(nèi)；小學(xué)適齡兒童入學(xué)率打到 99%；人口自然增長率控制在%0以下，下降 個千分點 。 房地產(chǎn)市場的發(fā)展離不開當(dāng)?shù)貐^(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展的大環(huán)境，而房地產(chǎn)市場 持續(xù)健康發(fā)展 反過來 促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展 ， 房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，帶動力強(qiáng)，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。與此同時，房地產(chǎn)業(yè)也是拉動消費(fèi)需求的重要動力，目前國際 上通用的房地產(chǎn)業(yè)的帶動系數(shù)是 ，按照 2020年全省商品房銷售額 ，帶動社會整體商品銷售額 ，對消費(fèi)需求的貢獻(xiàn)率達(dá)到 %，拉動全部消費(fèi)增長 。按經(jīng)驗估算，每投資 1億元，可以使國內(nèi) 生 產(chǎn)總值增長 ～ 億元，能有效地促進(jìn)鄱陽縣的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時還可以增加就業(yè)機(jī)會 。 二、項目的建設(shè) 是提高居民住房水平，改善居住質(zhì)量 和居住環(huán)境 ，滿足人民群眾物質(zhì)文化生活需要的基本要求 。 隨著 城鎮(zhèn)功 能增強(qiáng)，縣城規(guī)模擴(kuò)張，經(jīng)濟(jì)輻射能力加強(qiáng)，促使縣城建設(shè)步伐加快，品位不斷提高，為房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)健康發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)；加之近幾年來 鄱陽 縣經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民可支配收入不斷增加 ，住宅消費(fèi)也正在升級換代，一部分中高收入人群已不再滿足于普通的住宅消費(fèi)，觀念上有了不斷的更新，從居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善的建筑環(huán)境境和更高格調(diào)的高檔住宅已日趨成為他們的消費(fèi)時尚。 歷史 經(jīng)驗表明，當(dāng)人均 GDP達(dá)到 3001000美元時，居民的住房需求進(jìn)入加速增長期。五”期間鄱陽縣人均生產(chǎn)總值達(dá)到 1395美元（美元兌人民幣的比例為 1： 7） ，恰處在房地產(chǎn) 平穩(wěn)增長 時期。 三、項目的建設(shè)符合“ 做優(yōu)房地產(chǎn)” 的戰(zhàn)略構(gòu)想的需要。抓住城市化快速發(fā)展和消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級的有利時機(jī)，以居民住宅為重點，分層次推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?！爸σ?guī)范房地產(chǎn)市場管理，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展環(huán)境，加強(qiáng)房地產(chǎn)一級市場調(diào)控，加快發(fā)展和完善二級市場，盤活存量住房，培育、規(guī)范房屋租賃市場，鼓勵居住性購房，控制投資性購房，擴(kuò)大房地產(chǎn)有效需求?！北卷椖恐饕宰≌瑸橹?，符合規(guī)劃的要求。 2020年，全省房地產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員 萬人，加上房屋銷售人員、物業(yè)管理人員和中介機(jī)構(gòu)人員，從業(yè)人員總數(shù)在 5萬人以上。據(jù)專家測算，房地產(chǎn)業(yè)每增加 1人就業(yè)，可以帶動相關(guān)行業(yè)增加 2人就業(yè)。 167。 市區(qū) 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)； 從城市化進(jìn)程來看，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口的進(jìn)入、外來人口 (打工、就業(yè)、 務(wù) 商人員 )的進(jìn)入使得城區(qū)人口的快速增長，為房地產(chǎn)市場提供較大需求空 間；“十一五 期間 縣城市 人口保持快速增長趨勢，購房需求總量加大。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)日趨完善，第 三產(chǎn)業(yè)所占比重不斷增長，服務(wù)業(yè)及旅游業(yè) 的快速增長，就業(yè)機(jī)會的增加，給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來了一個寬松的發(fā)展環(huán)境和機(jī)會。 房地產(chǎn)市場發(fā)展具有良好基礎(chǔ)，供需兩旺。預(yù)測未來鄱陽縣三至五年的房地產(chǎn)業(yè)仍然保持著持續(xù)發(fā)展的態(tài)勢。 近年以來，國家出臺一系列有關(guān)土地、房地產(chǎn)市場調(diào)控 的政策，如清 理整頓土地市場、實施征地制度改革、加強(qiáng)清理拖欠工程款等，以及有關(guān)房地產(chǎn)市場調(diào)控的系列政策。 “ 國務(wù)院穩(wěn)定房價八條意見 ” 以及 “ 國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》 ” 的 發(fā)布對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行規(guī)范，將抑制沿海及大城市房價 過快上漲，擠出部分大城市房地產(chǎn)泡末，提高開發(fā)商資本金門檻。鄱陽縣由于房地產(chǎn)需求等積極因素較多，較有實力的開發(fā)企業(yè)對市場變 化的應(yīng)變能力較強(qiáng)、自我調(diào)控的空間較大，只要積極應(yīng)對以上政策變化，反而可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場積極理性、健康發(fā)展，同時促進(jìn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰。 三、 本 項目已經(jīng)具備開發(fā)的條件，前景較好 。 項目用地目前未勘探到有礦床和文物存在，不影響防洪和排澇，不影響通航及軍事設(shè)施等。項目所在地交通條 件優(yōu)越，環(huán)境狀況良好，適宜項目建設(shè)。本項目的開發(fā)建設(shè)具有很好的市場前景。 因此，建設(shè)集自然、綠色、生態(tài)、環(huán)保、智能化管理于一體的 “湖城一品”住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目，既是尊重住房消費(fèi)市場客觀規(guī)律的結(jié)果，也是鄱陽縣房地產(chǎn)開發(fā)事業(yè)發(fā)展上檔次上水平的必然趨勢和要求。 第 3章 項目市場調(diào)查分析 在當(dāng)今競爭異常激烈的房地產(chǎn)市場中，市場分析作為房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動中必不可少的重要組成，在房地產(chǎn)市場運(yùn)作日趨規(guī)范、透明，經(jīng)營環(huán)境競爭日益復(fù)雜、激烈的情況下，已彰顯越來越重要的作用，市場分析工作成功與否直接關(guān)系到企業(yè)開發(fā)成本的控制，關(guān)系到整個項目的效益，甚至關(guān)系到項目開發(fā)的成敗，只有通過認(rèn)真細(xì)致、專業(yè)有效的市場分析，為項目的每一個環(huán)節(jié)提供即使準(zhǔn)確的市場信息，使項目能制定確切可行的策略，打好變幻無常的、漫無邊際的商海戰(zhàn)，爭取每一次的勝利。 167。 擬建住宅小區(qū)具有便捷的交通。 167。 167。其中，商品住宅完成投資 55066 萬元，增長 %；商業(yè)用房完成投資 15757萬元，增長 %。 商業(yè)營業(yè)用房投資比重提高 110 月，鄱陽縣商業(yè)營業(yè)用房完成投資 15757 萬元，比去年同期增長 %，占全縣房地產(chǎn)開發(fā)完成投資的 %，比重同比提高 個百分點。 167。 在推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)和現(xiàn)代城市化建設(shè)進(jìn)程中，老城區(qū)的改造和新城市規(guī) 劃區(qū)的建設(shè)，勢必要涉及對老城區(qū)居民住宅的拆遷，新城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移和住房安置。 據(jù)初步分析， 鄱陽縣 5 年時間要達(dá)到 30 萬人口規(guī)模，比現(xiàn)有城 區(qū)人口要增加 12萬 左右 ，按小康居住水平 “ 戶均一套，人均一室，設(shè)施齊 全，功能完善”的標(biāo)準(zhǔn)，那么，新增人口按人均建筑面積 25平方米計算，需增 加住房面積約 300萬 平方米。今后幾年的時間里， 有 23年的快速增長期。